Самарские теннисные сооружения не дождались обещанных инвестиций и рискуют пойти по рукам

Купивший корты шесть лет назад инвестор из Тульской области не вложил в площадку обещанных денег, а теперь и сам попал в предбанкротное состояние.

Между тем уникальный участок в 1,8 га рядом с Загородным парком был отдан таким образом, что вернуть его в область невозможно. А теперь еще и обнаруживается, что козырявший принадлежностью к «Газпрому» покупатель в момент сделки не имел к газовому концерну никакого отношения.

Теннисные корты возле Загородного парка построены в конце 1960-х годов и принадлежали Федерации профсоюзов Самарской области.

Еще в 2008 году областное правительство озадачилось темой их реконструкции за счет бизнеса.

После пяти лет поисков инвесторов таковым выступил Новомосковский завод керамических материалов (ЗАО «НЗКМ») из Тульской области.

В то время завод позиционировался как дочерняя компания «Центргаза», входящего в холдинг «Газпром». В итоге участниками соглашения о сотрудничестве выступили профсоюзы, НЗКМ и региональные власти.

Старт реализации проекта сопровождался активным паблисити с участием региональных и федеральных СМИ, перерезать красную ленточку в Самару приехал даже президент Федерации тенниса России Шамиль Тарпищев.

Инвестор декларировал планы за 1,5 года обновить уже имеющиеся теннисные корты и построить новые.

Замыслом НЗКМ предусматривалось строительство пяти открытых кортов, здания детского теннисного центра «Радуга» и семейного оздоровительного центра с двумя кортами, плавательным бассейном, спортивными залами различного назначения.

В реконструкцию и ремонт предполагалось вложить порядка 250 млн рублей.В перспективе новому теннисному центру предстояло пройти сертификацию Федерации тенниса России, что позволило бы проводить в городе соревнования международного уровня.

На практике эта идеальная картинка сложилась не до конца. Если точнее, она не сложилась почти никак.

В 2014 году НЗКМ завершил оформление в собственность земельного участка в 18,1 тыс. кв. м с теннисными кортами на ул. Ново-Садовой, 160а, в Самаре. В 2016 году компании-инвестору разрешили сменить правовую зону под будущим спортивным комплексом.

По факту по истечении шести лет (вместо первоначально объявленных полутора) потенциальный благодетель самарского тенниса ограничился лишь ремонтом административного здания и обустройством нескольких летних кортов (что, судя по всему, потребовало на порядок меньших затрат, чем обещалось инвесторами на старте проекта).

Сама процедура передачи кортов из профсоюзной собственности заводу из Тульской области вызывает ряд вопросов к тем, кто курировал эту сделку (подробнее об этом в материале «Присели на корты»).

А при внимательном изучении происходящего вокруг Новомосковского завода керамических материалов становится совсем непонятно, кто и зачем отдал по бросовой цене знаковую территорию за ничем не обеспеченные обещания.

Как выяснило «Самарское Обозрение», на момент подписания соглашения так называемый инвестор, который себе позиционировал как структурное подразделение концерна «Газпром», таковым уже не являлся.

По данным «СПАРК-Интерфакса», АО «Центргаз» вышло из состава учредителей НЗКМ в сентябре 2013 года, передав свои права саратовской юридической фирме «ТРИО», которую в свою очередь в мае 2021 года ликвидировали путем присоединения к НЗКМ. Круг замкнулся.

В официальной отчетности «Центргаза» НЗКМ не фигурирует и много лет не фигурировал в числе подконтрольных организаций.

Судя по всему, параллельно с изменениями состава владельцев самой компании менялись и собственники ее активов — по крайней мере в «СПАРК-Интерфаксе» присутствует информация о появлении новых хозяев внутриплощадных сетей связи на территории НЗКМ.

В 2006-2007 годах в качестве их собственника числился «Газпром», с 2007-го по сентябрь 2013 года — «Центр-газ», а затем пришла очередь «ТРИО».

Напомним, что соглашение о сотрудничестве было подписано 26 декабря 2013 года, спустя несколько месяцев после того, как новомосковский завод перестал иметь официальное отношение к структурам «Газпрома».

«Самарскому Обозрению» не удалось ознакомиться с самим текстом данного документа, как и идентифицировать подписантов, однако в официальных ответах явно фигурируют именно эти сроки заключения соглашения.

То есть де-факто участок в уникальном месте Самары, в зеленой зоне через забор от Загородного парка площадью 1,8 га, с теннисными кортами для занятий школы олимпийского резерва тогда отдали иногороднему кирпичному заводу.

Косметический ремонт административного здания и обустройство четырех открытых кортов явно стоили в десятки раз меньше заявленных инвестиций в 250 млн рублей и, скорее всего, были «отбиты» за счет платежей из бюджета области.

Именно этот пункт соглашения выполнен в полном объеме. В течение пяти лет за то, что на кортах занимались дети из Самарской школы олимпийского резерва №1 (СШОР), ООО «Теннисный центр», управлявшее объектом от имени собственника, получило более 26 млн рублей.

Сам Новомосковский завод керамических материалов за это время докатился до предбанкротного состояния. Компания за последние четыре года проиграла в арбитражах 74 дела, по которым выплатила истцам почти 203 млн рублей.

Четыре раза на НЗКМ подавали заявления на банкротство, в том числе за неуплату налогов в сумме 65 млн рублей. За 2020 год по 44 исполнительным производствам, то есть через судебных приставов, выплачено почти 33 млн рублей.

Согласно выводам «СПАРК-Интерфакса», в 2020 году компания была «фундаментально» убыточна, то есть на покрытие убытков она использовала весь собственный капитал, кроме того, имеются действующие решения ФНС о приостановлении операций по счетам.

2020 год НЗКМ завершил с убытком в 52 млн рублей, и не только его, а и все четыре последних отчетных года подряд. Выручка же компании за пять лет упала на треть.

Один из кредиторов НЗКМ — ООО «Калугавагонсервис» — 1 декабря 2021 года уведомил о намерении обратиться в суд с заявлением о признании должника банкротом.

Если отмеченная тенденция продолжится, тульский «инвестор» самарского тенниса рискует обанкротиться.

И тогда участок по соседству с Загородным парком вместе с кортами может попасть в конкурсную массу. И продаваться с торгов за любую цену, которую пожелают дать потенциальные покупатели.

Каким образом такой покупатель пожелает распорядится этим активом, остается только догадываться.

Даже с учетом зонирования этого участка «для спортивно-зрелищных сооружений» далеко не факт, что новый владелец сохранит теннисную инфраструктуру (см. доптекст «Строй что душе угодно»).

Диалога с нынешним собственником теннисного центра у региональных властей так и не сложилось.

Для проведения соревнований корты следует включить во Всероссийский реестр объектов спорта, о чем чиновники неоднократно просили собственника.

«Однако до настоящего времени инвестором решение о подготовке документов для включения теннисных кортов в реестр не принято», — сообщил «Самарскому Обозрению» министр спорта Самарской области Сергей Кобылянский.

По словам президента федерации тенниса Самарской области Андрея Зимина, его организация несколько лет назад пыталась связаться с собственником кортов через региональное правительство и Федерацию тенниса России.

«Мы отправили письма в эти ведомства с просьбой выяснить у собственника сооружения планы по реконструкции и сроки ее завершения и через прямые переговоры с руководителем действующего объекта спорта на этой территории предлагали собственнику сертифицировать корты, чтобы на них можно было проводить региональные соревнования. Никакого ответа по реконструкции не последовало, по сертификации сказано лишь, что объект будут сертифицировать после окончания реконструкции в целом. А затем пришел коронавирус, и ситуация осталась в подвешенном состоянии», — сетует Зимин.

«Подвешенное состояние» может длиться бесконечно долго — ведь за аренду кортов областной бюджет платит регулярно, при этом никаких рычагов воздействия на «инвестора» у региональных властей нет.

На запрос «Самарскому Обозрению» о судьбе громкого проекта реконструкции центра тенниса в АО «НЗКМ» на момент сдачи номер не ответили.

Присели на корты

«СО» попыталось разобраться, на каких условиях был передан теннисный центр в Загородном парке Федерацией профсоюзов Самарской области — АО «НЗКМ», какие гарантии от нового собственника получены по реализации проекта и что именно из обещанного было выполнено.

Выяснение обстоятельств этой сделки превратилось в квест, на финише которого не появилось ни одного внятного ответа от участников соглашения.

Обнаружилось, что никто не знает, на каких условиях теннисные корты переданы инвестору, какие обязательства он брал на себя и какие санкции заложены в случае невыполнения этих обязательств (спойлер — никакие).

Со стороны правительства области сделку курировала экс-министр имущественных отношений Юлия Степнова.

«Когда выяснилось, что корты хотят продать частнику, я даже ходил на прием к одному из депутатов Госдумы. Он при мне набрал министра имущественных отношений Юлию Степнову, которая сказала, что все делается в наших интересах, за большие инвестиции и в скором времени мы получим пять крытых кортов», — сказал генеральный директор ООО «Спортсооружения» Владимир Синин.

Получить комментарий Юлии Степновой у «Самарского Обозрения» не получилось — экс-министр отказалась комментировать сделку, сославшись на то, что тема сложная и неоднозначная.

Сама схема описывалась и подавалась в областных СМИ как своеобразное ноу-хау еще в 2014 году. Агентом выступила Корпорация развития Самарской области (КРСО), которая приобрела собственность проф-союзов для передачи НЗКМ.

По данным, опубликованным volga.news, НЗКМ перечислил в январе 2014 года КРСО 58,5 млн руб. на покупку кортов. В свою очередь уже КРСО выкупила профсоюзные спортсооружения, чтобы передать их инвестору.

«Самарское Обозрение» направило запрос в Корпорацию развития Самарской области, в котором просило ответить на следующие вопросы: «Почему инвестор так и не реализовал свой проект? Какие обязательства на себя принимал инвестор и какая ответственность прописана за неисполнение этих обязательств? Может ли неисполнение обязательств быть основанием для расторжения соглашения и изъятия кортов у нынешнего собственника?»

В ответе за подписью заместителя генерального директора, руководителя правового департамента КРСО Марии Лексиной подтверждается, что «проект реализовывался в рамках соглашения от 26.12.2013 года о сотрудничестве в целях эффективного использовании спортивных сооружений на территории области, заключенного между правительством Самарской области, общественной организацией «Федерация профсоюзов» и закрытым акционерным обществом «Новомосковский завод керамических материалов — Центргаз».

Корпорация развития Самарской области оказывала агентские услуги по совершению юридически значимых действий для заключения договора купли-продажи и оценки юридической чистоты данной конкретной сделки.

«При этом в договоре купли-продажи, а также агентском договоре информация, позволяющая дать ответы на ваши вопросы, не содержалась», — говорится в ответе.

В региональном минимущества сообщили «Самарскому Обозрению», что «теннисные корты, расположенные по адресу: Самара, ул. Ново-Садовая, д. 160а, собственностью Самарской области не являлись, в связи с чем министерство не совершало сделку с обозначенным имуществом.

Одновременно информируем, что данные объекты используются подведомственными учреждениями министерства спорта Самарской области на коммерческой основе».

«Иная информация по обозначенным в обращении вопросам в министерстве отсутствует», — говорится в ответе за подписью замминистра Игоря Андреева.

Аналогичным был ответ и из министерства экономического развития и инвестиций Самарской области, которое сообщило об отсутствии информации о намерениях ЗАО «НЗКМ» по реконструкции и дальнейшему развитию теннисных кортов.

«Минспорта Самарской области непосредственно в сделке по смене собственника теннисных кортов на ул. Ново-Садовой, 160а, в Самаре не участвовало — мы стороной соглашения не были, в процессе переговоров с инвестором не присутствовали.

Но мы знали, что новый собственник-инвестор, приобретая объект, обязывался сохранить его назначение и провести модернизацию.

Новый собственник действительно обновил комплекс. Сделаны четыре новых открытых корта с современным покрытием, проведен ремонт крытых кортов, душевых, раздевалок», — сказала заместитель министра спорта Самарской области Лидия Рогожинская.

ЛАРИСА ПОТАПЕНКО, тренер по теннису СШОР №1

Это такая интересная история — бестселлер просто. Начну с того, что, когда наши корты строили, то учитывали особенность грунта. А это «сливное» место, бывшее болото.

Поэтому при строительстве были предусмотрены специальные инженерные конструкции — двух-трехметровые бетонные лапы, которые держат каркас.

И именно из-за особенности грунта на территории наших кортов возможны только плоскостные сооружения.

Когда же новые хозяева нарисовали дорогой проект по европейским стандартам, оказалось, что его маловероятно выполнить, потому мы находимся внизу, куда стекает вся вода.

И все оказалось не так, как на бумаге, все задуманное может просто рухнуть. В итоге они ограничились ремонтом четырех площадок и косметическим ремонтом внутри административного здания.

Еще один момент. В процессе совершения сделки якобы было предоставлено письмо с просьбой продать корты частникам, подписанное тренерами и специалистами нашей спортшколы.

Мы от такой информации в шоке: ведь если это действительно так, то получается, что это — липа, потому что мы не подписывали такого обращения. Наоборот, мы боролись, чтобы корты не продавали. Мы и сейчас боремся, чтобы их вернули области.

ВЛАДИМИР СИНИН, генеральный директор ООО «Спортсооружения»

Я документов не видел, но знаю, что, когда область отдавала корты в частные руки, она вместе с тем должна была давать обременение.

Какие-то рамки по времени реализации этого проекта обязаны быть. Этот договор не показывается. Но даже из открытых источников видно, что все сроки сорваны и территорию собственник не осваивает.

Разве в этом случае он не обязан ее вернуть? Сомневаюсь, чтобы юристы при составлении документов могли упустить такой момент.

Ведь застройку могут сделать нецелевой, а могут вообще не выполнить обещаний. Мы хотели получить теннисные корты. А теперь школа их арендует за бюджетные деньги. Изначально корты строились для спортшколы.

И даже когда они принадлежали профсоюзам, а юрлицом была школа, платившая им аренду, все равно это было единое целое. Можно предположить, что сначала намерения были одни, но вмешались объективные обстоятельства.

Да, согласен, реально вложены определенные средства и наведен марафет: сделаны ремонт кортов, трибуны, освещение и косметический ремонт в здании.

Но при этом из восьми обещанных кортов открыты только четыре. Кроме того, и покрытие плохое, и система дренажа такова, что после дождя вода не уходит.

Вот и получается, что обновленные корты в результате абсолютно невысокого качества, если объективно, тянут только на тройку.

Строй что душе угодно

Стоимость участка с теннисными кортами в 58 млн рублей, по которой он достался НЗКМ, по оценке ряда экспертов, занижена в несколько раз.

«Земля в этом районе — от 1 млн рублей сотка. В данном случае — 18,1 тысячи кв. метров — это 180 соток. И это — без теннисных кортов. При названных расценках сумма сделки должна быть не менее 180 млн рублей только за землю», — считает генеральный директор АН «ВИЗИТ» Михаил Минаев.

Есть и другая точка зрения — об адекватности суммы в 58 млн рублей в силу ограничений, накладываемых на площадку ее типом зонирования.

Согласно публичной кадастровой карте земельный участок под номером 63:01:0636002:206, на котором располагается Самарский центр тенниса (ул. Ново-Садовая, 160а), ранее относился к категории «земли населенных пунктов».

В 2017 году классификация «для размещения объектов, характерных для населенных пунктов» была заменена на «коммунальное обслуживание, спорт».

Затем, как сообщили в департаменте градостроительства г.о. Самара, решением депутатов Самарской городской думы от 28.12.2020 №45 были внесены изменения в Правила застройки и землепользования в городе Самаре.

«Согласно изменениям, в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0636002:206 установлена территориальная зона Ц-4с (общественно-деловая зона для размещения объектов спортивно-зрелищного назначения), в которой виды разрешенного использования земельных участков, включающие в себя обеспечение занятий спортом и физкультурой, являются основными», — говорится в ответе из департамента градостроительства городского округа Самара на запрос «Самарского Обозрения».

Между тем ограничения, связанные с зонированием участка с теннисными кортами, накладывают на собственника некоторые обязательства по освоению территории, но при этом не обязывают его сохранять инфраструктуру, связанную именно с конкретным видом спорта.

В зоне Ц-4с можно размещать различные спортсооружения — от беговых дорожек и автодромов до манежей для верховой езды и банно-оздоровительных комплексов. При этом максимальный процент застройки таких участков — до 80% площади.

Соответственно, помимо основного вида использования площадку можно донагрузить недвижимостью сопутствующего назначения.

Перечень таких объектов значительно шире: гостиницы, танцзалы, торговые центры, рестораны и ряд различных сооружений, не относящихся напрямую к детскому спорту и непосредственно теннису.

В каком направлении развивать эту территорию станет собственник, он сможет решить самостоятельно, других ограничений и обременений по целевому использованию на данный участок не наложено.

Один из известных самарских девелоперов говорит, что зона разрешенного использования площадки, в которой находятся корты, в принципе не заставляет владельца сохранять там именно теннисный центр.

«Тут возможно разместить довольно широкую номенклатуру объектов общественно-деловой застройки. Место уникальное, шикарное — Загородный парк через забор, торгово-развлекательная инфраструктура в зоне шаговой доступности, общественный транспорт под боком, до берега Волги опять-таки можно дойти пешком.

Если исходить из умозрительной необходимости сохранить все-таки спортивные объекты там — рыночная стоимость участка может составить 180 млн рублей. Если же размещать там гостиницы-апартаменты, цена вырастает до 300 млн рублей, а то и гораздо выше», — резюмирует девелопер.

Местных не подпустили

В 2013 году помимо НЗКМ были и другие желающие вложиться в развитие самарского тенниса.

«В то время я возглавлял региональную федерацию тенниса. Мы были готовы выкупить эти корты у профсоюзов и привести в порядок, чтобы они притом принадлежали области.А потом предложили и другой вариант — передать объект непосредственно федерации. В обоих вариантах у нас был инвестор, готовый вложиться в реконструкцию. Оба письма с предложениями мы отправляли в областное правительство, но оба были проигнорированы», — рассказал экс-президент областной федерации тенниса Владимир Синин.

По его словам, предложенные проекты отличались как концептуально, так и стоимостью. Предложенная НЗКМ концепция сама по себе великолепная, говорит Синин, но она не учитывала один важный нюанс.

«Наш климат — это семь месяцев зимы и пять месяцев лета. Поэтому восемь открытых кортов на большой площади неэффективны с точки зрения экономической целесообразности.

Нужно помнить, что летом наполняемость кортов гораздо меньше — всего 50-60%. Исходя из всего этого, а также моего опыта, я считаю, что в России нужно строить больше крытых кортов», — убежден Синин

Концепция теннисистов предполагала четыре ангара с воздухоопорными куполами над кортами, соединенных галереями и переходом с основным зданием.

За счет того, что конструкцию галерей и перехода планировали сделать съемными, теннисный центр получил бы 10 крытых кортов, которые в летний период по европейскому примеру трансформировались бы в открытые площадки.

«Наш проект был достаточно недорогой, а главное — быстромонтируемый. Как говорится, и волки сыты, и овцы целы. Кроме того, на заработанные впоследствии деньги я был готов частично содержать теннисную школу. При нашем варианте области не пришлось бы тратиться ни на реконструкцию, ни на содержание школы», — уточил Синин.

Эта концепция чиновникам не понравилась, они предпочли воздушные замки Новомосковского завода. Почему — остается только гадать.

Рыночная стоимость участка — не менее 70-90 млн рублей

АЛЕКСАНДР СУВОРОВ, генеральный директор АНО «Самарский региональный центр судебных экспертиз»

У нового собственника участка, как и у предыдущего, есть право и обязанность использовать участок в соответствии с разрешенными видами его использования, предусмотренными Правилами застройки и землепользования в городе Самаре.

Общественно-деловые зоны, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, предназначены для размещения объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан, от здравоохранения, культуры и торговли до стоянок автомобильного транспорта.

Понятно, что о размещении здесь стоянок автотранспорта не может быть и речи.
Размещение же объектов делового или финансового назначения вполне осуществимо.

Отнесение земельных участков к конкретным территориальным зонам является результатом градостроительного планирования территорий.

Изменение зонирования земельного участка, в случае такой необходимости, без общественных обсуждений и публичных слушаний о внесении изменений в Правила застройки и землепользования нормативными актами не предусмотрено.

Рыночная стоимость данного участка на сегодняшний день составляет не менее 70-90 млн рублей.

* деятельность запрещена в России, принадлежит компании Meta, признанной в РФ экстремистской

— Ирина Зобнина