Самарские высотки не дотянулись до приаэродромных лимитов

Точные границы подзон внесены в городские правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и налагают соответствующие ограничения на хозяйственную деятельность. Теперь максимально возможная высота зданий и сооружений на обозначенных площадках официально составляет от 117 до 295 м. Эксперты отмечают, что уточнения приаэродромных подзон в градостроительной документации облегчат для строителей понимание того, в каких условиях им придется работать на тех или иных городских территориях. Самарские застройщики и ранее не планировали возведение настолько высоких объектов, что уперлись бы в такие лимиты. Но ситуация может измениться после того, как ПЗЗ дополнят и подзонами непосредственно самарских аэродромов на Безымянке и Кряже.

В границах Самары и в непосредственной близости от областной столицы расположено шесть крупных авиационных объектов. Основной и самый известный из них — международный аэропорт Курумоч в Красноярском районе. По соседству с городом функционируют спортивные аэродромы Рождествено и Бобровка, последний формально считается военным. А непосредственно в городской черте расположены аэродромы Безымянка и Смышляевка (в Кировском районе) и военный аэродром Кряж (в Куйбышевском районе).

В 2020-2021 гг. для подобных объектов в России ввели особый вид зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) — так называемые приаэродромные территории. Будучи полноценно юридически закреплены, эти зоны налагают на попавшие в их границы земли различные ограничения на возможные формы их использования. Например, запреты на размещение опасных промышленных объектов, жилых зданий, социальной инфраструктуры или на предельную высоту построек. После создания «приаэродромок» несколько лет шел процесс разработки их планов, согласования и утверждения границ и внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Фактически уже с того момента, как эта информация фиксировалась в ЕГРН, ограничения приаэродромных территорий начинали действовать. Однако их существование также требовалось отразить в градостроительных регламентах земель, подпадавших под них.

В Самаре ограничения одной из приаэродромных территорий — от аэропорта Курумоч — в регламентах были окончательно зафиксированы в конце октября 2024 года. Решением городской думы от 22 октября принят проект изменений в правилах землепользования и застройки городского округа. В соответствии с ним обновлена карта ЗОУИТ, связанных с экологическими и санитарными ограничениями. Ее дополнила информация о накрывших областную столицу «приаэродромках». Как прокомментировал «СО» руководитель управления развития территорий департамента градостроительства Самары Андрей Урюпин, «изменения в правила внесены в связи с принятием приказа Росавиации от 15 августа 2023 г. №662-П «Об установлении приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Самара (Курумоч)» с целью приведения сведений о ЗОУИТ, отображенных на карте градостроительного зонирования, в соответствие с описанием местоположения границ, содержащихся в ЕГРН».

Согласно карте — приложению к решению думы, регламенты дополнили границами «приаэродромок» трех объектов авиации — аэропорта Курумоч, аэродрома экспериментальной авиации Безымянка и военного аэродрома Кряж. Однако подробно там отражены границы особых подзон только аэропорта Курумоч, а «приаэродромки» Безымянки и Кряжа обозначены лишь общими границами, не разделенными на отдельные подзоны.

Со стороны Курумоча наиболее заметное влияние на городские земли оказывают 3-я и 5-я подзоны приаэродромных территорий. В их границы попало около половины Кировского района. Полностью накрыло «тенью» аэродрома микрорайон «Крутые Ключи» и поселок Мехзавод, находящиеся в этой части областного центра многочисленные СНТ. А также практически всю территорию микрорайона «Кошелев-Парк» и поселка Зубчаниновка. Ограничения этих подзон касаются предельной высоты зданий — в зависимости от конкретного сектора 3-й подзоны она составляет от 117 до 295 м. А также размещения и эксплуатации опасных производственных объектов, которые могут повлиять на безопасность воздушных полетов.

На настоящий момент сделанные в документации изменения, по сути, лишь немного облегчили заинтересованным лицам поиск информации о наложенных на земельные участки ограничениях. «Сейчас просто вносятся уточнения и дополнения к действующим регламентам. Эти приаэродромные территории уже давно налагают свой отпечаток на проектирование в Самаре, — комментирует аналитик рынка недвижимости Вячеслав Рандаев. — На сегодняшний день практически весь город накрыт ими — Безымянка закрывает почти весь городской округ, кряжский аэродром тоже существенную зону затрагивает. Причем речь не только о третьих-пятых подзонах, но и о тех, которые налагают одни из самых жестких ограничений. Раньше на карте города «приаэродромки» были без подзон. Теперь они появились хотя бы у Курумоча, то есть, даже не обращаясь в Росавиацию, можно понимать ограничения, которые действуют на той или иной территории. Подзоны не нанесены на генплан, их трудно просмотреть на кадастровой карте. И ограничения можно было выяснить, только получив ГПЗУ на земельный участок либо обратившись напрямую в Росавиацию с конкретным адресом и координатами участка». При этом эксперт отмечает, что зафиксированные теперь в ПЗЗ ограничения не мешают строителям вести свою деятельность — как ввиду специфики попавших в «приаэродромку» Курумоча территорий, так и в силу уже действующих градрегламентов. «В той части города пока настолько высоких зданий не строят, — говорит Рандаев. — И насколько я знаю, ни у кого из строителей нет планов такие объекты возводить. Там в основном жилищные зоны Ж-3 и встречаются Ж-4, ограничение высотности до 75 м. Так что строить выше там ни градзоны не разрешают, ни интереса у застройщиков нет. Если смотреть в целом по городу, то у нас есть здания до 100 м. Свыше — буквально два, насколько помню. Это «Вертикаль» на Московском шоссе — 106 м, и тридцатитрехэтажка на Вилоновской — в ней тоже более 100 м. Все остальные здания у нас ставят преимущественно в зоне Ж-4.1, она ограничивает высоту где-то 95 м. Застройщики пока работают в этом пределе, выше почти никто не стремится».

Возможны сюрпризы

Главным источником «приаэродромной тени» для Самары является аэродром Безымянка. Его подзоны накрывают областную столицу практически целиком — исключая часть вблизи стрелки рек Самары и Волги и удаленных северных районов. То, что сейчас при внесении изменений в правила землепользования и застройки не были отражены границы конкретных подзон «приаэродромки» Безымянки, вероятно, связано с отсутствием окончательного приказа Росавиации об установлении этой территории. По крайней мере, в онлайн-банке данных Минюста РФ такого нормативно-правового акта пока нет.

Вероятно, после выпуска соответствующего распоряжения карта особых зон из ПЗЗ снова будет дополнена. Сейчас пока судить о глубине «тени» Безымянки можно только по данным публичной кадастровой карты, куда сведения о подзонах уже занесены. Согласно ее информации, несмотря на пугающий масштаб покрытия в целом, Самару мало затронет 7-я подзона, которая налагает наиболее жесткие ограничения по использованию земель. Границы этой подзоны почти не выходят за пределы фактической площадки аэродрома Безымянка. Так что областной столице вряд ли стоит ожидать повторения сценария Похвистнева, власти которого провели последние несколько лет в судах, пытаясь вывести город из-под ограничений (подробнее см. в допблоке «Крайне обременительное соседство»).

Крайне обременительное соседство

Больше трех лет понадобилось администрации Похвистнева, чтобы частично вывести город из «тени» аэродрома Бугуруслан-Северный. И тяжбы по этому поводу продолжаются.

Город Похвистнево расположен на восточной границе Самарского региона. В 12 км от города, на территории соседней Оренбургской области, находится аэродром Бугуруслан-Северный. После установления приаэродромной территории город «накрыло» 7-й подзоной.

В ее границы попадают земли, где возможно превышение уровня шумового и электромагнитного воздействия, а также увеличена концентрация загрязняющих веществ из-за близости авиаузла. В 7-й подзоне земельные участки нельзя использовать для размещения жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, объектов образовательного и медицинского назначения, а также спортивных сооружений и объектов для отдыха детей и их оздоровления. Фактически ввод данной подзоны для Похвистнева мог означать почти полный запрет на проживание и социальное обслуживание в значительной части города.

Суды вокруг приаэродромных территорий Бугуруслана-Северного стартовали в августе 2021 года в арбитраже, но в силу специфики дело вскоре переместилось в Похвистневский районный суд Самарской области. Разные инстанции то принимали сторону городских властей, то отменяли предыдущие решения и пускали разбирательства на новый круг. Только в январе 2024 года администрации Похвистнева удалось вывести город из 7-й подзоны аэродрома Бугуруслан-Северный. Однако часть территории муниципалитета осталась в границах недооформленных 5-й и 6-й подзон приаэродромной территории, что запустило следующий виток разбирательств между властями Похвистнева и авиаторами.

ВЯЧЕСЛАВ РАНДАЕВ, аналитик рынка недвижимости

Все застройщики, которые выводили новые объекты на рынок в последние несколько лет, обязательно согласовывали с Росавиацией свои проекты. В первую очередь как раз по высотности. Ну и получали дополнительные технические условия на строительство в подзонах, как правило — по установке на крышах зданий красных фонарей, обозначающих высокие объекты в границах города. Да, есть и ограничения в части размещения промышленных объектов. Плюс — более жесткие условия в районах глиссад — это 1-2 подзоны, где проходят взлетно-посадочные траектории. Но в целом эти ограничения пока никого не напрягают. Застройщики уже давно живут в этих условиях. Знают, как получать разрешительные и согласовывающие документы. Нужно сказать, что если вдруг кто-то захочет построить выше предельных значений — для этого существует определенная процедура согласования. Все эти подзоны определены, по большому счету, для того, чтобы проектам в их границах уделяли более пристальное внимание. Приаэродомные территории имеют круговую форму, но фактически основные ограничения должны действовать в районах глиссад. В остальных случаях специалистам нужно проанализировать, будет ли мешать новый объект авиации. И если не будет — возможно получить согласование, даже отклоняясь от предельных параметров.

— Роман Щерба