Самарские застройщики адаптировались к работе в кризисных условиях

Последний кризис отсеял слабых застройщиков, оставив на рынке только надежные компании, готовые справляться с возможными дальнейшими трудностями. Что, в свою очередь, сыграло на руку покупателям, которые обращаются к застройщикам за качественным жильем.

Уже больше года строительная индустрия существует в новых реалиях, сформировавшихся после начала специальной военной операции. Усложнившиеся условия ведения бизнеса и масштабные цели, которые ставит правительство России для отрасли, делают ее одним из первостепенных объектов внимания власти Самарской области. «Сфера строительства напрямую влияет на повышение качества жизни, как всех жителей, так и отдельных семей, — ранее отмечал губернатор Дмитрий Азаров. — Благодаря труду строителей обеспечивается улучшение жилищных условий, создаются новые рабочие места, открываются социально значимые объекты. Наша задача — способствовать и помогать этому. Президент страны Владимир Путин нацеливает нас на значительное увеличение объемов жилищного строи-тельства, и мы с вами знаем, что эти поручения утверждены и по стране в целом, и по каждому региону».

В текущем году перед регионом стоит задача ввести в эксплуатацию 2,192 млн кв. м жилья. Как рассказал и.о. министра строительства Самарской области Михаил Асеев на выездном заседании Комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Государственной думы РФ, прошедшем 4 августа, в первом полугодии этого года фактически введено в эксплуатацию 808,1 тыс. кв. м жилья. «В настоящее время в регионе, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства, строится 2,089 млн кв. м многоквартирных домов (76 застройщиков, 198 домов), что на 28% больше показателей аналогичного периода прошлого года. Министерством строительства Самарской области с 2019 года по настоящее время было выдано 188 новых разрешений на строительство многоквартирных жилых домов и ежегодно фиксируется положительная динамика по выдаче разрешений на строительство. Кроме того, Самарская область занимает третье место в ПФО по объемам жилищного строительства, уступая только республикам Башкортостан и Татарстан», — отметил Михаил Асеев.

Хотя объемы строительства в Самарской области продолжают увеличиваться, участники рынка подчеркивают, что времена турбулентности для отрасли не остались в прошлом. «Об окончании кризиса пока не может быть и речи, — говорит руководитель отдела маркетинга ООО «Лидер» Полина Камашева. — Конечно, не все смогли его пережить, и не все строительные компании его еще переживут. В любой отрасли кризис влечет за собой определенную замену — это рынок. Застройщики пытаются выстроить свою работу. Реалии у нас меняются каждый день: любая санкция, скачок иностранной валюты — все это сказывается на строительном рынке».

Однако несмотря на то, что говорить о полноценном выходе из кризисного положения еще рано, в целом застройщики смогли приспособиться к сложившейся ситуации и скорректировать свою работу. Как прокомментировали «СО» в пресс-службе АСК «ГК «Амонд», сложности с переориентацией логистических цепочек поставок определили основные проблемы в первой половине 2022 года. «На сегодняшний день участники строительного рынка адаптировались к ситуации и выражают готовность к дальнейшему гибкому реагированию», — отмечают в «Амонде».
Более того, изменения в работе отрасли принесли с собой и положительные результаты. Произошедший жесткий отсев, по мнению самих игроков рынка, оставил в строю только наиболее надежных застройщиков. «Не идет речь о выигрыше. Речь идет о том, кто выстоял и продолжает строить. Хорошо, качественно строить, — говорит Полина Камашева. — Сильные, уверенные, смелые — именно такие компании. Правильнее сказать — выиграли дольщики, покупатели. Те застройщики, которые остались на рынке и которые успешно строят, — всем им пришлось пересмотреть свой подход к строительству, его качеству, наполнению своих жилых комплексов. То есть появилось то, о чем три года назад не было и речи, — мойка днища машин, лапомойки, корзины для кондиционеров и многое другое. Господдержка, гибкость застройщиков, повышение качества строительства, новый подход застройщиков к планировочным решениям — все это помогло отрасли выстоять. Рынок строительства полностью изменился и продолжает меняться в лучшую сторону».

Отмечают строительные компании изменения и в подходе покупателей к приобретению жилья. В АО СЗ «Кошелев-Проект Самара» подчеркивают, что, в отличие от 2021 года, когда спросом пользовались двух- и трехкомнатные квартиры, сегодня в первую очередь продаются однокомнатные квартиры небольшой площади и студии. Изменения в структуре спроса отмечают и в «Лидере». «Спрос действительно меняется, покупатели стали более разборчивы и требовательны, но и сегменты стали более резко отличаться. Если эконом, то у тебя практически нет ничего в твоем ЖК. Могут быть неплохие планировки, но не огороженный двор, посредственные места общего пользования, маленькая детская площадка. Однако сам по себе эконом-сегмент стал намного лучше. В нем стали использовать более качественные отделочные материалы. Перестали строить просто дома, стали строить комфортное жилье», — считают в ООО «Лидер».

Говоря о дальнейших перспективных направлениях развития отрасли, застройщики отмечают все большую ориентированность на комплексный подход. «Общеизвестно, что по задаче, озвученной президентом РФ Владимиром Путиным, основной тенденцией в дальнейшем развитии строительной отрасли будет комплексное развитие территорий. Она подразумевает под собой не только жилую застройку, но и возведение полного спектра социальной инфраструктуры, включая дороги, сети, объекты здравоохранения, дошкольного и школьного образования, создания комфортной городской среды», — поясняют в АСК «ГК «Амонд».

На сегодняшний день в области готовятся к реализации первых проектов комплексного развития территории (КРТ) в границах столицы региона Самары. «Правительством Самарской области совместно с администрацией Самары запущен пилотный проект по реализации механизма внедрения КРТ на основании решения главы города по 16 территориям, — рассказали в областном минстрое. — Министерством при участии иных отраслевых органов исполнительной власти региона уже согласованы 16 территорий. Администрацией Самары по ряду площадок планируется провести аукционы на право заключения договора о КРТ до конца III квартала 2023 года. В настоящий момент разыгран аукцион по одной территории в границах улиц Советской Армии, Тихвинской, Гастелло и Ново-Садовой в Октябрьском районе Самары».

По информации, предоставленной региональным минстроем, в одной только Самаре в рамках реализации проектов КРТ может появиться 2,3 млн кв. м нового жилья. Жилой фонд города в целом ждет масштабное обновление — в рамках программы запланирован снос аварийных и ветхих домов общей площадью порядка 226 тыс. кв. м. Социальная инфраструктура областной столицы должна пополниться новыми детскими садами на 4 тыс. мест и объектами общего образования на 8 тыс. мест. При этом региональные власти намерены сделать участие в комплексной застройке максимально привлекательным для инвесторов. «Для стимулирования участия региональных застройщиков в программе КРТ городскими и областными властями разработаны меры поддержки, позволяющие снизить финансовую нагрузку на застройщиков Самарской области, привлечь в проект на условиях софинансирования бюджетные источники. Для механизма КРТ застройщикам Самарской области предоставляются максимальные параметры проектирования», — комментируют представители министерства строительства Самарской области.

Работают с эскроу

Проектное финансирование позволило сделать строительный сегмент более открытым. Возведение жилья без прямого привлечения средств граждан за последние несколько лет стало основным путем реализации строительных проектов. Хотя поначалу многие застройщики относились к введению эскроу-счетов скептически, но накопленный с момента перехода на такой механизм опыт сделал его удобным инструментом в арсенале строительных компаний.

«Проектное финансирование строительства жилья — уже привычный банкам продукт. И для застройщиков он также прозрачен и понятен, — комментирует заместитель регионального директора по работе с клиентами среднего бизнеса дополнительного офиса «Самарский» ПСБ Кирилл Грачев. — Проектное финансирование позволяет сделать строительный сегмент более открытым, а также положительно сказывается на репутации застройщика перед конечными потребителями. Банк использует механизмы государственной поддержки, что в том числе позволяет снизить стоимость финансирования для застройщиков».

Сейчас банки уже выстроили механику взаимодействия со строителями и готовы использовать индивидуальный подход к проверенным компаниям. «На сегодняшний день взаимоотношения банка и клиента регламентируются нормами 214-ФЗ. Клиент обращается в банк лично либо через личный кабинет застройщика, — поясняет управляющий директор Поволжского регионального центра Банка ДОМ.РФ Шамиль Халиков. — Далее для клиента рассчитываются предварительные условия кредитования (Term Sheet). Если клиента устраивает вариант финансирования, производится детальный анализ сделки с утверждением кредитных условий уполномоченным органом банка. Застройщик должен иметь опыт строительства и устойчивые позиции на рынке. Для топ-игроков рынка возможно кредитование на индивидуальных условиях: при достаточной устойчивости проекта собственное участие может быть ограничено только земельным участком и исходно-разрешительной документацией, или возможна покупка земельного участка за счет банка с дальнейшим финансированием строительных проектов».

Статистика банков Самарской области, предоставляющих компаниям проектное финансирование, дополнительно свидетельствует об активности строительной отрасли в регионе. «В Самарской области ПСБ кредитует региональных застройщиков с 2021 года. Только по итогам 2022 года совокупный портфель сделок в рамках проектного финансирования ПСБ в регионе превысил 3,5 млрд рублей, показав кратный рост по отношению к аналогичному периоду 2021 года. В текущем году тенденция продолжилась, за шесть месяцев портфель прирос почти вдвое и составил 6,5 млрд рублей. Сегодня банк уже входит в топ-5 кредитных организаций, работающих в регионе по механизму эскроу. В настоящее время в Самарской области мы финансируем возведение жилых домов общей площадью более 100 тыс. кв. м», — рассказал Кирилл Грачев.

ПОЛИНА КАМАШЕВА, руководитель отдела маркетинга ООО «Лидер»

На рынке сейчас три-четыре жилых комплекса премиум-класса, с большим количеством предложений и с высоким прайсом — этого более чем достаточно для нашего города. Объекты комфорт-плюс и бизнес-класса также есть на рынке, причем довольно достойные. А вот эконом-класса в городе действительно не хватает. Его практически нет в том понимании, к которому мы привыкли. Эконом — это маленькие квадратуры квартир, минимальный пакет наполнения ЖК. Такие объекты сейчас нет возможности строить, так как есть определенные требования, как минимум по машино-местам (1 квартира — 1 машино-место). А если и появится возможность построить такой жилой комплекс, то, скорее всего, он будет за городом. Но в ближайшее время на рынок должны выйти несколько новых ЖК в городе — как мидл, так и эконом-комфорт-класса.

В каждом сегменте свой покупатель, и этот покупатель растет. Из комфорта он может перебираться в жилье классом выше либо наоборот. Есть периодичность, она присутствует на любом рынке, с любым продуктом. Сегодня у нас покупают комфорт, завтра — бизнес, послезавтра — премиум, и цикл повторяется.

Ипотека стимулирует отрасль

Кредиты для покупки жилья по госпрограммам остаются одним из наиболее эффективных методов помощи рынку недвижимости

Все большую популярность на рынке недвижимости приобретают ипотечные кредиты по льготным программам. Тренд, который отмечают на федеральном уровне, не обошел стороной и Самарскую область. Крупнейшие банки региона наблюдают рост объемов ипотечного кредитования по сравнению с первым полугодием 2022-го. И хотя грядущей осенью доступность данного способа приобретения жилья может снизиться, по мнению самих игроков рынка, это не поставит крест на развитии данного сегмента.

В первой половине 2023 года многие банки отметили заметный рост выдачи ипотечных кредитов на покупку жилья. Как рассказывают представители банка ДОМ.РФ, по стране этот показатель вырос в полтора раза. «С января по июнь 2023 года банк ДОМ.РФ выдал ипотечных кредитов на 111 млрд рублей — в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Жилищные условия улучшили порядка 21,5 тыс. семей», — комментирует управляющий директор Поволжского регионального центра банка ДОМ.РФ Шамиль Халиков.

В Самарской области увеличивающуюся популярность ипотечного кредитования отмечают и сами застройщики, которые также наблюдают предпочтение у граждан именно льготных программ. «Рост ипотеки заметен как на первичном, так и на вторичном рынке. На текущий момент в приоритете льготная ипотека: семейная и с государственной поддержкой», — сообщили в АО СЗ «Кошелев-Проект Самара».

Об этом свидетельствует и статистика, собранная за полгода работы в 2023 году региональными банками. «За первые 6 месяцев 2023 года в Самарской области Сбербанком выдано ипотечных кредитов на сумму более 26,7 млрд рублей, что в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. По информации Самарского отделения Сбербанка, среди жителей региона растет спрос и на льготные ипотечные программы. К примеру, с января по июнь текущего года по «Семейной ипотеке» самарцы взяли в Сбере ипотечных кредитов на сумму 4,2 млрд рублей, по «Гос-поддержке» — на 3,4 млрд рублей, по «IT-ипотеке» — на 5,6 млрд рублей. Особый спрос в регионе наблюдается на оформление ипотечных сделок и под ИЖС — в июне Самарское отделение Сбербанка выдало кредитов на эти цели в объеме более чем на 313 млн рублей», — комментирует пресс-служба Самарского отделения Сбербанка.

О схожих тенденциях рассказывают и представители ПСБ, выявляя также вновь увеличивающуюся долю кредитов, выделенных на приобретение жилья на вторичном рынке. «За шесть месяцев 2023 года ПСБ в Самарской области увеличил объем выданных ипотечных кредитов почти на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В 2022 году у клиентов ПСБ в Самарской области наибольшей популярностью пользовались ипотечные программы, позволяющие приобретать недвижимость на первичном рынке — их доля в структуре выдач составила 42%, в то время как в 2021 году она была на уровне 29%. В 2023 году наибольший объем выдач пришелся на программы, позволяющие приобретать недвижимость на вторичном рынке. Они занимают около 60% в структуре выдач. Доля программ на новостройки составляет 30%, рефинансирование — 10%. Рост доли вторичного жилья в 2023 году связан с удорожанием стоимости метра на первичном рынке и возможностью приобрести квартиру, в которую можно въехать сразу, не ожидая сдачи дома и не занимаясь последующим ремонтом. Кроме того, выбор вторичного жилья более обширен, в том числе и по ценовой политике», — рассказывает заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса ДО «Самарский» ПСБ Ольга Грачева.

Похожие результаты видят и в ВТБ. По информации представителей банка, на новостройки сейчас приходится только каждый третий жилищный кредит. «По итогам семи месяцев ВТБ в Самарской области оформил свыше 2,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму 9,8 млрд рублей. Это на 75% превышает результат за январь-июль 2022 года, когда выдачи составили 5,5 млрд рублей. Несмотря на традиционный сезон отпусков, мы отмечаем высокую активность населения. За два летних месяца жители региона получили свыше 3,8 млрд рублей заемных средств на приобретение недвижимости. Это на 22% превышает выдачи апреля-мая. С начала года каждый третий жилищный кредит, выданный ВТБ в регионе, пришелся на новостройки», — рассказывает управляющий подразделением ВТБ в Самарской области Максим Папков.

В федеральных банках такое изменение потребительского спроса связывают как со снижением кредитных ставок, так и с принципиальным увеличением интереса клиентов именно ко вторичной недвижимости. «С начала года мы оформили 3300 кредитов на покупку вторичной недвижимости на общую сумму 13,3 млрд рублей — по сравнению с тем же периодом прошлого года рост более чем в полтора раза в количестве и практически в два раза в объеме. В нашем случае сказывается не только общее для рынка смещение спроса на готовое жилье, но и снижение ставки по соответствующей программе в мае», — поясняет Шамиль Халиков.

Однако стремительный рост ипотечного кредитования спровоцировал и негативные для граждан изменения в этом сегменте. Чтобы ограничить риски заемщиков и банков, осенью текущего года Банк России собирается повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Впрочем, по мнению других банков, такие шаги не помешают дальнейшему развитию рынка ипотечного кредитования. «Изменения ЦБ РФ в части макропруденциальных требований к ипотечным кредитам, которые вступят в силу с 1 октября 2023 года, несколько ограничат доступность ипотеки для клиентов с низким первоначальным вносом, но не станут заградительными для развития рынка. На текущий момент ВТБ не планирует менять условия по ипотеке, но при этом мы внимательно следим за конъюнк-турой рынка», — комментирует пресс-служба ВТБ.

ОЛЬГА ГРАЧЕВА, заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса ДО «Самарский» ПСБ

Банк России принял решение об увеличении ключевой ставки на 1 п.п. до 8,5%. Ставки по кредитным продуктам, в том числе ипотечным, изменяются вслед за ключевой.

В краткосрочной перспективе это может привести к увеличению числа ипотечных выдач, поскольку клиенты, возможно, будут нацелены успеть оформить займы на прежних условиях. Это в свою очередь поспособствует росту спроса на недвижимость первичного рынка. В том числе благодаря действию госпрограмм поддержки, максимальные ставки по которым определены в рамках действующих постановлений.

В ПСБ жители Самарской области могут оформить ипотеку по госпрограммам «Семейная ипотека», «Госпрограмма-2020» и «IT-ипотека».

По «Семейной ипотеке» в ПСБ сейчас действует одна из самых низких ставок на рынке – 5% годовых для военнослужащих, 5,4% – для зарплатных клиентов предприятий ОПК и бюджетных организаций, 5,5% – для других заемщиков. Программа рассчитана на семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми или в которых с 1 января 2018 года родился ребенок или есть несовершеннолетний с ограниченными возможностями.

Ставки по «Госпрограмме-2020» для военнослужащих составляют 7% годовых, для остальных категорий – 7,7%. Льготные условия распространяются на покупку готовых и строящихся квартир у застройщика на всей территории России.

Оформить IT-ипотеку могут сотрудники всех аккредитованных Минцифры России IT-компаний в возрасте от 22 до 50 лет – по ставке от 4,5%. Максимальная сумма кредита составляет 18 млн рублей для приобретения жилья в регионах численностью от 1 млн человек и 9 млн рублей – в других субъектах РФ. Первый взнос – от 15% от стоимости недвижимости.

МАКСИМ ПАПКОВ, вице-президент, управляющий подразделением ВТБ в Самарской области

На фоне роста ключевой ставки и вслед за другими участниками рынка ВТБ скорректировал ценовые параметры по ипотеке, с 1 августа минимальная ставка по стандартным программам банка составляет 11,6%. Ипотека с господдержкой до 15 сентября доступна по сниженным на 0,4-0,7 п.п. ставкам. Минимальные ставки по «Ипотеке с господдержкой-2020» в ВТБ сегодня составляют 7,3%, по «семейной» — 5,3% (от 4,3% — для Дальнего Востока) и 4% по IT-ипотеке.

ШАМИЛЬ ХАЛИКОВ, управляющий директор Поволжского регионального центра банка ДОМ.РФ

Банк ДОМ.РФ развивает действующие на рынке льготные ипотечные программы с момента их запуска в 2018 году, входит в тройку лидеров по объемам кредитования в рамках ипотеки с господдержкой. С помощью ипотечных программ банка можно купить квартиру, построить или купить готовый жилой дом.

В декабре 2022 года банк ДОМ.РФ начал принимать заявки на покупку квартир по «Семейной ипотеке» по новым условиям — оформить кредит также смогут заемщики с двумя несовершеннолетними детьми вне зависимости от их даты рождения. Ранее взять такую ипотеку могли семьи, в которых хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года. В банке ДОМ.РФ семьи с детьми могут взять жилищный кредит со ставкой от 4,8%. В феврале 2023 года банк ДОМ.РФ начал принимать заявки на льготную ипотеку для IT-специалистов по новым критериям, утвержденным правительством РФ. Теперь кредит получить могут сотрудники всех без исключения аккредитованных IT-компаний в возрасте до 50 лет с доходом от 120 тыс. рублей в городах-миллионниках и от 70 тыс. рублей в остальных городах (для Москвы — от 150 тыс. рублей). Еще два важных изменения: специалист high tech отрасли должен проработать в IТ-компании пять лет с момента оформления ипотеки, а льготная ставка при смене работы сохранится еще полгода, а не три месяца. Оформить IТ-ипотеку в банке ДОМ.РФ можно по ставке от 3,9%. «Льготная ипотека» доступна в банке ДОМ.РФ по ставке от 6,8%.

За первое полугодие 2023 года «Семейной ипотекой» воспользовались 6800 заемщиков, объем кредитования составил 38 млрд рублей. Рост по сравнению с первым полугодием прошлого года на 14%. Доля программы в общих выдачах — 34,2%. Около 6 тыс. семей улучшили жилищные условия с помощью «Льготной ипотеки с господдержкой». Объем предоставленных кредитов составил 32,4 млрд рублей — это в два раза больше аналогичного периода 2022 года. Доля «льготной ипотеки» в выдачах с начала года — 29,2%. По IT-ипотеке выдано 1700 кредитов, объем кредитования превысил 17 млрд рублей. На IT-ипотеку приходится 15,5%.

— Роман Щерба