«Акрон Холдинг» в марте установил полный контроль над торговым центром «Наутилус» на Лубянской площади Москвы.
Входящая в структуру «Акрона» фирма «Транскат-Актив» приобрела здание с торгов еще в октябре 2024 года за 1,8 млрд рублей, однако оператор ТЦ компания «ТДН», даже пребывая в фазе конкурсного производства, пыталась аннулировать сделку и всячески сопротивлялась переменам. Ее аргументы оказались несостоятельными: и Федеральная антимонопольная служба, и Арбитражный суд Москвы признали законность покупки. Новый собственник планирует обеспечить масштабный ремонт и обновление «Наутилуса», которое, по оценкам экспертов «СО», может потребовать миллиардных инвестиций. Учитывая расположение здания в самом центре столицы, где ощущается острый дефицит коммерческой недвижимости, инвестиции «Акрона» окупятся и начнут приносить доход довольно быстро.
Торговый центр «Наутилус» в престижном деловом районе Москвы на улице Никольской был построен в 1999 году. Необычный и современный на тот момент ТЦ, расположенный в эпицентре столичной торговли, он не имел проблем с поиском арендаторов. В «Наутилусе» обосновались премиальные бутики одежды и обуви, итальянской и испанской мебели, ювелирных украшений, других люксовых товаров.
Юридически хозяином площадей «Наутилуса» с мая 2003 года являлось ООО «ТДН», в свою очередь принадлежавшее кипрской компании Afteton Limited. Однако бенефициарами ТЦ были официально признаны топ-менеджеры Банка Москвы — его президент Андрей Бородин и первый вице-президент Дмитрий Акулинин. По этой причине в начале 2010-х годов торговый центр попал в ареал крупного скандала о многомиллиардных хищениях денег из Банка Москвы. Обвиняемыми по уголовному делу проходили Бородин, Акулинин и ряд других менеджеров. В результате в 2012-м Тверской районный суд в рамках уголовного дела арестовал здание «Наутилуса». Поиском нового собственника для ТЦ Росимущество занялось только в 2023 году. Тогда объект выставили на продажу по цене 2,53 млрд рублей. Претендентов на актив в тот момент не нашлось. В 2024-м ведомство предприняло вторую попытку, снизив цену ТЦ до 1,88 млрд, но и она оказалась неудачной. Третий заход последовал осенью 2024 года. Как указывалось в уведомлении о проведении открытого электронного аукциона, предлагаемое к продаже имущество арестовано приставами в рамках исполнительного производства «в пользу взыскателя АО «БМ-Банк», должник (фактический собственник по решению суда) Бородин А.Ф., собственник (по данным Росреестра) ООО «ТДН»: нежилое помещение площадью 6572,1 кв. м по адресу: ул. Никольская, дом 25 — и договор с ДГИ Москвы на аренду земельного участка под ним до октября 2045 года». И в октябре на торговый центр все-таки нашелся покупатель. За 1,6 млрд рублей актив приобрела компания «Транскат-Актив», входящая в тольяттинский холдинг «Акрон». С учетом стоимости услуг аукционного дома общий размер затрат покупателя составил порядка 1,8 млрд рублей.
Вступить в управление новообретенным активом «Транскат-Активу» удалось далеко не сразу. Оператор «Наутилуса» — компания «ТДН» — еще в августе 2024 года был признан банкротом. О своих требованиях к фирме сейчас заявило уже множество кредиторов. Здание торгового центра — единственный ее значимый актив, и конкурсный управляющий «ТДН» Всеслав Прокофьев не намеревался его упускать. Уже 29 августа компания подала в Федеральную антимонопольную службу жалобу на якобы допущенные нарушения в процедуре торгов и в порядке заключения договора. В этой жалобе указывалось, что, согласно аукционной документации, фактический собственник «Наутилуса» по решению суда Андрей Бородин, собственник же по данным Росреестра — ТДН. А поскольку эта компания не является должником в рамках исполнительного производства, то ее имущество не может продаваться с аукциона. Вторая часть жалобы касалась стоимости реализуемого актива. По версии ТДН, его рыночная цена была на 1,2 млрд рублей выше заявленной на торгах. Однако комиссия ФАС сочла, что все необходимые для продажи актива документы имелись в наличии, информация о юридическом и фактическом собственниках здания присутствовала в аукционной документации, а покупателей на актив за более высокую цену на ранее проводившихся аукционах не нашлось, следовательно, никаких нарушений в продаже актива по заявленной стоимости нет. Не согласилась комиссия ФАС и с заявлением о том, что, поскольку к моменту проведения аукциона компания «ТДН» признана банкротом, все ранее наложенные на ее активы ограничения должны быть сняты. Антимонопольное ведомство отклонило этот довод, поскольку фактическим собственником имущества был признан Андрей Бородин. В итоге 19 сентября комиссия ФАС отказала компании «ТДН» в удовлетворении ее жалобы.
Новый раунд борьбы за актив оператор «Наутилуса» начал 13 декабря прошлого года в арбитраже города Москвы. Суд принял к производству исковое заявление конкурсного управляющего ТДН к московскому ТУ Росимущества, службе судебных приставов, организатору и победителю торгов — компаниям «Восточный мост» и «Транскат-Актив» — о признании несостоявшимися открытых торгов и признании договора купли-продажи здания ТЦ незаключенным. Одновременно Всеслав Прокофьев ходатайствовал о наложении обеспечительных мер — запрете на регистрацию в ЕГРН перехода права собственности на «Наутилус» до вступления решения суда по данному делу в законную силу. Арбитраж в принятии обеспечительных мер отказал, сочтя, что истец «не обосновал возможность причинения ущерба, его значительный размер, а также необходимость и достаточность для его предотвращения именно данных обеспечительных мер».
В марте компания «Транскат-Актив» официально вступила во владение «Наутилусом» — соответствующая запись была внесена в ЕГРЮЛ. А 20 марта завершился и судебный процесс — арбитраж полностью отказал управляющему ТДН в удовлетворении иска. Как стало известно «СО», после вступления холдинга «Акрон» во владение вновь приобретенным активом он намерен вложиться в модернизацию давно не ремонтировавшегося здания. Кроме того, как пояснил генеральный директор и владелец ООО «Транскат-Актив» Павел Морозов, не исключено, что, построенный и функционирующий как торговый объект, «Наутилус» будет перепрофилирован в торгово-офисный центр.
Интерес «Акрона» к ТЦ «Наутилус» можно объяснить в первую очередь его очень выгодным месторасположением. Здание находится в самом центре Москвы, вблизи него — центральный универмаг «Детский мир», Государственный универсальный магазин, многочисленные кафе и рестораны, музеи и исторические достопримечательности, знаменитое бывшее здание КГБ, где ныне располагается ФСБ России. Как прокомментировал «СО» генеральный директор московского ООО «АН «Апекс Недвижимость» Владимир Молчанов, в этом месте очень высокий спрос на коммерческую недвижимость. «Люди стоят в очереди за помещениями, что офисными, что свободного назначения, — говорит Молчанов. — Офис сдается по ставке 50 тысяч за 1 кв. м, помещение свободного назначения 75 кв. м на первом этаже вдоль Никольской — за 1,5 млн рублей».
В одном из агентств Москвы рассказали «СО», что взять в аренду помещение в районе Никольской улицы сложно — свободных площадей почти нет. «Если у арендодателя освобождаются площади на Никольской, он может выбирать, с кем из арендаторов ему комфортнее работать, — желающих на эти помещения множество». Примерно так же выглядит ситуация и с количеством предложений о продаже коммерческой недвижимости вблизи Лубянской площади. Их крайне мало, а стоимость объектов высока. На сайтах «Авито» и «Циан» присутствует, например, объявление о продаже офисного помещения площадью 265,4 кв. м в 5 минутах ходьбы от Лубянки за 92,89 млн рублей, то есть по 350 тысяч за кв. м. Есть несколько помещений в бизнес-центре в Малом Черкасском переулке стоимостью по 700 тысяч за кв. м. Также продаются офисы в особняке на ул. Мясницкой, здесь стоимость одного квадратного метра 750 тысяч рублей. Исходя из анализа объявлений на «Авито» и «Циане» — общая стоимость ТЦ «Наутилус» при его площади в 6,6 тысячи кв. м может составлять от 2,3 млрд рублей даже в его нынешнем виде.
Между тем некогда современный ТЦ «Наутилус» из-за произошедшего за последние годы развития торговли стал морально устаревать и сейчас находится не в лучшем состоянии. Для его ремонта и модернизации требуются большие финансовые вливания. По оценкам экспертов «СО», на качественный ремонт ТЦ может потребоваться порядка 2 млрд рублей. Но и эти вложения себя оправдают. Отремонтированное и модернизированное здание может подскочить в цене до 8 млрд и — в случае решения «Акрона» продать его — принесет холдингу солидные дивиденды. Другой вариант — новый владелец «Наутилуса» решит оставить торговый центр себе и сдавать его площади в аренду. Если посчитать, что арендаторам будут переданы порядка 70% помещений отремонтированного и обновленного «Наутилуса», то есть порядка 4,6 тысячи кв. м, месячная выручка от арендных платежей по 40 тысяч за квадратный метр может составить 184 млн рублей. При такой рыночной ситуации вложения «Акрона» в покупку актива окупятся довольно быстро.
ПАВЕЛ МОРОЗОВ, основатель и бенефициар ГК «Акрон Холдинг», генеральный директор и владелец ООО «Транскат-Актив»
Компания «Транскат-Актив» действительно приобрела еще в октябре прошлого года на открытых торгах, организованных Территориальным управлением Росимущества по г. Москве, помещения торгового центра «Наутилус». Торги прошли в полном соответствии с действующим законодательством, мы выкупили помещения площадью 6,5 тыс. кв. м за 1,8 млрд рублей. Но вплоть до марта 2025 года мы не могли вступить во владение новообретенной недвижимостью, представители бывших собственников не хотели никуда уходить. Только после того, как были сняты в судебном порядке обременения помещения и состоялась регистрация прав на эту недвижимость, мы зашли туда и установили контроль над объектом.
Зачем мы купили это и что хотим там делать? Начнем с того, что это уникальная локация в самом центре Москвы и очень хорошая инвестиция сама по себе. Планируем произвести ремонт торгового центра «Наутилус» и серьезно обновить его как внутри, так и внешне, отремонтировать фасады — разумеется, в режиме, полностью согласованном с управлением архитектуры и градостроительства города Москвы. После этого он станет достойным украшением всей локации и панорамы Лубянской площади. Рассматриваем возможность трансформации торгового комплекса в офисный бизнес-центр. Ремонт «Наутилуса», безусловно, потребует серьезных затрат, но, думаю, эти инвестиции себя более чем оправдают.
— Юлия Демина
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
