Мы используем файлы cookie.
Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Узнать больше
2025 год стал для строительной отрасли Самарской области временем двойного стресс-теста.
С одной стороны, региональные власти провели кардинальную реорганизацию системы отраслевого управления, консолидировав у себя большую часть полномочий муниципалитетов и затем разделив компетенции между двумя региональными министерствами. А пока созданное министерство градполитики и обновленный минстрой налаживали работу, отрасль накрыла волна макроэкономических проблем. Ключевая ставка, удорожание кредитов и ужесточение ипотечных программ обрушили спрос, заставив девелоперов искать новые стратегии выживания. Как сумел рынок адаптироваться к «новой нормальности» и что ожидает его в 2026 году?
Уходящий 2025 год стал временем кардинальной перестройки управления строительной отраслью Самарского региона. 14 февраля были подписаны постановления, которые внесли корректировки в работу регионального министерства строительства и создали еще одно, новое ведомство — министерство градостроительной политики. В его полномочия и зону ответственности вошло все, что связано с планированием архитектурного облика и выдачей разрешений на возведение капитальных объектов. Среди прочего, зоной ответственности минграда стали вопросы комплексного развития территорий (КРТ), которые ранее были в ведении муниципалитетов, территориального планирования, подготовки генеральных планов, правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Также в функционал министерства включили согласование архитектурно-градостроительного облика объектов капстроительства и предоставление разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков. В свою очередь, основными направлениями деятельности министерства строительства Самарской области стали контроль достройки проблемных объектов и недопущение появления новых обманутых дольщиков, а также работа по обеспечению жильем льготных категорий граждан. Некоторые участники рынка отмечают, что два министерства сумели выстроить нормальное сотрудничество. «Лишние ведомства — лишние бюрократия и конфликты, — комментирует один из участников рынка. — Часто все тянут одеяло на себя, борются за собственную значимость. По моим наблюдениям, у нас минград и минстрой нормально сосуществуют и у министров хорошие взаимоотношения».
Ломка старой и создание новой схемы работы всегда вызывают опасение участников рынка о том, как будет функционировать система, не пострадают ли их интересы. После начала структурной реорганизации отвечающих за строительство региональных ведомств отрасль стало штормить. Застройщики не понимали, как и в каких условиях им придется работать. Но уже к лету ситуация относительно успокоилась. Реорганизация завершилась, ведомства встроились в работу, а участники рынка разобрались в ситуации. Многие застройщики либо нашли общий язык с властями, либо как минимум не вступили с ними в открытую конфронтацию. В строительных компаниях отмечают, что текущие вопросы сейчас с контролирующими органами решаются в рабочем порядке, чиновники готовы демонстрировать конструктивный настрой.
Сами застройщики считают, что в целом для региональной строительной отрасли большее значение имели федеральные тенденции, и оценивают местный рынок в первую очередь вкупе с российским. Первые строчки по важности для рынка, по мнению экспертов, занимают размер ключевой ставки ЦБ и прекращение льготного ипотечного кредитования. Крайне негативное влияние на рынок оказал беспрецедентный рост стоимости ипотеки, в первую очередь ударивший по сегменту жилья среднего класса, ориентированному на массового покупателя. К середине года рыночные ставки по ипотечным займам достигали уже 25%. «На фоне общей экономической турбулентности мы наблюдаем несколько ключевых тенденций, кардинально изменивших правила игры, — комментировали тогда «СО» в компании «Кошелев-Проект Самара». — Главным сдерживающим фактором стал стремительный рост ставок по ипотеке, перешагнувший психологически важную отметку в 20%. Но еще более болезненным для покупателей оказалось увеличение первоначального взноса — если раньше стандартом были 20%, то сейчас многие банки требуют уже 50%, что для большинства семей становится серьезным барьером. Этот двойной удар по платежеспособности населения привел к заметному сокращению спроса. Особенно пострадал сегмент бизнес-класса, где требования к первоначальному взносу зачастую еще выше. Мы видим, как потенциальные покупатели вынуждены либо откладывать приобретение жилья, либо существенно корректировать свои ожидания в сторону более компактных и бюджетных вариантов». По оценке экспертов РИА «Новости», в настоящий момент рядовому жителю Самары потребуется 3,42 года, чтобы собрать деньги на первоначальный взнос на приобретение в ипотеку квартиры площадью 60 кв. м. Его размер за такое жилье составляет 1,69 млн руб.
Коммерческий директор холдинга «Глобал Вижн» Ирина Хиль констатирует: «Безусловно, рынок испытывает влияние ужесточения условий семейной ипотеки и высокой ключевой ставки, что ограничивает возможность части покупателей приобретать жилье в ипотеку. Радует, что наблюдается постепенное снижение ключевой ставки, что должно стимулировать рост потребительского спроса». «Каждый год происходят какие-либо события, и негативные, и позитивные. Естественно, 2025 год не стал исключением — скорее, продолжением такого порядка, — подчеркивает руководитель отдела продаж ГК «Лидер» Елена Мироненко. — О покое говорить не приходится, покой нам только снится. Повышение ключевой ставки ЦБ, ограничение лимитов по семейной и ИТ-ипотеке в начале года — конечно же, все это оказало большое влияние на сам строительный рынок, на продажи и, как следствие, на темпы строительства и на формирование себестоимости. Ключевая ставка — это не только повышение процента по ипотеке, но и повышение процентов для застройщиков по проектному финансированию, что влечет за собой изменение себестоимости строительства, следовательно — повышение стоимости квадратного метра для покупателя. Застройщики, которые вышли на новые проекты в этом году, изначально подняли планку по цене за квадратный метр, учитывая все свои риски. Но и банки дают ограничения в цене за квадрат, поэтому приходится учитывать обе стороны. Дольщику в итоге выходит та цена, которую он видит». Также Елена Мироненко отметила, что в 2025 году изменился портрет покупателя: «Он стал более разборчивым, более требовательным. Спрос на недвижимость не останавливался, он стал более обдуманным».
Лето 2025 года для самарского ипотечного рынка, как, впрочем, и практически для всех регионов России, стало очень тяжелым. Всего в Самарской области был выдан 3961 ипотечный кредит, что является минимальным показателем за 7 лет. В целом по итогам года, по прогнозу аналитиков «Дом.РФ», по сравнению с 2024-м выдача ипотеки снизится на 20%. Тем не менее к настоящему моменту ситуация с ипотекой начала очень медленно, но все же меняться в лучшую сторону. Прежде всего, этому способствовало уменьшение размера ключевой ставки. За 2025 год Центробанк снизил ее трижды — с 21% до 20% в июне, до 18% в июле, в сентябре ставка упала еще на 1 пункт — до 17%, а в октябре — до 16,5%. Хотя и этот уровень остается крайне высоким для рынка. Но нуждающиеся в жилье люди, видя некоторое послабление, уже начинают задумываться о кредите.
Весомым фактором в пользу этого стало ужесточение правил выдачи семейной ипотеки, которое начнет действовать с 1 февраля 2026 года. После появления информации об этом часть имеющих право на такие кредиты людей поспешила с покупкой квартиры, поскольку сделать это потом станет уже менее выгодно. Однако спровоцированное этим оживление рынка может оказаться сиюминутным, и, когда обновленная схема вступит в силу, он вновь просядет. «Ипотечный рынок, конечно, не умер, но высокие ставки сдерживали покупательскую активность, — говорит Елена Мироненко. — По мере снижения ключевой ставки ожидается постепенное восстановление спроса и оживление кредитного рынка, причем не только со стороны молодых семей и IT-специалистов, но и со стороны более широкой аудитории».
Пока же количество сделок с недвижимостью сильно снизилось. По данным realty.rbc.ru, Самара попала в топ-10 локаций с самым сильным падением продаж новостроек в 2025 году. По итогам девяти месяцев она заняла в нем седьмое место, снизившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 27%. В настоящий момент до уровня ставок, который готов принять массовый покупатель, еще далеко. Сейчас их размер при покупке новостроек начинается от 17% годовых, но это минимальный уровень. Как правило, ставка колеблется в районе 20%. Для большинства потенциальных покупателей это заградительная цифра. По оценке экспертов, возрождение ипотечного рынка может начаться при уровне 15%. «Еще недавно я считала, что рынок недвижимости оживет при ставке 12% по ипотеке, — рассуждает в своем ТГ-канале коммерческий директор компании «Альянс-Менеджмент» Мария Иванова. — Сейчас, под влиянием наблюдений и общения с людьми, изменила мнение — скорее всего, ставка 15% погонит волну. Недавно обсуждали тренды с коллегами с широкого рынка недвижимости и пришли к этому выводу. Ощущается усталость людей от ожидания лучшего момента и лучших условий. И они уже стали это озвучивать». «Снижение ключевой ставки постепенно оживляет потребительский спрос и рынок ипотечного кредитования, и мы ожидаем его восстановления уже в ближайший год», — отмечает Ирина Хиль.
Пока же застройщикам приходится работать в условиях относительно низкого покупательского спроса. В строительных компаниях пытаются найти пути нивелировать проблему. Для активизации спроса они стали предлагать покупку жилья в рассрочку в качестве некоей альтернативы ипотеке. Однако схема рассрочки имеет свои минусы и риски — и полноценно заменить ипотечное кредитование не в состоянии. Одновременно с низким спросом покупателей застройщикам приходится иметь дело с постоянным удорожанием строительства. В компании «Кошелев-Проект Самара» наблюдают устойчивый рост себестоимости строительства из-за удорожания материалов, логистики, кредитных ресурсов для застройщиков: «Это создает двойное давление на рынок: с одной стороны, себестоимость проектов растет, с другой — покупательская способность снижается».
Тенденции к остановке или хотя бы замедлению удорожания стройматериалов застройщики пока не видят. «Себестоимость строительства продолжает увеличиваться, главным образом из-за роста цен на материалы, — говорит Ирина Хиль из «Глобал Вижн». — Тем не менее застройщики адаптируются, оптимизируют процессы и продолжают развивать проекты без снижения качества».
В сложившихся условиях многие строительные компании стали снижать темпы возведения домов и их сдачу. Это сокращает количество предложений жилья на рынке, что позволяет не только удержать его стоимость от падения, но даже поднимать цены. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в течение трех кварталов 2025 года в Самарском регионе в эксплуатацию было введено на 299 тыс. кв. м жилья меньше, чем в аналогичном периоде 2024-го. За 9 месяцев этот показатель составил 1,115 млн кв. м.
Динамику стоимости жилья участники рынка оценивают по-разному. «Рост цен в 2025 году стал более умеренным, — полагают в «Глобал Вижн». — По итогам года он составил около 7-10%, что заметно ниже показателей 2023-2024 годов, когда рост достигал 20-25% в год». Более высоким удорожание видят в ГК «Лидер». «Цены на новостройки в Самарской области за год выросли от 20% и выше. Это связано не только с увеличением себестоимости строительства и удорожанием проектного финансирования, но и с тем, что Самара становится все более привлекательной для покупателей, в том числе и для тех, кто приезжает сюда из других регионов», — комментирует Елена Мироненко. Но при этом все сходятся в прогнозах, что сейчас предпосылок для падения цен на недвижимость нет и в 2026 году ее стоимость будет еще выше. В большинстве своем девелоперы прогнозируют рост в пределах 5-10%.
«Застройщики стали отменять скидки и повышать цены, — сообщает в ТГ-канале Мария Иванова из «Альянс-Менеджмент». — Начали сокращать условия бесплатной рассрочки, повышать первый взнос, убирать бонусы. Сохраняются кое-где скидки за 100-процентную оплату. Причем средний размер их 3-5%, местами заявлены до 7%, но в зависимости от площади и цены квартиры. Хотела написать, что это предвестники повышения цен. Но они уже начали повышаться — на простые объекты до 3%, а на «комфорт» и выше — пока до 5%. Я считаю, это первая итерация. Учитывая изменение налогообложения, прежде всего касающееся подрядчиков и поставщиков, которые уже начали «складывать» издержки в цену товара и услуги, предполагаю повышение в декабре-январе еще на 5%». О продолжении роста цен говорит и Ирина Хиль: «С учетом увеличения себестоимости строительства, связанного с подорожанием как тяжелых, так и отделочных материалов, рост цен продолжится и в 2026 году. Однако ожидается, что он будет планомерным и управляемым, хотя многое будет зависеть от рыночной динамики». «Факторов для падения строительного рынка точно нет: дефицит жилья есть и будет, — констатирует Елена Мироненко из «Лидера». — Многие застройщики боятся выходить на новые проекты из-за все тех же причин — ключевая ставка, падение спроса и т.д. Самим застройщикам нужно развивать свои проекты. При стабилизации финансовых условий и снижении ставки застройщики смогут активнее развивать как новые проекты, так и существующие. Ключевая задача — предлагать качественный продукт и создавать комфортную среду для жизни, как на уровне строящегося объекта, так и на уровне городской среды. Такие проекты формируют устойчивый спрос и позволяют рынку уверенно чувствовать себя даже в непростых экономических условиях».
ИРИНА ХИЛЬ, коммерческий директор холдинга «Глобал Вижн»
Покупательский спрос сместился с компактных студий и 1-комнатных квартир в сторону 2-3-комнатных, что логично: жилье у застройщиков сегодня более доступно для семей с детьми до 7 лет.
В 2026 году рынок постепенно будет переходить из состояния стагнации к восстановлению. Мы надеемся, что застройщики совместно с городскими властями продолжат работу над качественным жильем, улучшая инфраструктуру и благоустройство. Это позволит Самаре становиться более комфортным и привлекательным местом как для жителей, так и для гостей города.
ЕЛЕНА МИРОНЕНКО, руководитель отдела продаж ГК «Лидер»
Самара развивается, у нее стабильная экономика, растет инфраструктура и качество городской среды, все это подогревает спрос. При этом город по-прежнему остается недооцененным. И жители, и частично сами девелоперы не до конца осознают потенциал города, который значительно выше, чем принято считать. И реализация этого потенциала напрямую зависит от качества новых проектов и современных подходов к их созданию.
— Отдел недвижимости
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены