В России спрос на индивидуальные форматы жилья значительно вырос в период пандемии коронавируса и с тех пор сохраняется на довольно высоком уровне.
Тренд достаточно выражен и в Самарской области, давно насыщенной проектами в сфере малоэтажного строительства. Однако, несмотря на развитость этой сферы в целом, отдельные ее сегменты только в последние несколько лет стали привлекать к себе внимание как со стороны системных застройщиков, так и со стороны покупателей. В частности, дома блокированной застройки (или таунхаусы) стали активнее появляться на самарском рынке недвижимости после того, как существенно изменилась и упорядочилась нормативная база их строительства и ввода в эксплуатацию, и, как следствие этого, появилась прозрачная система банковского финансирования подобных проектов.
Для Самары таунхаусы не являются чем-то новым и уникальным, подобные объекты в городе уже появлялись в разных локациях, однако не получали масштабного распространения. «В последние несколько лет самарцы наконец стали понимать, что жилье такого формата гораздо удобнее и комфортнее, чем квартира, — рассказывает член общественного совета при минстрое Самарской области Вячеслав Рандаев. — Но, к сожалению, такие объекты практически не встречаются в центральных районах города. Сегодня в Самаре таунхаусы в основном сосредоточены в локациях с традиционно малоэтажной застройкой, например на просеках, в поселке, расположенном за экономическим университетом, в массиве «Сад-город» между Ново-Садовой и Московским шоссе. Также объекты блокированной застройки стали появляться в новых коттеджных поселках, строящихся в Куйбышевском районе города».
По словам директора ООО «СЗ «Прайм Проект» Евгения Ниркина, такой формат, как таунхаус, в Самаре развит очень сегментарно. «Какой-то системной блокированной застройки малоэтажных форм в городе я пока не вижу, хотя некоторые свободные площадки позволяют это сделать. К примеру, есть ряд территорий, где таунхаусы могли бы логично вписаться в городское пространство. Кроме просек и Студеного Оврага перспективной в этом плане видится Красноглинский район — как самый экологичный и живописный район города. Малоэтажное строительство в принципе применимо и в рамках развития исторического поселения, но здесь нужно внимательно считать экономику. В целом я убежден, что именно в историческом центре города такая застройка была бы возможна и презентабельна. Этот формат жилья в современных реалиях может быть выполнен качественно и красиво с точки зрения архитектурных решений, концепции и вписывания в комфортную городскую среду», — говорит Ниркин.
Как поясняет доктор архитектурных наук, завкафедрой «Реконструкция и реставрация архитектурного наследия» Самарского политеха Татьяна Вавилонская, индивидуальная застройка и таунхаусы выглядят довольно органично по отношению к естественным ландшафтам, если они не сильно выделяются по своей архитектуре. Она также отметила, что историческая среда и береговая зона у Волги являются подходящим местом для размещения таунхаусов и это направление достаточно перспективно.
Эксперты отмечают, что при удачном выборе локации для реализации проекта в таком формате эти дома сочетают в себе преимущества, которые привлекают граждан и в коттеджах, и квартирах. «Уровень комфорта проживания в таунхаусах выше. Потому что есть свой кусок земли для расширения жилой зоны и, как правило, гарантированные парковочные места. При этом — минимум соседей, наличие городских коммуникаций и близость природы», — комментирует Вячеслав Рандаев.
Одним из примеров такого формата жилья можно считать строящийся сейчас в Самаре на 1-й линии 9-й просеки малоэтажный жилой комплекс таунхаусов Riverside Club от компании «Прайм Проект», который сочетает в себе комфорт городской среды с преимуществами загородного дома. Благодаря удобной локации будущие жители этого ЖК получат быстрый доступ ко всей необходимой инфраструктуре города. По информации застройщика, современная архитектурная концепция этого проекта — неоклассика с большими окнами и максимальной функциональностью. Расположение малоэтажного жилого комплекса в непосредственной близости от Волги дает дополнительное преимущество, позволяющее его жителям ощущать себя и в черте города, и в то же время находиться внутри зеленой зоны. Помимо наличия собственного дома покупатель получает земельный участок площадью от 2,2 до 4,7 сотки плюс парковочные места на два автомобиля, а также закрытую безопасную территорию комплекса.
Еще один фактор: подключение комплекса к центральным городским коммуникациям (электричество, водоснабжение, водоотведение и газ) гарантирует жителям наличие прямых договоров с поставщиками этих услуг. Соответственно, оплата за потребленные коммунальные ресурсы будет осуществляться без посредников в виде разного рода управляющих компаний, что позволит снизить затраты на содержание таунхауса более чем в два раза по сравнению с квартирой такой же площади.
Сдержанный интерес к таунхаусам в прошлом игроки строительного рынка связывают со спорным правовым статусом, который ранее имели подобные проекты. Однако изменения в законодательстве последних лет дали возможность сегменту развиваться наравне с другими форматами застройки. «Таунхаусы прошли долгий эволюционный путь в одиночку — почти без спроса и народной любви. Раньше, в 1990-е и 2000-е, это были доли в едином доме, а не объект недвижимости. Потом они превратились в отдельный объект, который оформлялся через суд. И все эти схемы не пускали в сегмент таунхаусов ипотечные и кредитные деньги. А с ними и массовый спрос. Я считаю, что последние изменения в Градостроительном кодексе дают новую жизнь этому формату жилья. Дело в том, что 1 марта 2022 года незаметно для многих в Градостроительный кодекс внесли такое понятие, как индивидуальный дом блокированной застройки. Это и есть таунхаус, только на языке градостроителей. Что это дает? Во-первых, появляется шанс получить участие банков. Во-вторых, если этим сегментом заинтересуются системные девелоперы, а не случайные частники, то и система эскроу-счетов для них заработает. В-третьих, это в целом выведет их в легитимную плоскость и приравняет к городскому формату жилья. Что может сделать более понятной для девелоперов законодательную процедуру их оформления», — рассуждала летом 2022 года в своем telegram-канале самарский эксперт рынка недвижимости Мария Иванова.
Представители банковской сферы подтвердили, что рынок ИЖС активно развивается последние несколько лет. По словам директора по работе с корпоративными клиентами Росбанка в Самарской области Игоря Филилеева, банк относительно недавно начал предоставлять проектное финансирование в секторе жилищного строительства в рамках 214-ФЗ. «Ранее мы работали только с безрисковыми продуктами в этой отрасли, сейчас готовы заходить в строительство жилой недвижимости. На сегодняшний день мы в числе финансовых организаций, которые готовы предоставлять кредитные средства на строительство жилых и коммерческих объектов, приобретение недвижимости, земельных участков под застройку, обеспечивать банковское сопровождение контрактов и предоставлять прочие финансовые инструменты», — сказал он.
В банке ВТБ сообщили, что дать дополнительный импульс рынку может компенсация государством ставки проектного финансирования при строительстве ИЖС. «Это важно как для подрядных организаций, так и для крупных строительных компаний, которые не предлагают изобилия вариантов в частном домостроении из-за их высокой себестоимости по сравнению с многоквартирными проектами. На рынке МКД механизм эскроу-счетов повысил прозрачность долевого строительства и защитил средства клиентов. Его широкое распространение на сегмент ИЖС позволит снизить риски ипотечного кредитования, низкого качества и задержки ввода в эксплуатацию объектов на рынке частного строительства», — отметил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
А в Сбере в Самарской области к концу 2023 года уже зафиксировали 12-кратный рост спроса на ипотечные программы ИЖС по сравнению с 2022 годом. Аналитики связывают это с тем, что в Сбере с 2023 года кредитование индивидуального жилого строительства стало возможно с использованием эскроу-счетов. «Данный инструмент уже доказал свою эффективность при строительстве многоквартирных домов, защищая интересы покупателей в случае, если застройщик не выполняет свои обязательства. Подход к кредитованию ИЖС, таунхаусов и многоквартирных домов имеет единые базовые принципы финансирования в рамках 214-ФЗ», — сообщили в финансовом учреждении.
Защищенность инвестиций покупателя таунхауса стала одним из главных преимуществ при выборе этого типа недвижимости. Банк контролирует целевое использование средств, что снижает риски незавершенного строительства и защищает интересы дольщиков. Расчеты за приобретаемый таунхаус ведутся через эскроу-счет по той же схеме, как в случае приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме. То есть покупатель вносит деньги за приобретаемый объект не застройщику, а в банк, после чего они замораживаются до ввода объекта в эксплуатацию.
Как рассказала заместитель управляющего Самарским отделением Сбербанка Анастасия Сурнина, банк предлагает девелоперам необходимые инструменты для возведения недвижимости в Самарской области. «Для Сбера сотрудничество с СЗ «Прайм Проект» имеет особое значение, поскольку для нас это первый проект финансирования таунхаусов с применением эскроу-счетов в регионе. Предоставляя проектное финансирование девелоперу, мы находимся в постоянном диалоге и делаем все для того, чтобы как можно больше людей исполнили свои мечты о собственном жилье. Мы видим преимущества в проектах, которые отвечают потребностям рынка, имеют высокую степень проработки, привлекательны для покупателей и реализуются опытной командой профессионалов. Все эти черты присущи проекту Riverside Club».
По данным финансового учреждения, еще один плюс — возможность приобретения таунхауса в этом проекте на условиях ипотечного кредитования на любом этапе строительства. Не надо дожидаться ввода объекта в эксплуатацию, кроме того, можно использовать любые программы льготной ипотеки с государственной поддержкой, а также средства материнского (семейного) капитала, государственные жилищные сертификаты и другие варианты.
По данным портала Domostroyrf.ru, в феврале 2024 года стоимость жилья на первичном рынке в Самаре снова поднялись. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках составила 120,5 тыс. руб. за кв. м — на 3,63% выше по сравнению с январем этого года. Наиболее дорогими районами города традиционно остаются Ленинский и Самарский, где цена квадратного метра составила соответственно 257,9 и 153,8 тыс. рублей. Наибольшую положительную динамику показал Куйбышевский район, где изменение составило 10,6 тыс. руб. за кв. м. Вторым после него идет Самарский район (цены выросли на 8,3 тыс. руб. за кв. м). Минимальные ценовые колебания показали Красноглинский и Кировский районы.
В целом по городу расклад средневзвешенной цены по размерам квартир выглядел так. Стоимость студий составила 116,4 тыс. руб. за кв. м. Однокомнатные квартиры немного отстают от них — там цена кв. м составила 115,1 тыс. руб. Двухкомнатные квартиры продают по 113,9 тыс. руб. за кв. м, трехкомнатные — за 128,6 тыс. руб. за квадрат. На квартиры с четырьмя и более комнатами ценник достиг 249,8 тыс. руб. за кв. м.
Стоимость таунхаусов в Самаре, как показывает анализ предложений, выставленных на агрегаторе «Циан», начинается от 6,5 млн рублей. За эту стоимость, к примеру, можно купить 3-этажный таунхаус площадью 280,6 кв. м в поселке Мехзавод с черновой отделкой. В то время как самое дорогое предложение — 3-этажный дом на Третьей просеке площадью 403,4 кв. м с гаражом и бассейном с подогревом. Его продают за 54 млн рублей. Большинство предложений находится в диапазоне от 10 до 30 млн рублей.
В схожем диапазоне сейчас находятся и цены на индивидуальные жилые дома, хотя нижнюю границу в случае этой категории недвижимости сильно размывают предложения по старому фонду и дачам. Самые дешевые предложения не превышают 1,5 млн рублей, современные коттеджи начинают торговать примерно от 9,5 млн рублей. Основная масса предложений опять-таки находится в диапазоне от 10 до 30 млн рублей. Но цена отдельных объектов может подниматься до 180 млн рублей.
По мнению экспертов, цена квадратного метра в таунхаусах, расположенных в самых престижных локациях города, в 1,5-2 раза ниже, чем в строящихся многоэтажных жилых комплексах. А если учесть, что вместе с квартирой в МКД желательно докупить хотя бы одно парковочное место, а в таунхаусе паркинг на две машины включен в цену, покупателям стоит посчитать экономику. При этом дом находится в черте города, что автоматически дает доступ к развитой инфраструктуре, в отличие от загородного жилья. Если же строить дом по ИЖС, то помимо покупки земли и стройматериалов придется вкладываться еще и в коммуникации, но далеко не все готовы к такому «отложенному комфорту».
Вячеслав Рандаев подчеркивает, что по своей стоимости таунхаусы в целом держатся на том же уровне, что и жилье в новостройках. То есть — не предъявляют более жестких требований к финансовым возможностям граждан в обмен на дополнительные преимущества. «На самом деле это не так дорого. Разные проекты рассчитаны на разный кошелек. Так же как и на квартирном рынке, и на рынке индивидуальных домов — сегментация определенная есть. Например, на 1-й и 2-й просеках выставлены таунхаусы и по 30, и по 40 млн рублей. Но хочу сказать, что в основной своей массе стоимость таунхауса сопоставима со стоимостью покупки квартиры в новостройке. И здесь дело даже не в подъеме цен на недвижимость последних лет. Даже в предыдущие периоды времени соотношение было примерно паритетным. Если рассматривать, например, внутригородские территории — те же самые просеки, поселки коттеджной застройки напротив «Космопорта», за экономическим университетом. Там стоимость домовладения была примерно по цене такая же, как покупка квартиры в новостройке в этих же районах. А если считать по цене квадратного метра, то получалось даже дешевле в силу того, что площадь дома, как правило, чуть больше, чем у стандартной квартиры», — делится своими наблюдениями эксперт.
Покупатели могут создать дом мечты
ЕВГЕНИЙ НИРКИН, директор ООО «СЗ «Прайм Проект»
В проекте Riverside Club реализуются таунхаусы со свободной планировкой, таким образом, покупатели могут создать дом мечты, исходя из собственных запросов. Любые варианты интерьерных решений — на вкус покупателей. Площадь каждого дома — 150 кв. м, что позволяет делать зонирование по предпочтениям для комфорта всех членов семьи. У таунхаусов проекта высота потолков первого этажа 2,94 м, второго этажа — 2,73. Еще один плюс таунхаусов комплекса Riverside Club в том, что они имеют плоскую мембранную крышу, на которой легко монтируются современные системы эксплуатируемой кровли, где можно обустроить летнюю лаунж-зону с джакузи и видом на Волгу, чтобы любоваться закатами.
В настоящее время основные строительно-монтажные работы на площадке уже завершены, жилой комплекс подключен к системам городского водоснабжения и водоотведения, а также к системе электроснабжения. В ближайшие два месяца закончатся фасадные работы, а также осуществлено подключение жилого комплекса к системе газоснабжения. Затем будем проводить работы по благоустройству и озеленению территории. Срок полной сдачи объекта — конец 2024 года. У меня нет никаких сомнений, что в рамках проектного финансирования Сбера и пристального внимания к данному проекту со стороны областного министерства строительства мы завершим работы и введем объект в эксплуатацию в указанный срок.
ВЯЧЕСЛАВ РАНДАЕВ, член общественного совета при министерстве строительства Самарской области, эксперт рынка недвижимости
Как только появляются новые внутригородские проекты, они, конечно, вызывают к себе повышенный интерес. Если у нас будут выделяться более-менее масштабные территории, то такой формат, как таунхаусы, будет востребован. Но надо понимать, что эти площадки должны либо соседствовать с территориями, где уже развита социальная инфраструктура объектов, либо в рамках проектов по застройке должны формироваться инфраструктурные объекты. А это под силу только крупным застройщикам.
МАРИЯ ИВАНОВА, эксперт рынка недвижимости
Таунхаусы в основном строятся в городской черте, потому что загородный дом требует все-таки земли от 6 соток. В настоящий момент этот формат жилья активно развивается, у застройщиков появилась возможность по примеру строителей многоквартирного жилья пользоваться банковскими ресурсами и продавать их в процессе строительства. Это постепенно выводит таунхаусы и их застройщиков на свет — застройщики вынуждены доказывать свою состоятельность, иметь юридическое лицо, опыт и ресурсы, вести цивилизованный бизнес. Это важно для такой капиталоемкой сферы, как покупка жилья. Люди отдают миллионы рублей и хотят гарантий безопасности. Аудитория таунхаусов размыта — в основном это люди, которые считают, что уже переросли многоэтажки, но пока не тянут на коттедж с земельным участком. В топовых локациях, например на просеках 1, 2 или 9, таунхаусы выходят в ценовую зону отдельных коттеджей и конкурируют с ними за деньги покупателей. Это уже сегмент лакшери-жилья. Чтобы получить массовый стабильный спрос, таунхаус должен стоить до 15-18 млн рублей.
— Отдел спецпроектов
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
