В Самаре на прошлой неделе был объявлен первый из 12 аукционов на определение инвесторов реновации старых городских кварталов. Предполагается, что в течение года стартуют и 11 других.
Однако начавшееся голосование показало, что не везде местные жители согласны на включение их домов в эти проекты.
Как уже сообщало «Самарское Обозрение», вопросы к программе появились у кварталов в границах улиц Санфировой, Блюхера, Ивана Булкина и Энтузиастов в Советском районе.
Почему разногласия возникли именно там? Что будут делать власти, если нужного количества голосов в поддержку участия в реновации не наберется?
Какие гарантии при расселении готовы предоставить жителям?
На эти и другие вопросы ответил руководитель департамента градостроительства Самары Сергей Шанов.
— Хотелось бы задать сначала несколько вопросов общего характера. А именно: как и почему появились новые проекты комплексного развития территорий Самары?
— 30 декабря 2020 года был принят Федеральный закон о комплексном развитии территорий (КРТ), который во многом основан на опыте реновации жилья в Москве и призван решить проблему, характерную для большинства российских городов. 15-20 лет назад их развитие пошло в основном по пути освоения свободных территорий пригородов и в меньшей степени — площадок внутри города.
Такой путь — самый легкий: не надо никого переселять, ничего выкупать. Но для городов он становится и очень затратным, потому что требует обеспечивать новые территории и новой инфраструктурой — социальной, коммунальной, транспортной. И это не всегда возможно сделать в полном объеме, тем более что, как правило, это территории, удаленные от центра.
Тем временем старый фонд, где инфраструктура в основном есть, ветшает. Москве в какой-то мере удалось решить эту проблему, запустив проекты реновации старых кварталов.
Столичный опыт признали успешным и решили транслировать дальше в регионы.
Летом 2021 года правительство Самарской области утвердило нормативно-правовую базу, необходимую для запуска проектов КРТ в нашем регионе. Не во всех субъектах это произошло так же быстро, как у нас. А наша область здесь оказалась одним из лидеров.
Основной фонд, отвечающий критериям нового закона, расположен именно в Самаре, так как во время войны в наш город эвакуировали много промышленных предприятий, вокруг которых выросли новые поселки. В первую очередь это Безымянка.
Есть такое жилье и на Мехзаводе, в поселке Управленческом, на 113-м и 116-м километрах Куйбышевского района. В основном это двух- или трехэтажные дома с деревянными перекрытиями, имеющие очень высокий уровень износа.
Поэтому основное внимание региональных властей по применению нового механизма КРТ было устремлено на Самару.
В итоге сформировано 12 лотов, определена очередность проведения аукционов для выбора инвесторов, уже готов пакет документов для выхода на первые конкурсные процедуры и объявлен один аукцион.
Так что наш город в авангарде федерального тренда. Самара сейчас одной из первых в стране запускает проекты КРТ и точно первой — в регионе. Хотелось бы эту планку удержать. Первыми всегда быть хорошо с точки зрения имиджа, хотя и не всегда легко. И мы сейчас идем порой как по минному полю.
— Сколько всего жилья должно обновиться по новому закону?
— 12 лотов включают в себя разное количество кварталов, а в общей сложности — полмиллиона квадратных метров жилья. Это очень много, поэтому запускаем мы их не одновременно, а в определенной очередности.
Сначала — первый квартал поселка Мехзавод, что напротив бывшего поста ДПС. Это территория с ветхим фондом — деревянные дома с износом в 100%, которые на период чемпионата мира вообще закрывали баннерами.
Второй лот — 766-й квартал в Кировском районе, на пересечении улиц Советской и Ставропольской. Там тоже стоят двухэтажки конца 1940-х годов постройки. Жители обеих площадок на протяжении последних 20 лет неоднократно обращались в самые разные инстанции с просьбой переселить в полноценное жилье.
Далее на лоты у нас разбита практически вся Безымянка, занятая двухэтажными домами, в том числе постройки уже 1950-х годов.
Эти проекты привязаны уже к инфраструктурному бюджетному кредиту на развитие метро, так как дома сконцентрированы вдоль существующей ветки. (В прошлом году Самарской области одобрили бюджетный заем в 10,4 млрд рублей на завершение строительства первой линии метро. — Прим. ред.).
Нужно было обосновать увеличение трафика и прирост квадратных метров, чтобы получить этот кредит.
А с появлением новых микрорайонов на месте старых увеличится и число жителей этих территорий. И если будет станция «Театральная», то с Безымянки в любую погоду эти жители смогут быстро приезжать в исторический центр города.
— В Самаре и раньше были проекты развития застроенных территорий. Чем от них отличаются новые проекты КРТ?
— Да, раньше был механизм реновации, который назывался просто «развитие застроенных территорий». Проекты по нему реализовывались с переменным успехом. Федеральный закон 2020 года ввел новый механизм, у которого несколько отличий от предыдущего.
Первое — теперь в проекты могут входить не только аварийное и ветхое жилье, но и просто старые дома, отвечающие определенным критериям года постройки и состояния.
Жители таких домов должны дать согласие на включение их жилья в проект КРТ, и если более чем две трети собственников сделают это, городская администрация подготовит пакет документов и объявит аукцион по определению инвестора.
Второе отличие — защита инвестора от спекулятивных действий собственников. В прошлом у нас доходило до того, что человек, проживающий на 15 квадратных метрах, выдвигал инвестору такие требования, совершенно непомерные и экономически абсолютно неоправданные, что ситуация заходила в тупик, и площадки не развивались.
По новому закону, как только инвестор определяется, жилье изымается за счет средств инвестора, но по механизму изъятия для муниципальных нужд.
В договоре КРТ прописываются условия изъятия. При таком механизме рыночная оценка помещений обязательна, а условия могут предполагать предоставление жилья равноценного, равнозначного, по количеству квадратных метров либо на основании рыночной оценки стоимости, которая в итоге и выплачивается собственникам, если они согласились на денежную компенсацию.
— Насколько проработан именно этот момент: что получат люди в обмен на свое нынешнее жилье? Какие здесь есть гарантии?
— Гарантии — существенный момент. И основное, с чем люди выходят на эти встречи, — чтобы были гарантии. А первое, что они просят: «Покажите нам инвестора».
Данное требование невыполнимо в силу того, что инвестор появится только по результатам конкурсных процедур. А эти процедуры объявят только в том случае, если будет принято решение о включении кварталов в КРТ.
Люди же защищены, в первую очередь, государством. Все процедуры жестко зарегулированы, а гарантии прописаны в ФЗ от 30 декабря 2020 года.
Нужно только внимательно его прочитать.
Тем не менее мы однозначно будем искать компромисс по тому же Советскому району. Руководство города — Елена Владимировна Лапушкина — в курсе этой ситуации.
О чаяниях жителей мы ей незамедлительно докладываем и определенные управленческие решения уже принимаем. Возможно, даже скоро формализуем их в виде нормативных актов об условиях компенсации жителям при расселении, чтобы людям было спокойнее принимать решения.
— Жителей Советского района взволновало, что от них требуют дать согласие на включение в КРТ уже сейчас, когда они еще не понимают и не знают, что получат взамен. И многие опасаются, что потом изменить уже ничего не смогут.
— На самом деле момент обратимости все-таки будет. Федеральный закон оставил жителям возможность отозвать свое согласие даже после заключения договора с инвестором.
Застройщик в первый год обязан разработать и утвердить документацию по планировке территории, показав в ней, какие конкретно и где будут строиться жилые дома, социальные объекты, площадки для отдыха, где будут проезды, пешеходные зоны, озеленение и т.д.
До утверждения этой документации у жителей есть возможность ознакомиться с ней и в случае несогласия с тем, что они там увидят, отозвать и свое согласие на включение в проект.
Если же консенсус будет достигнут, город утвердит проект планировки, от которого застройщик отступить уже не сможет.
И вот это уже будет точка невозврата — с этого момента изменить свое решение жители не смогут. Но это, наверное, и правильно, потому что если на таком этапе оставить эту возможность, она может оказаться миной замедленного действия.
Тогда уже никакие планы строить нельзя. При таких условиях ни один эскроу-счет не откроешь, и ни один банк не выдаст инвестору кредит под стройку.
— Нынешнее жилье и де-факто, и де-юре остается за гражданами, пока не будет утвержден проект планировки территории?
— Да, конечно. И до этого момента все граждане имеют право отозвать свое согласие. Причины на то могут быть разные.
Аукцион может выиграть застройщик, у которого возникнут антагонистические взаимоотношения с жителями. Всякое же может случиться, и именно на такой случай остается механизм для корректировки ситуации.
— А сейчас на что люди дают согласие?
— По сути, это опрос, готовы ли жители вообще подумать, поразмышлять о том, чтобы уехать из своего старого жилья. Мы спрашиваем об этом, потому что бывает позиция категорически против, особенно при расселении из исторической части города.
Там многие заявляют: «Я родился на улице Садовой, прожил здесь 70 лет. И ни в какую в другое место не поеду!» У людей есть право на такую позицию.
И если они так говорят, то власти, естественно, с этим считаются, и никакого комплексного развития в таком случае не может быть и не будет.
Мы пытаемся донести до людей, что сейчас нужно принять решение. Рано или поздно эти дома, если их сейчас не снести, будут признаны аварийными и расселены по соответствующим государственным программам.
А это долго. КРТ же все-таки — некий прорыв.
Нам еще говорят: «Мы не видим застройщика, мы не понимаем, что он хочет на этих местах строить, а нас уже заставляют голосовать». Не заставляют!
Давление на граждан никто не оказывает. Все — в руках жителей. Наша задача — только грамотно донести информацию, объяснить, что в конечном итоге все делается в первую очередь для жителей, чтобы переселить их из малоценного в более комфортное жилье.
— Какое решение примет город, если по лоту в Советском районе будет много позиций и за, и против?
— В этих кварталах 63 из 64 домов не являются аварийными. Это много, поэтому решено было организовать несколько встреч, на которые приглашаются жители трех-четырех домов, чтобы все-таки это были собрания, а не балаган.
Собрания еще идут, и общей картинки у нас пока нет. Голосуют по-разному. Часть домов единогласно за, часть — против. Кто-то берет тайм-аут, говорят: «Нам надо подумать и все взвесить».
— Так можно?
— Конечно! Когда мы соберем информацию по всем домам, будет принято решение, возможно там КРТ или нет. Если выйдет что-то похожее на шахматную доску, то КРТ вряд ли возможно.
И город, конечно, на такое не пойдет, потому что развиваться должен квартал целиком, а не отдельные его части. Ведь строиться будет не только новое жилье, но и новые социальные объекты — детский сад и в обязательном порядке школа, потому что территория большая.
И если будет много новых жителей, то существующие объекты такую нагрузку не выдержат. Поэтому ждем окончания встреч и появления протоколов. Никаких решений по КРТ в Советском районе сейчас не принято.
— На других площадках тоже есть дома, выступающие против включения их в КРТ?
— Собрания пока организованы только по трем лотам. Все-таки эти встречи требуют времени, проводить их надо в удобные для людей нерабочие часы.
А у нас штатная численность тоже не резиновая. Поэтому одновременно провести встречи по всем площадкам — а это порядка 500 тысяч кв. м — мы физически не можем. И было принято решение проводить их по плану в порядке очередности.
Площадка в Советском районе у нас стала третьей.
До этого состоялись собрания на Мехзаводе и в 766-м квартале Кировского района. Там жилье менее ценное.
В квартиру заходишь, идешь в ванную комнату, и хозяин при тебе протыкает ее стену пальцем, делая дырку, в которую видно общий коридор. Такое состояние домов. И жители, конечно, готовы оттуда уехать в любое новое комфортное жилье, с новыми трубами, со стенами без дыр и текущих крыш. И там жители единогласно проголосовали «за».
Почему в Советском районе получилось иначе и требования людей немножко другие, мы понимаем прекрасно. Там совершенно другой фонд.
Если на первых двух площадках стоят дома, построенные в конце 1940-х годов, то на Санфировой и Булкина — конца 1950-х — начала 1960-х. Это географический центр города. Здесь развитая инфраструктура — и транспортная, и социальная, все есть.
Конечно, здесь людям жить более комфортно, и они хотят себе и более выгодные условия переселения. Мы их понимаем, слышим, что они просят при отселении учесть не только рыночную стоимость их жилья, понимаем, что она будет низкая, и сейчас прорабатываем этот вопрос.
Попытаемся решить вопрос так, чтобы инвестор при переселении предоставлял им равнозначные жилые помещения, чтобы человек из двухкомнатной квартиры площадью 50 кв. м переезжал бы также в двухкомнатную той же площади и как минимум в том же Советском районе.
Жители, конечно, просят в этом же квартале. Но мы понимаем, что экономически это крайне неоправданно.
Мы ни одного инвестора на такие кабальные условия не найдем, и развития никакого не будет.
Попробуем, конечно, но, боюсь, никто на аукцион по таким условиям не зайдет. В Москве, на опыт реновации которой все ссылаются, это, наверное, реалистично, но там совсем другие капиталы.
В регионах все иначе.
— Кто из застройщиков может заняться КРТ? На собраниях говорили, что это могут быть только компании, у которых большие объемы жилья, сданного в последние годы.
— Конечно! Потому что площадь КРТ огромная. Не каждый, кто имеет лицензию на строительно-монтажные работы, может выйти на этот конкурс и выиграть его.
В прошлом у нас был горький опыт, когда компании с уставным капиталом в 10 тысяч рублей, не имеющие проектов в сфере жилищного строительства, выигрывали торги на развитие застроенных территорий — и просто ничего там не делали. А город тратил на них время.
А в Советском районе, например, чтобы осилить все необходимое там расселение, по предварительным расчетам, требуется более 2 млрд рублей.
Далеко не каждый застройщик имеет такие средства. Есть опасения, что никто вообще не выйдет на этот аукцион. Но мы постараемся, чтобы этого не случилось.
Если потребуется, пересмотрим условия, объявим аукцион повторно и со своей стороны будем также помогать инвестору.
Учитывая критерии, мы, конечно, примерно понимаем, кто из самарских застройщиков может выйти на эти аукционы. Но нельзя исключать участия и иногородних.
— Какие сроки отведены для реновации всех 12 площадок?
— Полностью эти проекты должны быть закончены до 2038 года. Проработать со всеми жителями эти 12 лотов мы планируем до конца текущего года.
Извещение о проведении аукциона по первому кварталу Мехзавода уже опубликовано. Пройти он должен очно через месяц, и с победителем — скорее всего, в июле — мы заключим первый договор комплексного развития территорий.
В августе должна пройти процедура по Кировскому району. В первых лотах сроки реализации установлены в пять лет, в течение которых жители должны быть переселены, старые дома снесены и построены новые. Сроки очень жесткие, но это требование современной реальности. Здесь тянуть нельзя.
А в Советском районе все-таки все в конечном итоге зависит от мнения жителей.
Если общее консолидированное желание жителей будет в пользу КРТ, мы готовы уже в сентябре выйти на подписание договора о комплексном развитии территории, с учетом времени на проведение конкурсных процедур.
— Людмила Николаева
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
