Школе в самарских Крутых Ключах не хватило места на купленной под нее земле

Под застройку в рамках реализации нацпроекта специально купили землю, спроектировали объект и пригласили генподрядчика, когда вдруг выяснилось, что проектные мощности в купленную территорию никак не вписываются — и не могли туда вписаться изначально. Пока чиновники судорожно пытаются впихнуть невпихуемое, пропустив при этом все отведенные им сроки, правоохранители уже возбудили уголовное дело о преступной халатности.

Крутые Ключи — микрорайон комплексной малоэтажной застройки на землях бывшего совхоза «Красный Пахарь» на границе Самары и Волжского района. Проект массированного освоения территории стартовал еще в 2000-е строительной компанией «Авиакор» Владимира Кошелева. Сейчас в микрорайоне живет несколько десятков тысяч человек (по разным оценкам, от 55 тысяч до 60 тысяч), в основном это молодые семьи с детьми. Некоторое время назад в сети широко разошлись фотографии микрорайона, сделанные с воздуха, которые пользователи называли «урбанистическим адом» и «гетто», а фото типового балкона дома в Крутых Ключах быстро стало основой для мемов.

Когда власти стали обсуждать вопрос принятия на баланс города инфраструктуры микрорайона Крутые Ключи, выяснилось, что большинство объектов дорожной сети и коммуникаций не имеют проектной документации и не проходили экспертизы перед вводом в эксплуатацию.

С социальной инфраструктурой изначально тоже было не все ладно. В Крутых Ключах сейчас работает самый большой в Самаре детский сад из трех корпусов, и лишь в 2016 году открыли школу №7 имени Калашникова на 1360 мест. До этого момента детям из Крутых Ключей приходилось ездить на учебу в школы поселка Мехзавод, хотя и с транспортной доступностью здесь беда.

В микрорайоне должна была появиться еще одна школа, но ее нет до сих пор. И только недавно стала известна ее нелегкая судьба. В конце мая 2024 года прокуратура Самарской области сообщила о возбуждении уголовного дела по факту халатности чиновников при организации строительства новой школы в микрорайоне Крутые Ключи. Факт халатности выявило надзорное ведомство Красноглинского района при осуществлении надзора за исполнением федерального законодательства. Как установили прокуроры, налицо было «ненадлежащее исполнение своих обязанностей должностными лицами министерства строительства Самарской области вследствие недобросовестного отношения к службе, что повлекло существенное нарушение прав и законных интересов граждан».

История стартовала с осознания того, что единственная школа в Крутых Ключах никак не может «в полной мере обеспечить соблюдение гарантированных прав на доступность и качество среднего образования». И три года назад власти решили построить в микрорайоне еще одну школу в рамках нацпроекта «Образование» с целью «внедрения на уровнях основного общего и среднего общего образования новых методов обучения и воспитания, образовательных технологий, обеспечивающих освоение обучающимися базовых навыков и умений, повышения их мотивации к обучению и вовлеченности в образовательный процесс», а также «создания современной и безопасной цифровой образовательной среды».

Подготовка к стройке началась с выкупа земли. Действующие СНИПы определяют размер земельных участков для размещения общеобразовательных школ из расчета 35 кв. м на одного обучающегося. Таким образом, школа на 550 учеников должна была занять участок минимум в 19 250 кв. м.

В 2021 году департамент управления имуществом Самары по поручению главы города организовал закупку 2 га земли, и по итогам электронного аукциона был заключен муниципальный контракт с Пахульской Оксаной Леонидовной о приобретении в муниципальную собственность земельного участка. Цена сделки составила 21,3 млн рублей.

Приказом главы регионального минимущества землю передали в собственность Самарской области, а затем — в аренду концессионеру под строительство новой школы. Сейчас на кадастровой карте выкупленный у Пахульской участок с кадастровым номером 63:01:0335002:526 обозначен как земли поселений для эксплуатации объектов дошкольного, начального и среднего общего образования, его площадь — 20 234 кв. м.

Итак, землю купили, и, казалось бы, можно начинать стройку. В июне 2022 года правительство Самарской области и ООО «ПроШкола №5» заключили концессионное соглашение о финансировании, проектировании и строительстве общеобразовательной школы в микрорайоне Крутые Ключи. Образовательное учреждение на 550 мест должно было расположиться на улице с говорящим названием Школьная.

Предполагалось, что общая площадь новой школы составит 12 450 кв. м, под ее строительство власти предоставили тот самый участок площадью 20 234 кв. м. Областной минстрой был уполномоченной структурой в вопросах предоставления земельного участка, необходимого для реализации концессионного соглашения.

В октябре 2022 года «ПроШкола №5» (концессионер) и компания «Строй Инжиниринг» (генподрядчик) подписали договор подряда на выполнение проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ.

Стоимость работ оценивалась в 693,858 млн рублей, а завершиться они должны были 20 ноября 2023 года. К этому сроку следовало выполнить весь комплекс работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию и его сдачи заказчику. Дедлайн же для оснащения объекта устанавливался на 31 декабря 2023 года.

Год закончился, настал 2024-й, но строительные работы по школе в Крутых Ключах не то что не завершились — они даже не начинались. Еще в процессе разработки проектной документации вскрылись некие «особенности», а именно факт недостаточности площади выделенного земельного участка заявленной проектной мощности образовательного учреждения. Согласно градостроительному плану, на выделенном под школу земельном участке устанавливались предельные параметры разрешенного строительства, ограниченного красными линиями застройки. С учетом красных линий размер участка уменьшался до 1,77 га, в том числе 0,15 га были частью зоны общего пользования. Тут выяснилось еще и то, что для размещения спортивного ядра с футбольным полем и беговой дорожкой требуется дополнительно 0,7 га. В сухом остатке: разместить школу на 550 мест на выкупленном земельном участке было невозможно изначально.

Последовали попытки «натянуть сову на глобус», а именно инициировать и обосновать необходимость внесения изменений в нормативные документы. Появилось даже дополнение к концессионному соглашению об уменьшении проектной мощности образовательного объекта до 425 мест. Но это случилось лишь в октябре 2023 года, когда до момента исполнения договора генподряда оставались буквально считаные недели.

На конец января 2024 года разрешение на строительство школы выдано не было, а генподрядчик его не получил. Все это, в версии прокуроров, привело к «перенаполняемости имеющихся образовательных учреждений, нарушению прав граждан на образование».

Проектная мощность действующей школы №7 в Крутых Ключах — 1360 мест. При этом здесь в настоящее время обучается 4389 детей, что более чем втрое превышает нормативы. Число учебных классов — 151, обучение ведется в две смены, нарушаются многие санитарно-эпидемиологические требования, предъявляемые к образовательным организациям.

Прокуроры сделали отдельный акцент и на том, что еще в ноябре 2022 года Ленинский райсуд Самары обязал мэрию в срок до 31 декабря 2023 года принять меры к разработке проектной документации для строительства общеобразовательных организаций в соответствии с существующей потребностью микрорайона Крутые Ключи.

В итоге крайним во всей этой довольно нелепой ситуации с выкупом земли и попыткой втиснуть туда слишком большую школу рискует стать областной минстрой как структура, уполномоченная на выделение земли, подготовку территории и взаимодействие с концессионером. Прокуратура усмотрела в действиях неустановленных должностных лиц министерства строительства Самарской области признаки состава преступления, предусмотренного статьей 293 УК РФ (халатность), и направила материалы проверки в региональное СУ СКР.

По материалам прокурорской проверки Ленинским межрайонным следственным отделом СУ СК России по Самарской области возбуждено уголовное дело по части 1 статьи 293 УК РФ (халатность). Санкция статьи несерьезная, но судимость может навсегда поставить крест на чиновничьей карьере виновного (когда его установят). «Ход и результаты расследования находятся на контроле прокуратуры», — сообщает надзорное ведомство.

В департаменте управления имуществом Самары прояснили «СО» механизм выделения земли под несостоявшуюся школу. Как следует из ответа на запрос «СО» за подписью замруководителя ДУИ Самары Александра Крючкова, покупка земли у Пахульской осуществлялась после того, как департамент градостроительства провел специальный анализ. «В рамках проведенного анализа департаментом градостроительства городского округа Самара было дано положительное заключение на предмет возможности использования земельного участка под размещение образовательного учреждения согласно градостроительному регламенту», — говорится в ответе на запрос. Участок у Пахульской покупался «во исполнение ряда региональных и муниципальных протокольных поручений с целью обеспечения общеобразовательным учреждением микрорайона Крутые Ключи».

Получение согласования от департамента градостроительства может в итоге иметь значение. Теоретически в какой-то момент правоохранители могут заинтересоваться аргументацией того, кто это согласование давал. Спросить об этом у бывшего главы департамента Василия Чернова им будет несложно, поскольку тот является фигурантом дела о получении взятки и был задержан с поличным силовиками в апреле 2024 года

После покупки земли менялся вид ее использования — с категории «под будущее городское строительство» на категорию «дошкольное, начальное, среднее общее образование». Затем постановлением администрации Самары от 7 сентября 2021 года №644 участок предоставили ГКУ «УКС» в постоянное (бессрочное) пользование. Данный факт стал основанием для безвозмездной передачи земельного участка из муниципальной в региональную собственность. В настоящее время земля предоставлена в аренду ООО «ПроШкола №5».

В региональном министерстве строительства, по сути, переадресуют все вопросы касательно адекватности закупавшегося под школу земельного участка в муниципалитет. «Земельные участки для создания школ через механизм концессионного соглашения, в том числе данного объекта, предлагаются органами местного самоуправления. По рассматриваемому объекту капитального строительства администрация г.о. Самара в феврале 2021 года представила в правительство Самарской области предложение по земельному участку с кадастровым номером 63:01:0335002:526 для строительства школы на 550 мест в микрорайоне Крутые Ключи.

В рамках исполнения договора подряда проектной организацией при проведении проектно-изыскательских работ выявлена невозможность строительства школы на 550 мест на выделенном земельном участке в соответствии с действующими нормативами», — сообщают в минстрое в ответ на запрос «СО».

«Учитывая, что администрацией г.о. Самара не представилась возможность предоставить смежные земельные участки, свободные от прав третьих лиц в зоне застройки, правительство Самарской области вышло с инициативой в Министерство просвещения РФ по изменению мощности строящейся школы с 550 до 425 мест. Соответствующие корректировки согласованы в апреле 2023 года», — подчеркнули в ведомстве.

Кто засветился в громком скандале

Продавец земли под так и не построенную школу Пахульская Оксана Леонидовна работает как ИП со специализацией «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». Ее супруг Ефим Пахульский — директор и собственник компаний «Гифтлайн» и «Макрос», «прописанных» по адресу: Самара, проспект Масленникова, 15. Это адрес хорошо известного в Самаре бутика эксклюзивных подарков «Макрос». Основной вид деятельности ООО «Макрос» — «Торговля оптовая изделиями из кожи и дорожными аксессуарами», в фирме работает 59 человек. В 2023 году компания показала выручку 286,7 млн рублей. Получить комментарии Оксаны Пахульской касательно продажи земли под школу на момент сдачи номера «СО» не удалось — ее мобильный не отвечал.

Концессионер ООО «ПроШкола №5» зарегистрировано в 2021 году в БЦ «Башня на набережной» Москва-Сити. Юрлицо занимается строительством жилых и нежилых зданий и показывает весьма символические цифры выручки и прибыли — этих сумм даже на аренду их офиса не хватит. Так, выручка ООО «ПроШкола №5» в 2023 году — всего 376 тыс. рублей.

Данных об учредителях компании-концессионера ИАС «СПАРК-Интерфакс» не дает, а вот управляющей компанией является ООО «ПроШкола» (в недавнем прошлом — ООО «ПроКвантум»). Адрес прописки этого юрлица тот же, гендиректор — Алиса Александрова, специализация — денежное посредничество. Показатели управляющей компании таковы: выручка в 2023 году — 106,3 млн рублей, чистый убыток — 43 млн рублей.

ООО «ПроШкола» владеет компаниями «ПроКампус №1», «ПроКампус №2», «ПроКампус №3» и УК «ПроШкола», тоже зарегистрированными в БЦ «Башня на набережной».

В качестве адреса страницы «ПроШколы» в интернете указан https://samara-campus.ru/ — адрес сайта международного межвузовского кампуса в Самаре, который предполагается построить в районе стадиона «Солидарность Самара Арена» при поддержке корпорации ВЭБ.РФ.

Учредители ООО «ПроШкола» — подконтрольные ВЭБу закрытые паевые инвестиционные комбинированные фонды «Образовательные проекты» и «Бизнес-Долгосрочные инвестиции», АО «Издательство «Просвещение», ООО «Инфраструктура ГЧП» (в прошлом — ООО «Ванино-Финанс»).

Последнее юрлицо имеет множество дочерних предприятий, так или иначе связанных с реализацией крупных проектов в сфере государственно-частного партнерства, по большей части в сфере образования и дорожного строительства. Это компании «ИФР-Обход Курска», «Ольгинская магистраль», СПК «Вознесенский тракт», «Восточный экспресс», «Лахтинская магистраль», «ИФР-Камчатка», «Полярная магистраль», «ИФР-Обход Балахны», «СитиМатик Сахалин Центр», «Академия баскетбола», «Томский студенческий кампус», «БАМтоннельстрой-КЗТ» и множество других.

У ООО «ПроШкола» есть два филиала: один в городе Обнинске Калужской области, другой — в поселке Придорожный Волжского района Самарской области (микрорайон Южный город). Не исключено, что через этот филиал шли федеральные деньги на строительство образовательного центра в Южном городе на 1500 мест, открытого в сентябре 2023 года.

Компания-генподрядчик неудавшегося строительства школы в Крутых Ключах точно не определяется: в Самарской области несколько юрлиц с таким названием. Но с высокой долей вероятности речь идет о тольяттинском ООО «Строй Инжиниринг» с регистрацией на Южном шоссе, 103а. Фирма занимается строительством, ее управляющий — Дмитрий Мозин, собственник — Денис Сильченко (ранее — Артем Лагуткин). Выручка ООО «Строй Инжиниринг» в 2023 году — 1,727 млрд рублей, чистая прибыль — 4,922 млн рублей.

В контрактном портфеле ООО «Строй Инжиниринг» — четыре контракта на 1,172 млрд рублей. В 2019 году юрлицо благоустраивало парковые зоны в сельских поселениях Луначарский, Приморский, Жигули, Бахилово (18,9 млн рублей), в 2021 году строило детский сад в селе Ягодное (110,16 млн рублей). Самый крупный на сегодня контракт компании Сильченко — на строительство школы на 450 мест в селе Тимофеевка (999,4 млн рублей). Этот контракт еще в стадии исполнения, как и подряд на строительство дороги на улице Владимира Высоцкого в Тольятти (43,9 млн рублей).

Оба экс-министра строительства могут получить новые проблемы

История со строительством второй школы в Крутых Ключах началась при министре строительства Самарской области Николае Плаксине (фактически состоял в должности с августа 2021 года) и подошла к печальному концу при его преемнике, и.о. Михаиле Асееве. Закупкой земли занимался ДУИ, которым с 2017 года руководит Андрей Белоклоков. К ДУИ у правоохранителей сейчас вопросов нет — уголовное дело возбуждено в отношении сотрудников минстроя. И в зависимости от того, в каком именно моменте найдут халатность — этап покупки земли, заключение концессионного соглашения, попытка внесения изменений в проект — станет ясно, кого из бывших руководителей минстроя может задеть это дело. Интрига заключается в том, что и Плаксин, и Асеев сейчас под следствием.

Плаксина арестовали в апреле 2023 года в рамках уголовного дела о превышении должностных полномочий, возбужденного ГСУ ГУ МВД России по Самарской области. Бывший министр обвиняется в том, что дал подчиненным сотрудникам незаконное указание на выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию домов культуры в поселках Глушицкий и Тимашево. Оба объекта, как выяснилось, не отвечали требованиям пожарной безопасности, что создавало угрозу для местных жителей. Ранее за то же самое привлекли главу областной ГИСН Владимира Захарина.

После ареста Плаксина и.о. министра ненадолго стала замминистра Анна Урусова, но очень скоро в кресле руководителя ее сменил Вадим Чекмарев. В июне 2023 года произошла новая кадровая перестановка — и.о. министра стал уже Михаил Асеев, еще один замминистра.

А в ноябре 2023 года Михаила Асеева тоже задержали по обвинению в превышении должностных полномочий и отправили в СИЗО. Его обвинили в выплате 194 млн рублей бюджетных денег подрядчику за проект станции метро «Самарская», который не получил положительного заключения госэкспертизы. Вместе с Асеевым в изолятор отправился и врио председателя областного правительства Виктор Кудряшов.

С возбуждением дела о халатности при строительстве школы в Крутых Ключах оба бывших руководителя областного минстроя имеют шанс получить в обвинение еще одну статью.

ВЯЧЕСЛАВ ЯБЛОКОВ, управляющий партнер АБ «Яблоков и партнеры»

В случае судимости по статье о ненадлежащем исполнении своих служебных обязанностей вероятность продолжить работу на государственной или муниципальной службе практически нулевая. Тем более согласование какого-либо повышения или продвижения от соответствующих служб не получить при такой строке в биографии. Можно сказать, что служебная карьера такого должностного лица закончится при вступлении приговора в силу. Но это не исключает возможности работы в коммерческих структурах, которые с годами все с большим пониманием относятся к чиновникам, которых за выполнение своих обязанностей привлекали к тому или иному виду ответственности. В наше время работать чиновником опасно: сделаешь — найдутся нарушения, не сделаешь — получаешь шанс быть привлеченным за халатность.

ЮРИЙ АСТАХОВ, председатель правления Самарской региональной организации Союза архитекторов России

Отсутствие социальной инфраструктуры в новых кварталах Самары — очень болезненная проблема, причем не только в Крутых Ключах. Прежде всего это касается школ, так как поликлинику можно сделать на первом этаже любого здания, детсад тоже может быть «встроенным». Со школами намного сложнее — здесь до сих пор применяются нормативы 50-60-летней давности.

Все эти плодовые участки, окопы для бросания гранат, стадионы — никому это сейчас уже не надо, кроме футбола есть много видов спорта. А школьные стадионы, выстроенные по этим нормативам, сейчас по большей части представляют собой просто огромные пустыри. И особенно в центре города, где и без того тесно, есть проблемы с размещением подобных объектов. Осмелюсь сказать, что здесь вообще ни одна школа не соответствует нормативам. В советское время застройка шла микрорайонами со всей сопутствующей инфраструктурой. Сейчас у инвесторов таких возможностей нет.

Школу на 1000 мест для микрорайона, где живет 10 тысяч человек, ни один застройщик не сможет построить. Строят небольшие школы, на 200 мест. Что же касается Крутых Ключей, то там изначально был нормальный генплан со школой и двумя садами в центре микрорайона. Но потом по понятным соображениям предпочли этот центр застроить жилыми домами. В итоге школа там построена вдоль железной дороги, длиной чуть ли не километр, то есть довольно странной конфигурации.

ОЛЬГА БЕЛОВА, адвокат Самарской областной коллегии адвокатов

Санкция части 1 статьи 293 УК РФ в принципе не предполагает назначения наказания в виде лишения свободы. Судебная практика показывает, что самым распространенным наказанием в данном случае является штраф, а в исключительных случаях, когда суд находит возможным освободить подсудимого от уголовной ответственности и прибегнуть к мерам уголовно-правового характера, — судебный штраф. Разница на самом деле весьма существенна, ведь осужденный чиновник не может занимать определенные должности, предполагающие как условие отсутствие судимости. В случае же назначения судебного штрафа лицо считается не судимым и может продолжать замещать свою должность.

ДЕНИС ШЕВЯКОВ, директор агентства оценки «Интеллект»

Что касается продажи 2 гектаров в Крутых Ключах за 21,3 млн рублей — насколько адекватна эта цена? Если мы рассматриваем этот участок как земли населенных пунктов в окружении плотной, растущей застройки, то она невысока. То есть фактор застройки влияет в сторону повышения стоимости земли. Но по факту мы же понимаем, что это земля бывшего совхоза «Красный Пахарь», по сути, чистое поле, и вот для поля эта цена высокая. Кроме того, стоимость участков под образовательные учреждения — это вообще отдельная статья, так как у таких объектов отсутствует доходность как таковая. У меня был опыт оценки земли под частным образовательным учреждением — так вот, там дисконт был очень большой, порядка 50%. А ведь это частное учреждение, где платное обучение, что уж говорить об обычной муниципальной школе. Доходность любого образовательного учреждения чисто условная, она несопоставима с доходностью коммерческого объекта — АЗС, парковки или ТЦ. И это еще один фактор, который работает на цену участка в сторону снижения. Но все-таки конкретно по этой сделке у меня вопросов нет. При средней стоимости гектара в Самаре в 100 млн рублей стоимость участка в Крутых Ключах с учетом всех перечисленных мной факторов выглядит вполне адекватной.

АЛЕКСЕЙ ГЕРАСИМОВ, заслуженный архитектор России

Комплексное развитие территории предполагает, что при ее застройке обязательно должен быть сделан расчет по школам и детсадам, исходя из существующих нормативов. Если мне память не изменяет, раньше был норматив 100 учеников на 1000 населения, потом его снизили. Эти нормативы существуют с советских времен, и никто их не отменял. Тогда было другое государство, более нормативное, и многие вещи, которые сейчас делаются, тогда бы просто не прошли. А плотно застраивать территорию жилыми домами, не продумав размещение инфраструктурных объектов, — идея так себе, это самое настоящее безобразие.

ПАВЕЛ СТАРОСТИН, юрист в сфере предпринимательского права

Наверняка перед покупкой участка под строительство школы в Крутых Ключах делалась оценка его рыночной стоимости, и я не думаю, что цену эту сильно завысили. Просто так такие сделки сейчас не совершаются. Думаю, что цена покупки плюс-минус близка к кадастровой стоимости участка.

ИРИНА СЕМЕНЮК, руководитель ГК «Камертон»

Земля в Крутых Ключах весьма востребована для объектов социальной инфраструктуры. Район активно развивается, здесь нужны многие объекты инфраструктуры от школ и детсадов до заправок и парковок. Не думаю, что стоимость земли тут будет в ближайшее время снижаться, скорее, наоборот.

ДМИТРИЙ ОРЛОВ, главный архитектор ООО «ВТС-Проект»

Перед началом любого строительства делается ППТ — проект планировки территории, где учитываются красные линии, объекты транспортной и социальной инфраструктуры и так далее. И если что-то в итоге пошло не так, было решено нарушить ППТ в пользу жилой застройки, в процессе строительства отступили от этого проекта — тут вопрос в первую очередь к застройщикам и проектировщикам.

ИЛЬЯ ПЛОТНИКОВ, управляющий партнер КА «Плотников и партнеры»

Насколько мне известно, у прокуратуры есть определенные претензии к исполнению генплана в плане обеспечения новых микрорайонов Самары социальной инфраструктурой. Есть иски в судах по этому поводу. Что касается возбуждения уголовного дела о халатности — это ситуация не совсем типичная, значит, у правоохранительных органов были серьезные основания именно для такого реагирования, были выявлены нарушения.

— Наталья Эльдарова