Сегмент индивидуального жилищного строительства в последние годы вызывает все больший интерес как у покупателей, так и у застройщиков.
Высокие темпы роста стоимости недвижимости все еще не закрыли ценовой разрыв между квартирами в многоэтажных новостройках и индивидуальным жильем. Свою роль в росте популярности загородного жилья сыграли новые ипотечные программы и запуск проектного финансирования для ИЖС. Однако эксперты отмечают, что для полноценного развития данной отрасли жилищного строительства в Самарской области необходимы дополнительные шаги со стороны властей не только на региональном, но и на федеральном уровне.
В 2023 году ввод индивидуального жилья в России составил 59 млн кв. м. Это больше половины от общего объема сданных объектов, составившего 110,1 млн кв. м. По сравнению с 2022-м объем построенного жилья в категории ИЖС вырос на 3,15%. Отмечая активное развитие этого сегмента в последние годы, вице-премьер России Марат Хуснуллин подчеркнул, что развитию частного домостроения в современных реалиях способствует несколько факторов.
Прошедшая пандемия коронавируса, которая повысила привлекательность жизни за городом, социальная газификация, развитие дорожной и социальной инфраструктуры, упрощенная регистрация объектов недвижимости. Все это способствовало повышению спроса на ИЖС. Еще одним немаловажным фактором стал запуск новых ипотечных программ, который поднял долю ипотеки на частные дома в общем объеме выдачи.
Не обошли стороной общероссийские тренды и Самарскую область, где в последние годы также отмечалось увеличение интереса покупателей к индивидуальному жилью. Причем с учетом роста цен на квартиры в городе частные дома зачастую воспринимаются как более выгодное вложение средств, хотя и этот сегмент не избежал общего удорожания недвижимости. «По нашим данным, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке за год увеличилась в Самарском регионе на 22,9%, на вторичном рынке — на 15%, — рассказал руководитель отдела долевого строительства группы компаний «Визит» Иван Андриянов. — При этом стоимость земельных участков под ИЖС за год выросла в среднем на 25%. И это без учета динамики цен за год на стройматериалы. Важно учесть, что загородный дом в области и коттедж в топовой локации Самары — продукты разной ценовой категории. Урбанизация продолжает быть мощным трендом: люди стремятся жить ближе к местам работы, учебы и социальной инфраструктуре. Второй важный аспект — доступность кредитования. Низкие ставки по ипотеке в прошлом году способствовали увеличению покупательной способности, что толкало спрос и цены вверх».
Более сдержанные темпы роста цен в частном сегменте эксперты объясняют тем, что индивидуальные дома зачастую требуют более значительных вложений в свое обустройство и обслуживание по сравнению с городскими квартирами. Не дает им подняться в цене и тот факт, что из коттеджных поселков зачастую ограничен доступ к необходимой для комфортной жизни инфраструктуре, что делает частные дома менее привлекательными для быстрого переезда.
Такие вводные не позволяют специалистам прогнозировать «взрывной» рост рынка загородного ИЖС в регионе, даже с учетом текущей тенденции к плавному увеличению спроса на такую недвижимость. Вместе с тем отмечается и то, что для Самарской области комплексные проекты коттеджных поселков все еще остаются относительной новинкой, не исчерпавшей свой потенциал. Реализацию таких проектов может простимулировать поддержка со стороны властей. «Что может усилить спрос? Изменение государственной и региональной политики в этом сегменте рынка, — считает генеральный директор ООО «Риэлтерско-строительный центр «Мабис» Евгений Ниркин. — Перенос акцентов в льготных ипотечных программах кредитования с покупки «первички» в крупных городах на ипотечное кредитование строительства загородного жилья с применением системы эскроу-счетов для выдачи ипотеки и расчетов с аккредитованными в банках проверенными организациями-подрядчиками. Еще — введение института апробированных (типовых) и проверенных строительными экспертами банков проектов индивидуальных домов с заранее рассчитанной (пусть и ориентировочно) стоимостью строительства. Какое влияние на этот процесс могут оказать региональные и муниципальные структуры? Например, принять зависящие от них управленческие решения по обеспечению земельных участков, выделенных во всех сельских муниципальных образованиях молодым и многодетным семьям, улично-дорожной сетью, подведением сетей электро-, водо- и газоснабжения, а также объектами социальной инфраструктуры. Только весь комплекс этих мер может привести к серьезному импульсу в развитии рынка ИЖС Самарской области».
Сегмент ИЖС в Самарской области продолжит рост
ИВАН АНДРИЯНОВ, руководитель отдела долевого строительства Группы компаний «Визит»
Если оценить рынок в цифрах, сегмент ИЖС можно назвать более чем перспективным. Так, в 2023 году, по официальным данным, было введено 1,141 млн кв. м индивидуальных жилых домов, а вот за 6 месяцев 2024 года — уже 0,736 млн кв. м. Темпы прироста составили почти 120%.
Темпы строительства в централизованно застраиваемых объектах ИЖС в Самаре и области действительно можно назвать плановыми. А вот объемы продаж различаются в зависимости от проекта. В проектах с уникальной концепцией, хорошим маркетингом, обученным и технологичным отделом продаж и рыночной ценой — результаты выше плановых. Проекты с экономией на маркетинге и высокой ценой довольствуются уже меньшими объемами, но в целом позволяющими управлять экономикой проекта и исполнять свои обязательства.
Новые коттеджные поселки RiverSide Club, LESMOI, Family Park 2, «Уютный городок», «Новое Ягодное-2» и другие располагаются преимущественно в Волжском и Красноярском районах Самарской области. Востребованность данных локаций обусловлена, прежде всего, наличием свободной и относительно недорогой земли, коммуникаций, экологическими характеристиками и относительной близостью к городу. Безусловно, всегда будут востребованы городские проекты и ближайшие локации к городу, такие, например, как коттеджный поселок «Дубровский», расположенный в поселке Гранный.
Оценивая два сегмента — централизованную малоэтажную застройку и точечное индивидуальное строительство, можно сказать, что каждый имеет свои преимущества и недостатки. Централизованная застройка обеспечивает более высокий уровень управления проектами, что часто ведет к более предсказуемым и качественным результатам, тогда как индивидуальное строительство предоставляет больше свободы в выборе дизайна и планировки, но и связано с более высокими рисками и возможными задержками.
Сегодня все больше покупателей отдают предпочтение коттеджам в развитых поселках с полной инфраструктурой, стремятся к комфорту и безопасности. Портрет покупателя в ИЖС также претерпел изменения: это чаще всего семьи с детьми, ищущие экологически чистые и безопасные районы для постоянного проживания, а также бизнесмены и предприниматели, стремящиеся к уединенному и представительскому образу жизни.
У меня нет никаких сомнений, что сегмент ИЖС в Самарской области продолжит рост. Неудовлетворенный спрос на индивидуальные жилые дома остается высоким. Его поддерживают в том числе и льготные программы ипотечного кредитования от государства на покупку ИЖС.
ЕВГЕНИЙ НИРКИН, генеральный директор ООО «Риэлтерско-строительный центр «Мабис», директор ООО «Специализированный застройщик «Прайм Проект»
В отличие от городской многоквартирной застройки, рынок комплексного и системного освоения пригородных и загородных территорий вокруг Самары находится на начальном этапе своего формирования. Только в последние несколько лет мелкие застройщики, строящие на продажу индивидуальные дома и реализующие их по непрозрачным схемам, начали вытесняться с рынка системными застройщиками больших и комплексных загородных проектов. Банковское ипотечное финансирование строительства загородных домов оживилось только в последние год-два. Про эскроу-счета и проектное финансирование при загородном ИЖС строительстве речь зашла вообще не больше года назад. При этом доступность ипотечных продуктов для строительства индивидуального загородного жилья для городских семей еще несколько лет назад была намного ниже, чем при получении ипотеки на покупку квартиры в городе: лимитов выдачи меньше, а ставка и риски, связанные с недобросовестными подрядчиками, были на порядок выше. Это в том числе приводило к сжатию платежеспособного спроса на загородную недвижимость даже в эконом-сегменте. А где спрос невысокий, там и роста цены ждать не стоит.
— Роман Щерба
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
