Строители адаптировались к эскроу

Общее число эскроу-счетов, открытых в региональных банках, превысило отметку 7 тысяч. И как сообщает областное министерство строительства, уже 38 местных застройщиков ведут свою деятельность за счет проектного финансирования. По мере того как у игроков строительного рынка накапливается опыт работы по новой схеме, становятся четче видны ее преимущества и недостатки.

По мнению экспертов, введение эскроу-счетов позволило как обезопасить самих дольщиков, так и дать возможность строителям вести работы без оглядки на имеющиеся темпы продаж. Однако платой за это стали удорожание квадратного метра жилья и вероятность того, что в ближайшие годы строительный рынок монополизируется.

На протяжении многих лет одной из наиболее острых проблем в строительной сфере России оставалась ситуация с обманутыми дольщиками. Пользуясь возможностью приобрести жилье по сниженным ценам на ранних этапах реализации строительных проектов, люди вкладывали свои деньги в строительство жилых объектов.

Однако в процессе строительства застройщики объектов нередко банкротились, не успевая исполнить свои обязательства перед дольщиками, но при этом растрачивая их средства. Часто встречались и недобросовестные компании, которые даже не приступали к строительству обещанных домов и с помощью мошеннических схем присваивали себе деньги граждан. В итоге те оставались и без средств, и без нового жилья.

Проблема эта не обошла стороной и Самарскую область. Один из первых крупных скандалов, связанных с ней, произошел в 2005 году, когда сразу несколько строительных компаний (ООО «АРСФ «Содействие», ООО «Виктор-С», ЗАО «Волга-Энергоресурс») не выполнили свои обязательства перед участниками долевого строительства. В дальнейшем количество проблемных недостроев продолжало расти, и к 2011 году ситуацию с обманутыми дольщиками в нашем регионе признали самой критичной по стране. Правительству приходилось искать способы решения данной проблемы, вводя различные механизмы достройки проблемных объектов и тратя миллиарды рублей на завершение строительства обещанных гражданам домов.

Чтобы избежать усугубления ситуации, Правительство Российской Федерации начало ужесточать требования к строителям, занимающимся жилыми объектами, и ограничивать механизмы, которыми они могли привлекать инвестиции со стороны граждан.

А 7 июня 2018 года президент России Владимир Путин в ходе прямой линии дал команду прекратить заключение договоров долевого участия.

В качестве альтернативы предложили использование при жилом строительстве схему с применением эскроу-счетов и проектного финансирования новых объектов.

Переход на новые правила строительства стартовал с 1 июля 2018 года. А окончательно поправки в федеральный закон о долевом строительстве (№214-ФЗ) вступили в силу 1 июля 2019 года. Начиная с этого момента деньги дольщиков должны были храниться не на счетах у девелоперов, а в аккредитованных кредитных учреждениях — банках. И воспользоваться этими средствами компании-застройщики могут только после того, как они завершат стройку и сдадут объект в эксплуатацию. Первоочередной задачей этих изменений была именно защита дольщиков от рисков остаться и без жилья, и без денег. Ведь если дом так и не будет достроен — банк просто вернет дольщикам его деньги, сохраненные на закрытом эскроу-счете.

При этом строители теперь должны были сами изыскивать средства на реализацию своих проектов. И вести строительство либо исключительно на собственные деньги, либо получая в банках кредиты на проектное финансирование строительства. Из положительных моментов для застройщиков в новых правилах выделяли то, что девелоперы теперь не зависели от темпов продаж квартир в своих новостройках, ведь проектное финансирование стабильно выделялось им на всем протяжении работы по объекту.

Однако региональные застройщики переходить на новую модель финансирования своих проектов в начале действия новых правил не торопились. Многие компании пользовались тем, что правительство позволило завершать по старым правилам проекты с высокой степенью готовности. Чтобы соответствовать этим критериям, было достаточно, чтобы строительная готовность объекта превышала 30%, а количество заключенных договоров долевого участия свыше 10% от общего объема реализуемого жилья. В таком случае застройщик мог получить заключение о соответствии проекта установленным критериям — и продолжать работу по старой схеме.

Тем не менее процесс перехода на новые условия строительства был запущен — и он затягивает в себя все больше участников рынка.

Согласно статистике Банка России, за последние полтора года количество открытых в банках эскроу-счетов увеличилось более чем шесть раз.

А их суммарный финансовый объем вырос еще значительнее — по сравнению с 1 января 2020 года в банках сейчас хранится в 7 раз больше денег дольщиков.

По мере того как отрасль привыкает к изменениям в законодательстве и все больше компаний включаются в работу по эскроу-счетам, игроки начинают более отчетливо видеть преимущества и недостатки новой схемы строительства. Как показывает реальная практика, хотя эскроу-счета действительно обеспечивают хорошую защиту для вкладов дольщиков, платить за эту безопасность также приходится им. «С эскроу-счетами, как с любыми другими нововведениями, связаны как положительные, так и отрицательные моменты.

С одной стороны, для дольщиков серьезно снизились риски быть обманутыми. А применение проектного финансирования позволяет застройщику, если тот соответствует необходимым критериям, взять заем в банке — и спокойной строиться, не оглядываясь на темпы продаж. Но это палка о двух концах. Потому как кредиты в банках берутся под определенный процент, и это ведет к удорожанию проектов для застройщиков. Компенсировать этот момент приходится дополнительным увеличением стоимости квадратного метра.

Кроме того, раньше дольщикам всегда было выгодней покупать жилье на начальном этапе реализации проектов — когда застройщики отдавали квартиры по себестоимости, а то и несколько ниже в отдельных случаях. Однако система эскроу-счетов позволяет строителям сразу реализовывать квадратные метры по цене, установленной в расчете на определенную прибыль, а не исходя из себестоимости работ», — комментирует президент ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости» Олег Вахрамов.

С такой оценкой согласен и директор ООО «Сетевая компания «Базис» Николай Кормаков, который подчеркивает значимость введения эскроу-счетов в плане гарантий завершения строительства.

«На мой взгляд, основной положительный момент в том, что застройщик получает гарантированное финансирование на время строительства и уже не зависит от темпов продажи жилья. Соответственно, дом будет построен к определенному сроку, с ним ничего не случится. А даже если во время строительства возникнут какие-то непредвиденные ситуации, появятся неучтенные в проекте расходы — все эти издержки будут покрываться деньгами банков.

То есть застройщик в итоге может не получить свою прибыль от проекта, но сама стройка при поддержке банка все же будет завершена. Защита у граждан серьезно повысилась, и не думаю, что на данном этапе у нас будут появляться новые брошенные дольщики. Но опять-таки эта защита появилась за счет общего удорожания квартир из-за проектного финансирования. Стоимость квадратных метров уже примерно на 25% увеличилась по этой причине», — считает Николай Кормаков.

По мнению строителей, введение эскроу-счетов также в определенной степени помогло поддержать спрос на недвижимость в непростых условиях. «Положительным моментом является то, что в кризисные ситуации, когда какая-нибудь пандемия идет или информационная волна, вызванная упадком экономики, люди более смело расстаются с деньгами. Они знают, что их средства находятся в безопасности.

Также новая схема помогла стимулировать стремление застройщиков к выводу на рынок более качественных продуктов. Процентная ставка по кредиту для застройщика напрямую зависит от наполняемости эскроу-счетов. Чем наполняемость выше, тем ставка ниже. Соответственно, застройщики заинтересованы в более быстрых продажах, и они сейчас активно стараются улучшать качество жилья, какие-то конкурентные преимущества вводить, проводят акции для клиентов.

Минусов же я назвал бы два. Первый — не все застройщики готовы работать по эскроу-счетам. Поэтому рынок недвижимости становится более редким, менее насыщенным в плане конкурентной среды. Для экономики это всегда плохо. Второй — долгая инвестиционная фаза, ведь деньги замораживаются минимум на два года. За это время определенную часть этих денег съедает инфляция», — рассуждает руководитель одного из крупных самарских строительных холдингов.

Некоторые демонстрируют еще больший скепсис и считают, что реализация схемы с эскроу-счетами оставляет желать лучшего.

«Сама по себе идея хорошая — весь мир так работает. Но вот исполнение ее, откровенно говоря, не очень. Боюсь, что люди, которые разрабатывали этот закон, плохо разбираются в перипетиях нашего законодательства. У нас же есть разные методы строительства. И, допустим, жилищное земельное законодательство отличается от обычного земельного законодательства очень сильно.

В любом случае введение обязательного использования эскроу-счетов привело к росту цены недвижимости. Потому что между людьми и застройщиками возникла прослойка банков, которая стремится заработать на этой схеме», — поделился своим мнением финансовый директор ГК «Град» Александр Банников.

Максим Фролов, и.о. управляющего отделением Банка России по Самарской области:

«Проектное финансирование в Самарской области в 2020 году — истекшем периоде 2021 года продолжило расширяться. Существенно растет количество счетов эскроу и объем средств на них. Так, по данным на 1 июня 2021 года в Самарской области открыто 6780 счетов эскроу, объем средств на них составляет 18,2 млрд руб. Для сравнения — на начало 2020 года их количество составляло 1082, объем средств на счетах — 2,5 млрд руб.

Также по состоянию на 1 июня 2021 года в Самарской области действовало 47 кредитных договоров, заключенных уполномоченными банками с застройщиками, использующими счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, на общую сумму 28,3 млрд рублей. По сравнению с 1 января 2020 года количество действующих кредитных договоров увеличилось на 34, или в 3,6 раза, их сумма увеличилась на 16,9 млрд рублей, или в 2,5 раза.

К 1 июня 2021 года в Самарской области раскрыто 2016 эскроу-счетов. Сумма средств, перечисленных с них застройщикам и банкам в погашение предоставленных кредитов, составила 5,8 млрд рублей. Напомним, деньги будущих владельцев жилья поступают в распоряжение застройщика (счета эскроу раскрываются) только после подписания акта о вводе дома в эксплуатацию».

АЛЕКСАНДР БАННИКОВ, финансовый директор ГК «Град»:

«Я считаю, что введение эскроу-счетов повлияло на строительную индустрию в худшую сторону. Существует жуткое количество ограничений, по которым компании не могут получить проектное финансирование на свои строящиеся объекты. Я не буду говорить о требованиях к кредитоспособности, надежности самих фирм.

Но у компаний, желающих получить банковское финансирование, не должно быть никаких других кредитов или займов. Практически все компании пользовались или продолжают пользоваться этими средствами — хоть какими-то займами, рассчитанными на долгую перспективу. Теперь же если у организации есть хоть один заем, то она уже не получит проектного финансирования до того как расплатится.

А так как застройщик не может вести никакую деятельность без эскроу, возникает логичный вопрос — как ему в такой ситуации вообще быть?

Единственное исключение по займам — компании могут брать их у своих учредителей. Но, извините меня, где учредители найдут деньги в том огромном количестве, которое необходимо для ведения строительства?

Есть и другой момент. Если компания сейчас продолжает строить несколько начатых до утверждения новых правил объектов, на которые есть одно разрешение или земельный участок под ними не размежеван, то она не сможет получить проектное финансирование, до тех пор, пока не закончит и не введет в эксплуатацию всю часть комплекса, средства на которую дали дольщики. Наша компания, например, сейчас строит один объект, по которому мы готовы начать работу с эскроу-счетами. Но не можем этого сделать из-за действующих ограничений.

Вдобавок ко всему этому сейчас банки в определенной степени стали регламентировать деятельность застройщиков в отношении минимальной нормы прибыли. Допустим, наша компания готова работать на 10% прибыли от проекта. Но для банка эта цифра должна составлять минимум 25-30% — чтобы объект был гарантировано безубыточным. Если раньше застройщики могли снизить цену, пойти на уменьшение собственной прибыли для реализации проекта, сейчас это просто невозможно. Потому что банки им не выдадут кредиты — они будут заранее считать, что проект не обеспечен финансовой ликвидностью».

НИКОЛАЙ КОРМАКОВ, директор ООО «Сетевая компания «Базис»:

«Мы сами только сейчас приступили к работе по эскроу-счетам — прошлые объекты у нас достраивались по старой схеме. Проектное финансирование уже получили, и надо сказать, что банки очень внимательно смотрят на то, кому выдавать кредиты на строительство. В маленьких городах получить финансирование тяжело, хотя в самой Самаре с этим ситуация обстоит лучше. После того как мы подтвердили наличие у нашей компании собственных 20% средств от стоимости строительства, оформлять кредит в банке пришлось еще год.

Впрочем, связано это было и с тем, что нам приходилось дорабатывать проект, чтобы точно не пришлось никаких изменений вносить на ходу. Потом начала резко увеличиваться себестоимость строительства из-за удорожания материалов, и мы еще одну небольшую паузу взяли — смотрели за ситуацией, как она развивалась, пересчитывали и сверяли стоимость строительства. Сейчас еще до фактического старта нового проекта приходится очень точно выверять все мелочи до последней.

ВЯЧЕСЛАВ РАНДАЕВ, директор ООО «Логика»

Прежде всего стоит отметить, что эскроу-счета хорошо себя проявили в части защиты дольщиков на первичном рынке. Все риски сейчас приняли на себя банки в рамках проектного финансирования строительства. О новых случаях банкротств и появлении новых обманутых дольщиков в последний год, слава богу, ничего не было слышно. Но даже если это будет происходить, если у застройщиков будут возникать какие-то проблемы, то удар в большей степени примут на себя именно банки. Дольщики теперь достаточно серьезно защищены, и это несомненно является большим плюсом.

Однако введение эскроу-счетов также вызвало повышение цен на первичном рынке жилья. Связано это с тем, что застройщикам теперь нет резона демпинговать цены — предлагать на этапе котлованов квартиры по более низкой стоимости и постепенно увеличивать ее по мере продвижения строительства. Что на начальных этапах, что в завершающих фазах стройки они все равно не смогут пользоваться деньгами дольщиков.

Сейчас уже нет острой необходимости активно привлекать внимание к проектам на ранней стадии реализации, чтобы получить деньги для дальнейшей работы. Поэтому застройщики сейчас постепенно выравнивают цены. Процесс еще идет, так как на рынке до сих пор присутствуют объекты, достраиваемые в рамках старого законодательства. Но я думаю, что еще год-полтора — и эти проекты будут завершены, их влияние на рынок исчезнет. И для застройщиков окончательно пропадет смысл дифференцировать цену в зависимости от стадии готовности дома. Жилье будут продавать по максимальной стоимости.

Второй негативный момент — это то, что теперь застройщикам для начала работы необходимо договариваться с банками, привлекать проектное финансирование. Соответственно, на рынке в большинстве своем остаются только кредитоспособные организации. Крупные компании, у которых есть свои активы, собственные залоговые инструменты — те, с кем банкам понятен процесс работы.

То есть выход на рынок для новых застройщиков перекрыли напрочь банковским заслоном.

Это определенно плохо, так как ограничивает конкуренцию. Уже сейчас рынок достаточно сильно перекроился — и процесс этот продолжается. Постепенно все больший вес будут приобретать большие компании-застройщики, обладающие уже наработанным строительным потенциалом. Рынок будет монополизироваться, что, несомненно, еще раз отразится на ценах на жилье. Пока их, разумеется, еще нет смысла поднимать. Но в перспективе трех-четырех лет застройщики непременно воспользуются ситуацией и начнут диктовать свои условия».

Проекты стартуют медленней

На протяжении последних нескольких лет в Самарской области наблюдается стабильное снижение количества новых проектов по строительству жилья. Согласно информации из министерства строительства, с 2019 года число выданных и продленных разрешений на строительство сократилось примерно в полтора-два раза. Если за тот период минстроем было согласовано 143 разрешения, то за 2020 год это число сократилось до 116 разрешений. За прошедший период 2021 года ведомство продлило и выдало всего 71 разрешение на строительство.

На снижение темпов строек в регионе повлияло много факторов — среди них и сложная экономическая ситуация в стране, и начавшаяся в прошлом году пандемия коронавируса.

Однако, по мнению самих строителей, свою роль в этом процессе сыграло и введение обязательного использования эскроу-счетов при жилищном строительстве, из-за которого стало труднее начинать новые проекты.

«Развитие отрасли, конечно, замедлилось. Раньше, говоря грубо, как только проект проходил необходимые экспертизы, застройщик сразу мог начинать строить объект и продавать там квартиры. Сейчас же на экспертизы надо заходить уже с идеально выверенным проектом — не осталось возможности что-то где-то подправить, скорректировать во время строительства. Потому что бюджет проекта сразу формируются и утверждается в банке, как-то его изменить — это целая история.

К тому же получение самого проектного финансирования для строительства отнимает приличное время. Оно удлиняет процедуру начала строительства раза в два-три. То есть если раньше можно было начать стройку примерно за четыре-пять месяцев, то сейчас это занимает восемь, десять, а то и все двенадцать», — рассуждает директор ООО «Сетевая компания «Базис» Николай Кормаков.

Трудности в получении средств для строительства отметили и другие игроки рынка. «Получить финансирование по новым правилам очень сложно. Потому что банкам это не так интересно, здесь немного другой принцип работы, чем в обычном кредитовании.

В обычном кредите в залог дается имущество, то есть применяется своеоборазная ломбардная система. Здесь такого нет — банкам это менее выгодно и менее интересно. Интерес у банков есть только к тем проектам, где есть хорошая маржинальность. А этому критерию соответствуют в основном только проекты, реализуемые в географическом или историческом центре Самары», — считает глава одной из местных строительных компаний.

— Роман Щерба