Мы используем файлы cookie.
Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Узнать больше
Под каток масштабной федеральной кампании по деприватизации недвижимости, выведенной из госсобственности по разным схемам, попал один из самых ярких самарских объектов — знаменитая резиденция создателя группы «СОК» Юрия Качмазова в Сокольих горах.
Прокуратура инициировала возвращение земли под «VIP-дачей» в гослесфонд, а здания и строения общей площадью 2850 квадратных метров планируют просто снести.
Земли в лесной зоне Красноглинского района Самары на берегу Волги в Сокольих горах перешли в частные руки в 2004-2005 годах. Земля была оформлена на группу физлиц, среди которых были никому не известные Виктор Покотиленко, Владимир Иштулин, Анатолий Тушев, Николай Новиков, Алексей Борцов, Игорь Нагорный, Виктор Кравченко, Владимир Кутейников и Валентин Романцев. По данным «СО», еще ранее — в 2001 году — участок общей площадью 2,2 га предоставлялся некоему ООО «Арт Студия» под культурно-оздоровительные цели.
В конце 2005 года земля консолидировалась в одних руках — ее владелицей стала некая Галина Алексеева.
Летом 2006 года на часть земли, где тогда уже намечалось строительство «дачи Качмазова», суды наложили арест по требованию Самарской межрайонной природоохранной прокуратуры, которая усмотрела в отчуждении этой территории нарушение Лесного кодекса РФ. Консолидированный участок находится в лесном массиве, который генплан Самары всегда относил к памятникам природы, и в Правилах землепользования и застройки эта территория также стабильно включается в зону «Р1» — особо охраняемого естественного природного ландшафта. Кроме того, один из участков имеет дополнительные ограничения, так как входит в зону водозабора насосно-фильтровальной станции №2.
Правда, аресты почему-то были наложены только на четыре участка из восьми, по факту представляющих собой единую территорию. Это четыре участка в Красноглинском районе под индивидуальное жилищное строительство площадью 2 тыс. кв. м каждый. Четыре участка, арест на которые не накладывался, имеют общую площадь чуть более 6 тыс. кв. м. Общая площадь территории под «дачей Качмазова» — 14 тыс. кв. м, или 1,4 га.
Несмотря на обеспечительные меры, в 2011 году Алексеева продала свою недвижимость швейцарской фирме Swiss Top Villa Management AG («Свисс Топ Вилла Менеджмент АГ»), созданной за несколько месяцев до сделки. На момент перехода права собственности к швейцарской фирме на огороженной территории уже красовался дом из стекла и бетона причудливой формы и с плоской крышей. К дому вела щебеночная дорога в глухом лесу, объект круглосуточно охранялся. И, возможно, резиденция охраняется до сих пор: в 2021 году на сайте отзывов граждане жаловались на свирепых сторожевых собак, которые набрасываются на случайных прохожих или велосипедистов, оказавшихся в этой местности.
Среди самарцев заметное красивое строение на волжском берегу, среди густого леса, получило название «дачи Качмазова». Председатель совета директоров ГК «СОК» Юрий Качмазов в 2000-е был самым известным и в то же время самым загадочным лицом самарского бизнес-сообщества. Его финансовые возможности на тот момент вполне позволяли выстроить помпезную дачу на волжском берегу — состояние Качмазова тогда оценивали в 26,5 млрд рублей. Лоббистского ресурса тоже хватало: в середине нулевых значительную часть городской думы Самары составляли депутаты от СОКа (включая спикера Виталия Ильина), в мэрии представителей этой бизнес-группы тоже было достаточно.
Хотя члены семьи олигарха от объекта недвижимости открещивались. Несколько лет назад дочь Юрия Качмазова Дарья Шакалинская в одном из интервью заявила, что этот дом «не наш вообще. Почему все так стали думать — не ясно. Мы там и не были никогда. Учитывая то, что мы давно уехали, никто из нас туда и не заезжал ни разу». По данным «СО», какая-то доля истины в этих словах есть. Качмазов в красивой резиденции пожить вряд ли успел: с 2010 года он живет за границей. Источники «СО» говорят об инженерных просчетах строительства: плоская крыша, с которой невозможен естественный слив, сильное промерзание зимой. В итоге «дача» превратилась для олигарха в своего рода чемодан без ручки, который тяжело тащить, но жалко выбросить.
Формально резиденцией в Сокольих горах до сих пор владеет акционерное общество «Свисс Топ Вилла Менеджмент АГ», зарегистрированное в августе 2011 года в швейцарском городе Роршах (Thurgauerstrasse 22, 9400 Rorschach). Юридический адрес общества — Holderlinstrasse 23, 9008 St. Gallen, SG. Единственным акционером и членом правления компании сначала был Карл Экштейн (Eckstein Dr. Karl). Летом 2016 года его сменил Хайнц Макки (Macchi Heinz). На момент создания юрлица его уставный капитал составлял 100 тыс. швейцарских франков. Вид деятельности общества, если перевести текст с немецкого языка, звучит так: «Компания стремится приобретать и управлять активами в стране и за рубежом, в частности, в области покупки, продажи и посредничества в сфере жилой недвижимости, а также осуществлять связанные с этим консалтинговые услуги и финансовые операции».
Масса проблем, связанных с «дачей Качмазова», в 2024 году стала критической и наложилась на федеральный правоохранительный тренд, связанный с возвратом в госсобственность «криво» приватизированной недвижимости. И вот в процесс анализа законности получения земли на лесных территориях швейцарским юрлицом вступили полиция и прокуратура.
Как сообщила на минувшей неделе прокуратура Самарской области, в настоящее время инициировано судебное оспаривание права собственности иностранной фирмы на земельные участки на территории памятника природы. Нарушение выявлено при проведении проверки исполнения земельного и лесного законодательства. Так, стало известно об отчуждении в собственность компании-нерезидента земельных участков лесного фонда на территории Красноглинского района Самары — речь идет о земле под «дачей Качмазова».
По версии надзорного ведомства, на земельных участках общей площадью 1,4 га в поселке Управленческом, ранее входивших в лесной фонд, возведены капитальные строения: жилое здание, гаражи, хозяйственные постройки. Общая площадь недвижимости — около 2850 кв. м.
«Поместье принадлежит иностранному юридическому лицу — АО «Свисс Топ Вилла Менеджмент», зарегистрированному в Швейцарской Конфедерации.
Кадастровая стоимость построек превышает 150 млн рублей, земельных участков — около 9 млн рублей. Рыночная стоимость объектов, расположенных внутри леса с видом на реку Волгу, в разы выше», — сообщает областная прокуратура.
Полиция Красноглинского района уже возбудила и расследует уголовное дело по части 1 статьи 159 УК РФ (мошенничество), части 5 статьи 327 УК РФ (использование заведомо подложного документа). Цель расследования — уточнить, каким образом капитальные строения оказались на территории лесного фонда в границах памятника природы регионального значения «Сокольи горы и берег Волги между Студеным и Коптевым оврагом». Уголовное дело пока возбуждено по факту, в отношении неустановленного лица.
Прокуратурой Самарской области инициировано оспаривание обстоятельств первоначального приобретения прав на земельные участки и перехода прав на них иностранной фирме в судебном порядке. Заявлены требования об изъятии из чужого (незаконного) владения участков лесного фонда, а также о признании объектов капитального строительства самовольными и их сносе.
Сейчас уже сложно представить себе уровень влияния бизнес-группы Качмазова в регионе в конце 90-х — начале 2000-х. Основу его бизнеса тогда составляла поставка автокомпонентов на ВАЗ. ГК «СОК» контролировала ряд ведущих дилеров тольяттинского завода. В частности, такой фирмой было ООО «Соло», владевшее эксклюзивным договором на продажу запчастей к автомобилям, производимым ВАЗом и его дочерними предприятиями. Самарская группа присутствовала в качестве управляющей компании на ряде дочерних предприятий ВАЗа — ДААЗе, СААЗе, контролировала завод «ИжАвто» в Удмуртии.
СОКу принадлежало несколько дилерских центров на территории Самарской области и за ее пределами, здесь продавались как вазовские легковушки, так и люксовые иномарки. В структуре холдинга Качмазова особую роль играло дорожно-строительное направление («Волгомост», «АВТ-Дорстрой», «НК-Мобиле», «Самарадорстрой» и «Гипротрансмост»). Были и побочные бизнесы: производство питьевой воды, оконных конструкций и керамогранита, управление коммерческой недвижимостью и земельными угодьями. У СОКа была обширная социалка: группа компаний помогала общественным организациям и учебным заведениям, самым известным из которых была знаменитая самарская гимназия №1.
Юрий Качмазов никогда не был публичным человеком, множеством статусных должностей он так и не оброс. С конца 90-х он был лишь членом правления ЗАО «РосЛада» и председателем совета директоров ГК «СОК». В качестве учредителя Качмазов засветился в самарских АО «Многоцелевая акционерная компания «Софикс» и ООО «Росземстрой», ООО «Авантаж» (РСО-Алания), московских АО «Волгомост», ООО «Либерти», ООО «Мост-Инвест», курском ООО «Сатурн», ООО «Фирма «Фора» (Сызрань) и ООО «Юбилейное» (Нижний Новгород).
В 2005-2006 годах у ГК «СОК» начался конфликт с новыми руководителями АвтоВАЗа — менеджерами Рособоронэкспорта. Представители СОКа не попали в совет директоров, против дочерней структуры группы ООО «СОК-транс» было возбуждено уголовное дело по факту неуплаты налогов. Закончилось все расторжением эксклюзивного договора с компанией «Соло» на поставку автокомпонентов. И это стало началом конца группы «СОК».
В конце нулевых Качмазов и группа близких к нему топ-менеджеров СОКа были вынуждены покинуть РФ в связи с уголовным делом о преднамеренном банкротстве «ИжАвто». Производство на ижевском предприятии встало в 2008 году, спустя год предприятие обанкротили, затем появилось уголовное дело.
Летом 2010 года в ГУ МВД по Самарской области поступило поручение из МВД России, в котором говорилось о необходимости установить фактическое местонахождение Юрия Качмазова и обеспечить его явку на допрос. Вскоре бенефициар СОКа стал обвиняемым по делу о банкротстве «ИжАвто». Компанию ему составили экс-топ-менеджеры СОКа Андрей Фролов и Юрий Амелин, а также бывшие гендиректор ОАО «ИжАвто» Михаил Добындо и директор по экономике и финансам Евгений Страхов. В версии следствия, обвиняемые осуществили вывод ликвидного имущества предприятия на сумму более 6,7 млрд рублей.
Весной 2011 года Тверской районный суд Москвы заочно арестовал Фролова, Амелина и Качмазова и объявил их в международный розыск. На тот момент все трое бывших менеджеров СОКа уже проживали в Объединенных Арабских Эмиратах.
Позже история с «ИжАвто» благополучно рассосалась, но прежнее благоденствие группы вернуть уже было невозможно. В 2010 году стало известно, что Юрий Качмазов выручил за свой автокомпонентный бизнес $80 млн (притом что двумя годами ранее запрашивал $300 млн). Эта сделка фактически поставила точку в истории становления и развития СОКа как группы, чей бизнес и чье благополучие полностью зависели от группы «АвтоВАЗ». В последующие несколько лет СОК продавал активы: завод «Сызранская керамика», «Самарские оконные конструкции», доля в АО «Волгомост», горнолыжный комплекс на Красной Глинке. У семьи Качмазова осталось здание на улице Мичурина, где располагается фитнес-клуб «СОК-Фитнес». Зданием владеет АО «Свифт», которое учредила компания Muvotrans SA из Швейцарии.
ОЛЕГ НИКИТЕНКО, директор ООО «ОКТОГОН»
Разумеется, я прекрасно знаю этот объект и считаю, что оценить его на настоящий момент никак нельзя, потому что его уже никому не продашь. Это уникальный объект с эксклюзивными характеристиками: своя отдельная дорога, расположение в городских лесах, это своего рода анклав, часть территории которого имеет статус пригодного к рекреационному строительству. Совершенно точно, что ничего рядом никогда не появится, никто рядом не поселится. И сейчас существует большой риск, что в судах отменят всю цепочку сделок по приватизации данной земли. Сейчас таких историй очень много: правоохранители начали проверять очень давние схемы отчуждения государственной недвижимости, и, как правило, в таких историях есть большие вопросы к процедуре приватизации. И, как правило, в случае подобного иска суды достаточно легко восстанавливают пропущенные сроки. То есть прежние золотые правила, что надо выждать 3 года исковой давности, 15 лет с момента добросовестного приобретения, — они больше не работают. У государства много рычагов по изъятию такой собственности, а у добросовестного приобретателя путь лишь один — взыскивать свои деньги с того, у кого он эту собственность купил. А там человек может быть уже банкротом или живет за границей. Поэтому, какой бы привлекательной ни казалась та или иная недвижимость, перед покупкой необходимо тщательно изучить историю этого актива, буквально до 1970-80-х годов: как именно была выделена данная недвижимость из госсобственности, насколько законными были все сделки, вся цепочка перепродаж.
АННА ЕРПАЛОВА, заместитель генерального директора ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт»
При определении стоимости данного объекта нужно принимать во внимание следующее.
Во-первых, Лесным кодексом РФ не допускается размещать на территории лесного фонда объекты, являющиеся местом жительства граждан, поэтому найти ценовые предложения аналогичных объектов практически невозможно.
Во-вторых, объект имеет отличные видовые характеристики, которые представлены как панорамным обзором на Волгу, так и шикарным лесом, опоясывающим весь участок. Таких участков также в свободной продаже нет.
Земля в схожей локации, но без учета факторов, повышающих ее стоимость (близость воды и леса), начинается от 500 тыс. рублей за сотку. Применительно к рассматриваемому участку эта стоимость может начинаться от 100 млн рублей. Совокупная стоимость строений может достигать 150-180 млн рублей.
— Наталья Эльдарова
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены