Крупнейший развлекательный комплекс в центре Самары — KIN.UP — рискует в ближайшее время лишиться большинства действующих на его площадке заведений.
Конкурсный управляющий владельца развлекательного центра — ООО «СДЦ» — пытается расторгнуть в судебном порядке договоры с арендаторами, приведенными на площадку его предшественниками. Не исключено, что таким образом площадку пытаются расчистить в преддверии продажи с торгов, но станут ли эти торги удачными, неизвестно. А работающие в «Кинапе» организации сферы услуг могут стать жертвами процесса уже сейчас.
В советское время в центре города Куйбышева (ныне — Самара) располагалось оборонное промышленное предприятие «Кинап», впоследствии не вписавшееся в реалии новой экономики. Новую жизнь площадка завода обрела в 2005 году — тогда ее попытались трансформировать в развлекательный комплекс под брендом KIN.UP. На его территории в разное время были запущены рестораны и бары «Бриз», «Марракеш», «ЯР», «Леди Рай», RED HALL, фитнес-клуб, офисный центр. Оператором комплекса и собственником большинства зданий и земельных участков выступала компания «Самарский деловой центр». С 2006 года ею руководил Дмитрий Книгин. Он же фактически мог контролировать многие заведения, расположившиеся на территории «Кинапа». «СДЦ» сдавал недвижимость компаниям-арендаторам, и условия сотрудничества с ними определялись Книгиным и его подчиненными.
Однако со временем схема дала фатальный сбой. В 2019 году из-за претензий со стороны налоговой службы в отношении «Самарского делового центра» стартовала процедура банкротства. С тех пор компании-арендаторы, в том числе подконтрольные Книгину, вступили в конфронтацию с конкурсными управляющими организации, сначала с Анной Нехиной, а затем, после ее самоотвода, с Мариной Серкиной. По информации «СО», Серкина представляет интересы Агентства по страхованию вкладов, курирующего банкротство Газбанка (тот в свое время кредитовал «Самарский деловой центр»).
Желающих заплатить такую сумму не нашлось. Не исключено, что потенциальных инвесторов отпугивал тот факт, что объект опутан долгосрочными договорами аренды, заключенными бывшим руководством «СДЦ» во главе с Книгиным.
Сейчас в судьбе площадки «Кинапа» явно наметился новый этап: конкурсный управляющий массово изгоняет арендаторов с территории комплекса. «СДЦ» подал в августе-сентябре сразу восемь таких исков в Арбитражный суд Самарской области. Они задевают интересы ООО «Парк Развлечений», ООО «Кинап-Велнесс», ООО «Скрябин», ООО «Бриз», ООО «Клиентбизнесконсалт».
До середины 2022 года Книгин выступал собственником ООО «Скрябин», до 2012-го — ООО «Бриз», до 2014-го — ООО «Клиентбизнесконсалт» и ООО «Парк Развлечений». Сейчас в этих фирмах, за исключением ООО «Парк Развлечений», место совладельца либо директора заняла Яна Бакулина. ООО «Парк Развлечений» контролирует Ирина Книгина.
Конкурсный управляющий банкротством «СДЦ» в судебном порядке требует расторжения с компаниями договоров аренды, а также изгнания их из занимаемых помещений.
Два подобных заявления ООО «Самарский деловой центр» поданы к ООО «Парк Развлечений». По мнению управляющего, «Парк» должен съехать из дома на Лесной, 23, литера 1 (один из корпусов «Кинапа», там располагается ресторан «Марракеш»), где он занимает 517,7 кв. м, а также с части участка рядом со зданием.
Часть здания на Лесной, 23, литера 1 занимает ООО «Клиентбизнесконсалт». Его «Самарский деловой центр» выгоняет из помещения площадью 1167,6 кв. м. Два иска, касающиеся расторжения договоров аренды, поданы к ООО «Бриз». Какие именно территории оно занимает и какова их площадь, не раскрывается. Однако в прошлом компания управляла, в частности, стриптиз-клубом «Леди Рай». Еще один адресат претензий — ООО «Скрябин». От него хотят освободить большую парковку перед офисным зданием площадью 8226 кв. м. Самым же крупным «изгнанником» может оказаться ООО «Кинап-Велнесс», оператор одноименного фитнес-клуба. От него требуют освободить занимаемые помещения на трех этажах здания площадью 4727,7 кв. м.
В ближайшее время тренд, судя по всему, продолжится. На портале «Федресурс» опубликовано извещение конкурсного управляющего «СДЦ» о намерении оспаривать и другие арендные договоры. В зону риска попадает оператор уже закрывшегося стриптиз-клуба «Леди Рай» — ООО «Танцы плюс».
Согласно открытым данным, активность конкурсного управляющего может оставить без площадки фитнес-клуб и ресторан G Terrace. Также в зону риска попадают рестораны «Жизнь удалась», «Утесов», «По-честному», бар «Ну и че?», мужской салон эротического массажа «Распутин», а также проекты, которые только готовятся к запуску или к перезапуску.
Первопричиной конфликта могут являться разногласия относительно арендных ставок и обвинения в адрес Книгина в том, что он сдавал помещения не чуждым себе структурам по сходной цене. По крайней мере об этом говорят в АСВ. «Конкурсный управляющий обратился с заявлениями об оспаривании договоров аренды с текущими арендаторами, так как условия договоров не соответствуют рыночным ставкам», — поясняют в пресс-службе агентства.
Самарские девелоперы считают действующий уровень ставок аренды в «Кинапе» (если верить информации указанного выше источника) близким к рыночныму. «Рыночные ставки по аренде на этой площадке вполне могут быть в пределах 300-400 рублей за квадратный метр», — говорит владелец одной из местных девелоперских групп. Другой бизнесмен, специализирующийся на управлении коммерческой недвижимостью, допустил, что из-за уникального географического положения «Кинапа» ставки аренды могут достигать 600 рублей за квадратный метр. «Более высокие цифры просто не позволят обеспечить рентабельность бизнеса арендаторов», — полагает бизнесмен. Директор агентства «Интеллект» Денис Шевяков считает, что сейчас для региона рыночная цена может быть порядка 300-400 рублей за кв. м. «За 2 тысячи за метр арендатора в Самаре не найти», — констатирует Шевяков.
Эксперты не исключают вероятность того, что управляющий «СДЦ» целенаправленно расчищает площадку «Кинапа», чтобы получить возможность выставить ее на торги без обременений в виде арендаторов, заведенных туда Книгиным.
«Возможно, управляющий готовит объект для продажи и считает, что без арендаторов им заинтересуется более широкий круг лиц, соответственно, цена недвижимости окажется выше. Кроме того, могли быть выявлены обстоятельства занижения стоимости аренды. Или арендатор не платит, тогда смысла держать его на площадке просто нет», — считает партнер АБ «Карпов, Тараборин и партнеры» Сергей Карпов. В качестве оснований, по которым конкурсный управляющий может через суд расторгнуть действующий договор, он назвал нарушение платежной дисциплины арендатором, а также занижение арендной платы. «Если арендатор исправно платил, цены были рыночными, договор заключен без нарушений, то заставить его досрочно покинуть площадку сложно», — утверждает Карпов.
Некоторые арендаторы уже были замечены в неплатежах. «СДЦ» взыскивал через суд арендную плату с «Марракеша», «Сруба», «Ярмарки».
Сами арендаторы уверяют, что масштабы претензий управляющего «СДЦ» значительно шире тех, что уже всплыли в публичных материалах арбитража. Они говорят, что в их орбиту затягиваются все структуры, снимавшие помещения на территории «Кинапа». «Действительно, конкурсный управляющий банкротством «Самарского делового центра» сейчас пытается через суд заставить нескольких арендаторов покинуть площадку. Но аналогичная политика ведется в отношении всех компаний, которые находятся на территории «СДЦ», — говорит самарский бизнесмен Станислав Горчаков, владелец действующих на территории площадки ресторанов «Жизнь удалась» и «Утесов». (Более подробно о новых проектах Станислава Горчакова читайте на стр. 27.)
«Проблема в длительности договоров. Сейчас действуют долгосрочные договоры аренды, а конкурсный управляющий хочет перезаключить их как краткосрочные, на год. Но на таких условиях не может работать ни общепит, ни развлекательные учреждения. С краткосрочным договором аренды невозможно получить лицензию на алкоголь. Фитнес не имеет права продавать абонементы длительностью больше, чем срок аренды. А годовые абонементы для него — это основной продукт», — констатирует Горчаков.
«Долгосрочный договор аренды — это спланированные на долгий срок арендные платежи. Это шикарный инструмент для получения кредитов, выпуска ценных бумаг. Почему нужно от него отказываться, я не понимаю, если только за этим нет каких-то альтернативных долгоиграющих планов», — считает директор агентства «Интеллект» Денис Шевяков.
Управляющий «СДЦ» Марина Серкина на запрос «СО» сообщила, что «в обязанности конкурсного управляющего общение со СМИ не входит». Дмитрий Книгин от комментариев отказался.
Рискуют миллионами
Активность управляющего «СДЦ» подвешивает в воздухе уже вложенные и планируемые инвестиции со стороны действующих арендаторов.
Как рассказал «СО» Станислав Горчаков, в развитие территории «Кинапа» вложены сотни миллионов рублей. «Действующие арендаторы готовы работать, вкладываться в развитие бизнесов. Например, сейчас идет ребрендинг фитнес-клуба. Теперь он будет работать под брендом «Гора». В обновление уже вложено порядка 10 млн. На месте боулинга готовится к открытию фуд-молл. Также на месте, где раньше были рестораны «Палуба» и «Клапштос», создается гастромаркет «Самара». Инвесторы совокупно вложили в эти два проекта более 220 млн рублей», — отмечает он. Что будет с этими проектами, если массовое выселение доберется и до них, не вполне понятно. Как и то, что будет с деньгами, которые в них проинвестированы. Как поясняет оператор фитнес-клуба «Гора» индивидуальный предприниматель Игорь Дубишкин, его клуб опирается на договор «Кинап-Велнесс», который действует до 2028 года (а этот договор сейчас оспаривается управляющим «СДЦ», и, скорее всего, в случае аннулирования документа исчезнут и правовые основания для работы в «Кинапе» у «Горы». — Прим. ред.). Не исключено, что аналогичные вопросы могут появиться и у готовящихся к открытию ресторанных проектов.
«Суды вокруг «Самарского делового центра» идут уже несколько лет и будут идти дальше. Это обычная процедура при банкротствах. А беспокоюсь ли я о том, что договор аренды будет расторгнут? Сейчас такое время, что люди все и так взбудоражены. Так что у юристов своя работа, и они ее делают, у нас своя — управление фитнесом», — пояснил Дубишкин.
Между тем нельзя исключать вероятности сценария, при котором в случае успеха исковой активности управляющего «СДЦ» обиженные арендаторы постараются переадресовать связанные с этим потери тем, кто привел их на площадку. То есть Дмитрию Книгину и его команде.
— Надежда Галимуллина