Управляющий «Самарского делового центра» очищает перспективную площадку от операторов

Конкурсный управляющий владельца развлекательного центра — ООО «СДЦ» — пытается расторгнуть в судебном порядке договоры с арендаторами, приведенными на площадку его предшественниками. Не исключено, что таким образом площадку пытаются расчистить в преддверии продажи с торгов, но станут ли эти торги удачными, неизвестно. А работающие в «Кинапе» организации сферы услуг могут стать жертвами процесса уже сейчас.

В советское время в центре города Куйбышева (ныне — Самара) располагалось оборонное промышленное предприятие «Кинап», впоследствии не вписавшееся в реалии новой экономики. Новую жизнь площадка завода обрела в 2005 году — тогда ее попытались трансформировать в развлекательный комплекс под брендом KIN.UP. На его территории в разное время были запущены рестораны и бары «Бриз», «Марракеш», «ЯР», «Леди Рай», RED HALL, фитнес-клуб, офисный центр. Оператором комплекса и собственником большинства зданий и земельных участков выступала компания «Самарский деловой центр». С 2006 года ею руководил Дмитрий Книгин. Он же фактически мог контролировать многие заведения, расположившиеся на территории «Кинапа». «СДЦ» сдавал недвижимость компаниям-арендаторам, и условия сотрудничества с ними определялись Книгиным и его подчиненными.

Однако со временем схема дала фатальный сбой. В 2019 году из-за претензий со стороны налоговой службы в отношении «Самарского делового центра» стартовала процедура банкротства. С тех пор компании-арендаторы, в том числе подконтрольные Книгину, вступили в конфронтацию с конкурсными управляющими организации, сначала с Анной Нехиной, а затем, после ее самоотвода, с Мариной Серкиной. По информации «СО», Серкина представляет интересы Агентства по страхованию вкладов, курирующего банкротство Газбанка (тот в свое время кредитовал «Самарский деловой центр»).

Управляющие уже пытались реализовать имущество «Кинапа» с торгов, но без особого успеха. На продажу выставлялись 370 позиций, включая нежилые корпуса, землю под ними и технику с транспортом. За имущественный комплекс «Кинапа» продавцы запросили около 1 млрд рублей.

Желающих заплатить такую сумму не нашлось. Не исключено, что потенциальных инвесторов отпугивал тот факт, что объект опутан долгосрочными договорами аренды, заключенными бывшим руководством «СДЦ» во главе с Книгиным.

Сейчас в судьбе площадки «Кинапа» явно наметился новый этап: конкурсный управляющий массово изгоняет арендаторов с территории комплекса. «СДЦ» подал в августе-сентябре сразу восемь таких исков в Арбитражный суд Самарской области. Они задевают интересы ООО «Парк Развлечений», ООО «Кинап-Велнесс», ООО «Скрябин», ООО «Бриз», ООО «Клиентбизнесконсалт».

До середины 2022 года Книгин выступал собственником ООО «Скрябин», до 2012-го — ООО «Бриз», до 2014-го — ООО «Клиентбизнесконсалт» и ООО «Парк Развлечений». Сейчас в этих фирмах, за исключением ООО «Парк Развлечений», место совладельца либо директора заняла Яна Бакулина. ООО «Парк Развлечений» контролирует Ирина Книгина.
Конкурсный управляющий банкротством «СДЦ» в судебном порядке требует расторжения с компаниями договоров аренды, а также изгнания их из занимаемых помещений.

Два подобных заявления ООО «Самарский деловой центр» поданы к ООО «Парк Развлечений». По мнению управляющего, «Парк» должен съехать из дома на Лесной, 23, литера 1 (один из корпусов «Кинапа», там располагается ресторан «Марракеш»), где он занимает 517,7 кв. м, а также с части участка рядом со зданием.

Там находится одна из визитных карточек «Кинапа» — труба, а также летние веранды и парковка. Общая площадь участка, по данным публичной кадастровой карты, составляет 6619 кв. м, «Парк Развлечений» использует из них 2421 кв. м. Второй удар — требование к «Парку Развлечений» покинуть помещения на первом и втором этажах по адресу: Лесная, 23, литера У. Общая площадь объекта составляет 4219 кв. м. Как уточняет источник, знакомый с информацией, речь идет о части основного здания, где ранее находился боулинг, а сейчас готовится к открытию фуд-молл (см. допблок «Рискуют миллионами»).

Часть здания на Лесной, 23, литера 1 занимает ООО «Клиентбизнесконсалт». Его «Самарский деловой центр» выгоняет из помещения площадью 1167,6 кв. м. Два иска, касающиеся расторжения договоров аренды, поданы к ООО «Бриз». Какие именно территории оно занимает и какова их площадь, не раскрывается. Однако в прошлом компания управляла, в частности, стриптиз-клубом «Леди Рай». Еще один адресат претензий — ООО «Скрябин». От него хотят освободить большую парковку перед офисным зданием площадью 8226 кв. м. Самым же крупным «изгнанником» может оказаться ООО «Кинап-Велнесс», оператор одноименного фитнес-клуба. От него требуют освободить занимаемые помещения на трех этажах здания площадью 4727,7 кв. м.

В ближайшее время тренд, судя по всему, продолжится. На портале «Федресурс» опубликовано извещение конкурсного управляющего «СДЦ» о намерении оспаривать и другие арендные договоры. В зону риска попадает оператор уже закрывшегося стриптиз-клуба «Леди Рай» — ООО «Танцы плюс».

С ним расторгается договор аренды 1-3 этажей в корпусе №3 литера V и V1 «Кинапа» площадью 1344,9 кв. м. Также, возможно, придется съезжать оператору закрывшегося ресторана «Восток» ООО «Тонус», принадлежащего Дмитрию Книгину, который занимает там же помещения в 536,6 кв. м.

Согласно открытым данным, активность конкурсного управляющего может оставить без площадки фитнес-клуб и ресторан G Terrace. Также в зону риска попадают рестораны «Жизнь удалась», «Утесов», «По-честному», бар «Ну и че?», мужской салон эротического массажа «Распутин», а также проекты, которые только готовятся к запуску или к перезапуску.

Первопричиной конфликта могут являться разногласия относительно арендных ставок и обвинения в адрес Книгина в том, что он сдавал помещения не чуждым себе структурам по сходной цене. По крайней мере об этом говорят в АСВ. «Конкурсный управляющий обратился с заявлениями об оспаривании договоров аренды с текущими арендаторами, так как условия договоров не соответствуют рыночным ставкам», — поясняют в пресс-службе агентства.

На каких условиях арендуют помещения в «Кинапе» изгоняемые операторы, достоверно не известно. Знакомый с ситуацией источник говорит, что, по его информации, конкурсный управляющий считает рыночной ставкой 1,5-2 тыс. рублей за кв. м, сейчас же она гораздо ниже — от 350 рублей за кв. м.
Самарские девелоперы считают действующий уровень ставок аренды в «Кинапе» (если верить информации указанного выше источника) близким к рыночныму. «Рыночные ставки по аренде на этой площадке вполне могут быть в пределах 300-400 рублей за квадратный метр», — говорит владелец одной из местных девелоперских групп. Другой бизнесмен, специализирующийся на управлении коммерческой недвижимостью, допустил, что из-за уникального географического положения «Кинапа» ставки аренды могут достигать 600 рублей за квадратный метр. «Более высокие цифры просто не позволят обеспечить рентабельность бизнеса арендаторов», — полагает бизнесмен. Директор агентства «Интеллект» Денис Шевяков считает, что сейчас для региона рыночная цена может быть порядка 300-400 рублей за кв. м. «За 2 тысячи за метр арендатора в Самаре не найти», — констатирует Шевяков.

Эксперты не исключают вероятность того, что управляющий «СДЦ» целенаправленно расчищает площадку «Кинапа», чтобы получить возможность выставить ее на торги без обременений в виде арендаторов, заведенных туда Книгиным.

«Возможно, управляющий готовит объект для продажи и считает, что без арендаторов им заинтересуется более широкий круг лиц, соответственно, цена недвижимости окажется выше. Кроме того, могли быть выявлены обстоятельства занижения стоимости аренды. Или арендатор не платит, тогда смысла держать его на площадке просто нет», — считает партнер АБ «Карпов, Тараборин и партнеры» Сергей Карпов. В качестве оснований, по которым конкурсный управляющий может через суд расторгнуть действующий договор, он назвал нарушение платежной дисциплины арендатором, а также занижение арендной платы. «Если арендатор исправно платил, цены были рыночными, договор заключен без нарушений, то заставить его досрочно покинуть площадку сложно», — утверждает Карпов.

Между тем специфика финансовых взаимоотношений между арендодателем и операторами площадки может оказаться еще одной ахиллесовой пятой в выстроенной при Книгине схеме работы. Сейчас конкурсный управляющий «СДЦ» в судебном порядке оспаривает операции десятка арендаторов, в результате которых арендные платежи на сумму порядка 10 млн рублей шли не «Самарскому деловому центру», а его собственнику — компании ООО «Самара-Сити», а также лицам, близким к Книгину.

Некоторые арендаторы уже были замечены в неплатежах. «СДЦ» взыскивал через суд арендную плату с «Марракеша», «Сруба», «Ярмарки».

Сами арендаторы уверяют, что масштабы претензий управляющего «СДЦ» значительно шире тех, что уже всплыли в публичных материалах арбитража. Они говорят, что в их орбиту затягиваются все структуры, снимавшие помещения на территории «Кинапа». «Действительно, конкурсный управляющий банкротством «Самарского делового центра» сейчас пытается через суд заставить нескольких арендаторов покинуть площадку. Но аналогичная политика ведется в отношении всех компаний, которые находятся на территории «СДЦ», — говорит самарский бизнесмен Станислав Горчаков, владелец действующих на территории площадки ресторанов «Жизнь удалась» и «Утесов». (Более подробно о новых проектах Станислава Горчакова читайте на стр. 27.)

«Проблема в длительности договоров. Сейчас действуют долгосрочные договоры аренды, а конкурсный управляющий хочет перезаключить их как краткосрочные, на год. Но на таких условиях не может работать ни общепит, ни развлекательные учреждения. С краткосрочным договором аренды невозможно получить лицензию на алкоголь. Фитнес не имеет права продавать абонементы длительностью больше, чем срок аренды. А годовые абонементы для него — это основной продукт», — констатирует Горчаков.
«Долгосрочный договор аренды — это спланированные на долгий срок арендные платежи. Это шикарный инструмент для получения кредитов, выпуска ценных бумаг. Почему нужно от него отказываться, я не понимаю, если только за этим нет каких-то альтернативных долгоиграющих планов», — считает директор агентства «Интеллект» Денис Шевяков.

Что касается перспектив продажи площадки и влияния на них длительности договоров аренды, то, по мнению эксперта, все зависит от того, кто купит «Кинап». «Если искать покупателя в сегменте девелоперов, которые покупают готовый бизнес, это один разговор. Они будут покупать недвижимость с арендаторами. Это хороший источник пассивного дохода. Если объект приобретается для дальнейшей реконструкции, сноса, застройки, то арендаторы не нужны», — считает Шевяков. Другие эксперты высказывают более смелые предположения. «Складывается ощущение, что площадку специально расчищают под кого-то. И, с учетом сложившейся в регионе практики, речь может пойти о том, чтобы застроить площадку у Волги жилыми домами», — комментирует директор ООО «ЭКСО-Самара» Виктор Данько. Хотя, по его мнению, лучше всего было бы развивать ее в том же направлении, что и раньше — в качестве развлекательного комплекса. «Сейчас многие говорят, что посещаемость фитнес-клубов, массажных салонов резко упала. Однако тот же общепит востребован всегда. В целом же такого рода места, комплексы развлекательных заведений нужны городу. Мне не очень понятно, почему не развивать этот формат и дальше», — говорит Данько. Привлечь новых арендаторов на условиях краткосрочной аренды, по его мнению, не удастся.

«Сейчас такое уже просто не практикуется. Это решение из прошлого века, когда заключались договоры аренды, например, на 11 месяцев, затем перезаключались снова, для того чтобы сократить налоговые отчисления. Может быть, новые договоры нужны для этого? Но в целом на рынке сейчас имеют вес желание и гарантии длительного сотрудничества. Бизнес уже не строят так, что ты, условно говоря, поставил ларьки на полгода и так же легко их убрал. Нужно вкладывать большие деньги, но с краткосрочными договорами никто этого делать не будет», — резюмирует Данько.

Управляющий «СДЦ» Марина Серкина на запрос «СО» сообщила, что «в обязанности конкурсного управляющего общение со СМИ не входит». Дмитрий Книгин от комментариев отказался.

Рискуют миллионами

Активность управляющего «СДЦ» подвешивает в воздухе уже вложенные и планируемые инвестиции со стороны действующих арендаторов.

Как рассказал «СО» Станислав Горчаков, в развитие территории «Кинапа» вложены сотни миллионов рублей. «Действующие арендаторы готовы работать, вкладываться в развитие бизнесов. Например, сейчас идет ребрендинг фитнес-клуба. Теперь он будет работать под брендом «Гора». В обновление уже вложено порядка 10 млн. На месте боулинга готовится к открытию фуд-молл. Также на месте, где раньше были рестораны «Палуба» и «Клапштос», создается гастромаркет «Самара». Инвесторы совокупно вложили в эти два проекта более 220 млн рублей», — отмечает он. Что будет с этими проектами, если массовое выселение доберется и до них, не вполне понятно. Как и то, что будет с деньгами, которые в них проинвестированы. Как поясняет оператор фитнес-клуба «Гора» индивидуальный предприниматель Игорь Дубишкин, его клуб опирается на договор «Кинап-Велнесс», который действует до 2028 года (а этот договор сейчас оспаривается управляющим «СДЦ», и, скорее всего, в случае аннулирования документа исчезнут и правовые основания для работы в «Кинапе» у «Горы». — Прим. ред.). Не исключено, что аналогичные вопросы могут появиться и у готовящихся к открытию ресторанных проектов.
«Суды вокруг «Самарского делового центра» идут уже несколько лет и будут идти дальше. Это обычная процедура при банкротствах. А беспокоюсь ли я о том, что договор аренды будет расторгнут? Сейчас такое время, что люди все и так взбудоражены. Так что у юристов своя работа, и они ее делают, у нас своя — управление фитнесом», — пояснил Дубишкин.

Между тем нельзя исключать вероятности сценария, при котором в случае успеха исковой активности управляющего «СДЦ» обиженные арендаторы постараются переадресовать связанные с этим потери тем, кто привел их на площадку. То есть Дмитрию Книгину и его команде.

— Надежда Галимуллина