В конце прошлого года дума Самары изменила коэффициенты для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
В городской администрации были вынуждены согласовать новый порядок определения арендных платежей, поскольку прежний по требованию УФАС признали несоответствующим законодательству. Возможный рост платежей за аренду земли вызвал серьезные опасения у самарских предпринимателей. В связи с этим мэрия города инициировала ввод моратория на увеличение арендной платы до конца нынешнего года. Также городские власти предложили представителям бизнеса поучаствовать в выработке совместных решений в составе рабочей группы.
С 2017 года в Самаре действовал порядок расчета арендной платы для объектов бытового обслуживания и торговли. Согласно этому механизму, размер платежей для собственников определялся с учетом коэффициентов видов использования земельных участков. Они устанавливались в зависимости от местоположения участка, а также вида и типа расположенного там помещения. Например, предусматривался повышенный коэффициент арендной платы для владельцев временных торговых помещений. Это было связано с тем, что в таких случаях арендуются небольшие земельные участки. Владельцы торгово-развлекательных комплексов, напротив, несут значительные расходы на аренду крупных участков, а также на содержание и обслуживание своих объектов.
В 2019 году региональное Управление федеральной антимонопольной службы сочло, что такой механизм расчета нарушает Федеральный закон «О защите конкуренции».
В УФАС установили, что дифференциация коэффициентов приводит к созданию неравных условий для деятельности арендаторов.
«Создаются преимущества одним хозяйствующим субъектам, которые ведут деятельность с использованием определенного вида торговых помещений (рынки), перед другими хозяйствующими субъектами, осуществляющими деятельность на том же товарном рынке, но с использованием торговых помещений другого вида», — указывалось в документах службы.
Затем в УФАС признали незаконным решение думы Самары, установившей применение таких коэффициентов при расчете арендной платы. От парламентариев потребовали отменить действующий порядок начислений.
В администрации города с выводами антимонопольщиков не согласились. Департамент управления имуществом Самары обратился в Арбитражный суд Самарской области, пытаясь оспорить предписания УФАС. В муниципалитете подчеркивали, что числовые коэффициенты устанавливались на основе проведенного экономического анализа. В частности, чиновники ссылались на то, что участки с временными или капитальными строениями в районах города имеют разную доходность. Более того, эта методика была предварительно согласована с антимонопольным органом. Тем не менее арбитраж поддержал позицию УФАС.
Тяжба между мэрией и УФАС продолжалась почти четыре года. Обжаловать предписания антимонопольной службы мэрии так и не удалось. 26 декабря 2022 года Одиннадцатый арбитражный суд оставил решения прежних инстанций без изменений.
«Действующим законодательством не предусмотрено право органа местного самоуправления дифференцировать размер арендной платы за землю в зависимости от вида используемого объекта торговли, общественного питания, бытового обслуживания, а также в зависимости от расположения земельного участка», — говорится в решении суда от декабря прошлого года.
Во исполнение этого вердикта в конце прошлого года городская дума Самары утвердила новые коэффициенты видов использования земельных участков. В результате средний размер ежегодной арендной платы участков под торговыми центрами и магазинами в 2023 году увеличился почти в четыре раза.
Сообщения о предстоящем росте арендных платежей за землю вызвали резкую реакцию среди самарских предпринимателей. В администрации города решили разъяснить ситуацию для представителей бизнес-сообщества. 1 февраля в мэрии состоялся круглый стол под председательством первого заместителя главы города Максима Харитонова.
Заместитель руководителя городского департамента управления имуществом Александр Крючков заверил собравшихся, что утверждение новых коэффициентов стало вынужденной мерой. «Было очевидно, что применение единого коэффициента для такого крупного мегаполиса, как Самара, приведет к разбалансировке и перекосу в определении арендной платы. Мэрией города были предприняты исчерпывающие меры для сохранения значений коэффициентов. Но, к сожалению, этот порядок признали не соответствующим законодательству. Неисполнение вступивших в законную силу решений судов и предписания областного УФАС повлекло бы за собой установленную законодательством ответственность для должностных лиц органов местного самоуправления Самары», — рассказал Крючков.
В начале года собственники торговых объектов узнали о перерасчете арендной платы за земельные участки. Однако эти изменения были разнонаправленными. Как правило, подорожала аренда участков под крупными торговыми центрами. Для владельцев павильонов, тонаров, киосков средняя арендная плата, наоборот, снизилась с 1700 до 799 рублей.
Исполнительный директор НП «Ассоциация некоммерческих организаций предпринимателей Самарской области «Взаимодействие» Николай Тарабин выразил недовольство тем, что проект решения думы с его организацией не обсуждался, а вся новая система арендной платы угрожает стабильности бизнеса. «По большинству объектов общественного питания, бытового обслуживания арендная плата выросла в несколько раз. В этих условиях компании будут вынуждены закрываться», — поделился тревогой общественник.
Александр Крючков возразил ему, что решение думы о введении коэффициентов прошло установленную законом процедуру утверждения. Проект размещался на сайте мэрии для общественного обсуждения, ни одного отрицательного отзыва на документ не поступило.
Максим Харитонов также напомнил, что арендная ставка поднялась лишь по 77 договорам. «По 1150 договорам под временными объектами потребительского рынка размер арендной платы, наоборот, снизился до двух раз», — добавил вице-мэр.
Председатель комиссии по общественному контролю, экспертизе Общественной палаты Самары Сергей Семченко поинтересовался у представителей администрации, как могут отразиться нововведения на городской казне. «Поступления в бюджет увеличатся на 159 млн рублей в год», — ответил руководитель управления земли и контроля департамента управления имуществом мэрии Игорь Чеченя.
«Это не такая большая цифра в масштабах всего города, но, тем не менее, рост доходов казны важен для благосостояния всех жителей», — резюмировал Сергей Семченко.
Наибольший рост арендных платежей за землю ожидают девелоперы торговых комплексов.
О том, как изменятся платежи по ТЦ «Космопорт», рассказала в ходе круглого стола заместитель директора ООО «Виктор и Ко Мега Парк» Наталья Пайгачова.
По расчетам компании, расходы за аренду участка под парковкой центра вырастут с 23 млн до 95 млн рублей. «В нашем случае в течение одного года увеличилась и кадастровая стоимость земельного участка, и коэффициент. Сейчас мы оказались в самом невыгодном положении среди всех арендаторов земель. Рост произошел по земельному участку, который имеет назначение «для прилегающей территории» и фактически не используется в коммерческих целях. Мы не размещаем там платных парковок, но несем расходы на благоустройство. Получается, что 9% выручки объекта будет расходоваться на арендную плату, что неприемлемо и ставит наш бизнес под угрозу. Хотелось бы узнать, существуют ли варианты корректировки кадастровой стоимости и коэффициента», — заявила представительница компании, подконтрольной бизнесмену Виктору Суркову.
«Вы можете воспользоваться приоритетным правом на этот земельный участок и выкупить его», — парировал Максим Харитонов.
В ответ на это Наталья Пайгачова заметила, что выкуп для компании экономически неоправдан, поскольку земля предназначена лишь для бесплатной парковки.
В ходе круглого стола представители мэрии обратились к представителям бизнес-сообщества с рядом предложений.
Так, с 1 января по 31 декабря 2023 года в Самаре может быть установлен переходный период, ограничивающий рост годовой арендной платы с учетом индекса потребительских цен. Это предложение мэрия уже обсуждала с министерством имущественных отношений Самарской области и предварительно получила согласование.
Кроме этого, муниципалитет выступил инициатором создания рабочей группы по применению нового механизма расчета арендной платы. В состав группы должны войти представители бизнеса, уполномоченный по правам предпринимателей в регионе, представители городской думы и профильных департаментов администрации города.
«Поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы, сотрудничество, ориентированное на планомерное развитие предприятий и компаний, которые работают в городе, — приоритетные направления работы администрации Самары», — подчеркнул Максим Харитонов.
Участники круглого стола поддержали эти инициативы. По словам Николая Тарабина, мнения предпринимателей должны быть учтены при расчете арендной платы. Аналогичное мнение высказал бизнесмен Алексей Исайкин. «Повышать плату в этом году, на мой взгляд, не стоит. Положительный момент — то, что власти города услышали нас, предпринимателей, и сегодня я получил исчерпывающие ответы на все вопросы, которые у меня были. Если меня пригласят присоединиться к рабочей группе, то обязательно буду работать в ее составе», — поделился предприниматель.
«Числовые значения коэффициентов (Кв) установлены на основании проведенного экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, а также предварительно согласованы с антимонопольным органом».
«Дифференциация значений коэффициентов (Кв) в зависимости от вида используемого объекта обусловлена тем, что для арендодателя земельного участка под временное строение связано больше расходов по сравнению с аналогичным договором аренды под капитальное строение.
Временный характер строений подразумевает риски, обусловленные вероятным отсутствием арендатора при демонтаже строения (сезонность торговли, продажа строения на вывоз при наличии негативных тенденций в бизнесе и т.д.). Разумный собственник земельного участка в рыночных условиях всегда будет стремиться компенсировать эти риски недоиспользования объекта недвижимости путем повышения арендной ставки по сравнению с объектами, не обладающими такими рисками (капитальными строениями)».
«Установление единого коэффициента поставит собственников торгово-развлекательных центров и рынков в неравные с точки зрения финансовой нагрузки условия. Стоимость содержания и обслуживания торгово-развлекательных центров значительно выше по сравнению с рынками, тем самым ограничив их право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской деятельности в сфере торговли».
Источник: материалы судебного дела №А55-32269/2019 по иску департамента управления имуществом Самары к управлению Федеральной антимонопольной службы по Самарской области
Как рассчитывается в Самаре арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена
АП = Скад* Кв*Ки
АП — размер арендной платы за земельный участок в год
Скад — кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января расчетного года согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости
Кв — коэффициент вида использования земельного участка, утверждаемый правовым актом органа местного самоуправления
Ки — коэффициент инфляции расчетного года, определяемый исходя из максимального уровня инфляции в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области
Средний размер ежегодной арендной платы за 1 кв. м земельного участка под торговыми центрами, магазинами
в 2022 году — 178,02 рубля
в 2023 году — 705,47 рубля
АЛЕКСАНДР КРЮЧКОВ, заместитель руководителя департамента управления имуществом г.о. Самара по земельным, кадровым и организационным вопросам
Арендная плата за земельные участки с учетом коэффициентов устанавливалась в зависимости от трех факторов: расположения, типа строения, а также вида торговой деятельности. Это обеспечивало паритет между интересами бюджета городского округа и субъектов хозяйственной деятельности. Однако в 2017 году один из предпринимателей, владеющих нестационарным торговым объектом, направил жалобу в УФАС. На этом основании городская дума Самары получила предписание исключить градацию коэффициентов.
ЭДУАРД ХАРЧЕНКО, уполномоченный по правам предпринимателей в Самарской области
Некоторые предприниматели жалуются, что в 2022 году практически одновременно поднялась и кадастровая стоимость участков, и коэффициенты. Нужно уточнить, что этап кадастровой оценки земель завершился еще в 2021 году. Также напомню, что в нашем регионе по-прежнему работает комиссия по уточнению кадастровой стоимости земель. Во многих регионах такие комиссии уже упразднены. Самарские землепользователи могут обратиться в этот орган и получить результат. Кроме того, есть возможность оспорить кадастровую оценку через суд и повлиять, таким образом, на расчет коэффициента по своим участкам.
НИКОЛАЙ КОНДЮРИН, заместитель директора ООО «Логика»
После применения новых коэффициентов увеличилась арендная плата за некоторые участки, что вызывает неприятие у землепользователей. Но, по нашим расчетам, плата таким образом приблизилась к рыночной величине.
— Сергей Петров
2024 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
