В Самаре торгово-офисные помещения уже не приносят владельцам былого дохода

Стоимость аренды таких площадей с поправкой на инфляцию на протяжении последних лет идет вниз, и эти активы уже не могут обеспечить владельцам привычной рентабельности. По мнению экспертов, наиболее перспективными на данный момент все еще выглядят вложения в производственно-складские объекты и работа по этому направлению с крупными логистическими компаниями. Но даже в таких случаях необходимо тщательно просчитывать финансовую модель проектов в перспективе.

Мировые кризисы последних лет серьезно осложнили условия для ведения бизнеса в России и заставили предпринимателей скорректировать свой подход к вложению денег для их сохранения и получения прибыли. Акцент в инвестировании сместился в сторону приобретения более надежных активов, в первую очередь недвижимости. Но и внутри самого этого рынка также сместились приоритеты. Разразившаяся в 2020 году пандемия коронавируса, начало масштабного открытого противостояния с Западом, ввод антироссийских санкций, уход из страны иностранных компаний и закрытие зарубежных рынков для бизнесменов из России — все это отражалось на рынке коммерческой недвижимости и задавало ему новые тренды. «Пандемия и изменения политической обстановки в последние 2-3 года не могли не затронуть рынок, — рассуждает учредитель группы компаний «ВИЗИТ» Михаил Минаев. — Все, кто пострадал в свое время с биржевыми курсами и банковскими вкладами, а также утратил возможность приобретения объектов за рубежом, сейчас рассматривают вложение в недвижимость, по сути, как единственный вариант для инвестиций и получения пассивного дохода. Это, несомненно, повлекло за собой рост спроса и стоимости квадратного метра в некоторых сегментах рынка, таких, например, как складская и торговая недвижимость, в частности стрит-ритейл».

Но, несмотря на возросшую актуальность вложений в отдельные категории коммерческой недвижимости, по мнению директора ООО «Агентство оценки «Интеллект» Дениса Шевякова, этот рынок в Самарской области сейчас переживает не лучшие времена. «Уход иностранных предпринимателей, пожалуй, все-таки несильно сказался на ситуации в Самаре. А вот СВО и пандемия — да, они достаточно серьезно отразились на рынке коммерческой недвижимости. В общих моментах — на снижении деловой активности, потому что у компаний сильно возросли издержки. Причем пандемия оказала здесь, наверное, больший эффект. Она приучила людей к онлайну, соответственно — снизился спрос на офисную и торговую недвижимость. Это все приводит к тому, что на рынке коммерческой недвижимости начался некий застой. Появилось очень много свободных площадей. У собственников нет возможности снижать арендные ставки, так как им надо покрывать текущие расходы. А что касается привлечения арендаторов — с этим сейчас очень сложно», — считает эксперт.

Статистика в короткой ретроспективе, согласно последнему опубликованному отчету ООО «Территориальное агентство оценки» (ТАО) об основных показателях рынка недвижимости в Самаре, показывает небольшой рост отдельных показателей в этой сфере. Средняя арендная ставка на офисные объекты во втором квартале 2023-го составила 546 руб. за кв. м, что на 3,7% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Этот же показатель для торговой недвижимости составил 745 руб. за кв. м — на 1,8% выше цифр 2022 года. Тем не менее, сравнивая показатели за более длительные периоды и принимая в расчет другие экономические факторы, эксперты видят тренд на падение ставок. «Конечно, некие колебания из квартала в квартал есть. Однако на самом деле они сползают вниз, — отмечает Денис Шевяков. — По крайней мере, сказать, что ставки растут, я не могу точно, а что они остановились — только с большой натяжкой. Да, может сложиться впечатление, что они просто стагнируют. Но если углубиться в вопрос, мы увидим, что после вычета инфляционных составляющих и прочего — они медленно, но верно уменьшаются. Если смотреть длительную ретроспективу, лет 10-15, — прослеживается очевидный тренд на снижение арендных ставок и цен на продажу. Хотя при этом издержки на строительство растут. Такая интересная картина получается, цены конечного продукта снижаются, а издержки на его производство — наоборот. Это характерная особенность последних лет».

Иначе выглядит ситуация с производственными и складскими объектами. Сформировавшийся во второй половине 2021 года интерес к ним все еще сохраняется. Согласно аналитике ТАО, во втором квартале 2023-го среднее значение арендной ставки по этой категории составило 244 руб. за кв. м, что на 4,4% выше показателя за тот же период 2022-го. «Производственно-складские объекты более-менее держатся. Это и понятно. Издержки на производство растут, но все-таки хоть какое-то производство у нас есть. Соответственно, производителям необходимо арендовать эту категорию недвижимости либо приобретать такие объекты. Так или иначе — потребность в ней остается», — комментирует Шевяков.

Стабильный интерес к этой категории коммерческой недвижимости подтверждают и в группе компаний «Визит». «Высокий спрос в настоящее время наблюдается на рынке производственной недвижимости. На фоне активного импортозамещения бизнесу требуются большие производственные и складские площади, — дает свою оценку Михаил Минаев. — Имеющиеся предложения часто совсем не соответствуют запросам покупателей и арендаторов. В результате мы видим, как на территорию региона заходят крупные компании, которые строят новые современные логистические и складские комплексы, — «Вайлдберрис», «Озон», «Яндекс Маркет», Почта России.

Соответственно, именно этот сегмент коммерческой недвижимости эксперты считают сегодня наиболее привлекательным для вложений. «Если говорить о перспективах рынка для застройщиков и инвесторов, конечно, строительство крупных складских, производственных и даже офисных центров — это то направление, которое можно рассматривать для инвестиций, — полагает Михаил Минаев. — Запросы от крупных федеральных компаний на офисы площадью 10-20 тыс. кв. м возникают регулярно, на поиски такого офиса в хорошей локации может уйти больше года. В этом случае вложиться в строительство нового офиса будет правильным решением. А вот возведение крупных торговых центров, на мой взгляд, сейчас не совсем рентабельно. Самара занимает лидирующее место в списке городов по объему торговых площадей на душу населения. Данный сегмент рынка явно перенасыщен. В целом можно отметить, что спрос на ликвидные коммерческие объекты не снижается никогда, хорошие помещения всегда в цене. Инвесторов на такие объекты вполне достаточно».

В схожем ключе высказался и директор Агентства оценки «Интеллект» Денис Шевяков. Однако при этом он подчеркнул, что из-за нестабильной обстановки проводить долгосрочное планирование вложений даже в производственно-складской сегмент сейчас проблематично. «Торговые центры смысла строить я не вижу. Есть смысл строить терминалы для онлайн-доставки, но для них важна близость логистической инфраструктуры — железнодорожный транспорт, авиатранспорт. И опять же далеко на таких вещах никто не уедет: скоро спрос на них стабилизируется — и точка. В целом вопрос инвестиционной активности очень сложен. Его нельзя рассматривать в краткосрочных перспективах, на год-два, — нужно смотреть вперед на 5-8 лет. А на этот период загадывать сейчас трудно. Давайте откровенно, даже когда закончится СВО — санкции никто не отменит. В санкционной картине нам придется жить очень и очень долго. Соответственно, возникает вопрос: как будет развиваться экономика, куда она пойдет. Будет ли у нас некий прирост производства, начнем производить товары с добавочной стоимостью и экспортировать их каким-либо образом, неважно каким. Либо мы останемся, скажем так, транзитным государством, которое, по сути, живет на транзите из Европы в Азию и обратно. Вот от этого зависит вся инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости. Вообще любой, и неважно, где она — в Самаре, Москве, Питере или Екатеринбурге», — рассуждает эксперт.

Для тех, кто все же рассматривает возможность вложиться в коммерческую недвижимость, Шевяков рекомендует особое внимание уделить проработке финансовой модели проектов. «Отбивать желание инвестировать в коммерческие объекты ни у кого не хочется. Но расчет инвестпроекта нужно проводить очень аккуратно. К сожалению, издержки на строительство, темпы роста его себестоимости опережают рост цен на готовые объекты недвижимости. У нас сейчас сложилась такая ситуация, что себестоимость растет, грубо говоря, на 10% в год. А арендные ставки и цены на нежилую недвижимость — приблизительно на 3% в год. Нельзя игнорировать динамику, которая в принципе сохраняется последние четыре года, и пока признаков ее перелома я не вижу. И инвестору, который планирует вкладываться в это дело, нужно постоянно держать эти цифры перед глазами. Потому что существующие финансовые риски по большому счету можно нивелировать разве что с помощью приобретения земли на строительство того или иного объекта по дешевой цене», — комментирует Денис Шевяков.

ДЕНИС ШЕВЯКОВ, директор ООО «Агентство оценки «Интеллект»

Мне приходится много ездить по коммерческим объектам. Я сейчас вижу гораздо большее количество свободных помещений, чем было раньше, их очень много. А те помещения в торговых центрах, которые все еще заняты, — я не вижу там покупателей. И это достаточно серьезный сигнал. Для меня офисно-торговая недвижимость — это такая лакмусовая бумажка всего рынка недвижимости. Если у населения есть деньги — их идут тратить в торговый центр. Если население проявляет деловую активность — идут арендовать офисные помещения. А сейчас ничего этого нет. Поэтому и сказать, что на рынке имеется какая-то активность, я не могу. Да, остается производственный сегмент — но он в одиночку не вытянет весь рынок.

— Роман Щерба