В Самарской области скорректируют план по вводу жилья в 2024 году

Повышение кредитных ставок и отмена большинства ипотечных льгот заставляют застройщиков пересматривать свои стратегии при запуске новых проектов. При этом уже в текущем году региональный минстрой ожидает снижения объемов ввода жилья в Самарской области. По прогнозу, он составит порядка 1,67 млн кв. м, что значительно меньше целевой отметки в 2,214 млн, установленной федеральным правительством. Строители связывают такой тренд со спецификой работы в Самаре, затрудняющей завершение реализации и вывод на рынок новых проектов.

Несмотря на то, что в Приволжском федеральном округе Самарская область в последние годы занимала лидирующие позиции по объемам жилищного строительства и ввода жилья, переступить отметку в 2 млн кв. м введенной за год жилплощади региону пока не удается. Поставленный федеральным правительством в 2020 году план на ввод 2,2 млн кв. м жилья, который региональные власти сразу называли недостижимым, пришлось корректировать, снизив практически на треть — до 1,42 млн кв. м. Но даже эту планку область тогда взять не сумела, выполнив план по вводу лишь на 98%. В следующие два года объемы ввода жилья формально удовлетворяли ставившиеся перед областью цели. В 2021-2022 гг. в регионе вводилось по 1,88 млн кв. м жилья, что позволяло достичь плановых показателей. Однако более амбициозные цели пока остаются для региона недостижимыми. В 2023 году вновь была предпринята попытка установить планку выше 2 млн, и вновь она провалилась. Спущенный сверху в область план удалось выполнить лишь за счет того, что в последний момент его скорректировали, снизив с изначальных 2,192 млн кв. м до 1,9 млн кв. м введенного жилья.

Уже сейчас понятно, что и в текущем году ситуация, скорее всего, повторится. Более того, по мнению региональных властей, не удастся достичь даже прошлогоднего показателя. На прошедшем в июле оперативном совещании правительства Самарской области временно исполняющий обязанности министра строительства региона Алексей Веселов рассказал, что ожидаемый уровень ввода в 2024-м составит порядка 1,67 млн кв. м. Что почти на треть ниже тех показателей, которые хотели бы видеть федеральные власти. «У нас суммарный показатель для Самарской области — 2,214 млн кв. м. Напомню, что по сравнению с прошлым годом показатель прибавил 300 тыс. кв. м. На сегодня ввод составляет 966 тыс. кв. м, или 44% от утвержденного плана. В целом мы сейчас идем в зеленой зоне, по графику. Но по проектным декларациям, по выданным разрешениям на строительство мы прогнозируем годовой ввод на уровне 1,67 млн кв. м», — доложил Веселов. В связи с такими прогнозами уже сейчас предполагается скорректировать план по вводу жилья для Самарской области. «Мы обговорили этот вопрос, зафиксировали цифру с Министерством строительства РФ. Тогда проводилось совещание под председательством Никиты Стасишина (заместитель министра строительства и ЖКХ РФ. — Прим. ред.), на котором было указано, что будет корректироваться плановый показать. Коррекция будет проводиться планово и для всех регионов в ноябре. То есть федеральный Минстрой посмотрит, как ввод складывается в РФ по результатам 9 месяцев. И в октябре договорились выйти с письмом о коррекции планового показателя», — рассказал Веселов.

Сами участники строительного рынка не видят в действующих механизмах застройки фундаментальных препятствий, которые не позволяли бы увеличивать объемы строительства или непрогнозируемо замедляли бы темпы работ. За прошедшие годы процедура проектного финансирования строек была обкатана на практике и позволяет добросовестным застройщикам комфортно реализовывать свои проекты. «Прежде чем получить проектное финансирование и подписать кредитный договор, надо защитить бизнес-план, включающий прогнозы расходов и доходов по проекту. Банки сейчас собрали специалистов, которые хорошо разбираются в связанных с этим вопросах. Строительные эксперты, отделы службы рисков, рыночные аналитики – они все прекрасно понимают, на что нужно смотреть. Когда банк принимает решение о выдаче кредита застройщика – это значит, что его проект понятен и надежен. Кроме того, банки очень четко сопровождают строительство. Проверяют строительные объемы, стоимость работы контрагентов. В банке Дом.РФ даже есть специальные формы, которые мы заполняем, состоящие минимум из 15 пунктов – раскрывающие информацию, например, о поставщиках строительных материалов. Не говоря уже о подрядчиках. Поэтому когда контракт подписывается, у застройщиков уже имеются подрядчики, которые прошли сито всевозможных проверок», – комментирует один из игроков самарского строительного рынка.

Однако, как отмечает директор ООО «Специализированный застройщик «Прайм Проект» Евгений Ниркин, у сотрудничества с банками есть и обратная сторона. «Обсуждая сегодня с банками проект, ввод в эксплуатацию которого планируется через 3-5 лет, застройщик вынужден для расчета цены будущей реализации ориентироваться на сегодняшнее ценовое предложение на рынке подобных объектов, добавлять к нему уровень инфляционных ожиданий, сегодняшнюю учетную ставку стоимости денег, добавлять к этому свое желание выгодно отличиться от конкурентов (красивые места общего пользования, благоустройство, нестандартные фасады и планировки). Все это приводит к тому, что еще на старте утверждаются такие технико-экономические показатели проектов, в которых «зашита» максимально возможная (иногда нереальная) цена продажи, изменить которую дальше станет практически невозможно. К этому можно добавить специфику Самары, где цены на новостройки очень хотят ориентироваться на цены в других (более «успешных») городах-миллионниках: Нижнем Новгороде, Казани, Екатеринбурге, Тюмени, а если получится, то и в Санкт-Петербурге», — поясняет Ниркин. В такой ситуации застройщик в финале может оказаться перед совсем иными финансовыми результатами проекта, чем те, на которые он рассчитывал.

Объективным сдерживающим фактором для наращивания объемов строительства в Самаре выступает и специфика доступных застройщикам локаций. Хотя некоторые игроки рынка придерживаются мнения, что сама по себе площадка в современных реалиях играет вторичную роль по отношению к проекту. «Говорить, что локация может стать локомотивом какой-либо застройки — спорно, — отмечает руководитель отдела продаж группы компаний «Лидер» Елена Мироненко. — Для каждой локации — свой потребитель. Локомотивом застройки может стать только качественный, интересный продукт, удовлетворяющий потребителя». Генеральный директор ГК «Новый Дон» Анатолий Давидюк также отмечает, что важное значение имеет не только непосредственно само строительство, но и дальнейшее содержание жилья. «Мы считаем, что будущее — за девелоперами, развивающими собственные управляющие компании. Ведь крайне важно не только передать жителям готовый ЖК и двор, но и понимать, насколько качественно в дальнейшем все это будет содержаться и обслуживаться», — говорит Давидюк.

Тем не менее освоение городских территорий в областной столице сейчас сопряжено для застройщиков с трудностями. «Есть площадки 4-го ГПЗ, завода Масленникова. Это территории с разработанным ППТ. Но однозначно беспроблемные локации — это только «поля», где соревнуются друг с другом пять застройщиков — компании Чудаева, Кошелева, Хугаева, «Финстрой», «Виктор и Ко», — рассказал Вячеслав Сидорович. — Там значительных проблем нет, единственное что — нужно решать вопросы с социальной инфраструктурой. Все остальное — это зоны риска. Например, историческое поселение, которое сколько уже лет обсуждается. В его границах можно сейчас строить по высоте максимум 17,8 метра — пять этажей. Вдобавок у нас огромное количество памятников в городе. Причем не только в пределах исторического поселения. Само по себе это правильно — выявленные памятники, имеющие охранные зоны. Но в то же время охранные зоны фактически уничтожают возможность застраивать территорию».

«Стимул» срывает сроки

Два объекта, возводящиеся в Самаре в рамках одной из основных госпрограмм для поддержки жилищного строительства, рискуют не уложиться в срок.

Федеральная программа «Стимул» была запущена в 2011 году. Она предполагает субсидирование строительства социальной и коммунальной инфраструктуры в новых жилых районах — школ и детских садов, больниц и поликлиник, очистных сооружений, автомобильных дорог. На сегодняшний день плановый показатель ввода жилья по программе «Стимул» для Самарской области составляет 358,6 тыс. кв. м. По этой программе проходят шесть объектов. ЖК «Кошелев-Проект» в Волжском районе от ГК «Корпорация КОШЕЛЕВ» должен дать порядка 60,1 тыс. кв. м нового жилья. На микрорайон «Амград» от ГК «ГлобалВижнДевелопмент» приходится еще 39,3 тыс. кв. м жилья. В «Южном городе» от ГК «Древо» планы по вводу составляют 85,5 тыс. кв. м. В жилом районе «Волгарь» от ГК «Амонд» и ГК «Артхолл» планируется 65,5 тыс. кв. м нового жилья. ГК «Новый Дон» в рамках многофункциональной застройки в пределах улиц Заусадебной, Таганской и Центральной Куйбышевского района Самары должна добавить к этому еще 91,2 тыс. кв. м. И последним по программе выступает жилой комплекс переменной этажности на 19 км Московского шоссе от СОФЖИ, рассчитанный на 16,8 тыс. кв. м жилья.

Основной период ввода новостроек по всем этим проектам — вторая половина 2024 года. Однако по двум объектам есть серьезные риски не уложиться в ранее заявленные сроки. «У нас сдвинутся сроки по СОФЖИ — с августа мы месяца на два точно уйдем, потому что затянулся проект реализации, мы только вышли с экспертизой, — рассказал врио министра строительства Самарской области Алексей Веселов на июльском совещании правительства. — Это вопрос, который у нас находится на особом контроле. И по «Волгарю» у нас тоже вопрос. В мае мы получили письмо по поводу того, что подрядчики не выполнят эти показатели. Мы сейчас работаем с подрядчиком в этом направлении, держим ситуацию на контроле».

Согласно информации, представленной на правительственном совещании, в «Волгаре» не успевают построить в срок два дома. Подрядчиком по ним выступает ООО «СЗ «Шард 63». По состоянию на начало июля оба объекта имели крайне низкую степень готовности. Аналогичная ситуация складывается по объекту СОФЖИ (официальный застройщик — ООО «СЗ «Кряж»), которую дополнительно осложняет то, что там не откорректирована программа проверок ГИСН и все еще ведется строительство внешних инженерных сетей.

«Вторичка» становится все привлекательнее

Последние годы льготное ипотечное кредитование, введенное весной 2020-го, выступало для строительного рынка одним из основных стимулирующих факторов. Именно эти льготные программы поддерживали покупательский интерес на первичном рынке жилья. Все большая доля сделок совершалась с помощью ипотечного кредитования. По итогам 2023 года 20 крупнейших банков России выдали около 2 млн ипотечных кредитов на общую сумму 7,8 трлн рублей. По сравнению с 2022 годом число выданных кредитов выросло на 53%, а их общая сумма — на 65%. При этом число кредитов, выданных на покупку жилья в новостройках, выросло по сравнению с 2022 годом в 2,1 раза. В Самарской области жилищные кредиты получили более шести тысяч жителей региона на общую сумму 22 млрд рублей. Регион смог даже отметиться в федеральной статистике: наряду с Челябинской областью, в Самаре был зафиксирован самый высокий рост средней суммы ипотечного займа — на 21%, до уровня в 4 млн рублей.

Однако к концу 2023 года доступность жилищного кредитования для граждан заметно упала из-за ужесточения условий выдачи займов. В отношении льготных программ произошло повышение минимального первоначального взноса с 20 до 30%, уменьшился до 6 млн рублей максимальный размер займов, а крупные банки начали отказывать в выдаче льготных кредитов без дополнительного субсидирования со стороны компаний-застройщиков. При этом стоимость недвижимости продолжала увеличиваться, что снижало доступность нового жилья для покупателей. «В последний год цены на недвижимость выросли на 20-25%. На данный момент они остановились, но, я думаю, это сезонная закономерность, которая происходит из года в год. В городах-конгломератах цены, скорее всего, будут снижать, но незначительно, в нашем городе есть потенциал роста. Мало того, мы еще не выросли до той цены, которая должна быть по сравнению с другими городами-миллионниками», — отмечает руководитель отдела продаж ГК «Лидер» Елена Мироненко.

Еще один удар по рынку — прекращение с 1 июля действия госпрограммы льготной ипотеки на новостройки под 8%. Хотя с этого момента прошло немногим больше месяца, уже сейчас заметен эффект, который отмена оказала на рынок недвижимости. Как рассказал «СО» единый бизнес-лидер банков ВТБ и «Открытие» в Самарской области Максим Папков, в ВТБ в первом полугодии на первичное жилье приходилось 55% от всех ипотечных сделок, а доля «вторички» составляла 45%. «В июле эта картина уже поменялась ввиду окончания действия госпрограмм льготной ипотеки. Сейчас мы видим превалирование ипотечных сделок именно на вторичном рынке», — говорит Папков.

По мнению аналитиков, баланс покупательского спроса продолжит смещаться в сторону вторичного рынка жилья. «Если раньше новостройки были в привилегированном положении по отношению к вторичному жилью за счет действия льготной ипотеки, то отмена безадресной льготной ипотеки выравнивает интерес между вторичным жильем и новостройками», — комментирует старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.

Вместе с тем эксперты ожидают снижения доли ипотечных сделок на рынке в целом, но отмечают, что полностью интерес к использованию этого механизма сделок не исчезнет ни на первичном, ни на вторичном рынке. «В целом мы ожидаем охлаждение на рынке ипотечного кредитования. Госпрограммы завершили свое действие, «семейная» ипотека стала более социальной, а базовый тариф, привязанный к ключевой ставке, сегодня достаточно высокий. Вместе с тем рынок не замрет. Прогнозируем также, что в структуре выдачи ипотек доля вторичного жилья во втором полугодии 2024 года будет расти. Вместе с тем жители губернии, которые смогут воспользоваться госпрограммой, будут стараться взять ипотеку именно на первичном рынке», — считает Максим Папков.

«Естественно, льготная ипотека являлась драйвером рынка недвижимости, — рассуждает вице-президент группы «Берег» Вячеслав Сидорович. — Федеральное правительство заявляет о планах построить за десять лет миллиард квадратных метров жилья. Эти квадратные метры должны быть кем-то выкуплены, должен быть потребитель. Но действующая на сегодняшний момент ключевая ставка порядка 20% для массового потребителя является заградительной. Конечно, осталась еще льготная ипотека для семей с детьми и айтишная ипотека. Но та же айтишная — уже видоизменилась, по ней есть серьезные ограничения. А в банках пока не выделены лимиты на нее – она закончилась. Очевидно, что потенциальным потребителям нужно давать возможности приобрести строящееся жилье. И даже если покупка квартир в некоторых случаях носит спекулятивный характер — бог с этим. Конечный потребитель все равно возвращает эти деньги в экономику страны. И квартиры реализуются — переходят к людям, которые приобретают именно для себя».

АНАТОЛИЙ ДАВИДЮК, генеральный директор ГК «Новый Дон»

В этом году рынок недвижимости столкнулся с большим количеством вызовов, ситуация по многим параметрам меняется на глазах с невероятной скоростью, и это будет продолжаться еще какое-то время. В таком режиме выживает тот, кто имеет большой опыт работы в разных рыночных условиях, тот, кто готов развиваться такими же темпами, как того требует время, или еще быстрее, с опережением.

Именно поэтому девелоперы проявляют сегодня большую гибкость и стараются сделать все возможное, чтобы покупка квартиры не становилась для человека непосильной ношей, чтобы семьи выбирали для себя новое жилье не только потому, что они могут себе его позволить, но и потому, что оно им действительно по душе.

ВЯЧЕСЛАВ СИДОРОВИЧ, вице-президент группы «Берег»

Если ожидали по плану 2,2 млн кв. м, а строится меньше – значит, это неготовность войти в стройку ранее заявленных проектов. Вполне возможно, этому мешают разные обстоятельства, включая политику. Сейчас ведь, честно говоря, любой застройщик может столкнуться с тем, что какая-нибудь инициативная группа что-то напишет, и застройщику скажут: «Вы неправы, все, что потратили – запишите себе в убыток, до свидания».

Профессиональный застройщик, который имеет рабочую документацию, прошедшую проектную экспертизу, и получил проектное финансирование – просто не может не построить объект в заявленные сроки.

ЕЛЕНА МИРОНЕНКО, руководитель отдела продаж группы компаний «Лидер»

Рынок новостроек действительно кардинально изменился. Изменились планировки, они стали более эргономичны, изменились подходы к самим жилым комплексам, к наполнению этих комплексов, к отделке и фасадам, покупатели стали более требовательными и научились выбирать. Главной движущей силой рынка недвижимости всегда был и остается клиент. Бизнес в строительстве, тем более в жилой недвижимости, априори должен ориентироваться на предпочтения клиента. Это касается не только планировок квартир, но и безопасности, красоты, удобства, эстетики.

При разработке новых проектов мы изучаем планировку каждой квартиры, ее эргономику, удобства, мы «проживаем» ее. Но и этого мало — в новых проектах мы учитываем, как жильцы нашего дома будут гулять с детьми, где ребенок может поиграть со своими сверстниками, где можно пообщаться с соседями, и другие моменты. Другими словами, изменился сам подход к строительству, мы строим не дома, мы создаем новый образ жизни. На данный момент два жилых комплекса — «Культура» и «Сова», возводятся в строгом соответствии с графиком строительства, но мы будем стараться сдать их в эксплуатацию раньше, чем это прописано в планах.

— Роман Щерба