Мы используем файлы cookie.
Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Узнать больше
В Тольятти хотят узаконить принцип «разумного уплотнения» за счет снятия ограничений в действующих правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), а именно не регулировать минимальную площадь земельных участков, а также максимальный коэффициент плотности их застройки.
С такой инициативой вышел депутат Тольяттинской городской думы Егор Воронов. Эксперты считают, что разумное зерно в данном предложении есть, но отмечают, что снятие всех ограничений может иметь и негативные последствия.
Егор Воронов обратился с письмом к председателю постоянной комиссии по муниципальному имуществу, градостроительству и землепользованию думы Тольятти Дмитрию Шевелеву, в котором утверждает, что «разумное уплотнение в сложившихся районах города не угроза, а инструмент эффективного и устойчивого развития города». Депутат отмечает, что «уплотнение в существующем квартале использует уже созданную и зачастую недогруженную инфраструктуру, давая городу прямую экономию миллиардов рублей на строительстве и содержании», в то время как строительство новых микрорайонов на окраинах городов «требует колоссальных бюджетных затрат на дороги, сети водоснабжения, канализации и электроснабжения». По мнению Воронова, разумное уплотнение позволит «рентабельно заполнять существующие социальные объекты, избегая неэффективных расходов бюджетных средств». Он считает абсурдной ситуацию, когда тратятся деньги на строительство детских садов в новых микрорайонах, при этом действующие в центре города заведения приходится закрывать из-за отсутствия детей. «Разумное уплотнение — это благо, оно позволяет направлять частные инвестиции туда, где это наиболее выгодно городу: в уже обжитые территории с развитой инфраструктурой, экономя бюджетные средства и создавая комфортную среду «коротких расстояний», — утверждает Воронов. По его мнению, действующие сегодня ПЗЗ с их «низкими коэффициентами плотности и негибкими нормативами напрямую сдерживают развитие города, способствуют его деградации и оттоку населения». «Тольятти необходимы современные, гибкие правила игры, чтобы выйти из стагнации и начать развиваться», — уверяет Егор Воронов.
Как отмечается в справках юридического и аналитического отделов городской думы Тольятти, предложение де-факто сводится к тому, чтобы убрать ряд ограничений из ПЗЗ по многоквартирным жилым домам любой этажности, если в границах земельного участка будет предусмотрено размещение машино-мест не менее количества квартир в доме (то есть на одну квартиру — одно машино-место). Тогда Воронов предлагает не регулировать минимальную площадь земельных участков, а также максимальный процент их застройки и максимальный коэффициент ее плотности.
В последний раз ПЗЗ в Тольятти менялись в 2008 году. На тот момент в городе была крайне актуальна проблема так называемой уплотнительной застройки. За 17 лет работы правил в них были внесены десятки изменений. Новая редакция ПЗЗ должна появиться после принятия изменений в Генеральный план Тольятти, разработанный в 2018 году. Изменения вносятся с 2020 года, срок их принятия постоянно сдвигается. За это время некоторые изменения уже утратили актуальность. При этом появились новые проблемные точки, например расширение площадки Тольяттинского городского кладбища на Обводном шоссе.
Предложение Егора Воронова пока не нашло понимания даже внутри самой думы. Юридический отдел предлагает не выносить этот вопрос на заседание городского парламента. В справке аналитического отдела прямо указывается, что «предлагаемые изменения градостроительных регламентов позволят неограниченному кругу лиц вести застройку МКД (многоквартирных домов), занимая площадь земельного участка вплоть до 100%, не предусматривая озеленения, детских и спортивных площадок». Воронов с этим не согласен и вступает в полемику, считает такое мнение безосновательным и эмоциональной манипуляцией. В интервью «Самарскому обозрению» он объяснил свою точку зрения (см. материал «Давайте оживлять пустующие пространства внутри действующих микрорайонов»).
Наиболее оптимистично оценивает инициативу тольяттинского депутата руководитель регионального Союза архитекторов России Юрий Астахов. Он считает ПЗЗ Тольятти устаревшим документом, который содержит неактуальные понятия. «Все эти нормативы, которыми оперируют в представленной инициативе: площадь земельного участка, процент застройки, максимальный коэффициент плотности, парковочные места — все это не имеет никакого отношения к правилам землепользования и застройки. Все это должно прописываться в региональных нормативах градостроительного проектирования», — рассуждает Астахов. «Надо считать не коэффициенты и проценты — надо считать то, что необходимо человеку. А ему нужно нормальное благоустройство, парковочное место, место в детском саду и школе. Если все это выполняется, то какой там процент и какой там коэффициент, никого волновать не будет», — комментирует Юрий Астахов.
«Данные предложения в изменение правил землепользования и застройки не способны привести к улучшению качества жизни населения и уж тем более — к устойчивому развитию города, — уверена директор центра урбанистики и стратегического развития территорий Тольятинского госуниверситета Мария Степанова. — Вопрос уплотнения застройки всегда относится к параметрам, о которых постоянно идут споры. Застройщикам хочется уплотнения застройки. А жителям города уплотнения застройки не хочется, потому что, выбирая себе место для жизни, они руководствуются существующей ситуацией. Кому-то нравится более плотная среда, кому-то — внутриквартальные скверы и площадки для отдыха у дома. Дивиденды от уплотнения получит застройщик, которому не нужно будет заниматься, к примеру, коммуникациями. А люди получат урезание «зеленой» территории у своих домов, снижение доступности социальной инфраструктуры, возможна перегрузка инженерных сетей, опять же — проблемы с парковками». «Большинство старых кварталов рассчитаны по своей инфраструктуре на определенные плотность застройки и плотность населения. И уже сейчас есть превышение. Да и коммунальные сети по большей части изношены», — отмечает Мария Степанова.
Сомневается в перспективах реализации инициативы и адвокат Палаты адвокатов Самарской области Людмила Сенилова. Она считает, что это возвращение к давней теме уплотнительной застройки. «В Тольятти 2000-х строители практически только уплотнительной застройкой и занимались, — отмечает Сенилова. — Наличие требований о коэффициентах застройки в ПЗЗ позволяет сдерживать строителей в их порыве на минимальном клочке земли построить максимальное количество квадратных метров жилья. Снятие ограничений по минимальному и максимальному размеру земельного участка, плотности застройки приведет к имевшей место практике строить вставки между существующими жилыми домами, а на месте детских садов возводить жилые дома, поскольку для строителей это более экономически выгодно, так как все коммуникации находятся в непосредственной близости».
Сам Воронов подчеркивает, что только точечная застройка позволит обеспечить обновление существующих сейчас кварталов Тольятти и улучшение там инженерной инфраструктуры. «Чтобы возвести новый дом, надо инвестировать в серьезное обновление всего инженерного комплекса. Прямо сейчас для того, чтобы простроиться в Центральном районе Тольятти, надо переложить полквартала водопроводных сетей и провести новый газопровод высокого давления. Без моего проекта этот квартал так бы и жил с изношенными водопроводными сетями», — констатирует Воронов.
Егор Воронов является депутатом Тольяттинской городской думы с 2023 года. Он сын известного тольяттинского застройщика Евгения Воронова, бенефициара группы компаний «Патриот». Сам Воронов-младший с апреля 2024 года является директором ООО «СЗ «Маяк», эта компания сейчас планирует освоить под жилую застройку участок в центре Тольятти.
В Тольяттинской городской думе Воронов является членом фракции «Единой России». Ей принадлежит более 75% мандатов в гордуме, и она может провести через городской парламент любое решение с согласованием в городском политсовете. Собеседники «СО» в думе и администрации говорят, что «обсуждать реальные изменения в ПЗЗ надо после внесений изменений в генплан», но не исключают вероятности того, что в перспективе инициатива может повлиять на подготовку новой редакции правил.
На сегодняшний день Егор Воронов является директором, совладельцем или владельцем в семи компаниях: ООО «Галс-Менеджмент», ООО «Интеграл», ООО «СЗ «НМ.СПБ», ООО «СЗ «Спортпроект», ООО «СЗ «Стройстандарт», ООО «СЗ «Оптимист» и ООО «СЗ «Маяк». У всех компаний пока нет оборотов. Среди партнеров депутата по бизнесу — сын известного тольяттинского коммерсанта Владимира Кожухова — Олег Кожухов, владелец бизнеса по продаже фруктов и овощей Камолиддин Миров, а также предприниматель Максим Дидковский. Не исключено, что это родственник члена Тольяттинской городской думы, директора МБУ «Зеленстрой» Романа Дидковского. Но сам Егор Воронов уверяет, что два Дидковских не являются родственниками и даже лично незнакомы.
В настоящий момент большую известность в Тольятти получил Воронов-старший — Евгений. Он основатель бизнес-группы «Патриот», в которую входят ООО «СК «Патриот», ООО «Патриот», ООО «Патриот 2», ООО «Нео» и ООО «Галс». Обороты есть только у ООО «СК «Патриот», но и они за последние годы заметно просели. Так, выручка компании снизилась с 748 млн рублей в 2023 году до 213 млн рублей в 2024 году.
Проект ООО «СЗ «Маяк» Егора Воронова по застройке участка земли в Центральном районе многоэтажным жилым домом пока не получил одобрения на публичных слушаниях.
Площадка находится на первой линии улицы Советской. В непосредственной близости от нее — музей «Наследие. Дом Стариковых», в шаговой доступности — площадь Свободы, на которой расположены администрации Тольятти и Ставропольского района и театр кукол, а также ФОК «Труд». Окружает участок частный сектор застройки, в котором превалируют одноэтажные и двухэтажные дома.
В сентябре 2025 года стало известно, что СЗ «Маяк» планирует построить на базе недостроя клубный дом «Мелодия» — кирпичное пятиэтажное здание на 56 квартир с подземной парковкой.
Параллельно с этим СЗ «Маяк» вышел с инициативой построить на второй свободной части участка (между улицами Комсомольской, Валентины Ступиной и Советской) высотное здание (от 9 этажей и выше). Для получения разрешения компании следовало пройти процедуру публичных слушаний. На них пришли 29 человек, прозвучало всего два предложения. Участников мероприятия, судя по всему, интересовал прежде всего риск возникновения перебоев водоснабжения на территории частного сектора, и в итоге они высказались против предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования ООО «СЗ «Маяк». В то же время стоит помнить, что результаты публичных слушаний носят только рекомендательный характер, окончательное решение зависит от министерства градостроительной политики Самарской области, а оно пока не принято.
Егор Воронов сообщил «СО», что хотел строить девятиэтажное здание, в том числе один из этажей — под подземный паркинг. «Строить высотку в этой части города невозможно, максимум восемь этажей. Городской водоканал не может дать напор воды для пожарных подразделений. Вариант строительства с подземным паркингом давал возможность построить дом с закрытым и благоустроенным двором. Если же ничего не изменится, то придется строить дом с парковкой на улице и минимальным набором элементов благоустройства», — рассказывает Воронов.
ЮРИЙ АСТАХОВ, руководитель регионального Союза архитекторов России
Инициатива совершенно разумная. Действительно, вопросы плотности — они что в Самаре, что в Тольятти стоят достаточно остро. Возведение новых зданий только за пределами сложившейся застройки наносит серьезный экономический вычет, город растягивается, что один, что другой.
МАРИЯ СТЕПАНОВА, директор центра урбанистики и стратегического развития территорий ТГУ
Такие предложения в изменение правил землепользования и застройки не способны привести к улучшению качества жизни населения и уж тем более — к устойчивому развитию города. Есть опыт других российских городов, где еще в 1990-е годы шла уплотнительная застройка. Ни к чему хорошему это не привело.
ЛЮДМИЛА СЕНИЛОВА, адвокат Палаты адвокатов Самарской области
Мы видим примеры неудачных решений, когда в Самаре рядом с высотными новостройками нет земли и найти место для парковки сложно, а подчас невозможно. Современный подход к застройке — это реновация существующих жилых кварталов, комплексное развитие территории, а не уплотнительная застройка.
Депутат Тольяттинской городской думы — о необходимости разумной уплотненной застройки
— Когда у вас появилась идея выйти с инициативой об изменениях в ПЗЗ?
— Окончательно позиция сформировалась после посещения XII Международного форума и выставки «100+ TechnoBuild», которая прошла в Екатеринбурге с 30 сентября по 3 октября. Там были представлены топовые проекты передовых застройщиков со всей России.
Основной тренд — город шаговой доступности, город коротких расстояний, в которых ставка делается на жилые комплексы с закрытыми дворами, в которых нет места машинам. Машины убраны, как правило, либо в отдельные паркинги, либо под землю. Это освобождает территорию в проектах под благоустройство, делает дворы более безопасными. Первые этажи в таких комплексах отдаются под коммерцию — ритейл, рестораны, аптеки, фитнес-залы.
Действующие правила землепользования и застройки делают реализацию таких проектов в Тольятти малореальными. Что такое обычный жилой комплекс в Тольятти — одинокая унылая свеча со скучным фасадом, вокруг которой парковки и минимум благоустройства.
— К чему конкретно сводится ваше предложение?
— Давайте поощрять застройщиков, готовых за счет паркингов и подземных парковок обеспечивать каждую квартиру в жилом доме отдельным машино-местом. Давайте уберем для таких застройщиков устаревшие нормативы и разрешим им по максимуму использовать потенциал участка. При этом надо понимать, что у нас есть государственные нормативы федерального уровня, СанПиН, есть пожарные требования, есть требования по минимальному благоустройству строящихся многоквартирных домов и комплексов, есть минимальные требования по обеспеченности детскими спортивными площадками. Так что при всем желании нельзя построить в границах участка только один дом и не обеспечить его необходимой инфраструктурой и благоустройством.
— Почему в Тольятти, на ваш взгляд, назрела тема разумного уплотнения?
— По факту мы сейчас обескровливаем, обесчеловечиваем центр города, который мог бы развиваться. Но развиваться прямо сейчас он может только точечной застройкой. У нас не Москва, где возможно под реновацию сносить целыми кварталами. Но мы можем реализовывать интересные точечные проекты, чтобы люди там хотели жить.
Не надо тратить колоссальные деньги на обеспечение инфраструктурой новых микрорайонов. Давайте честно, у нас в бюджете Тольятти не хватает средств даже на уже имеющиеся кварталы и микрорайоны. Не хватает автобусов для нормального транспортного обеспечения. Не хватает денег для нормального содержания дорог и тротуаров. У нас на запуск маршрута общественного транспорта по новой дороге уходят годы.
Поэтому давайте оживлять пустующие пространства внутри действующих микрорайонов. Мы просим деньги на детские сады для новых кварталов и при этом вынуждены закрывать работающие в старых, так как они там не востребованы. Жители жалуются на заброшенные здания и недострои, давайте понимать, что можно сделать с этими объектами.
Первый шаг — надо обновлять ПЗЗ. Они были приняты в 2008 году, ограничения на минимальную площадь участков, их максимальный процент застройки и максимальный коэффициент плотности застройки внесены в 2013 году. Я не имел возможности участвовать в формировании регламентов ни в 2013-м, ни тем более в 2008 году. Я не знаю, какая была тогда обстановка. Но мы живем сегодня, и нынешнему времени редакция 2008 года явно не соответствует.
Мы с 2013 года, когда были введены эти ограничивающие нормативы, прожили достаточное время и понимаем, что этот путь был изначально порочный. Он не привел к тому, что закладывали его авторы. То есть улучшения качества среды обитания или качества благоустройства не произошло. Действительно интересные жилые комплексы с грамотной территорией для жителей можно пересчитать по пальцам одной руки. То есть нельзя сказать, что эти правила реально работают на жителей города.
ПЗЗ морально устарели, их надо кардинально менять. Я считаю, что Тольятти заслуживает современной архитектуры, современных жилых комплексов. Но для этого надо уходить от устаревших нормативов, которые тормозят развитие города, а не держаться за них как за некое правило, принятое раз и навсегда. Надо увеличивать объемы строительства и ввода жилья, только это позволит в перспективе снизить стоимость квадратного метра в Тольятти.
— Какие ограничивающие механизмы все-таки должны остаться в ПЗЗ?
— Человек такое животное, которое может жить при определенных правилах. Надо устранить возможность того, что приедет в город инвестор и начнет возводить жилой комплекс на 800 квартир площадью по 25 метров без парковок. Возможным инструментом стало бы получение разрешения на строительство только при условии утвержденной документации по планировке территории. Но переход на это правило должен быть отсроченным по времени, чтобы у застройщиков была возможность закрыть уже запущенные проекты.
В целом времена хаотичной пиратской застройки остались в прошлом. Никто не готов строить жилой многоквартирный дом без разрешения на строительство. Разрешение на строительство нельзя получить без полноценного проекта, прошедшего экспертизу, а положительное заключение экспертизы невозможно получить без соблюдения всех обязательных федеральных требований по благоустройству, инсоляции, пожарных проездов и прочего.
— Отдел недвижимости
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены