Возведение в Самаре скандальной «дачи Качмазова» не имело ни одного законного основания

Бизнесмен Юрий Качмазов — в Самаре личность легендарная. Уроженец Сызрани и выпускник СамГТУ в нулевые входил в «золотую сотню» «Форбса», а созданная Качмазовым группа «СОК» контролировала поставки автокомпонентов на ВАЗ и присутствовала в качестве управляющей компании на ряде дочерних предприятий тольяттинского автогиганта. В круг интересов группы Качмазова также входили автоторговля, дорожное строительство, управление коммерческой недвижимостью и даже производство минеральной воды.

Все посыпалось со сменой управленцев на АвтоВАЗе. СОК лишился эксклюзивных контрактов с предприятием, постепенно начали распродаваться или банкротиться остальные связанные с Качмазовым бизнесы. Сам бенефициар СОКа стал подозреваемым по делу о банкротстве «ИжАвто» и переехал в ОАЭ, где, по некоторым данным, благополучно проживает сейчас на собственной островной вилле. Претензии российских силовиков к нему, по всей видимости, рассосались, по крайней мере, в розыскной базе МВД данных на Качмазова больше нет.

С Самарой Качмазова сейчас мало что связывает, а скоро точек соприкосновения останется еще меньше. В середине февраля 2025 года суд Красноглинского района Самары принял решение о сносе знаменитой резиденции олигарха в Сокольих горах — так называемой дачи Качмазова. Это красивое светлое строение на высоком волжском берегу среди густого леса, которым в настоящее время формально владеет акционерное общество «Свисс Топ Вилла Менеджмент АГ», зарегистрированное в августе 2011 года в швейцарском городе Роршах.

Недвижимость уехавшего олигарха расположена на нескольких земельных участках общей площадью около 1,4 гектара в границах памятника природы регионального значения «Сокольи горы и берег Волги между Студеным и Коптевым оврагом». Здесь возведены трехэтажное жилое здание, гаражи, хозяйственные постройки (очистные, котельная, щитовая); все обнесено металлическим забором. Общая площадь недвижимости — около 2850 кв. метров. Прокуроры оценили кадастровую стоимость построек в 150 млн рублей, земли под ними — в 9 млн рублей.

Согласно выписке из ЕГРН, жилой дом имеет три этажа и один подземный, его площадь составляет 2688,6 кв. метра, высота 16,1 метра. Согласно техническому паспорту, объект введен в эксплуатацию в 2008 году, имеет бетонные стены, подключен к центральному водопроводу, газоснабжению, электроснабжению, имеет автономное отопление и канализацию. Между тем мэрия никаких разрешений на капитальное строительство на данной территории никогда не выдавала, правда, и проверок здесь никаких не проводилось.

Положение о памятнике природы «Сокольи горы и берег Волги между Студеным и Коптевым оврагом» регламентировано постановлениями Куйбышевского облисполкома за 1989 год, которые действуют до сих пор. Территория памятника — 378,89 гектара, он описывается как «живописная зона отдыха жителей города Куйбышева с лесами, пещерами, скалами и горами». Памятник включает древесную растительность естественного происхождения, кустарники, травянистую растительность, флору и фауну, в том числе редкие и находящиеся под угрозой исчезновения виды растений, животных и грибов. Здесь запрещена любая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятника природы, в том числе строительство и эксплуатация хозяйственных и жилых объектов.

Процесс отчуждения земли под резиденцией олигарха вызывал вопросы и раньше, а в 2024 году все эти вопросы снова всплыли в рамках федеральной прокурорской кампании по возврату в госсобственность сомнительно приватизированной недвижимости. В августе 2024 года прокуратурой Самарской области было инициировано судебное оспаривание обстоятельств первоначального приобретения прав на земельные участки под резиденцией Качмазова и перехода прав на них иностранной фирме.

Надзорники потребовали вернуть участки леса в собственность государства, а самовольные капитальные строения снести. В версии прокуратуры, на спорных участках полностью уничтожен плодородный слой, возведены капитальные строения, тем самым памятнику природы нанесен непоправимый ущерб. Кроме того, границы памятника природы необоснованно исключены уполномоченным органом из реестра памятников природы особо охраняемой природной территории.

Суд принял заявление прокуратуры, стартовал судебный процесс, который несколько раз переносился по формальным основаниям. Но в итоге в середине февраля 2025 года судья Виктория Подусовская все-таки пришла к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований.

И если по многим подобным процессам непреодолимым препятствием становилось истечение сроков давности (крайне сложно оспорить сделку, совершенную 15-20 лет назад), то в случае с «дачей Качмазова» суд излишне не сомневался. Истцы довольно убедительно доказали и наличие коррупционной подоплеки в отчуждении земель лесного фонда (подробнее об этом — в тексте «Судью Курочкину так и не нашли»), и факт использования при приватизации заведомо подложных документов (подробности — в тексте «Подделали постановления мэрии»).

Как ранее писало «СО», в октябре 2024 года Конституционный суд РФ отменил сроки давности по так называемым антикоррупционным искам прокуратуры. Речь идет о тех случаях, когда та или иная недвижимость была приватизирована с нарушениями собственниками активов антикоррупционных норм. И случай с «дачей Качмазова» подходит под эти требования как нельзя лучше.

Более того, используя собранный прокурорами материал, ТУ Росимущества в Самарской области направило в полицию заявление о проведении доследственной проверки в отношении всех участников противоправной схемы по выведению из госсобственности участков под «дачей Качмазова». Как считают надзорники, спорные участки были сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет незаконно, что, несомненно, вызывает вопросы о правомерности действий государственных регистраторов.

«Право на землю оформлено в собственность на основании фиктивных документов — планов и схем, содержащих недостоверные сведения о координатах и границах участков. Выявленные обстоятельства стали основанием для возбуждения уголовного дела по статье 159 УК РФ (мошенничество), статье 327 УК РФ (подделка документов)», — сообщили «СО» в областной прокуратуре.

Неправомерность отчуждения земли под резиденцией Качмазова вызывает вопросы только сейчас. В нулевые же подобные захваты недвижимости, земли и предприятий были в порядке вещей и загадочным образом почти всегда сходили с рук. Однако времена меняются и, похоже, для бенефициара СОКа пришла пора расплатиться по некоторым старым счетам.

ВЯЧЕСЛАВ ЯБЛОКОВ, управляющий партнер АБ «Яблоков и партнеры»

Если речь идет о сносе данной недвижимости, то в основу судебного решения, скорее всего, заложены нормы законодательства, которые не позволяют этому объекту находиться в этом месте. Это и несоответствие возведенного здания разрешенному использованию земельного участка, и нахождение в охраняемой прибрежной территории, и другие возможные основания, включая отсутствие разрешительной документации на строительство. С некоторыми основаниями можно процессуально работать и устранить положенные в основу судебного акта мотивы, с некоторыми — невозможно. От оснований зависит возможность использования резиденции под другие нужды, включая общественно полезные. После вступления решения суда в законную силу переформатировать функционал будет значительно сложнее.

СЕРГЕЙ МИРЗОЯН, управляющий партнер АБ «Мирзоян, Селиванова и партнеры»

Инициатива сохранения комплекса представляется более здравой, нежели его снос. Дело в том, что снос здания был бы оправдан, если экспертами установлены конструктивные недостатки, влияющие на безопасность эксплуатации здания. Из открытых источников следует, что причиной иска о сносе послужил порок в праве на землю под зданием. На мой взгляд, без оценки судебного акта, фактический снос живописного комплекса похож на варварство, тогда как найти применение резиденции в общественных и социальных целях вполне реально.

Сегодня уже набралась практика изъятия имущества в доход государства. Такой механизм позволяет сохранить, а не снести изъятый актив и извлекать из него пользу.

Запутали схемы

К земле в Сокольих горах строители «дачи Качмазова» подбирались постепенно. По некоторым данным, еще в 2001 году участок общей площадью 2,2 гектара предоставлялся властями некоему ООО «Арт Студия» под культурно-оздоровительные цели.

В 2004-2005 годах земля была оформлена на группу физлиц. Спустя еще несколько месяцев, в конце 2005 года, все участки общей площадью 1,4 гектара были проданы Галине Алексеевой, которую СМИ называют бывшей тещей Юрия Качмазова. А уже летом 2006 года 4 из 8 участков были арестованы по требованию природоохранной прокуратуры. Спорная земля находилась в зоне особо охраняемого естественного природного ландшафта, кроме того, была масса других ограничений. А вот для того, чтобы признать незаконной приватизацию остальных 4 участков, пришлось ждать почти 19 лет.

Как же шло отчуждение спорной земли, о возвращении которой прокуроры заговорили летом 2024 года? Право собственности на участок с кадастровым номером 63:01:0319001:5 площадью 1000 кв. метров первоначально зарегистрировали Евгений Афанасьев и Александр Сушин. Основанием для этого стали решения Красноглинского районного суда Самары, датированные маем 2004 года. В августе 2004 года земля была продана Алексею Борцову, спустя еще несколько месяцев ее собственницей стала Галина Алексеева.

Другим участком, с кадастровым номером 63:01:0319001:6, площадью 1589,5 кв. метра первоначально владел Николай Новиков на основании решения Красноглинского районного суда от 24 декабря 2004 года. В мае 2005 года земля была продана Борцову, а он в августе 2005 года продал его Галине Алексеевой.

Виктор Покотиленко тоже владел земельным участком с кадастровым номером 63:01:0319001:7 площадью 1565,1 кв. метра на основании решения Красноглинского райсуда. В мае 2005 года участок был продан Владимиру Иштулину, спустя три месяца его собственницей также стала Алексеева.

Анатолий Тушев на основании решения Красноглинского райсуда, датированного 18 февраля 2005 года, получил право на участок с кадастровым номером 63:01:0319001:14 площадью 2000 кв. метров. В ноябре 2005 года участки были проданы Алексеевой. А в октябре 2011 года собственником всех 4 участков стала швейцарская компания «Свисс Топ Вилла Менеджмент АГ».

Но были и другие покупатели фактически той же самой земли, точнее, участков по соседству. Четыре смежных участка по 2000 кв. метров каждый Галина Алексеева приобрела у Валентина Романцева, Игоря Нагорного, Владимира Кутейникова и Виктора Кравченко. В 2006 году эти сделки «сломала» через Красноглинский райсуд Самарская природоохранная прокуратура, установившая нарушения федерального законодательства в сфере использования лесного фонда. Исковые требования надзорников были удовлетворены, в областное управление Росреестра было направлено заявление о погашении записи о регистрации права собственности Алексеевой на эту землю. Позже решения по гражданским делам по искам Романцева, Нагорного, Кутейникова и Кравченко отменил президиум облсуда. Дела вернулись на новое рассмотрение, но оно так и не состоялось в связи с неоднократной неявкой истцов.

Подделали постановления мэрии

Даже если судебные решения, на основании которых была приватизирована территория в Сокольих горах, и были настоящими, то в их обоснование представлены самые настоящие фальшивки. Правоохранители уже установили тот удивительный факт, что спорные земельные участки перешли в частную собственность в результате того, что суд учел подложные документы. Это планы и схемы земельных участков, подготовленные ООО «ПСБ «Гейзер». Это фирма, которая ранее занималась геодезической и картографической деятельностью, ее директором и учредителем был кадастровый инженер Сергей Богданов. Тот самый Богданов, которого вызывали третьим лицом в судебные процессы об отчуждении земли на 1-й просеке в пользу юрлиц, связанных с бывшим главой 6-го кассационного суда Александром Ефановым.

В материалах дела о «даче Качмазова» также фигурирует постановление администрации Самары №242 от 20 февраля 1993 года, согласно которому земельные участки в 93-м и 94-м кварталах Самарского лесничества в районе Студеного оврага предоставлены гражданам под садоводство. Позже другим постановлением №669 от 25 мая 1995 года было изменено целевое назначение этой земли — под ИЖС.

Именно эти два постановления и легли в основу решений суда о предоставлении земли под резиденцией Качмазова. Единственное «но» — дача олигарха находится не в 93-м или 94-м квартале, а совсем в другом месте. Это 80-й квартал Самарского лесничества. Кроме того, на момент принятия мэрией всех этих постановлений полномочия у органа местного самоуправления по распоряжению участками городских лесов отсутствовали. К их компетенции относились лишь вопросы использования и охраны городских лесов.

По информации администрации городского округа Самара, сведения о вынесении постановлений №242 от 20 февраля 1993 года и №669 от 25 мая 1995 года в органе местного самоуправления отсутствуют. То есть их не было вообще.

Проверками установлено, что координаты точек (углов поворота), дирекционных направлений и длин линий границы земельного участка, схемы в планах границ земельных участков, межевых дел, подготовленных ООО «ПСБ «Гейзер», не соответствуют действительному местоположению границ земельных участков и фактически находятся в границах 80-го квартала Самарского лесничества, а не в 93-м и 94-м кварталах, которые указаны в планах. А ведь именно такие обоснования легли в основу отчуждения участков в пользу Евгения Афанасьева и Александра Сушина (подробности о первоначальных собственниках земли — в тексте «Запутали схемы»).

А в гражданских делах по искам Анатолия Тушева и Николая Новикова имеются планы «границ земельных участков для ИЖС в Красноглинском районе, Волжское шоссе, участок б/н», выполненные тем же ООО «ПСБ «Гейзер», без указания квартала и координат точек границ земельных участков, адресной привязки, без отметки согласования с отделом по городу Самаре комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области.

Если в основу решений по участкам Афанасьева, Тушева, Сушина и Новикова были положены откровенно фальшивые документы, то гражданские дела по искам Романцева, Покотиленко, Нагорного, Кутейникова, Кравченко уничтожены и в архиве суда отсутствуют. В решениях суда по данным делам указаны аналогичные обоснования для признания права собственности на земельные участки, основанные только на документах, подготовленных ООО «ПСБ «Гейзер». Позже правоохранители пришли к выводу, что подготовленные ПСБ «Гейзер» документы не позволяли «идентифицировать конкретное местоположение земельных участков, на которые признавалось право собственности». Решения принимались судом в отсутствие представителей администрации и представителя собственника земельных участков — Самарского лесхоза. В итоге земли лесфонда выбыли из государственного владения в отсутствие воли его собственника на основании решений суда, законность которых сейчас является предметом процессуальной проверки.

Руководителя ПСБ «Гейзер» Богданова допросили, и он рассказал, что соответствие схемы земельного участка при составлении межевого плана спорных земельных участков их фактическому местонахождению он не проверял. На место Богданов не выезжал, документы подписывал, доверяя кадастровому инженеру, составившему план-схему земельных участков. Между тем именно на основании сомнительных решений Красноглинского суда и межевых дел, подготовленных ПСБ «Гейзер», осуществлялись государственный кадастровый учет всех спорных земельных участков под резиденцией Качмазова и внесение сведений о них в ЕГРН.

Возможно переформатирование

Уже после оглашения решения Красноглинского райсуда от 13 февраля 2025 года против сноса резиденции в Сокольих горах внезапно выступила член Общественной палаты РФ Екатерина Колотовкина. По мнению общественницы, есть смысл «объединить усилия для превращения объекта в реабилитационный центр для участников СВО».

«Во-первых, чтобы снести здание такой площади, а потом рекультивировать территорию, придется тратить деньги из бюджета, а это недешево. Во-вторых, действительно, можно использовать данное сооружение для различных целей. Не только для реабилитации участников СВО. У нас есть сироты и малоимущие семьи, вдовы и матери погибших. Думаю, что следует обратиться к обществу или в Общественную палату для решения судьбы данного объекта», — написала Колотовкина в своем телеграм-канале.

Управляющий партнер АБ «Яблоков и партнеры» Вячеслав Яблоков говорит, что в основу вынесенного судебного решения положены некие основания, с какими-то из них «можно процессуально работать и устранить положенные в основу судебного акта мотивы». «От оснований зависит возможность использования резиденции под другие нужды, включая общественно полезные», — уверен Яблоков.

«Использование объекта в социальных целях остается лишь гипотетической возможностью. Для его реализации потребуется не только юридическое оформление, но и значительные финансовые вложения», — заявила «СО» юрист практики разрешения коммерческих споров и правового сопровождения компаний АБ «Земчихин и партнеры» Надежда Маняхина.

А вот управляющий партнер АБ «Мирзоян, Селиванова и партнеры» Сергей Мирзоян считает, что «фактический снос живописного комплекса похож на варварство, тогда как найти применение резиденции в общественных и социальных целях вполне реально».

Судью Курочкину так и не нашли

В версии правоохранителей, при оформлении земли под резиденцией Качмазова могли использоваться коррупционные схемы на всех стадиях этого процесса — при подготовке подложных схем земельных участков, предоставлении их в суд, предоставлении незаконных актов органа местного самоуправления, при постановке на кадастровый учет, предоставлении документов в регистрирующий орган для регистрации права собственности и так далее. Соответственно, в действиях должностных лиц, принимавших решения о выделении земельных участков государственного лесного фонда под садоводство и изменении их целевого назначения (под ИЖС), могут быть усмотрены «действия коррупционного характера».

Интересный факт — судебные решения по спорной земле под «дачей Качмазова» выносились скандально известной судьей Красноглинского райсуда Галиной Курочкиной. Решения за подписью Курочкиной датированы 2004-2005 годами, некоторые судебные акты помечены одной датой, то есть в один день рассматривалось несколько дел. Именно на основании этих решений за физлицами было зарегистрировано право собственности на спорные земельные участки, относящиеся к федеральному лесному фонду (а затем к городским лесам) и расположенные в водоохранной зоне и в границах памятника природы регионального значения «Сокольи горы и берег Волги между Студеным и Коптевым оврагом».

В мае 2009 года Галина Курочкина стала фигуранткой уголовного дела, возбужденного Следственным комитетом по статье 305 УК РФ (вынесение заведомо неправосудного решения). Примерно за месяц до возбуждения дела областная квалификационная коллегия судей восстановила Курочкину, ранее ушедшую в отставку, в статусе судьи и практически сразу же лишила ее судейского иммунитета.

Следственный комитет заинтересовали решения, якобы принятые Курочкиной в феврале, мае и августе 2005 года, на основании которых к 10 гражданам отошли участки земли, расположенные в районе, известном как дома ЭМО, в поселке Управленческий. Позднее выяснилось, что указанные иски в федеральный суд Красноглинского района города Самары не поступали, а фальшивые судебные решения были забракованы регпалатой. В качестве новых собственников земли фигурировали сотрудники ряда самарских ЧОПов с ничего не говорящими фамилиями (Лысов, Чупахин, Аникин, Логинов, Ивлев). Словом, механизм очень похож на отчуждение земли под резиденцией Качмазова. Позже в уголовном деле судьи появились и сделки отчуждения земли под резиденцией бенефициара СОКа.

Курочкину объявили в международный розыск: по оперативной информации, она якобы уехала сначала в Швейцарию, откуда на автобусе отправилась в одну из стран Евросоюза, возможно, Бельгию. Уголовное дело в отношении судьи неоднократно приостанавливалось в связи с ее розыском.

За время расследования дела о «даче Качмазова» были опрошены свидетели, изъяты регистрационные дела из регионального филиала ППК «Роскадастр», проведена почерковедческая экспертиза подписей судьи Курочкиной в решениях суда по признанию права собственности на земельные участки и других материалов. В итоге подпись Курочкиной сочли «малоинформативной», и эксперты пришли к выводу, что невозможно установить, кем были подписаны спорные решения. В марте 2024 года расследование уголовного дела в отношении Курочкиной было прекращено в связи с отсутствием в ее действиях состава преступления. Где сейчас судья и жива ли она вообще — никто не знает.

Вместо дела судьи появилось новое — в отношении неустановленного лица. Оно возбуждено по статьям о мошенничестве и подделке документов при приватизации земли под резиденцией Качмазова. Однако спустя 20 лет будет сложновато найти того, кто в начале нулевых подделал документы для продажи территории лесфонда под одним из самых роскошных самостроев Самары.

НАДЕЖДА МАНЯХИНА, юрист практики разрешения коммерческих споров и правового сопровождения компаний АБ «Земчихин и партнеры»

Идея создания медицинского либо социального учреждения на месте так называемой дачи Юрия Качмазова в Сокольих горах звучит благородно, однако на пути к ее реализации стоят серьезные юридические и практические препятствия.

Согласно решению суда, объект был построен с нарушением законодательства, так как расположен на природоохранной территории и, вероятно, не имеет должных разрешений на строительство. Даже если бы общественность или государственные структуры захотели использовать его в других целях, прежде необходимо решить вопрос с его правовым статусом.

После вступления решения суда в законную силу объект подлежит сносу. Для этого может потребоваться дополнительное согласование с органами государственной власти и контролирующими структурами.
Даже если будут устранены все юридические препятствия, необходимо решить, кому перейдет объект. Если он находится в частной собственности, потребуется добровольная передача или выкуп, что может оказаться сложной задачей. Если же земля и строение принадлежат государству, то необходимо будет определить, кто будет нести ответственность за эксплуатацию.

Неизвестно, насколько пригодным окажется здание для использования в качестве санатория для раненых бойцов СВО. Если оно построено с нарушением строительных норм, потребуется значительное вложение средств в реконструкцию.

Судебное решение о сносе является окончательным, и преодолеть его без изменения законодательства или новых разъяснений со стороны вышестоящих органов власти крайне сложно.

Использование объекта в социальных целях остается лишь гипотетической возможностью. Для реализации этого потребуется не только юридическое оформление, но и значительные финансовые вложения.

Поэтому, скорее всего, в ближайшее время так называемая дача Юрия Качмазова в Сокольих горах будет снесена, а на ее месте, если не будет иных инициатив, восстановится природное состояние территории.

АНДРЕЙ СОКОЛОВ, адвокат АК №222 (Самара)

Публичный интерес к судьбе этой «дачи» проявился довольно давно, но в этом интересе нельзя было заметить реальную заботу о законности и природоохране. Внезапный природоохранный порыв прокуратуры вновь представляется не только запоздалым, но и ангажированным. Смешалось все: и люмпеновские требования о сносе, и попытки получить имущество в собственность «для vip-санатория», и много чего еще — желающих «спасти», а точнее, распорядиться лакомой собственностью полным-полно.

Между тем следует заметить, что если сделки были признаны недействительными, то и реализация последствий этого в виде реституции — восстановления прав сторон, существовавших до заключения этой сделки, вызывает не меньший интерес.

С одной стороны, при желании властей «не ломать, а строить» есть возможность изменить решение суда первой инстанции в вышестоящих судах — получить соответствующий статус для земельного участка и недвижимости, то есть сохранить ее путем приведения имущества в соответствие документам и параметрами, а дальше разумно распорядиться ею — использовать не для сиюминутных, а для действительно значимых целей.

С другой стороны, недействительные сделки много лет назад прошли правовую экспертизу органов регистрации и права собственности, были зарегистрированы. Да и прокуратура много лет не шевелилась и не оспаривала сделки «в интересах муниципалитета». В этой связи для собственника открывается судебная перспектива взыскать из бюджета убытки: жилое здание, гаражи и хозяйственные постройки общей площадью 2850 квадратных метров. Кадастровая стоимость объектов — свыше 150 млн рублей, земли — около 9 млн рублей. Рыночная стоимость объектов с видом на Волгу значительно выше. И вот эти обстоятельства могут стать предметом иска собственника. Конечно, в силу очевидных причин процесс не будет легким, но государственным мужам пора бы вспомнить, что чужую собственность нужно уважать, а за собственное бездействие следует платить компенсацию.

— Наталья Эльдарова