Юрий Астахов: «Группа градозащитников грозит поставить крест на обновлении старой Самары»

Самарские архитекторы выступили с обращением к губернатору Дмитрию Азарову, в котором попросили взять под особый контроль происходящее.

Что именно не устраивает подписантов в действующей градостроительной политике, чем чревата избыточная градозащитная активность, как сохранить самарскую идентичность и обеспечить комфортные условия проживания?

Об этом в интервью «Самарскому Обозрению» рассказал один из инициаторов обращения к губернатору, председатель правления региональной организации Союза архитекторов России Юрий Астахов.

— Сейчас явно активизировалась работа проектного офиса по включению Самары в перечень исторических поселений. По информации «Самарского Обозрения», в том числе обсуждается форсирование утверждения перечня ценных градоформирующих объектов (ЦГФО). Между тем этот перечень — последний документ, который требовался для того, чтобы в полной мере «заработали» ограничения застройки центра города, обусловленные статусом исторического поселения. Действительно ли хотят утвердить ЦГФО списком, в котором некоторых объектов уже нет, чтобы там ничего не строили?

— Официальной информации пока не было. Но говорят именно о том, что предполагается наложить мораторий на территории всех ценных градоформирующих объектов (ЦГФО), в том числе и разрушенных в силу тех или иных причин.

Список ЦГФО еще не утвержден, есть лишь согласованный проект с заинтересованными сторонами.

Комиссия, которая работала по нему, состоит из двух-трех разработчиков и двух-трех чиновников.

При этом там нет проектировщиков, которым придется работать с этими параметрами, регламентами, ценными объектами.

Те же регламенты, которые Виталий Стадников (московско-самарский архитектор и градозащитник, экс-советник губернатора Самарской области, устроивший публичный скандал после лишения его этого статуса. — Прим. ред.) разрабатывал в рамках концепции исторического поселения, у меня есть, но они еще образца 2019 года.

Возьмем, к примеру, сюжет со спорным 129-м кварталом, который как раз напротив ЖК «Империал». Там появился эскизный проект, который подвергся жесткой критике. Хотя он был отклонен секцией градсовета.

Когда я открыл схему Виталия Эдуардовича [Стадникова], то на ней этого квартала в границах исторического поселения нет. Граница пошла по улице Маяковского. То есть на схеме регламентов от 2019 года эти кварталы не вошли в поселение.

После этого выяснилось, что граница неожиданно сместилась на целую улицу, и еще три-четыре квартала попали в границу поселения.

А потом — бац, и один из них вдруг выскочил из этой схемы (территория «Империала»). Следом внезапно квартал по Волжскому проспекту, наоборот, попал в историческое поселение, а объяснялось это якобы пожеланиями местных жителей.

Получается, можно «по просьбам трудящихся» произвольно входить в историческое поселение кварталами и выходить тоже можно? Вы представляете, какие возможности открывает такой выход?

— То есть профессиональному сообществу непонятны правила, критерии, по которым кварталы и территории включаются в границы исторического поселения?

— Совершенно верно. Граница постоянно двигалась. Сначала согласовывается одно, потом появляется другое.

Поэтому мы обратились к губернатору с письмом, в котором пытаемся консолидировать позицию профессионального сообщества.

И наше первое предложение — определиться, что в конце концов получается по всем этим разрабатываемым документам.

Также мы прописываем предложение, что кто-то должен заниматься градостроительной политикой на уровне губернии. Градостроительством и ничем больше.

— То есть та практика, которая существует на сегодняшний день, на ваш взгляд, неправильная и чревата какими-то проблемами?

— Она не просто чревата проблемами. У нас складывается масштабный градостроительный кризис (обманутые дольщики, места в школах, пробки, парковки).

— Насколько можно судить по развитию сюжета исторического поселения и ЦГФО, есть условно два подхода, которые столкнулись в ходе дискуссий, в том числе и на нашумевшей секции градостроительного совета в прошлом году. Есть условно мнение истовых градозащитников, которые говорят, что надо все защитить, наложить везде максимальные ограничения, чтобы спасти исторический облик города как он есть. Альтернативная точка зрения: если мы изберем такой путь, центр Самары никогда и никем не будет застраиваться вообще. И попросту будет постепенно умирать, вместе со всеми его памятниками и историческим достоянием. Как вы считаете, где истина и возможно ли найти какое-то компромиссное решение?

— Компромисс между чем и чем? С одной стороны, есть ничем не подкрепленные декларации, с другой — реальные аргументы. Я каждое высказывание подкрепляю документом, под каждым аргументом есть основание.

У моих оппонентов, славных градозащитников, нет ничего, кроме эмоций. У них есть вера, и еще они постоянно кричат на каждом углу о своей горячей любви к Самаре.

У меня же с этим городом, скорее, брак по расчету — я в нем живу много лет, здесь у меня родились дети, внуки.

А вот страстная и тем более публичная любовь — вещь преходящая. Почему-то многие из тех, кто на словах так страстно любит Самару и борется за ее спасение, живут подчас далеко за ее пределами…

— Но эти мнения, которые, на ваш взгляд, не подкреплены ничем, кроме эмоций, все-таки трансформируются в реальные документы, влияющие на градостроительную политику…

— Да, но эти документы ничем не аргументированы. Есть проблемы градостроительные, а есть проблемы информационные. Необходимо создать информационное пространство, чтобы люди понимали ситуацию и были с ней знакомы.

Чтобы люди, приходящие на общественные обсуждения, понимали, о чем вообще разговор идет. Сейчас слушания стали откровенной профанацией. Ладно хоть в проекте планировки какие-то картинки есть. А когда проект межевания обсуждается, как его люди должны понимать, если многие архитекторы не знают, что это такое и как и на что влияет?

Немного людей наберется, которые в этом разбираются.

Население, конечно, имеет право озвучивать свою позицию. Но формировать ее следует не на основе непонятных схем генерального плана, в которых архитектор не всегда разберется, а выслушав различные мнения профессионалов и сопоставив их, сделать сознательный выбор.

Пока весь процесс крутится исключительно на эмоциях и информационной шумихе. Это важнейшая проблема. Та же наша реновация без активного участия людей и их понимания, что там произойдет, будет обречена.

— Эти иллюзии предполагают, что здесь что-то восстановим, тут будет два-три этажа застройки, максимум пять-семь. Фасады обновим. И придет много инвесторов, которые что-то начнут делать?

— А с какой целью инвесторы придут? Вот, пожалуйста, регулярно дают ссылку на 79-й квартал Самары, идеологом обновления которого почему-то называют все того же Виталия Стадникова.

Звучит идея бесконфликтной реновации (хотя для меня термин «бесконфликтная реновация» находится где-то в одном ряду с «безалкогольным пивом» и «непорочным зачатием»). Что это такое?

Это высокоплотная малоэтажная застройка, которая якобы обеспечит сохранение среды. Между тем такие задачи диаметрально противоположны. Любая плотная малоэтажная застройка самарских кварталов их историческую идентичность попросту уничтожит на корню, «убивая» как класс старые самарские дворы.

Более того, нет и проекта 79-го квартала. Градозащитники на него ссылаются, но это вообще никакой не проект.

Скорее, это архитектурное эссе, поэтическо-теоретическая модель. Чтобы его реализовать, требуется радикально переписать санитарные, пожарные и градостроительные нормы.

— Но корректировать такие нормы возможно лишь на федеральном уровне?

— Конечно. И никаких движений в этом направлении никем не делается. Более того, поменять таким образом нормы — значит ухудшить качество городской среды!

Приведу другой пример, который хорошо иллюстрирует последствия реализации «хотелок» градозащитников. В свое время был разработан проект реновации центра Самары «5 кварталов».

И даже фрагментарно расселили часть территории. Затраты, которые шли на расселение, еще на тот момент оказались в районе 150 тыс. рублей за кв. м.

Сейчас цены расселения совсем другие, но в любом случае каждый метр снесенного жилья будет точно обходиться не дешевле. Все эти затраты раскладываются на вновь построенные метры. Построить по правилам, которые сейчас лоббируются, можно лишь в среднем по три-четытре этажа.

А проект по «5 кварталам» был до 10 этажей. Тогда до этих 10 этажей ни один инвестор так и не дошел, хотя очевидно, что их экономика априори лучше, чем у трехэтажек.

Никого проект не заинтересовал, да и не мог заинтересовать, потому что цена нового жилья получалась в пределах 150-170 тыс. рублей за метр.

А если при том же объеме расселения заменить возможность строить десятиэтажки трех-четырехэтажками? Новое жилье станет стоить более 250 тыс. рублей за метр — кто его по такой цене станет покупать в Самаре? Для кого и для чего его вообще строить?

— Получается, если реализовывать фантазии борцов за историческое наследие, следует понимать и принимать последствия этого для процесса обновления старой части Самары?

— Реализовать их можно исключительно за большие бюджетные деньги. Либо в старом городе никто и ничего строить не будет, разве что где-то что-то ремонтировать понемногу. Реновация кварталов станет вообще невозможной, экономически нецелесообразной.

— А если пойти по другому пути, снять с инвесторов проблемы подведения коммуникаций?

— В той же программе по историческому поселению, которую озвучивают Олег Никитенко (директор ООО «Октогон») и Сергей Шанов (руководитель департамента градостроительства Самары), говорится, что нужно обеспечить инвесторам преференции, завести к площадкам инженерные сети за счет бюджета, чтобы им стало проще заходить на стройку.

Но это, на мой взгляд, не очень правильный подход. Дело в том, что главная проблема — в затратах на расселение. С инженерными сетями в старом городе никаких особых сложностей нет.

— Как нет? Много лет говорили же, что главные проблемы в застройке старого центра связаны как раз с сетями?

— Нет такой проблемы — это либо заблуждение, либо дезинформация. С чего бы такие проблемы появились? Я неоднократно работал в тех кварталах, особенно на начальных стадиях, когда проверяется целесообразность проекта. Там затраты на сети ничуть не больше, чем в остальных районах Самары.

Все, что идет по канализации со всего города, проходит через старый центр за Самарку. Уличная сеть в разы плотнее. Вода подтягивается.

Более того, когда развертывается активное строительство, во многих местах оно же происходило — гостиница «Лотте» и другие ненавистные градозащитникам высотки в старом центре, каждый раз под них подводились и сети, даже с избытком.

Говорят, что высотки сажают на существующую инфраструктуру. Это опять-таки та же самая дезинформация. Никогда крупный объект на сетях малоэтажки не сидит, потому что мощностей не хватит.

И наши монополисты всегда подтягивают сети с запасом, поэтому и проблем нет. Главная головная боль — отселение.

И вторая проблема — не ОКН, а гипертрофированные зоны регулирования застройки.

— Более того, насколько можно судить, постоянно появляются все новые памятники и новые охранные зоны даже там, где их еще не было?

— Регулярно. И не только в исторической части Самары, повсюду! Нельзя нигде ничего готовить к строительству, пока вы не сделали историко-культурное исследование, археологию.

Это очень затратно и нет никаких гарантий того, что, проведя изыскания, вы не обнаружите, что строить на выбранной площадке ничего нельзя.

Более того, нет никаких гарантий и того, что вы начнете изыскания и проектирование в момент, когда никаких ограничений по этому месту не будет, а когда завершите — они появятся и лишат все инвестиции смысла. Между тем любой застройщик имеет право заранее знать, в чем смысл его затрат, какова рентабельность проекта, и при действующих нормативах стоит ли заниматься освоением конкретной территории.

Заранее этих правил ему никто гарантировать не способен.

— А в чем смысл дискуссии, развернувшейся в ноябре 2021 года на секции градсовета? Как бы вы ее прокомментировали?

— Там тоже было много шума из ничего. Нам озвучивали претензии из разряда: как можно было рассматривать проекты, у которых еще нет археологии и нет утвержденных охранных зон? Так секция не принимала и не могла принимать никаких решений.

Застройщики выходят на комиссию, получают там градостроительный план земельного участка. Им дают разрешение на проектирование, но запрашивают, можно ли им применить условно разрешенный вид использования земельного участка. Условно разрешенный статус значит, что проект обязательно должен пройти общественные слушания.

Между тем требования исторического поселения в заключении секции градсовета детально прописаны. Да, проекты вполне можно одобрить, если будут выполнены археологические исследования, если они получат согласование с управлением государственной охраны.

Но вместо нормального конструктивного обсуждения опять идет словоблудие о том, что что-то особо ценное — например, башни бывшего Самарского элеватора — хотят снести, и по этому поводу поднимается просто уже неприличный шум.

Напомню, что в ходе заседания секции градсовета вопрос именно сноса элеватора даже не обсуждался.

Единственное, что было прописано в итоговой рекомендации: можно разрешить освоение площадки при условии сохранения исторически сложившихся силуэтов застройки.

Насколько мне известно, специалисты по конструкциям обследовали этот объект и пришли к выводу, что он находится в аварийном состоянии.

Может быть, кто-то убежден, что это обследование специально делалось в интересах владельца площадки, обосновывавшего таким образом необходимость ее очистить и застроить заново? Но давайте включим элементарную логику.

Понятно, что любой инвестор рассчитывает на получение прибыли от реализации своего проекта, и его априори не следует считать идиотом.

Если частный инвестор не стремится к получению прибыли и не обеспечивает ее для своего бизнеса — это самое опасное явление, какое только возможно, таких надо, условно говоря, душить в зародыше и гнать с площадок.

Он просто обязан думать о прибыли, иначе все заканчивается сотнями и тысячами обманутых дольщиков и кредиторов и огромными проблемами для всех и для города в целом.

Вот у владельца есть здание элеватора, за которое вовсю «впряглись» градозащитники. Готовая конструкция, казалось бы, что может быть проще, чем ее переоборудовать, обновить и ввести в коммерческий оборот?

Зачем вместо этого тратить огромные деньги на то, чтобы демонтировать объект, вывезти и утилизировать тонны образующегося мусора и заново строить рядом здание сопоставимой высотности (а именно этого требует условие сохранения исторически сложившегося силуэта застройки)?

Может быть, потому что объект и правда аварийный? Такая простая мысль в головы нашим градозащитникам не приходит? А значит, реконструкция элеватора окажется просто «золотой» и потребует больших затрат, чем строительство на его месте нового объекта.

Сохранение здания принципиально важно для города и его жителей? Нет проблем, тогда, наверное, стоит принять решение о создании в нем музея или какого-то иного объекта общественного назначения и профинансировать реконструкцию за счет бюджета, то есть налогоплательщиков, выкупить здание и привести в соответствие современным нормам.

Думаю, первым в случае реализации такого сценария будет кричать «ура» нынешний владелец площадки. И с удовольствием реализует проект.

— Если вернуться к сюжету об ограничениях на высотность строительства в историческом центре города, возникает своеобразный парадокс. Какие-то среднеэтажные проекты уже нельзя строить по соседству с такими объектами, как, например, 33-этажная высотка «Трансгруза». В чем тут логика?

— К логике действительно есть определенные вопросы. Но, между прочим, не все однозначно и с этой 33-этажкой. Нас, архитекторов, почему-то ругают: как мы могли допустить появление подобного в старом центре города? А ведь в свое время, когда проект выносился на градостроительный совет, архитекторы голосовали как раз против него.

Мнение градсовета проигнорировали. Сейчас иногда смотрю на него и думаю: может, я ошибался, и высотка в этом районе неплохо смотрится.

Более того, возможно, система очень высоких зданий позволяет дать высокую плотность застройки, поселить сюда людей и при этом сохранить старую Самару. Парадокс?

— Но сейчас предпочитают другой путь. Хотят накрыть весь старый город списком ЦГФО, охранными зонами, ограничить высотность застройки пяти-семиэтажными домами. Что дальше-то будет?

— Не пяти-семиэтажными, а порой и трех-четырехэтажными. Есть места, где и выше двух этажей ничего не построишь.

Экономика таких проектов означает, что они должны быть рассчитаны на покупателей жилья и коммерческой недвижимости при цене квадратного метра более 250 тыс. рублей. Получается еще один парадокс.

Прожженные строительные «барыги» с помощью «продажных архитекторов» предлагают застраивать центр Самары экономичным жильем, у которого найдется массовый покупатель из среднего класса. А молодые и энергичные борцы за идею все делают для того, чтобы покупать там квартиры могли одни лишь мультимиллионеры.

Которых, кстати, не так уж и много, да и потребность в улучшении жилищных условий у них, прямо скажем, минимальная. (Смеется.)

Вера в регламенты — это вещь сомнительная. Сделаем здание в их рамках — и все будет хорошо? Уже не раз доказывалось, что это совсем не так. Последняя история связана с домом на Вилоновском спуске на территории монастыря.

Здание, которое строилось, полностью соответствовало всем ограничительным параметрам. Только при этом оно ухудшало видовые параметры и монастыря, и волжской панорамы. Проблему решили, что называется, в «ручном режиме».

Анатолий Баранников, один из самых «страшных преступников», бывший главный архитектор Самарской области, попросту договорился с митрополитом о том, чтобы убрать верхний этаж новостройки. В общем, все как обычно: шумят одни, а дело делают совсем другие люди.

Резюмирую: все эти параметры далеко не всегда работают. Но вопрос не в количестве, а в качестве. Каждый раз мы меряем объекты этажами, но архитектура определяется не метрами или этажностью, в ней гораздо важнее такие понятия, как масштаб и пропорции, детали.

— Тот пакет мер, который содержится в ваших предложениях губернатору, его применение как-то позволит поправить ситуацию?

— К сожалению, так просто проблему не решить. Можно лишь двинуться по этому пути, сделать прозрачными и понятными нормы, регламенты, по которым и нам, и застройщикам предстоит работать — это для начала.

Поменять тут так просто ничего не получится. В России стратегия сохранения объектов культурного наследия не имеет прочного фундамента.

Никаких объективных параметров, все построено на субъективных оценках. Выстроилась целая система, с группой экспертов, которые любой объект оценивают субъективно. Чтобы увеличить его весомость, заключение отправляют на рецензию.

И смотрят мнения еще трех экспертов. Субъективность, помноженная на субъективность, становится чуть ли не научным фактом.

— У проблемы вообще есть решение?

— Такое решение есть. Оно заключается в смене парадигм. Стоит системно заняться вообще таким понятием, как историко-культурное наследие. Разобраться, а как вообще должно быть, вывести объективные критерии. Как в ситуации с историческим поселением, почему его границы так странно плавают? У них (у экспертов. — Прим. ред.) есть так называемая методика Шевченко.

Это неофициальная методика, как бы учебное пособие, в котором даны рекомендации. Там написано: 60% должно быть исторической застройки, не более 10% диссонирующей с нею.

А как считать 60%, от чего? Нет информации. Потому что, как только появится объективный критерий, манипулировать субъективным мнением станет невозможно.

Объективный критерий значит, что любой специалист, взяв существующие показатели, сложит их и получит реальную картину. Именно это кое-кого не устраивает.

— Если условная «группа градозащитников» преуспеет в своих начинаниях, старый город будет просто тихо деградировать? Там же не будет ни инвесторов, ни желающих заняться застройкой? Смысл в этом?

— Думаю, тут другие мотивы. У нас одно время был «Дом со слонами» Головкина с аж двухкилометровой охранной зоной.

Потом рядом появились высотки, и зоны оперативно уменьшили. Они же у нас очень растяжимые, когда надо — накрывают площадки под застройку, не надо — убираются с них.

Проблема ведь не в самих объектах культурного наследия и методах их сохранения — исследовать, изучать, пропагандировать может множество различных специалистов.

А вот градостроительное проектирование в историческом поселении следует доверить архитекторам, только архитекторам и никому, кроме архитекторов. Профессиональная деятельность не терпит дилетантизма, который сейчас, к сожалению, начинает зачастую доминировать.

* деятельность запрещена в России, принадлежит компании Meta, признанной в РФ экстремистской 

— Руфия Кутляева