Застройщику ЖК «Космолет» в Самаре разрешили плодить «проблемных» дольщиков

В первом раунде судебных разбирательств фирма Михаила Жукова сохранила за собой право заключать договоры долевого участия и привлекать средства граждан на строительство ЖК «Космолет». Параллельно компания смогла продлить еще на год разрешение на строительство объекта и теперь пытается найти недостающие для достройки комплекса 600 млн рублей (по разным оценкам, размер дефицита может доходить до 700-800 млн). Казусность ситуации в том, что ЖК «Космолет» уже внесен в единый реестр проблемных объектов, и новые дольщики могут стать «проблемными», пополнив ряды из 557 граждан, и так заждавшихся своих квартир.

История застройки многострадального участка на пересечении улиц Советской Армии и Антонова-Овсеенко в Самаре тянется с 2001 года. Тогда компания «ВолгаЭнергоРесурс» группы «Бессер» начала возводить на этой площадке ЖК «Кольцо». Строительство приостановили в 2005 году, когда в отношении застройщика стартовала процедура банкротства. В 2009 году право завершить объект на открытом конкурсе выкупило ООО «СамараСпецМонтаж», но обязательство перед дольщиками выполнить так и не смогло и оно. В 2012 году обязательства по договорам инвестирования передали компании «Кольцо». Первую очередь объекта новый застройщик ввел в эксплуатацию в 2015 году.

За помощь в решении проблемы дольщиков компания получила участок в той же локации, на котором следовало возвести вторую очередь объекта, переименованного в ЖК «Космолет» — из трех 32-этажных жилых секций. Разрешение на строительство первой секции получили в 2017 году. Работы на площадке начались в 2018-м, а сдать дом должны были в октябре 2021 года. Параллельно в 2019 году «Кольцо» получило разрешение на две оставшиеся секции. Однако в срок «Кольцо» не уложилось.

В августе 2022 года в самарский арбитраж поступил иск от регионального министерства строительства к застройщику. Ведомство потребовало запретить «Кольцу» заключать новые договоры долевого участия и привлекать средства дольщиков на строительство. Позже стало известно, что из-за нарушения сроков сдачи жилых секций ЖК «Космолет» внесли в единый реестр проблемных объектов. Кроме того, на ноябрьском заседании суда представители минстроя заявили, что намерены вынести вопрос проблемного объекта на федеральный уровень. Правительство области подготовило обращение в Фонд развития территорий с целью привлечения средств федерального бюджета либо на достройку жилого комплекса, либо на выплату денежных компенсаций дольщикам. При этом очевидно, что граждане, вкладывавшиеся много лет назад в «Космолет» по прайсу того времени, вряд ли с энтузиазмом отреагировали бы на возвращение сильно обесценившихся инвестиций.

В начале прошлой недели, 13 декабря, в онлайн-картотеке арбитражного суда появилась запись о том, что иск ведомства о запрете «Кольцу» привлекать средства дольщиков отклонили.

По мнению экс-руководителя департамента строительства и архитектуры администрации Самары Александра Бурнаева (он же в последнее время засветился в публичном пространстве как один из инвесторов «Космолета»), несмотря на сложности, ситуация может выправиться вплоть до исключения ЖК «Космолет» из реестра проблемных объектов. Бурнаев утверждает, что минстрой занял «однобокую позицию» и препятствует застройщику в поиске необходимого финансирования строительства.
Мотивировочную часть решения суда или хотя бы резолютивную к моменту выхода номера в печать еще не опубликовали, поэтому эксперты «СО» затрудняются дать правовую оценку итогам первого раунда противостояния застройщика с чиновниками. Но не сомневаются, что на этом история не закончится. «Надо смотреть, чем суд мотивировал свой отказ. Первая инстанция обязана разобраться в деле по существу, во всех деталях, определить, достигается ли цель правосудия — восстановление и защита нарушенных прав. Судья мог прийти к выводу, что в ситуации все нормально. Хотя бывает также, что суд подходит к решению формально. И может отказать в иске, если истцом формально не соблюдаются нормы закона — что-то не доказано или он ссылается не на нормы закона, неверно основывает иск. В любом случае решение еще не вступило в силу. Оно может быть обжаловано истцом. Окончательную точку в вопросе может поставить только Арбитражный суд Поволжского округа. Как правило, после него мало кто идет выше», — рассуждает руководитель «Поволжского юридического отдела» Рустем Ярва.

Не первый блин

Работать с проблемными объектами для структур Михаила Жукова уже стало привычным делом — именно его компания завершала строительство ЖК «Ильинская Плаза», построила ЖК «Орбита» и сейчас ведет работу над ЖК «Унисон».

«Ильинская Плаза» долгое время считалась одним из самых известных самарских недостроев. Площадку будущего комплекса решило осваивать еще в 2007 году ООО «Самарагорстрой» (инвестиционно-строительная корпорация «Волга-Групп»). Но из-за финансовых проблем группы застройщик обанкротился, так и не выйдя на площадку. В 2014 году площадку через торги передали ООО «Строительная компания «Новый город». Сдать первую очередь новый застройщик планировал к 2015 году, но обещания не сдержал. Работы на площадке начались только в том же 2015-м, шли медленно, а параллельно «Новый город» наращивал объемы проекта. В 2017 году стало очевидно, что удовлетворять права дольщиков компания и не собирается — квартиры в «Ильинской Плазе» продавались сторонним лицам, а договоры долевого участия с дольщиками «Самарагорстроя» не заключались. В конце концов объект передали ООО «Стройресурс» Михаила Жукова. Работа все так же сопровождалась проблемами, но в декабре 2020 года объект все-таки сдали.

ЖК «Орбита» начала строить в 2018 году другая структура Жукова — ООО «Альянс». Закончить его изначально планировали не позднее января 2021 года, но из-за пандемии коронавируса сдачу отложили на II квартал 2022-го. В мае министерство строительства подписало разрешение на ввод, в июне дольщики получили ключи от квартир. В середине октября в медиапространстве начала появляться информация о проблемах в жилом комплексе. Жильцы жаловались на отсутствие горячего и холодного водоснабжения, неработающие лифты и затопленный паркинг.

Похожая история сложилась и с «Унисоном» — его также должны были сдать в январе 2021 года, но из-за остановки работ в 2020 году и отсутствия проектного финансирования сроки не выдержали. Ввод в эксплуатацию отложили на конец 2022 года. Как заявлял в мае Михаил Жуков, после завершения «Орбиты» ресурсы его компаний планировалось направить именно на скорейшее завершение «Унисона» и достройку «Космолета». Но, как отмечают в сообществе ЖК «Унисон» в соцсети «ВКонтакте», работы на площадке «затухли».

Денег нет, но строить можно

Даже на фоне разгоревшегося противостояния с «Кольцом» министерство строительства Самарской области продлило «Кольцу» срок действия разрешения на строительство ЖК «Космолет». Согласно данным из открытых источников, для его завершения застройщику не хватает порядка 600 млн рублей (по другим оценкам, сумма дефицита может достигать отметки 700-800 млн рублей), и откуда их взять — пока не очень понятно.

На портале наш.дом.рф регулярно публикуются отчетные документы, касающиеся признанного проблемным жилого комплекса. Как гласит проектная декларация от 10 октября этого года, действие разрешения на строительство, полученного «Кольцом» в 2019 году, должно было подойти к концу 31 декабря 2022 года. Однако уже сроки стройки изменились. Согласно последним опубликованным документам, разрешение застройщику продлили — ровно на год, до 31 декабря 2023 года.

В тех же проектных декларациях указано, что в настоящее время на квартиры в ЖК «Космолет» заключено 557 договоров долевого участия. Суммарный объем средств, привлеченных по ним — порядка 2 млрд рублей. Этой суммы недостаточно для завершения строительства объекта. Планируемая стоимость строительства по документам превышает 2,63 млрд рублей. Судя по словам людей, знакомых с ситуацией, недостающие 600 млн рублей (в реальности, с учетом роста себестоимости строительства, недостача может быть гораздо большей) «Кольцо» планирует получить в виде банковских кредитов. Но пока банкиры не спешат вкладываться в этот проект.

АЛЕКСАНДР БУРНАЕВ, экс-руководитель департамента строительства и архитектуры администрации Самары

Насколько я знаю, по объекту продлено разрешение на строительство до конца 2023 года. Заключены все дополнительные соглашения на продление сроков передачи квартир. Поэтому с точки зрения документов на сегодняшний день объект выглядит нормально, хотя и входит в реестр проблемных. Думаю, в ближайшее время он оттуда выйдет. Кроме того, рассматривается вопрос выделения финансовых средств на строительство одним из банков, которые занимаются строительными проектами в стране. Надеюсь, что все получится, хотя ситуация там сложная. Во время предыдущего раунда переговоров областное министерство строительства сделало все возможное, чтобы денег застройщику не дали.

Я могу это объяснить только нехваткой профессионализма в ведомстве. Министерство строительства — структура, которая обязана защищать и дольщиков, и застройщиков, — заняло однобокую позицию. Более того, единственная структура, которая на сегодняшний день оказывает помощь застройщикам всех подобных объектов, — это прокуратура Самарской области. Для меня это удивительно, потому что ранее прокуратура также предпочитала концентрироваться на наказании застройщиков. Сейчас она разбирается в ситуации и всеми возможными способами пытается помочь, держит первую планку по решению проблем обманутых дольщиков. Прокуратура понимает, что от одного только привлечения к ответственности руководителей предприятий квартиры не построятся.

РУСТЕМ ЯРВА, руководитель «Поволжского юридического отдела»

Внесение объекта в реестр проблемных — это инструмент давления на застройщика, который был специально предусмотрен законом для того, чтобы государство вмешивалось в процесс хозяйственной деятельности по строительству жилых домов и привлечению денег граждан. В первую очередь, естественно, для защиты интересов граждан. И сам по себе этот инструмент уже не вписывается в стандартную гражданско-правовую модель строительной деятельности.

Если смотреть глобально, закон о долевом строительстве выглядит как заплатка, которая, само собой, не всегда правильно и хорошо работает. Когда объект признается проблемным, у государства есть право и обязанность вмешаться в хозяйственную деятельность. Но поскольку часть этих полномочий относится к суду, тот еще должен разобраться: право ли государство, когда применяет этот инструмент. Судебная власть выносит решения, исходя из принципа баланса интересов сторон, принципа объективности и всестороннего исследования дела. И может не согласиться с исполнительной властью. Причем полномочия судебной власти — выше. Суд может сказать, что исполнительная власть не имеет права применять какие-то правовые последствия, предусмотренные внесением в реестр проблемных объектов. Поэтому принцип автоматичности не работает там, где нужно судебное решение.

— Роман Щерба