Андрей Мокшаев: «Ипотека остается доминирующим способом покупки жилья»

Рынок недвижимости в России и Самарской области переживает период трансформации.

Читайте также:

Дело о банкротстве директора самарского завода «Продмаш» выходит на финишную прямую

Самарская область наверстывает недополученные доходы

Самарский строительный рынок сумел выстоять и перестроиться на ходу

Больше

Как он уже изменился и каковы его дальнейшие перспективаы? Что будет происходить с ценами в самарских новостройках и стоит ли сейчас покупать вторичное жилье? Насколько сильно скорректировали рынок высокие банковские ставки по ипотечным кредитам? Удалось ли производителям стройматериалов заменить ушедших с рынка иностранных поставщиков? Об этом в интервью «СО» рассказал руководитель отдела продаж Группы компаний «Вира» Андрей Мокшаев.

— В прошлом году самарский рынок недвижимости оказался под влиянием различных общероссийских факторов. Какие наиболее характерные изменения можно отметить и какие тенденции сейчас на нем доминируют?

— Все происходящее у нас отражает как общие тенденции российского рынка, так и специфику региона. Среди тенденций на рынке недвижимости Самары я бы выделил три основных. Во-первых, это увеличение спроса на аренду жилья. В 2024 году наблюдался значительный рост арендной платы, он достиг рекордов по стране. Самара показала высокие темпы роста аренды жилья, что делает ее привлекательной для инвесторов и девелоперов, ориентированных на сдачу недвижимости в аренду. Вторая тенденция — ограниченный доступ к ипотечному финансированию. Центральный Банк России повысил ключевые ставки и ужесточил условия кредитования, что снизило доступность ипотек. Как следствие, покупательская способность населения уменьшилась и потенциальные покупатели стали выбирать жилье с меньшими первоначальными вложениями или вовсе откладывать покупку. И третье — изменение структуры предложений. Отмена программы льготной ипотеки привела к замедлению запуска новых строительных проектов. С июня 2024 года их количество сократилось почти на 19%, хотя общий объем строительства остается стабильным благодаря активизации застройки в первой половине прошлого года.

— В этих условиях удается ли застройщикам выполнять взятые на себя ранее планы по вводу жилья?

— Я не могу отвечать за всех. В нашей компании планы по вводу жилья в 2025 году выполняются на 100%. В III квартале 2025 года мы введем в эксплуатацию третий дом нашего проекта ЖК «Капитал» в Октябрьском районе. Общее снижение темпов строительства в регионе не коснулось наших действующих проектов. Мы сохраняем скорость работы и всегда стараемся выполнить свои обязательства перед дольщиками в установленные договором сроки.

— Как изменились в последнее время покупательские предпочтения при выборе квартиры в новостройке?

— Структура предложения жилой недвижимости и покупательские предпочтения меняются постоянно. Это происходит под влиянием самых разных факторов, включая экономические условия, демографические тенденции, технологические инновации и изменение образа жизни населения. На выбор квартиры влияют ее расположение, инфраструктура, качество жилья, стоимость, экология и перспектива развития района. Каждый покупатель индивидуально оценивает важность каждого критерия, исходя из своих потребностей и финансовых возможностей.

— Если говорить о финансовых возможностях, то неизбежно возникает вопрос стоимости жилья. Как менялись цены на самарском рынке недвижимости в последнее время?

— За последние годы в Самаре стоимость жилья на первичном рынке существенно увеличилась. Это стало следствием роста цен на материалы и рабочую силу. Кроме того, не последнюю роль сыграло увеличение спроса на качественное жилье. Квартиры на вторичном рынке также подорожали, хотя в этом сегменте темпы роста ниже, чем у новостроек. Меньше всего удорожание коснулось старого вторичного жилья эконом-класса и частного сектора. Максимальная же динамика отмечается в секторе элитного жилья, центральных районов Самары и многофункциональных комплексов. Средние показатели роста цен характерны для стандартного типового жилья бизнес- и комфорт-классов.

— Чего стоит ожидать в ближайшей перспективе — есть ли вероятность, что цены на жилье стабилизируются?

— Здесь все будет зависеть от нескольких взаимосвязанных факторов — общего дефицита предложений на рынке, уровня инфляции и индекса потребительских цен, экономической ситуации в регионе и стране в целом. Необходимо оценить дефицит предложения, определить эластичность спроса — и уже после этого можно будет говорить о каких-либо цифрах.

— Насколько критичными для рынка стали высокие банковские ставки и урезание льготных ипотечных программ?

— Ипотека по-прежнему остается доминирующим способом покупки жилья, особенно на первичном рынке, и составляет порядка 85-90%. Однако после отмены льготной ипотеки и в условиях высоких банковских ставок объем ипотечных сделок, а следовательно, и общего числа сделок существенно сократился. Если смотреть в краткосрочной перспективе, восстановление ипотечного рынка — довольно сложный процесс, зависящий от множества внешних факторов, включая государственную политику и экономическую конъюнктуру. Хотя есть позитивные сигналы, такие как снижение ставок и развитие альтернативных форм финансирования, которые создают предпосылки для постепенного возвращения доверия к сектору недвижимости. Пока же строительные компании ищут альтернативные способы продаж. Сейчас главным движущим фактором становятся продажи жилья в рассрочку от застройщиков.

— Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) оказался более устойчивым к внешним факторам. Какова вероятность, что он сохранит положительную динамику?

— ИЖС обладает особенностями, отличающимися от традиционных форм жилой недвижимости. Оно подразумевает возведение небольших объектов, часто на земле, принадлежащей самим владельцам. Это снижает зависимость от сторонних кредиторов и уменьшает чувствительность к внешним условиям рынка. Правительство сейчас активно поддерживает сегмент ИЖС посредством льготных программ, таких как, например, сельская ипотека. Все это позволяет снижать стоимость заимствования и привлекать покупателей, желающих построить собственное жилье. Покупатели ИЖС часто обладают собственными источниками финансирования, и благодаря этому их зависимость от внешнего кредитования гораздо ниже. Соответственно, они достаточно легко выдерживают неблагоприятные условия на рынке ипотечных кредитов. В Самарской области сектор индивидуального жилищного строительства демонстрирует стойкость и способность адаптироваться к сложным условиям рынка. География распределения проектов охватывает центральные, приграничные и отдаленные территории, обеспечивая широкий спектр возможностей для инвестирования и удовлетворения потребностей различных категорий населения. При правильной стратегии и поддержке со стороны государства этот сегмент способен не только выжить, но и укрепить свои позиции в будущем.

— А как изменился портрет покупателя индивидуального жилья?

— Традиционно основной контингент здесь составляли лица старше 40 лет, однако сейчас возраст покупателей снизился до 23-25 лет, особенно среди молодых семей или специалистов ИТ-отрасли, привлеченных специальными условиями льготной ипотеки. При выборе загородного жилья для покупателей большое значение имеет наличие поблизости современной инфраструктуры и качественных сервисов. Территориально большинство покупок совершается в местах с хорошей транспортной доступностью и экологической обстановкой.

— Введение антироссийских санкций странами Запада заметно повлияло в том числе и на рынок строительных материалов. Заменить выпавшие из-за ухода западных компаний позиции должны были региональные предприятия по производству стройматериалов. Как они развиваются сегодня?

— Эти производства сейчас демонстрируют высокие степень устойчивости и потенциал роста. Многие из них произвели техническое перевооружение, актуализировали технологические решения. Да, они сталкиваются с внешними вызовами. Например, снижение темпов возведения жилья оказывает прямое отрицательное влияние на предприятия, специализирующиеся на производстве строительных материалов. Поддержка государства и ориентация на внутреннюю экономику помогают их преодолевать и создавать основу для дальнейшей интеграции в глобальные цепочки поставок. А использование современных технологий и информационной поддержки позволяет достичь оптимального баланса между производством и сбытом, обеспечивая стабильную работу и минимизацию потерь.

— Юлия Демина