Владимир Кузьмин добивается исключения из бизнеса компании-застройщика «Новый город» своего партнера Разет Орцаевой.
Главный актив «Нового города» — площадка под жилую застройку в историческом центре Самары. После получения статуса исторического поселения Самары с освоением этого участка, попавшего в границы ИП, у компании возникли проблемы — вместо планировавшихся и уже согласованных с чиновниками 9-этажных зданий теперь «Новый город» может возводить там лишь малоэтажные дома, что экономически нецелесообразно. Сейчас спор о правилах застройки площадки ведется в суде, и если застройщику все же удастся добиться разрешения на увеличение этажности, получать дивиденды с проекта, возможно, Кузьмин будет уже в одиночку. Разет Орцаева не намерена мириться с потерей своей доли в «Новом городе» и продолжит борьбу за свои интересы в судах. А возможно, и не только там.
В 2016 году ООО «СЗ «ИК «Новый город» по результатам аукциона заключило договор на развитие застроенной территории в Ленинском районе Самары, в границах Маяковского, Арцыбушевской, Чкалова и Буянова. Компания должна была расселить квартал и построить там новые дома. Права на освоение этого участка являются главным активом «Нового города». С одной стороны, площадка очень перспективна — она расположена в историческом центре Самары, цены на недвижимость здесь высокие и возведение нового жилья могло бы принести застройщику хорошую отдачу. Однако начать строительство фирма не может по сей день. Трудности у застройщика начались практически сразу — многих необходимых документов и согласований ему пришлось добиваться через суд.
Причина, по которой власти, добровольно передавшие ИК «Новый город» права и обязанности по реновации площадки и уже утвердившие компании проект планировки территории, вдруг передумали и заблокировали строительство — то обстоятельство, что участок включили в состав исторического поселения Самары. Это наложило жесткие ограничения по его освоению и, главное, по этажности новостроек. Работать по новым правилам для застройщика экономически невыгодно. Компания по сей день через суды пытается обязать администрацию Самары выдать разрешение на застройку площадки, полученной по итогам аукциона. (См. допблок «Историческое поселение еще не приговор».)
Несмотря на возникшие у «Нового города» проблемы с освоением площадки в Ленинском районе, компания вызвала интерес у бенефициара ТРК «Вива Лэнд» Владимира Кузьмина. К весне 2020 года единственным владельцем фирмы значился Магомед Сайдулаев. В марте Кузьмин выкупил у него 51% застройщика. Ранее бизнесмен в жилищном строительстве замечен не был и вхождение в число собственников «Нового города» стало его первым проектом в этой сфере. Практически полный контроль над компанией Кузьмин получил спустя несколько месяцев: в октябре еще 24% капитала фирмы были переданы его дочери Ольге Кузьминой. Остальные 25% перешли к директору компании Разет Орцаевой. Таким образом, семья Кузьминых контролировала 75% капитала ИК «Новый город». В 2021 году состав собственников фирмы в очередной раз изменился — весь пакет Кузьминых был оформлен на бенефициара «Вива Лэнда», и в этом составе он оставался неизменным до последних дней.
Однако спокойствие среди совладельцев «Нового города» было только внешним. Тот факт, что между Кузьминым и Орцаевой разгорелся острый конфликт, выплыл наружу летом 2024 года. В августе Владимир Кузьмин обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Самарской области, в котором просил исключить Разет Орцаеву из состава участников ООО «СЗ «ИК «Новый город», а также досрочно прекратить ее полномочия как действующего директора компании, расторгнув заключенный в феврале 2020 года трудовой договор. Спустя три недели, в сентябре, список арбитражных дел вокруг фирмы пополнился еще одним. ООО «Рубин», являющееся оператором «Вива Лэнда» и полностью принадлежащее лично Кузьмину, подало в суд заявление о взыскании с ИК «Новый город» 645,419 млн рублей по договору целевого займа. Как следует из опубликованных на сайте арбитража документов, 496,839 млн из этой суммы являются основным долгом, 148,58 млн — процентами за пользование чужими денежными средствами.
Информация о подробностях споров Кузьмина и Орцаевой — история вхождения владельца «Вива Лэнда» в бизнес «Нового города» и причина формирования многомиллионного долга компании — в судебных документах не раскрывается. Однако из сопоставления дат можно сделать вывод, что получение целевого займа было одним из условий передачи доли Кузьмину. Договор о займе, как указано в судебных документах, был заключен 11 февраля 2020 года, а владельцем 51% капитала «Нового города» бизнесмен стал 25 марта.
Не исключено, что механизмы совершения и реализация сделки по передаче Владимиру Кузьмину контроля над «Новым городом» могли вызвать интересы надзорного ведомства. В определении суда от 27 марта указано: «В материалы дела поступило заявление от прокуратуры Самарской области о вступлении в дело». Ходатайство ведомства было удовлетворено.
При рассмотрении обоих заявлений в суд — об исключении Орцаевой из числа собственников «Нового города» и о взыскании с компании многомиллионного долга — ответчики попытались из обороны перейти в контрнаступление, подав встречные иски. В ответ на требование убрать ее из списка учредителей компании Разет Орцаева потребовала исключить из числа совладельцев Владимира Кузьмина. А на иск о взыскании долга по целевому займу «Новый город», где Орцаева по сей день является директором, ответил ходатайством о признании договора денежного займа притворной сделкой.
Заседание по рассмотрению иска о взыскании денег отложено на 24 апреля. А вот решение по делу о составе собственников арбитраж уже принял. 27 марта иск Кузьмина удовлетворен частично. Решением суда Разет Орцаева исключена из состава учредителей «Нового города», но должность директора фирмы арбитраж за ней сохранил, отказавшись досрочно расторгать трудовой договор. В удовлетворении встречного иска — об исключении Кузьмина из состава учредителей застройщика — суд отказал.
Несмотря на принятое арбитражем решение об исключении Орцаевой из состава собственников компании-застройщика, вряд ли на этом конфликт можно считать завершенным.
Как сообщила «СО» Разет Орцаева, она намерена оспаривать это решение. «Я считаю, что действия Кузьмина противоречат законодательству, и буду добиваться справедливого решения в апелляционных инстанциях, — отметила Орцаева. — Я также намерена довести информацию по данному вопросу до представителя главы Чеченской Республики в Самарской области Аслана Магомадова».
Владимир Кузьмин находится в отъезде и не стал комментировать ситуацию. При этом хозяин «Вива Лэнда» уже открыл в этом конфликте еще один фронт. 10 марта в арбитражный суд поступил иск ИК «Новый город» в лице участника Владимира Кузьмина к Тамаре Саидовой о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного 19 августа 2022 года, а также о применении последствий недействительности сделки. По информации «СО», Саидова является родственницей Разет Орцаевой, которая в свою очередь уже привлечена к делу в качестве третьего лица.
ООО «СЗ «ИК «Новый город» учреждено в 2013 году. Его создателем и первоначальным владельцем являлась компания с очень схожим названием — ООО «СЗ «Новый город», которая вела строительство ЖК «Ильинская Плаза» на ул. Буянова. На протяжении всего времени существования ИК «Новый город» состав ее собственников неоднократно менялся. В собственности материнской организации было 90% капитала фирмы, еще 10% отошли Дмитрию Чернышу. В декабре 2015-го СЗ «Новый город» консолидировал в своих руках 100% фирмы. А спустя полгода передал ее Разет Орцаевой и Алексею Немкову — каждому из них отошло по 50% капитала. К 2016-му компанией полностью владела Орцаева. Официально изменения в списке владельцев фирмы происходили еще не раз. В сентябре 2019-го 100% фирмы были переоформлены на Магомеда Сайдулаева, который впоследствии и продал 75% «Нового города» бенефициару ТРК «Вива Лэнд» Владимиру Кузьмину. Бессменным директором ИК «Новый город» с декабря 2016 года по настоящий момент является Разет Орцаева.
В 2016 году состоялся аукцион на определение компании, которая займется освоением площадки в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, Чкалова и Буянова, в непосредственной близости от ЖК «Ильинская Плаза». Победителем торгов стало ООО «СЗ «ИК «Новый город», предложившее за это 1,05 млн рублей. По условиям заключенного в июне 2016 года договора, компания должна была расселить расположенные на этой территории 11 аварийных домов и застроить участок. К моменту начала процесса расселения к заявленным 11 зданиям добавилось еще три аварийных дома. Как рассказала «СО» представитель ИК «Новый город» в суде Ольга Путилина, к настоящему моменту три четверти площадки отселены. Вложено в это компанией было более 450 млн рублей.
ИК «Новый город» разработала «Проект планировки территории в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, Чкалова, Буянова», включая проект ее межевания и график поэтапного освоения, и 31 января 2017 года документ был утвержден постановлением администрации Самары. Но вскоре у фирмы начались проблемы. В апреле 2018 года постановлением правительства Самарской области «Об утверждении Перечня исторических поселений регионального значения, имеющих особое значение для истории и культуры Самарской области» территории был присвоен статус исторического поселения регионального значения. Площадка, которую получил под РЗТ и почти расселил «Новый город», попала в границы истпоселения. И если на момент предоставления фирме земельного участка он располагался в зоне Ж-4, где по градостроительным регламентам разрешена многоэтажная жилая застройка высотой до 16 этажей, то после попадания в зону истпоселения площадка перешла в зону Ц-1 — «Многофункциональная зона в границах исторического поселения с разрешенными параметрами строительства, не превышающими 17 метров, и при получении условно разрешенного вида использования земельного участка — до 34,3 кв. м».
В начале 2021 года ИК «Новый город» обратилась в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки при главе городского округа Самара за предоставлением разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков площадью 2,505 тысячи кв. м и 18,037 тысячи кв. м в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, Чкалова, Буянова под многоэтажную жилую застройку. Получив обращение компании, в апреле мэрия объявила о проведении публичных слушаний по данному проекту. В мае на слушаниях вопрос рассмотрело и одобрило подавляющее большинство участников. Тем не менее компании было отказано в выдаче разрешения. ИК «Новый город» обратилась в арбитражный суд, потребовав признать отказ администрации Самары недействительным и обязать власти выдать требуемый документ. Рассмотрев дело, арбитраж отказал «Новому городу» в удовлетворении иска, отметив в документе, что «обязанностей по предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в целях осуществления многоэтажного строительства ни положения статей 46.1-46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ни условия Договора РЗТ не предусматривают». Согласились с выводами арбитража и в апелляционной инстанции. Однако кассационная инстанция в Казани нашла в рассмотрении дела в нижестоящих инстанциях нарушения, отменила решение апелляции и вернула дело на новое рассмотрение. Сейчас дело вновь находится в самарском арбитраже. Последнее заседание по нему было назначено на 3 апреля, но перенесено на 13 мая.
ОЛЬГА ПУТИЛИНА, представитель ООО СЗ «ИК «Новый город» в суде
Город сначала решил эту площадку развивать, а потом, когда дома уже были почти расселены, решил, что она входит в историческое поселение. А что вы там собираетесь сохранять? Там дома многие снесены, остались только гнилушки, и народ ждет, когда их уберут. В прокуратуре мне лично говорили — да, вот получилась такая коллизия, неправильно были поданы и сформированы документы. Так получилось. Мы теперь из-за этого вынуждены приостановить расселение, поскольку истпоселение ввело нас в ограничения по высотности. Никто не хочет разбираться, правильно там или неправильно, никто не хочет с истпоселением связываться. Наконец в Казани нас услышали.
— Юлия Демина
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
