Темпы продаж на рынке жилья снижаются как на российском, так и на самарском уровне.
С чем это связано и насколько долгосрочен отмеченный тренд? Почему в меньшей степени это касается новостроек бизнес- и премиум-класса? Насколько выросло значение индивидуального подхода и персонифицированного предложения покупателям жилья в современных жилых комплексах? Где в Самаре скоро появится самый высокий высотный дом? Об этом в интервью «СО» рассказал Данил Либуркин, генеральный директор УК «Альянс-Менеджмент», компании, готовящей прямо сейчас запуск двух новых амбициозных проектов.
— В условиях продолжающегося экономического кризиса и геополитической нестабильности многие отмечают замедление темпов продаж на рынке недвижимости. Это действительно так? Как вы сами оцениваете тренды, складывающиеся сейчас в отрасли?
— Ситуация на самарском рынке недвижимости не сильно отличается от столицы или соседних регионов. Она по всей стране схожая. Мы наблюдаем существенный спад сделок и значительное уменьшение продаж квартир в новостройках. Это данность, которая подтверждается статистикой.
Что это значит для нас с практической точки зрения? Есть лишь два варианта реакции. Первый — в принципе остановиться и ничего не делать вообще. Тогда ничего хорошего точно не произойдет, ни для кого. Второй сценарий — продолжать работать на рынке, перестраиваясь на ходу и правильно расставляя акценты и приоритеты. Только это дает шанс и предпосылки для положительного результата.
Сейчас сложно понять как причины падения спроса, так и степень долгосрочности тенденции. Спрос снизился, потому что упали доходы людей, или они решили пока не тратить средства на улучшение жилищных условий в прежних масштабах? Все очень индивидуально. Но на сегодняшний день никто не отменял фактора отложенного спроса на улучшение жилищных условий. И он у населения только растет. Рано или поздно (надеюсь, что скорее раньше, чем позже) этот отложенный спрос должен получить выход, какую-то реализацию.
— В какой степени общие тренды затрагивают премиум-сегмент? Правильно ли мы понимаем, что его они затронули меньше, чем эконом-класс?
— У нас в Самаре немного компаний работает с недвижимостью в сегменте премиум- и бизнес-класса. И соответствующие этим параметрам объекты можно пересчитать по пальцам. В прошлом году мы ввели в эксплуатацию ЖК «Галактика» и ЖК «Парус», относящиеся к этой категории. Все квартиры в этих объектах были проданы еще на этапе строительства. Насколько мне известно, в хороших качественных объектах, которых в Самаре не так много, также нет заметных проблем со спросом. С массовой застройкой ситуация обстоит чуть хуже, потому что количество квартир в средней ценовой категории кратно превышает количество квартир в премиальном сегменте.
— Есть какие-то принципиальные отличия самарских премиальных проектов от аналогичных в других регионах?
— Отличия есть, и, к сожалению, зачастую они не в нашу пользу. Пока. Мы смотрим на проекты, реализующиеся в Екатеринбурге, Тюмени, Казани, Новосибирске, и отмечаем, что их качественный уровень пока повыше нашего.
Многие самарские проекты достаточно простые, типовые, без каких-то современных изю-минок, скажем так, без человеческого подхода. Конечно, чем проще проект и дом, тем дешевле его себестоимость, его быстро строят и быстро продают.
Самое печальное, что наш рынок привык к такому продукту. Это неприятно для покупателя, но хорошо для компаний и девелоперов, которые выпускают на рынок простые решения для быстрой реализации.
По моему мнению, сейчас из достойных проектов в Самаре можно отметить очень качественный ЖК «Гранд Империал» и «Панова Парк». Хотя в Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске такие объекты уже не считаются чем-то необычным. В течение нескольких лет стоимость премиального жилья в этих регионах была такой же, как у нас, но сами проекты оказывались интереснее. У них совершенно другой уровень архитектурных решений, благоустройства дворов, отделки мест общего пользования, сервиса.
Мы многое позаимствовали у наших коллег из этих регионов и постарались это реализовать в ЖК «Галактика» и ЖК «Парус». Мы комфортно чувствуем себя в уникальных, индивидуальных, точечных — в хорошем смысле этого слова, жилых проектах.
— Центробанк России планировал не продлевать программу льготной ипотеки, однако пока этого не произошло. Если бы она была все-таки отменена, как это отразилось бы на строительном рынке?
— Если бы программу льготной ипотеки отменили, то ожидать положительного эффекта для всех девелоперов и застройщиков не пришлось бы. Эта программа дает достаточно неплохой стимул росту продаж на первичном рынке, в том числе в премиальном сегменте.
Конечно, в массовом сегменте доля ипотечных сделок существенно выше. Но и покупатель премиальной недвижимости не отказывается ни от каких комфортных для него финансовых инструментов. И чем их больше, чем они для конечного покупателя доступнее, тем это лучше для любого строителя.
— Каким образом застройщики смогут минимизировать свои риски в случае негативного сценария развития темы со льготной ипотекой?
— Негативного сценария уже не будет. Тем не менее застройщики должны формировать собственные финансовые программы, которые позволили бы широкому кругу людей приобретать их жилье. Мы всегда находили компромисс с покупателями. И ипотечные сделки у нас составляли только половину от общего количества, а бывало и меньше. Мы всегда давали и будем давать хорошие рассрочки в зависимости от первоначального взноса. Фиксировали цены на квартиры до двух лет, и на этот срок у нас была максимальная рассрочка, когда половину платежа могли откладывать на второй год.
— Уже начала появляться информация о вашем новом проекте на территории ГПЗ-4. Можно поподробнее пояснить, в чем его особенности?
— Для проектирования этого объекта мы специально нанимали московское архитектурное бюро, которое вложило в него всю душу и силы. Получился очень хороший, очень смелый и неординарный проект. Как это выглядит, уже не секрет, когда мы выходили на публичные слушания, то предоставляли эскизные работы. Но официально презентовать ЖК мы планируем после получения всей необходимой разрешительной документации.
Документы по проекту находятся на согласовании в ФАУ «Главгосэкспертиза России» — это единственная организация в стране, способная дать заключение на сложный проект. Наш проект уникален для Самары и всего Поволжья. Мы планируем построить самый высокий дом в регионе. Ни один жилой дом до отметки в 130 метров — это 37 этажей — в Самаре еще не дошел.
Высотку собираемся поднять напротив «Вертикали», на пересечении Московского шоссе и улицы Луначарского. На участке в 1 га планируется возведение жилого комплекса из двух башен. Одна свечка в 37 этажей — дерзкая, динамичная, вторая в 22 этажа — более сдержанная, интеллигентная. Будет много металла и стекла. Проект достаточно сложный по конструктиву — высотки в форме кубов, которые сдвинуты относительно друг друга.
— Недавно на публичных слушаниях был одобрен еще один проект компании «Альянс-Менеджмент» на ЗИМе, напротив филиала Третьяковской галереи.
— Да, действительно, у нас в работе два проекта параллельно. Этот жилой комплекс расположится рядом с бизнес-центром «ЗИМ», вдоль ул. Ново-Садовой. Проект не менее интересный, чем на ГПЗ-4, но концептуально другой. Сейчас документы проходят согласования и направлены на экспертизу. По проекту будет три дома с единой закрытой территорией. Первый дом — уникальный для Самары, да и для страны: он немного напоминает дом Наркомфина, узкий, с длинными галереями. На это нас вдохновил памятник советского конструктивизма и расположение рядом с филиалом Третьяковской галереи. Два других корпуса — две высотки по 27 этажей, высотой до 100 метров.
— Есть мнение, что сейчас особенно важной становится адресная работа с потребителями. Вы с этим согласны?
— Индивидуальная работа должна быть с каждым покупателем. Мы думали, что в пандемию было сложно. Тогда спрос упал, но не столь существенно, как сейчас. Только индивидуальная работа с каждым интересантом способна принести результат. У нас половина сделок была, когда мы сами приезжали к покупателям и обсуждали все нюансы.
Ты сам должен активно продавать, находить клиентов, продвигать себя. По-другому сейчас не работает. Спрос сжался, людям нужна какая-то уверенность. Очень многие просто в силу неопределенности откладывают решение на неопределенный срок, несмотря на потребность в приобретении жилья. Именно поэтому сейчас так и выросла роль индивидуального подхода.
Мы стараемся дать максимально качественный продукт, каждая наша квартира отработана от и до. Сейчас предусматриваем вариативность планировок под каждый состав семьи, под каждый образ жизни. У нас во многих однокомнатных квартирах по два санузла, такое и в Москве мало где встречается. Потому что при проектировании мы приняли решение, что даже в небольших квартирах нужны мастер-спальни, в которых будет своя гардеробная и санузел. Поэтому уверены, что процент перепланировок будет минимальным. Площадь жилья варьируется от 26 кв. м до 160 кв. м, и каждому можно подобрать то, что нужно именно ему. Паркинги разных размеров, сдвоенные, раздельные, порядка 180 разноплановых келлеров. Никаких кондиционеров на фасадах и корзин под них — на каждом этаже запроектированы отдельные помещения для внешних блоков кондиционеров, каналы мы протянем к квартирам сами. Это гарантирует, что дом останется в том виде, в котором мы его построим.
Мы постараемся делать продукт, аналогов которому в Самаре нет. Амбиции нашей компании в том, чтобы качественно улучшать рынок нового жилья в Самаре. Чтобы у людей, которые хотят жить в нашем городе, была возможность выбирать из достойных предложений. Считаю, в сложившейся сейчас ситуации выиграть можно только качественным продуктом. Конкурировать сейчас будет очень сложно, поэтому победит тот, кто реализует уникальные и индивидуальные проекты.
— Руфия Кутляева
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
