Программа льготного ипотечного кредитования продлена до 2022 года. По мнению экспертов, это поддержит спрос на данный продукт и на продажу недвижимости. Однако, добавляют они, взрывного роста не последует — эффект от пониженной ставки скомпенсирует рост цен на жилье.
В период пандемии, когда временно экономические процессы замедлились, курс рубля снизился и, как следствие, выросли цены на строительство, главным драйвером рынка жилой недвижимости стало ипотечное кредитование. В прошлом году, чтобы поддержать отрасль, была запущена программа льготного ипотечного кредитования, реанимировавшая строительный рынок региона и поддержавшая кредитный сектор.
Получить льготный кредит можно было по ставке до 6,5% и на сумму до 6 млн в регионах. Правда, и купить квартиру в рамках программы — только в строящемся доме или новостройке.
Льготная ипотека, по сути, не дала строительному рынку провалиться. Доходы жителей упали, и без финансовой помощи приобрести жилье стало многим сложнее. Так что по разным данным на льготную ипотеку в Самарском регионе приходилось до 70% продаж в новостройках. Доля льготной ипотеки в общем объеме кредитования составляла до 40%.
По мнению экспертов, новый этап льготной ипотеки не вызовет такого же резонанса. Рост цен на недвижимость может снизить отдачу от программы.
«Динамика останется той же самой. Все упирается в стоимость жилья. Сейчас цены на недвижимость достигли определенного уровня, и со льготной ипотекой или без нее уменьшаться они не будут, поскольку цепочка финансирования, особенно если речь идет о первичном жилье, выстроена таким образом, что ставка по кредиту практически не сказывается на конечной стоимости продажи квартир. Мы не нашли такой зависимости.
Кроме того, если мы посмотрим на доходы тех, кто может быть заинтересован в ипотечном кредите, то они как минимум не увеличились, и тенденции к этому нет, а реальная покупательная способность уменьшается. Льготная ипотека под 7% сейчас — это уже немного другие деньги. Так что сейчас какой-либо серьезной реакции, в том числе на уровне спроса, программа льготной ипотеки уже не вызовет», — считает директор ООО «ЭКСО-Самара» Виктор Данько.
О росте цен говорит и президент ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости» Олег Вахрамов.
«Строительный рынок, если мы говорим о жилой недвижимости, может поддержать только благосостояние населения. Видим, что себестоимость и, соответственно, стоимость квадратного метра выросли за год. Это связано в первую очередь с подорожанием стройматериалов. И хотя очень приятно, что продлили льготную ипотеку, но, я думаю, покупатели будут очень серьезно задумываться о своей способности выплачивать ипотеку даже по сниженной ставке.
Так что главный фактор, который мог бы поддержать рынок, — это рост заработной платы. Эффект от льготной ипотеки, конечно, будет, но не очень большой. В целом доля покупки жилья в ипотеку была порядка 80%. С учетом роста стоимости недвижимости этот показатель может достигнуть 90%», — говорит Вахрамов.
Руководитель компании «Росбанк Дом» Денис Ковалев после периода рекордных выдач ипотечных кредитов прогнозирует замедление рынка по сравнению со вторым полугодием 2020 года в связи с ростом процентных ставок и изменением программы «Льготная новостройка».
«Поддержку рынку окажут и другие госпрограммы, например обновленная «Семейная ипотека». Рынок вторичного жилья останется основным сегментом в силу сохраняющегося спроса, снижения первичного сектора в связи с изменившимися условиями госпрограммы субсидирования и прогнозируемого сокращения доли рефинансирования. Рассматриваются различные решения для расширения рынка индивидуального жилищного строительства. Продолжится процесс дальнейшей цифровизации ипотеки.
Основной акцент будет уже не на этапе привлечения и одобрения, а на этапе самой сделки, выпуска и оборота электронных закладных. Мы видим большое желание населения улучшать жилищные условия, но проникновение ипотеки в экономике невысокое. Поэтому, несмотря на прогнозируемое существенное снижение объема выдач ипотечных кредитов во втором полугодии, скорее всего, это будет затишье перед бурей, и в среднесрочной и долгосрочной перспективе ипотека продолжит свой рост», — комментирует Ковалев.
Только в прошлом году, несмотря на проблемы в экономике, объем выданных ипотечных кредитов в губернии увеличился на 19,5% в сравнении с 2019 годом.
В целом по России, согласно выкладкам «Эксперт РА», объемы ипотечного кредитования оказались рекордными с 2014 года. В сравнении с 2019 годом размер выданных кредитов вырос на 51%. Объем портфелей российских банков по ипотеке увеличился на 21%.
В дальнейшем показатели сектора также продолжали идти вверх.
«За период с января по май 2021 года кредитные организации выдали жителям Самарской области ипотечные жилищные кредиты на общую сумму в 34,6 млрд руб., что на 60,7% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Рекордным объемам выдачи ипотеки по-прежнему способствуют сохраняющиеся на низком уровне ставки по кредитам. Это обусловлено в том числе и продолжающимся действием программ льготной ипотеки», — сообщили в Центральном банке.
По оценке регулятора, средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам в январе — мае 2021 года, находилась в диапазоне от 7,4 до 7,6%. В январе — мае прошлого года она составляла 8,1-9,1%.
Изначально программа льготного кредитования планировалась на краткосрочный период. В дальнейшем ее действие продлили до 30 июня. Теперь же на скорректированных условиях программа пролонгирована еще на год — до 1 июля 2022 года.
Параметры нового этапа льготной ипотеки станут общими для всей страны. Кредит станет немного дороже — до 7% годовых, что все еще ниже среднерыночной ставки, во всяком случае для Самарского региона. Первоначальный взнос — не менее 15% от размера кредита, лимит — 3 млн руб. Для губернии это может быть достаточным.
По данным национального бюро кредитных историй (НБКИ), сейчас наблюдается тренд к росту размера ипотечного кредита, в июне нынешнего года достигшего рекордных показателей. Средний размер кредита составил 3,25 млн руб. «По сравнению с предыдущим месяцем средний чек ипотечного кредита вырос на 6,3% (в мае 2021 года — 3,06 млн руб.). При этом с начала года этот показатель увеличился на 16,2% (в январе 2021 года — 2,8 млн руб.)», — пишет НБКИ в своем исследовании рынка.
В Самарской области средний показатель размера кредита остается на уровне ниже общероссийского — 2,576 млн руб. Динамика также очень высока — прирост в июне в сравнении с маем составил 7,8%. Рост показателей бюро связывает с действием программы льготной ипотеки. При этом обслуживать кредит все же становится сложнее. Как сообщается в НБКИ, рекомендованный размер семейного дохода также вырос. Для Самарской области он составил, по оценке представителей бюро, 63,4 тыс. рублей в месяц, что на 11,8% больше, чем в декабре прошлого года.
В целом, по мнению экспертов, несмотря на некоторый рост ставки, программа льготного кредитования по-прежнему актуальна, как и собственные программы банков — госпрограмма все же не охватывает все потребности покупателей недвижимости.
«Госпрограмма-2020» сохраняет свою популярность, однако в связи с ограничением лимита по сумме кредита в 3 млн рублей, а также на фоне удовлетворенного спроса на недвижимость за время ее действия мы фиксируем незначительное снижение спроса на ипотечные кредиты по госпрограмме в июле», — отмечает заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса операционного офиса «Самарский» ПСБ Ольга Грачева.
По словам заместителя управляющего Самарским отделением Сбербанка Лилии Читневой, программа господдержки стала очень эффективной и своевременной, что привело к росту спроса на приобретение жилья.
«По итогам первого полугодия 2021-го доля льготной ипотеки, выданной Сбербанком в Самарской области, составляет 25% от общего количества ипотечных кредитов. Всего за это время выдано более 7 тысяч ипотечных кредитов на сумму 14,5 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост в денежном эквиваленте составил почти 200%».
В Самарском филиале ВБРР отметили, что в банке действуют дополнительные предложения для заемщиков: «Акция по установлению скидки к базовой ставке» и «Ипотека для клиентов от ключевых парт-неров банка», позволяющие получить ипотечный кредит по наиболее выгодной ставке. Акции применяются к базовым процентным ставкам по программам «Ипотека. Новостройка» и «Ипотека. Готовое жилье» при стоимости недвижимости от 4 млн рублей, быстром выходе на сделку и покупке квартиры у ключевого партнера ВБРР», — прокомментировали в банке.
Пока повышенная динамика выдачи ипотечных кредитов не оказала негативного влияния на уровень просрочки по этому сектору.
По данным Центрального банка, размер просроченной задолженности по рублевой ипотеке в Самарской области на начало июня 2020 года составлял 91 млн рублей, на июнь 2021 года она увеличилась до 98 млн рублей.
Низкий рост просрочки связывают с программами реструктуризации, действовавшими в 2020 году, а также с введением льготной ипотеки. При этом в дальнейшем объемы просроченных кредитов могут начать расти. По прогнозам «Эксперт РА», это может произойти во втором полугодии 2021 года.
На рынке Самарского региона есть и другие предложения банков, которые могут заменить стандартную ипотеку при выборе собственного жилья за городом. Это так называемый POS-кредит, который можно оформить в строительной компании. К примеру, по такой схеме с застройщиками работает Почта Банк.
Кредит на загородный дом или другую постройку можно получить на сумму до 5 млн рублей и на срок до 7 лет. При этом по новой программе ставка по кредиту будет ниже ипотечной — 4,9% годовых. Такая ставка действует только при покупке дома у аккредитованных партнеров-застройщиков, а их более 3 тысяч по стране. Первоначальный взнос — от 10%.
«Увеличение суммы кредита и выгодные условия вкупе с растущим спросом на загородные дома позволят банку до конца 2021 года нарастить количество выдач таких кредитов более чем в 2 раза. POS-кредит на быстровозводимые дома — это альтернатива ипотеке и кредитам наличными, которая имеет весомые преимущества перед конкурентами. По сравнению с ипотекой здесь отсутствует залог, кредит оформляется быстро, достаточно иметь при себе паспорт и номер СНИЛС.
Также у POS-кредита более низкая ставка, что делает его более доступным. Мы видим огромный потенциал сегмента кредитования загородного строительства.
В прошлом году на фоне пандемических ограничений застройщики отмечали увеличение спроса в этом сегменте более чем на 50%.
И у нас количество заявок было на 40% больше, чем в 2019 году. В этом году эта тенденция будет только набирать обороты», — прокомментировал вице-президент, директор по развитию партнерской сети Почта Банка Андрей Павлов.
При этом в финансовом учреждении добавили, что получить ставку по кредиту 4,9% можно при условии оформления комплексной страховой программы, которая обеспечивает страхование дома во время строительства (включая строительно-монтажные риски) и после завершения, страхование клиента от несчастных случаев и от потери дохода. Кредит на загородный дом можно взять и без оформления финансовой защиты, однако в этом случае ставка будет 9,9% годовых.
ЕКАТЕРИНА МАКЛАКОВА, управляющий директор по ипотеке ВТБ в Самарской области
— В Самарской области основной объем ипотечных сделок в ВТБ приходится на вторичное жилье – более 60% от всех выданных кредитов, так как этот сегмент рынка недвижимости занимает наибольшую долю в регионе. Вместе с тем второй год подряд в губернии активно растет спрос на жилье в новостройках. За январь-июнь 2021 года на эти цели ВТБ выдал 1,8 млрд рублей ипотеки, что на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Такая высокая динамика обусловлена минимальными ставками по ипотеке, установленными во многих российских банках, а также действием льготной госпрограммы, которая оказала значительное влияние на первичный рынок жилья.
Сегодня даже с учетом изменения ипотечных ставок покупка квартир в новостройках по-прежнему доступна клиентам на наиболее выгодных условиях. Так, ВТБ решил ввести для своих заемщиков «переходный период» и сохранить ранее действовавшие ставки в рамках обновленных условий госипотеки (напомним, после 1 июля 2021г. ставка, рекомендованная Правительством РФ, составляет 7%). Программа доступна клиентам, приобретающим жилье от застройщика, с максимальной суммой займа 3 млн рублей. В ВТБ ставка составит 6,05% годовых. При этом есть возможность снизить ставку на первые 6 или 12 месяцев кредита до уровня 4,3% или 5,3% соответственно. Программа будет интересна семьям, планирующим продажу своего жилья после окончания строительства новостройки и переезда. А также поможет клиентам, арендующим жилье на время строительства объекта, снизить расходы по кредиту в переходный период.
ВТБ одним из первых начал выдавать ипотеку по новым условиям в рамках господдержки семей с детьми.
Приобретение недвижимости по программе доступно для семей с одним и более детьми, родившимися после 1 января 2018 года, и семьям, в которых есть несовершеннолетний с инвалидностью без привязки к дате его рождения. Ставка по кредиту или рефинансированию ипотеки другого банка в ВТБ составляет 5%. Для удобства наших клиентов мы также полностью перевели в онлайн-формат процесс получения средств маткапитала для погашения ипотеки. Новый сервис особенно актуален для молодых матерей, которым зачастую некогда лишний раз прийти в офис банка лично.
Помимо действия льготных программ поддержки, банки совместно с застройщиками предлагают собственные спецпредложения по субсидированию процентной ставки на один или несколько лет. Такие предложения очень востребованы у клиентов, которые приобретают жилье без отделки, и сэкономленные средства на уплате процентов могут направить на ремонт.
ВЯЧЕСЛАВ РАНДАЕВ, директор ООО «Логика»
— Льготная ипотека оказала весьма позитивное влияние на строительный рынок в условиях ограниченной дееспособности наших покупателей. Как в прошлом году, так и в прошедшем периоде этого. Она стала основной причиной того взлета покупательского спроса, который мы наблюдали в 2020-м. Благодаря увеличению количества сделок, на которое никто из застройщиков не рассчитывал, компании смогли получить дополнительную прибыль и хотя бы частично компенсировать ущерб от пандемии.
Продление программы льготной ипотеки — тоже положительный момент. Потому как все компании весьма пессимистично смотрели на период после ее окончания, ожидая чуть ли не полной остановки рынка после прошлогоднего взлета. Теперь же продленная программа как минимум сгладит негативные последствия чрезмерного разогрева рынка — не позволит продажам резко встать. Рынок будет стабилизироваться постепенно, со временем, и этот процесс уже не столь болезненно отразится на строительных компаниях.
ИРИНА ЛЯПИНА, заместитель директора АН «Самарская площадь»
«Строительным компаниям сильно помогла льготная ипотека. Оно и понятно, возможность взять ипотечный кредит под более низкий процент — это всегда плюс для граждан. Поэтому они активнее покупают жилье. Риелторам это тоже немного помогло — хотя на застройщиков люди преимущественно выходят сами, мы время от времени оказываем помощь и консультируем тех, кто хочет обратиться в банк за ипотекой. То, что программу продлили, — прекрасно.
ДЕНИС КОВАЛЕВ, руководитель «Росбанк Дом»
— С момента запуска доля ипотечных выдач по программе «Льготная новостройка» в «Росбанк Дом» в Самарской области выросла с 8% во втором квартале 2020 года до 23% во втором квартале 2021 года. Государственная программа льготного ипотечного кредитования продолжает оказывать большое влияние на рынок первичного жилья. В связи с изменением условий ожидается сокращение доли Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области в структуре общих выдач в пользу других регионов.
Тренд, наметившийся во втором полугодии 2020 года, продолжился и в 2021 году — существенный рост цен на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке.
Среди причин — реализация льготной программы, увеличившаяся доступность ипотечных кредитов, переход застройщиков на проектное финансирование в середине 2019 года, рост стоимости строительных материалов, а также недостаточный для удовлетворения выросшего спроса объем строительства. Одновременно с этим на протяжении последних 11 месяцев увеличивается объем запуска новых объектов. С учетом того, что у населения есть желание улучшать жилищные условия, ипотечный рынок имеет большой потенциал дельнейшего роста. Ограничителем выступают падающие реальные располагаемые доходы населения.
ЛИЛИЯ ЧИТНЕВА, заместитель управляющего Самарским отделением Сбербанка
— Среди льготных ипотечных кредитов наибольшей популярностью у клиентов Сбербанка в Самарской области пользовалась программа «Господдержка-2020» — по ней с начала года выдано свыше 1,7 тысячи кредитов на сумму более 3,4 млрд рублей.
По программе господдержки для семей с детьми сумма выданных кредитов составила более 650 млн рублей, а по программе сельской ипотеки сумма составила 378,3 млн рублей.
Очевидные плюсы льготных программ — это пониженная процентная ставка, доступный размер первоначального взноса, комфортный ежемесячный платеж.
Также есть возможность дополнительного снижения льготных ставок в рамках индивидуальных совместных программ с застройщиками. К примеру, в Сбербанке с отдельными застройщиками продолжают действовать проекты по специальным условиям для клиентов, в соответствии с которыми ставка по программе «Господдержка-2020» составляет от 0,1%.
Сбербанк сохранил пониженную ставку по программе льготной ипотеки «Господдержка-2020», по которой взять ипотечный кредит со 2 июля можно по ставке 6,25% при электронной регистрации сделки, при первоначальном взносе от 20% — под 6,05%.
ОЛЕГ ВАХРАМОВ, президент ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости»:
«Когда льготную ипотеку только ввели, спрос на недвижимость, конечно, очень сильно повысился. И в пандемийный год именно эта акция правительства стала основной поддержкой для строительной отрасли. То, что действие программы льготной ипотеки продлили, — это в любом случае плюс. Но боюсь, что из-за повышения стоимости стройматериалов цены на жилую недвижимость сформировались уже не столь привлекательные для покупателей. Развить интерес к жилью лучше всего поможет рост реальных доходов населения.
МИХАИЛ МИНАЕВ, генеральный директор ГК «Визит»:
«Введение программы льготной ипотеки стало очень разумным шагом государства в сторону поддержки, прямо скажем, практически всех секторов экономики нашей страны. Потому что она стимулирует продажи квартир и в целом строительную отрасль, которая является основным драйвером экономики. Она тянет за собой большое количество сопутствующих отраслей. Это и производство стройматериалов, и выпуск оборудования, и многое другое. Поэтому я считаю большим плюсом то, что действие льготной ипотеки продлили».
ОЛЬГА ГРАЧЕВА, заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса Операционного офиса «Самарский» ПСБ
— За первое полугодие 2021 года в Самарской области мы увеличили объем кредитования, включая рефинансирование, на 58% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, чего удалось достичь за счет улучшения условий по ряду ипотечных программ. Также это обусловлено улучшением экономической ситуации в регионе, продлением действия государственной программы ипотечного кредитования и сохранением ПСБ самой низкой ставки по ней.
ПСБ предлагает несколько программ ипотечного кредитования, позволяющих приобретать недвижимость как на первичном, так и вторичном рынках, а также рефинансировать ранее взятые кредитные обязательства.
Особой популярностью пользуются «Госпрограмма-2020», военная и семейная ипотека.
Так, по программе семейной ипотеки в ПСБ действует одна из самых низких ставок на рынке – от 4,29% годовых. По программе военной ипотеки с господдержкой можно приобрести квартиру в новостройке или на вторичном рынке жилья от застройщика по минимальной ставке – 5,85%.
Кроме того, мы улучшили условия по классическим программам военной ипотеки – ставки снижены как для зарплатных клиентов, так и для других категорий клиентов-военнослужащих. Отдельно отмечу, что наш банк является лидером на рынке военной ипотеки как по выдачам, так и по объему портфеля.
Наше главное преимущество – низкие процентные ставки, возможность подать заявку и документы онлайн, быстрое рассмотрение, доступные цифровые сервисы по оценке стоимости квартиры и оформлению страховых продуктов.
ИРИНА НЕКИПЕЛОВА, директор самарского филиала ВБРР
— Банк «ВБРР» активно развивает направление ипотечного кредитования, в том числе на территории Самарского региона. Своим клиентам — существующим и потенциальным — мы готовы предложить широкий спектр ипотечных программ: на приобретение строящейся и готовой недвижимости, рефинансирование ипотеки, а также специальные программы с господдержкой по таким продуктам, как «Семейная ипотека» и «Ипотека с субсидированной ставкой» для клиентов, приобретающих недвижимость на этапе строительства у аккредитованных в банке застройщиков, либо у любого застройщика после окончания строительства.
В начале августа 2021 года в ВБРР стартует новая программа «Назначь свою ставку».
Участие в ней позволит ипотечным заемщикам снизить базовую процентную ставку при оплате в день проведения кредитной сделки единовременного платежа за снижение процентной ставки. Действие программы распространяется на программы ВБРР «Ипотека. Готовое жилье», «Ипотека. Новостройка» и «Рефинансирование ипотеки» при объектах кредитования квартира или дом/таунхаус с земельным участком.
— Надежда Галимуллина, Любовь Федорова
2024 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
