Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Продолжая использовать сайт, вы даете Согласие на обработку персональных данных в соответствии с условиями Политики конфиденциальности в рамках законодательства РФ
Создание микрорайона «Беспилотный» возле стадиона «Солидарность Самара Арена», очевидно, придется или замораживать на неопределенный срок, или искать ему нового оператора.
Инвестор «Беспилотного», федеральная группа «Эталон», заявил о своем уходе из Самарской области. В 2025 году явная несогласованность действий руководителей строительных министерств (минграда и минстроя) вынудила «Эталон» корректировать проект и отложить сроки запуска на неопределенное время. Притом что вложения в «Беспилотный» изначально были из разряда рисковых длинных инвестиций, бюрократические препоны, видимо, заставили группу окончательно разочароваться в его перспективах. Оба министра (Андрей Грачев и Александр Фомин), действия или бездействие которых способствовали такому финалу, уже не работают в «Белом доме», и теперь уже их преемникам предстоит искать альтернативы «Эталону» и новые решения.
В июне 2025 года был анонсирован масштабный инвестиционный проект по строительству в Самаре, около стадиона «Солидарность Самара Арена» нового микрорайона, в дальнейшем получившего рабочее название «Беспилотный». На Санкт-Петербургском экономическом форуме было подписано предварительное соглашение о сотрудничестве с группой компаний «Эталон», подконтрольной АФК «Система». Планировалось, что в этой локации появятся порядка 1 млн кв. м современного жилья с социальной инфраструктурой, межвузовский кампус «Куйбышев», деловой квартал, экспоцентр, научно-производственный парк, комплекс водных видов спорта с 50-метровым бассейном. Сюда же должна была переехать база клуба «Крылья Советов».
Проект, реализовывать который предстояло «Эталону», позиционировался как новый стандарт градостроительства в масштабах всей России, который учитывает современные требования умного и безопасного города. Для транспортной доступности локации предполагалось запустить две линии скоростного трамвая, которые бы связали «Беспилотный» с историческим центром Самары и аэропортом Курумоч. Современный кампус «Куйбышев», который планировалось расположить там же, мог вместить 3500 коливинговых номеров для студентов и ученых, 37 000 метров образовательных и научных пространств. Еще одним объектом, который предстояло построить «Эталону» около стадиона «Солидарность Самара Арена», в группе называли многофункциональный гостиничный комплекс с офисами и апартаментами длительного проживания. Общая площадь комплекса должна была превысить 100 тыс. кв. м. В октябре 2025 года в ГК «Эталон» заявили, что ее президент Михаил Бузулуцкий уже представил архитектурно-градостроительную концепцию делового квартала, который планируется возвести между улицами Демократической и Арена 2018. В квартале должны разместиться филиал госкорпорации «Роскосмос», офисы крупных компаний и павильоны выставочного центра — всего более 200 тыс. кв. м недвижимости, информировали на официальном сайте компании.
Инвестиции в создание многофункционального комплекса у стадиона «Солидарность Самара Арена» — гостиницы, офисов и апартаментов длительного проживания — оценивались в 21 млрд рублей. Завершить проект предполагалось до 2032 года. Заход федерального инвестора в самарский регион состоялся осенью 2025 года — 16 октября в Самаре было зарегистрировано ООО «СЗ «Эталон-Солидарность», а 13 ноября — ООО «СЗ «Эталон-Самара», которое до этого времени осуществляло свою деятельность в Татарстане. Начать работы на площадке планировалось уже в апреле-мае 2026 года.
Практически сразу после подписания соглашения на Санкт-Петербургском экономическом форуме в региональный закон «Об инвестициях и государственной поддержке инвестиционной деятельности в Самарской области» были внесены поправки. Исходя из новой редакции документа, при реализации инвестиционного проекта (строительство многоквартирных домов общей площадью не менее 200 тыс. кв. м) застройщик будет обязан безвозмездно передать в собственность области не менее одного процента общей площади жилых помещений, а также объекты транспортной инфраструктуры (стоянки и парковки, внутриквартальные проезды), социальной инфраструктуры (образовательные, медицинские организации). Не менее 100 млн рублей застройщик должен вложить в сохранение (реставрацию, реконструкцию) объектов культурного наследия или реконструкцию исторически ценного градоформирующего объекта (судя по всему, речь шла не об объектах в зоне освоения проектом — ОКН и ЦГФО здесь просто нет, что подтверждается историко-культурной экспертизой участка у стадиона, которую заказало ООО «СЗ «Эталон-Солидарность», а о том, что инвестору придется поучаствовать в возрождении исторического центра Самары). На все это инвестор согласился.
Однако неожиданно для себя группа «Эталон», уже, казалось бы, имевшая «зеленый свет» от региональных властей и карт-бланш на запуск строительства, уперлась в стену локального бюрократического формализма. Обнаружилось, что в специально сделанных «под «Эталон» поправках в региональное законодательство есть пункт, что все планы инвестора должны соответствовать утвержденному проекту по планировке территории (ППТ). Но в действующем ППТ на этой территории никакого жилья не предусматривалось. Знаковый масштабный проект областного правительства и федерального девелопера в области градостроительной трансформации Самары стал заложником несогласованности действий двух профильных ведомств — министерства строительства и министерства градостроительной политики. Формулировка о необходимости соответствия проекта нормам ППТ, по сути, хоронила проект, но никто из чиновников не попытался поспособствовать своевременной корректировке документа в привязке к новым требованиям. Как результат, поступившее в адрес регионального министра строительства в ноябре 2025 года заявление группы компаний «Эталон» о реализации масштабного инвестиционного проекта было отклонено, поскольку пакет документов не соответствовал действовавшему тогда и по сей день проекту планировки территории.
Уже тогда эксперты связывали проблемы с реализацией проекта «Эталона» около самарского стадиона с непоследовательными действиями чиновников регионального градостроительного блока. Функционал в этой сфере был поделен между министерством строительства под руководством и.о. министра Александра Фомина и возглавляемым Андреем Грачевым министерством градостроительной политики. Хотя в первое время участники рынка отмечали «хорошие взаимоотношения» между чиновниками и благодаря этому ждали от них слаженного взаимодействия, на деле ситуация выглядела не настолько благостно. Отсутствие выстроенной коммуникации на всех уровнях тормозило решение вопросов и вносило определенную сумятицу. Как отмечает председатель Самарского регионального отделения Союза архитекторов РФ Юрий Астахов, «девелоперы по-прежнему жаловались на трудности при оформлении документов: градостроительных планов, ППТ, согласовании архитектурно-градостроительного облика, получении разрешения на строительство». К настоящему моменту оба чиновника покинули свои посты. Об уходе Андрея Грачева из министерства градостроительной политики было сообщено 12 мая 2026 года, в сентябре Грачев всплыл в другом регионе, вице-губернатором Челябинской области. С 11 июня ведомство возглавляет Екатерина Семенова. А об отставке Александра Фомина с поста врио министра строительства правительство объявило 9 октября. Ряд источников говорит о том, что у руководства региона накопилось к нему множество претензий, в силу чего чиновник долго балансировал на грани увольнения и в итоге все же покинул ведомство, и с 13 октября строительный блок курирует вице-премьер регионального правительства Алексей Тихомиров.
Столкнувшись с неожиданными препонами ГК «Эталон» сперва все же готова была продолжить работу над проектом, хотя ей и пришлось его существенно скорректировать, резко сократив масштабы. В феврале 2026 года ответ группы на запрос «СО» содержал цифры, сильно отличавшиеся от первоначально анонсированных. Жилья стало «более 360 тыс. кв. м» вместо «до 1 млн», начало основных строительно-монтажных работ планировалось на 2027 год вместо апреля-мая 2026 года. А вопросы о деловом квартале, кампусе и роли в проекте АФК «Система» в ответе на запрос «СО» были проигнорированы. «Мы рассматриваем регион как перспективную и значимую площадку для долгосрочных инвестиций, что соответствует нашей общей стратегии развития в крупных агломерациях России, — комментировали тогда в пресс-службе «Эталона». — В рамках утвержденной дорожной карты все текущие проекты группы в регионе реализуются в штатном режиме… Группа «Эталон» подтверждает свое участие в проекте «Беспилотный» в роли инвестора и застройщика».
Но в дальнейшем проблемы с реализаций планов девелопера не разрешились. Кто должен был поднять вопрос корректировки нормативов и инициировать запуск этой процедуры, что позволило бы ГК «Эталон» беспрепятственно реализовать свой проект, и кто в итоге ответственен за то, что это не сделано — министр Грачев или и.о. министра Фомин, сейчас можно рассуждать долго. Однако с уверенностью можно говорить лишь о том, что проблемы во взаимодействии двух градостроительных ведомств и их чиновников привели как минимум к отсрочке реализации масштабного проекта по созданию нового многофункционального комплекса возле стадиона «Самара Арена», а как максимум — к его заморозке на неопределенный срок из-за потери инвестора. Фактически благоприятное окно возможностей, когда «Эталон» был готов и хотел работать, закрылось, а в 2026 году ему уже это стало не нужно. На минувшей неделе в пресс-службе группы «Эталон» на запрос «СО» о ходе реализации проекта заявили буквально следующее: «Наша компания ушла из этого региона и больше не комментирует темы, связанные с ним».
Строительство «Беспилотного» изначально расценивалось экспертами как инвестиции с очень долгим сроком окупаемости. Особенность проекта в том, что там прежде всего требуется обеспечить транспортную и социальную инфраструктуру и только потом приступить к жилищному строительству, которое в итоге и должно было принести «Эталону» основную прибыль. При этом востребованность жилья в этой локации в настоящий момент невелика. Как комментировал «СО» в начале года директор ООО «Октогон» Олег Никитенко, «рационально потребитель понимает, что в перспективе это неплохая локация, но готовность переехать туда прямо сейчас очень низкая». При этом финансовое положение группы «Эталон» сейчас неоднозначно. По отчетности по МСФО за первое полугодие 2026 года выручка группы снизилась на 9,6%, до 54,44 млрд рублей, чистый убыток составил 13,17 млрд рублей, продажи непрофильных активов во втором квартале упали на 11% по площади и на 13% по стоимости. В 2026 году в группе произошли и кадровые перестановки — ее президент Михаил Бузулуцкий, который и подписывал соглашение с регионом, покинул пост 1 мая 2026 года, как сообщила компания, «ради новых профессиональных задач». Обязанности руководителя временно исполнял первый вице-президент Юрий Бородин, 9 октября 2026 года президентом назначили Тонко Санковича. В сообщении о назначении компания говорила о курсе на повышение эффективности управления строительным циклом. Пресс-служба группы в ответе «СО» отметила, что Бузулуцкий и другие адресаты запроса «уже давно» не работают в компании.
Объявленный уход «Эталона» означает перемены в формате реализации не только квартала «Беспилотный». Группа должна была строить еще и гостиницу с апартаментами на расположенной в той же локации площадке в 9,3 га, находящейся на балансе Корпорации развития Самарской области. Совсем недавно в интервью «СО» глава корпорации Иван Манаев отмечал: «По поводу перспектив выполнения этого соглашения (с ГК «Эталон». — Прим. ред.) — они пока довольно туманны ввиду сложной макроэкономической ситуации». «Компания декларирует, что, скорее всего, пересмотрит свои планы развития на этом земельном участке. Дождемся их официальной позиции, после чего будем определяться, продолжим ли мы с ними сотрудничество или нет — и станем искать другого интересанта», — заявлял Иван Манаев. Означают ли заявления «Эталона», что это и есть та самая «официальная позиция», которой ждали в области? Ответ на этот вопрос появится довольно скоро.
Окончательно проект освоения площадки возле стадиона «Солидарность Самара Арена» все же пока не заморожен. 1 октября региональный минград согласовал архитектурно-градостроительный облик будущей гостиницы на территории межвузовского кампуса «Куйбышев». Документы на согласование подавало ООО «Прокампус №1». Единственным владельцем компании является ООО «Эталонные концепции», около 66% которого, в свою очередь через компанию «Инфраинвест», контролируются Аланом Бугуловым, а оставшиеся 34% долей находятся в собственности у АФК «Система» — владельца ГК «Эталон».
ОЛЕГ НИКИТЕНКО, урбанист, директор ООО «ОКТОГОН»
Я бы вообще к подобным вещам относился очень спокойно. Ну пришел инвестор, поставил какие-то амбициозные планы, задачи, попытался их реализовать, но столкнулся с объективной реальностью, что в ближайшее время спроса на миллион квадратных метров жилья просто нет. Работает экономика, вот он и ушел. К тому же тяжело работать с этой территорией. Для того чтобы она стала привлекательной, ее нужно насытить какими-то объектами притяжения, помимо стадиона. Есть структура спроса. 75% людей, когда улучшают жилищные условия, хотят остаться в том районе, где они живут, потому что именно здесь они имеют устроенный быт и социальные связи. Их стимулировать к переезду можно только двумя факторами. Либо это должно быть настолько дешево, что человек решит бросить все и переехать, и так сыграл в свое время Владимир Кошелев, предложив отдельную квартиру по цене комнаты в коммуналке. Либо в микрорайоне должны быть объекты притяжения — деловые центры, эксповыставки, озера, пляжи, променады и так далее. У стадиона первый вариант исключен, потому что инвестиции в развитие территории там нужны достаточно большие. А второй вариант исключен, потому что район с точки зрения инфраструктуры голый. Поэтому рассчитывать на спрос на миллион, даже полмиллиона квадратных метров жилья невозможно. По моей оценке, в ближайшие 5-7 лет в этой локации можно построить максимум пятьдесят-семьдесят тысяч квадратных метров жилья, ориентируясь на платежеспособный спрос.
Если говорить про административные барьеры, с которыми столкнулся «Эталон» на этапе реализации проекта, думаю, что это вторичный фактор. В нашей стране все так устроено, что если экономически это сверхинтересно, то всякие барьеры устранимы. Если появляется мотивация, есть понимание, что это выгодно, все решаемо. Когда ты понимаешь, что вот тут стоит очередь покупателей, тебе легче препоны преодолевать. Территорию вокруг стадиона надо разделить на много небольших проектов. Это должны быть взаимосвязанные между собой разные зоны. Невозможно сразу ввести в строй миллион квадратных метров. В данном случае история с «Эталоном» показательная. Пришли, взвесили, оценили, поняли, что нет большого смысла, и ушли. Это нормальный рыночный подход, хорошо, что нет никаких недостроев. И для региональных властей мегамания — это опасная история. Нужно заниматься Master Development на этой территории. Территория огромная, цикл ее освоения 30-40 лет. Ни один инвестор на столько не спланирует свои вложения и отдачу от них. Надо поделить ее на компактные лоты по 15-20 гектаров, а лучше вообще по десять. И, соответственно, потихоньку, планомерно ее развивать.
ЮРИЙ АСТАХОВ, председатель Самарского регионального отделения Союза архитекторов РФ
Проект застройки жилого микрорайона «Беспилотный» и строительство кампуса «Куйбышев» не случились сейчас, надеюсь, что этого не будет и впредь. Поскольку растягивание территории города, освоение площадок за его естественными границами — крайне негативный процесс. Он обескровливает сам город. Опять осваивать новую территорию, на которой нет ни сетей, ни социальной инфраструктуры, создавать ее заново, — это вынимание ресурсов из существующей части мегаполиса, что неминуемо приведет к социально-экономическим проблемам. Была сделана очевидная административная ошибка. Не просчитали, не провели предварительного строительного анализа. Всегда, когда не спрашивают специалистов, все заканчивается печально. У нас в свое время учредили градостроительный совет, но он практически не собирался. Вместо него чиновники проводят заседания рабочей группы минграда. Очевидно, это делается, чтобы вывести принятие решений из-под влияния профессионалов.
ИРИНА ФИШМАН, заместитель председателя Самарского регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры
Честно говоря, я очень хорошо понимаю инвестора и его мотивы ухода от этого проекта. Просто не вижу перспектив в строительстве в чистом поле города с нуля, особенно в нынешней экономической ситуации. Город — очень сложный организм, он образуется с течением времени. А утопические города в чистом поле, они никогда не работают либо городами, собственно, становятся далеко не сразу. Мало того, что это гигантские вложения. Возникает еще и вопрос: «При убыли населения кто там будет жить»? У нас сейчас пустует значительная часть новостроек, которые возведены в черте города Самары.
В целом этот проект ориентирован на «оттаскивание» жизни из города, внутри которого и без того очень много «дырок». С точки зрения урбанистики я считаю, что интенсивное развитие — это грамотный подход, а экстенсивное — давно устаревшая модель, которая не нужна и просто нерациональна. Впрочем, и само строительство стадиона, который оттянул кучу коммуникаций и транспортных нитей, было градостроительной ошибкой. Теперь мы пожинаем плоды этой ошибки. Эта проблема есть во многих городах мира, где не знают, что делать с территорией около стадионов. Есть теория пятнадцатиминутного города, согласно которой душа мегаполиса, его облик и характер определяются пешей доступностью. В эту концепцию микрорайон «Беспилотный» точно не вписывается.
— Отдел недвижимости
2026 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены