На минувшей неделе министр строительства Самарской области Александр Фомин публично заявил, что власти рассматривают возможность застройки исторического центра Самары 10-11-этажными домами.
Это прямо противоречит существующим регламентам освоения территории так называемого исторического поселения, где введен лимит в 17,8 метра (до 5 этажей). Многие проекты были свернуты из-за невозможности вписать их экономику в эти жесткие рамки. Значит ли это, что чиновники наконец осознали пагубность таких ограничений и их бессмысленность? Или строить в центре многоэтажки будет доверено далеко не всем, а тем, кому включит «зеленый свет» министр-элдэпээровец?
Принятие действующих правил застройки и землепользования (проект новых, идущих им на смену, только проходит общественные слушания), по сути, сделало в охранной зоне исторического поселения (ИП) девелоперский бизнес нерентабельным. Это породило многолетний коллапс градостроительной деятельности в границах ИП. В центре Самары лишь достраивались объекты для обманутых дольщиков да реализовались точечные проекты жилых комплексов бизнес-класса с ценами от 200 тыс. рублей за квадратный метр. Застройщикам оказалось невыгодно строить в историческом центре пятиэтажки.
Примерную математику привел в беседе с «СО» директор ООО «СЗ «Базис-Строй» Николай Кормаков: «В центре сейчас свободных площадок нет. Ты расселяешь двухэтажку, уже надо отдать два этажа на эти цели, 2,5 этажа условно отдал за стоимость материалов и работ, в этих реалиях пятиэтажку строить вообще смысла нет», — констатирует Кормаков.
Столкнувшись с необходимостью срочной реновации исчезающих с карты Самары исторических зданий, на фоне существенных бюджетных ограничений, власти решили сделать ставку на частных инвесторов. Одним из первых шагов еще только назначенного врио губернатора Самарской области Вячеслава Федорищева стало подписание охранного списка ценных градоформирующих объектов (ЦГФО) и создание инвестиционного портала исторической недвижимости. Но приобрести ветхие ОКН и еще более руинированные ЦГФО желающих не нашлось, а на федеральной площадке «Дом.РФ» из трех выставленных исторических зданий продать смогли только два.
Из выступления министра строительства Александра Фомина можно сделать вывод, что власти готовы идти на попятную, увеличивая предельную высотность: «Историческое поселение — это более 800 га территории. Прекрасный и красивый центр, в котором, к сожалению, есть сложности. Большой объем ветхого жилья, которое нужно выносить и переселять, есть проблемы, связанные с инфраструктурой. Будем развивать проекты комплексного развития, где-то, возможно, будет и точечная застройка. Площадки КРТ будут обеспечены всей необходимой социальной инфраструктурой. Ограничим высотность в центре. Совместно с министерством градостроительной политики мы сейчас ориентируемся на среднеэтажное жилье. В пределах 10-11 этажей в исторической части города», — заявил Александр Фомин.
Председатель региональной организации Союза архитекторов России Юрий Астахов недоумевает по поводу содержания выступления Фомина. «Пока непонятно, как заявления Фомина согласуются с тем, что на этой территории разработана объединенная зона охраны (ОЗО). Это уже документ, закон. На оставшуюся территорию ИП тоже разработаны рекомендации по высоте. Они еще не утверждены, но там тоже предусмотрены очень серьезные ограничения по всем показателям. Но в целом это рождает надежды на более взвешенный подход к градостроительной политике. Это еще не послабление для застройщиков, пока это вселение надежды. Ведь продолжают действовать прежние регламенты высотности — 5-6 этажей. Для того чтобы уйти от этих нормативов, надо менять правовую карту, принимать новые правила застройки и землепользования. Только так можно превратить слова в реальную практику», — пояснил «СО» Юрий Астахов.
Заявления Фомина озадачили и градозащитников. Председатель регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Нина Казачкова считает, что официально принять новшество уже невозможно: «Не думаю, что Фомина надо понимать буквально. Объединенная зона охраны есть, никому не выпрыгнуть из тех регламентов, которые есть в ОЗО. И что бы Фомин ни заявлял, ему надо подробно со всем ознакомиться. Где-то, может, и будет среднеэтажная застройка, но нельзя в этом ключе говорить обо всем историческом поселении. В регламентах все грамотно сделано, и я не думаю, что Фомин сейчас может повлиять на то, что мы ИП застроим высотками. Мне кажется, это просто высказывание чиновника, его пожелания», — заявила Нина Казачкова.
Все происходящее пока рождает больше вопросов, чем ответов. Например, власти приняли решение выдавать застройщикам земельные участки на льготных условиях (без аукциона) только в том случае, если инвестор примет на себя обязанность восстановления ОКН. Хватит ли у него на это средств, вырученных от продажи здания в 10 этажей? И так, чтобы осталось для обеспечения экономики проекта и обслуживания и погашения банковского кредитования? Респонденты «СО» затруднились ответить на этот вопрос.
АЛЕКСАНДР ФОМИН, министр строительства Самарской области
Опыт многих регионов показывает, что совсем от точечной застройки уйти не получится. Скажем, есть земельный участок, который ограничен существующими объектами культурного наследия, при этом ОКН нужно воссоздавать, давая им новую жизнь. Инвесторов на такое количество объектов, как у нас, в России просто нет. Самара — один из немногих регионов страны с таким количеством ОКН. Поэтому, чтобы эта история была инвестиционно привлекательной, мы будем совмещать новое строительство с восстановлением старого фонда. Это не обязательно дом. У нас серьезная потребность в бизнес-центрах, не хватает парковок, в том числе многоэтажных, надо развивать социальную инфраструктуру, не хватает помещений библиотек, досуговых центров.
Источник: пресс-конференция «Строительная отрасль Самарской области: точки роста и новые вызовы»
НИНА КАЗАЧКОВА, председатель Самарского регионального отделения ВООПИиК
Мы сейчас по историческому поселению ходим буквально ногами. Вместе с зампредом правительства Анастасией Сорокиной и министром градостроительной политики Андреем Грачевым. Мы смотрим поквартально всю застройку, все анализируем. Когда разрабатывались градрегламенты, там тоже ступенчатая застройка была предусмотрена. От красных линий высотность малая, к центру квартала этажность поднимается. ИП принято, градрегламенты разработаны, их можно скорректировать, где-то на компромисс пойти, но в целом уже есть стройная система и понятие. Поэтому я всерьез не отношусь к этому выступлению. Не думаю, что надо буквально все понимать. Так что пока высказывания Фомина меня не пугают.
ЮРИЙ АСТАХОВ, председатель Самарского регионального отделения Союза архитекторов России
Практика точечной застройки все эти годы никуда не делась. Это единственный способ застройки в сложившейся городской среде. Микрорайонами уже давно строить невозможно. В городе с историей нет такой возможности, а главное, нет такой потребности. Но важен подход. Не метрами по высоте определяется гармоничность застройки, а качеством. Где-то и 35 этажей будет уместно. Но в целом высказывание Фомина позитивно, это прорыв. Что касается рентабельности для застройщика — даже в условиях жестких ограничений, которые сейчас существуют, можно добиться выгодного результата. Даже построив двухэтажное здание, продать его миллиардеру и получить прибыль. Но только на отдельных участках, локально. Кардинально изменить облик центра города в этих условиях прокрустова ложа невозможно. Хотя 11 этажей, конечно, гораздо эффективнее, чем пять.
НИКОЛАЙ КОРМАКОВ, директор ООО «СЗ «Базис-Строй»
Впрямую рентабельность не зависит от этажей. Она зависит от стоимости земельного участка, наличия коммуникаций, необходимости расселения граждан и еще целого ряда факторов. Каждый раз нужно очень серьезное маркетинговое исследование. В центре земля дорогая, но и квадратный метр жилья выставляют по 250-300 тысяч, а на окраине стоимость квадрата 100 тысяч рублей и земля дешевле. Так что можно строить хоть два этажа с рентабельностью, но высотность, конечно, тоже играет свою роль. Поэтому все и хотят по 30 этажей строить. Я думаю, что 11 — это компромисс между 30 этажами, которые желает поставить застройщик, и пятью этажами, которые хотело государство.
— Роман Лямшин
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
