После утверждения списка ценных градоформирующих объектов (ЦГФО) чиновникам предстоит выработать единые правила игры для региона, муниципалитета, застройщиков и собственников в попытке совместить в Самаре современное, комфортабельное жилье и восстановление исторического фонда.
На что в первую очередь будут направлены усилия городских властей для реновации исторического поселения? Как сделать привлекательными для инвесторов ветхие дома, какие масштабы инвестиций требуются для восстановления объектов культурного наследия и ЦГФО? Об этом в интервью «СО» рассказал руководитель управления главного архитектора администрации г.о. Самара Игорь Галахов.
— При активном участии нового врио губернатора Самарской области Вячеслава Федорищева наконец-то утвержден «зависший» было на несколько лет список ЦГФО в границах исторического поселения. Сегодня на этой территории в Самаре находятся 620 объектов культурного наследия (ОКН), и все они имеют свои зоны охраны. Если к ним добавится 631 ЦГФО, не получится ли так, что в старом городе вообще негде будет что-то строить?
— ЦГФО не обладают охранными зонами, это атрибутив только объектов культурного наследия. От них назначается и охранная зона, и зона регулируемой застройки, которые в непосредственной близости от самого объекта культурного наследия регулируют этажность и другие параметры застройки. По сути, любую градостроительную деятельность. Если говорить о ЦГФО, то мероприятия по ним определяют регламенты исторического поселения. А вот что касается охраны зон, то для ЦГФО они не назначаются.
Признание за объектом статуса ЦГФО направлено, прежде всего, на более строгое и внимательное их содержание в надлежащем состоянии, а не их снос. Основная цель состоит в том, чтобы обратить внимание на тот исторический ценный фонд, который должен быть сохранен наряду с объектами культурного наследия. Мы же говорим о сохранении исторической среды как таковой, а не отдельных наиболее ценных объектов недвижимости на его территории. Поэтому здесь речь идет об аутентичном историческом фоне. После утверждения списка ЦГФО начата работа индивидуально по каждому объекту.
На сегодняшний день эксперты уже провели комиссионное обследование, теперь требуется более углубленное изучение материального, физического состояния этих объектов, определение мероприятий, необходимых для того, чтобы приспособить ЦГФО к нынешним потребностям и полноценному использованию в будущем. Это же не музей под открытым небом, а объекты, которые должны полноценно существовать в городской среде. Сейчас будет создаваться картотека всех ЦГФО, в которой будет информация о том ценном, ради чего, собственно, и сохраняется данный конкретный объект.
Где-то это фасад, где-то резьба или наличники, шатровые завершения над эркерами и балконами или просто флюгер. Но прежде всего в целях сохранения правдивого исторического контекста будут сохраняться общегабаритный характер зданий и решения фасадов.
— Но это очень разные объекты, в том числе множество многоквартирных домов. Одно дело ансамбль сталинской застройки на площади Славы, который обслуживают ТСЖ или УК, а другое — ветхие деревянные двухэтажки на 4-6 квартир. Как сохранить ЦГФО, не доводить его до ветхого состояния, если это многоквартирный дом, где живут всего несколько семей?
— Во-первых и и прежде всего — собственник обязан содержать свой объект в надлежащем виде. И если это многоквартирные жилые дома, то коллектив собственников обязан совместно следить за состоянием здания. Но если объект пришел в аварийное состояние, опасное для дальнейшей эксплуатации, то жителей необходимо отселить, здание должно быть переведено из категории жилого в категорию нежилого. Тот комплекс мероприятий, которые нужно провести по его воссозданию и приведению в порядок, ляжет либо на муниципалитет, либо на будущего собственника, выкупившего объект с торгов. Последний может восстановить здание в своих интересах.
— Из 631 ЦГФО сейчас многие находятся в аварийном состоянии. Вообще реально найти такое количество инвесторов, которые бы вложились в их реставрацию?
— Этим нужно заниматься. По утверждениям наших градозащитников, эта задача выполнима. Не надо забывать, что речь идет не просто об исторической части города, а о функционирующем центре города, его общественном центре, занимающем 650 гектаров территории.
Тут весь жилой и нежилой фонд может быть востребован в том или ином виде. Моя точка зрения — нужно привлекать всех потенциально заинтересованных с точки зрения содержания и реновации исторической части города. И крупных застройщиков, и малый и средний бизнес. С определенной оговоркой, что строительство ведется в объеме, допустимом для бесконфликтного развития исторических кварталов.
По тем регламентам и правилам, которые будут определены проектом исторического поселения.
Сейчас часть объектов арендована или принадлежит представителям последней категории. Мы рассчитываем, что при условии софинансирования из бюджетов разного уровня они проявят активность в работе над восстановлением зданий. Потом можно будет добиться того, что за счет собственных средств новые или имеющиеся собственники смогут привести в порядок часть жилого и нежилого фонда исторической части города.
Чтобы простимулировать, можно дать им сэкономить на инфраструктурных затратах. Выделять им условно свободные от исторической застройки земельные участки, можно подводить коммуникации за счет муниципалитета, возводить школы, детсады, поликлиники. Все то, что создает нормальные бытовые условия для потенциальных покупателей недвижимости.
— Сейчас в ряде случаев стоимость техприсоединения к коммунальной инфраструктуре составляет половину от всех затрат на восстановление или строительство объекта. Ведется ли какая-то работа с ресурсоснабжающими компаниями для снижения этих издержек?
— С ними должна работать прежде всего местная власть. Сейчас разрабатывается концепция развития исторической части города, чтобы прежде всего выделить комплекс инфраструктурных программ, необходимых для обеспечения всей исторической застройки транспортной сетью, инженерией, социальным некоммерческим обслуживанием. Решив эти проблемы на уровне исторического поселения, мы сможем сформулировать перед застройщиками более прозрачные и выполнимые условия. Это тоже поможет привлечь инвесторов, которых сейчас от участия в восстановлении исторической части города отпугивает непредсказуемость того, что необходимо сделать в непонятные сроки.
— У нас есть крупные объекты, например Реальное училище, на восстановление которых местных денег точно не хватит. Кто может заинтересоваться во вложениях в их реставрацию?
— В первую очередь власть. Ведь восстановление этого здания решает гораздо более крупные для исторической части города проблемы социокультурного порядка, нежели рядового исторического объекта. Данный объект рассматривался в том числе как учебное заведение, которое может решить проблемы со школьными местами практически всей стрелки Волги и Самарки. А какой у этого здания исторический бэкграунд…
— Объекты ЦГФО стремительно ветшают, за два года 40 из них утрачены. Можно ли сейчас из подписанного списка ЦГФО изымать какие-то здания для сноса из-за их ветхости и аварийности?
— Не совсем так, с момента утверждения списка Проектным офисом по историческому поселению был утерян 21 объект. Правительство области ставило перед разработчиками проекта истпоселений задачу разработать механизм ввода и вывода объектов из списка, но пока он не прописан. По последним данным, сегодня 84 здания из числа ЦГФО признаны аварийными и подлежащими сносу, а 29 в таком же состоянии — идущими под реконструкцию.
Эти объекты требуют первоочередного и самого пристального изучения и обследования, потому что результат этих обследований даст окончательный ответ на вопрос: возможно ли их восстановить, чтобы в будущем полноценно использовать. Если мы будем восстанавливать объекты без понимания того, как придать им вторую жизнь, есть риски, что они все равно за ненадобностью со временем обветшают и исчезнут с лица города.
— А в принципе во сколько могут обойтись реконструкция, реставрация и решение ситуации с ветшающим и стареющим фондом в историческом поселении?
— Думаю, что эта проблема потребует десятков миллиардов рублей. Именно поэтому важнейший вопрос на повестке дня — привлечение как можно большего числа интересантов по восстановлению исторической части города. Наверное, сейчас самая актуальная задача — консолидация усилий. Мы не зря говорим не только о застройщиках, которые обладают большими финансовыми и технологическими возможностями, но даже о мелких собственниках, которые могут привести в достойный вид свои жилища с помощью бюджета. Многие города пошли именно по этому пути.
Сейчас нам надо вспомнить, что одна из основных задач разработки концепции устойчивого развития исторического поселения — подготовка комплексной программы социального, функционального и пространственного развития старой Самары. Архитектурно-планировочного развития и мастер-плана концепции. На выходе мы должны, во-первых, разработать инвестиционные паспорта для исторических кварталов, когда мы выходим на комплексную реновацию этой застройки. А во-вторых, создать непосредственно инвестиционные паспорта объектов недвижимости, чтобы предложить их мелкому застройщику в пределах одного домовладения. Это процесс более сложный.
Сейчас настало время, когда нужно всем определиться и договориться об условиях работы, поведении в исторической части города. И пусть они будут для кого-то более жесткими, чем хотелось бы, но если правила будут незыблемы и прозрачны, мне кажется, это пойдет на пользу всем заинтересованным сторонам, готовым участвовать в процессе. Потенциал исторической недвижимости в Самаре очень велик. Но здания — как люди. За своей ненадобностью они сначала умирают морально, потом физически.
— Роман Лямшин
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
