С начала 2022 года возможности у российских инвесторов резко ограничились.
Традиционные инструменты — покупка валюты и акций — стали невыгодны или неприменимы в силу объективных причин.
В связи с этим вырос потенциал недвижимости как инвестиционного инструмента. Вырос не сразу — апрель многие участники рынка называют, по сути, мертвым сезоном, поскольку свободные денежные ресурсы оттянул на себя высокими процентными ставками банковский рынок.
А резко подорожавшая ипотека также уменьшилась в масштабах. Только сейчас тренды начинают меняться: банковские вклады дешевеют, рубль укрепился, и деньги, наконец, потекли на рынок недвижимости.
С февраля-марта 2022 года российский инвестиционный рынок столкнулся с новыми проблемами, вызванными введением экономических санкций и напряженной геополитической ситуацией.
Одним из самых ощутимых ударов для российских инвесторов стало трехнедельное закрытие Московской биржи.
Но даже после открытия биржи для игроков продолжали действовать определенные ограничения. Например, до 1 июня частным инвесторам запрещено открывать короткие позиции, то есть заимствовать у брокеров акции, чтобы продать их по текущей цене, а затем выкупить по более низкой.
Банком России введение данного запрета объясняется «кризисной ситуацией на финансовом рынке и для защиты прав и законных интересов инвесторов».
Вместе с тем с того же 1 июня и до 31 декабря текущего года будет уменьшен размер кредитного плеча, которое брокер может предоставить клиенту для совершения необеспеченных сделок с активами.
Существуют проблемы и с инвестициями в валюту: до 9 сентября 2022 года Банк России ввел запрет на покупку наличной валюты.
Кроме того, со счетов и вкладов, открытых до 8 марта 2022 года, снять наличностью можно не больше $10 000. Большие суммы выдаются только в рублях по рыночному курсу. А вывести валюту наличностью со счета или вклада, открытого позднее, как минимум до 9 сентября не получится — вывод средств будет проводиться только в рублях по курсу на день выдачи.
В условиях нестабильности на альтернативных рынках потенциал недвижимости как инвестиционного инструмента только возрастал. Аналитики отмечают, что вложения в недвижимость, как правило, долгосрочны и остаются надежным средством защиты капитала.
Альтернативные инструменты инвестирования сопряжены с рядом ограничений и рисков. Об этом говорит директор ООО «Агентство оценки «Интеллект» Денис Шевяков.
«По доходности альтернативные рынки всегда сопоставимы, поэтому при сравнении с вложениями в недвижимость в первую очередь речь идет о сравнении рисков. Рынок акций у нас нащупал какое-то локальное дно и на нем колеблется. Пойдет ли вниз, пойдет ли вверх — никто не знает. Инвестиции в валюту я бы не рекомендовал на сегодняшний день. Несмотря на то, что там тоже нашли определенное локальное дно, сохраняется вероятность дальнейшего снижения, по крайней мере — в евро и долларах. И еще нужно учитывать брокерскую комиссию, которую Центробанк достаточно высоко поднял. То есть — да, можно заработать на фондовом и валютном рынках, но опасность потери вложения там значительно выше, нежели у рынка недвижимости. Тот практически не имеет таких рисков. Поэтому с точки зрения защиты своих капиталов — это самый ликвидный актив. Но с точки зрения заработка нужно учитывать, что у рынка недвижимости горизонт планирования — порядка пяти лет. То есть раньше у человека просто не получится заработать», — предупреждает собеседник издания.
Сами игроки рынка недвижимости также однозначно оценивают привлекательность своего сегмента.
«Если рассматривать ту же валюту, то вообще непонятно, как на сегодняшний момент определяется ее стоимость. Тем не менее, в то время как ее стоимость откатилась сейчас к точке четырехлетней давности, стоимость жилья за те же четыре года выросла в два раза», — комментирует финансовый директор ГК «Град» Александр Банников.
Некоторые категории недвижимости считаются наименее подверженными макроэкономическим воздействиям.
Как отмечает руководитель агентства недвижимости PROKUDINA.ONLINE Анна Прокудина, элитная недвижимость, где расчеты зачастую происходят в долларах, может и «загрустить».
«Любые ограничения сигнализируют пользователю — это небезопасно, нет гарантий и уверенности. При этом сегменты премиум- и бизнес-класса должны укрепиться как самый надежный инвестиционный инструмент. Потому что это ликвидно и надежно», — комментирует эксперт.
Также традиционно привлекательными лотами для покупателей остаются малогабаритные квартиры, нередко ориентированные на сдачу в аренду. И хотя некоторое время назад застройщики отмечали заметный спад на рынке, сейчас интерес к таким объектам вернулся.
«Спрос на жилье был выше в январе, феврале и марте. Спросом пользовались небольшие одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. А потом — резкий спад. Мое мнение — это связано с увеличением процентов на депозит и стоимости ипотеки. На данный момент ожидается рост спроса в связи с понижением процента и на ипотеку, и на депозит», — констатирует совладелец ООО «Специализированный застройщик «Строй-Амонд» Ирбег Хугаев.
О том же говорит и первый заместитель генерального директора ООО «ПОСКО» Елена Руденко.
«Наибольшим спросом на рынке пользуются однокомнатные квартиры до 39 кв. м и квартиры-студии до 35 кв. м. Но в апреле-мае 2022 года в Самаре спрос на квартиры упал на 99%. Притока инвесторов не было. Люди выжидают очередного снижения ключевой ставки и, как следствие, снижения льготной ипотеки до 6-7%. В связи с большим количеством планировочных решений квартир на наших объектах предполагаем плановые продажи при стабилизации ситуации на рынке недвижимости», — комментирует Руденко.
АРТЕМ СТРЕЛЬНИКОВ, учредитель ООО «Константа Эстейт»
Предпосылок для уменьшения цен строящихся объектов нет. Стоимость строительства увеличивалась в течение всего 2021 года.
Данный тренд начался с металлоконструкций, затем он затронул и другие виды стройматериалов. Реализовывать объекты дешевле себестоимости застройщики не могут.
Поэтому ожидать серьезного снижения стоимости на новостройки не стоит.
Однако в сегменте объектов эконом-класса сегодня имеют место скидки в рамках маркетинговых акций.
Наш объект — ЖК «Аквариум», относится к бизнес-классу. Цена квадратного метра увеличивалась планово, согласно утвержденному ежеквартальному графику. В марте-апреле многие застройщики были вынуждены приостановить продажи в связи с неопределенностью на рынке. Полагаю, что в мае ситуация несколько улучшится.
Важным инструментом для возобновления спроса на новостройки станет доступность ипотечных кредитов. Сейчас ключевая ставка практически вернулась к уровню начала года. По ЖК «Аквариум» также действует льготная ипотечная программа от банка-партнера, ставка по семейной ипотеке составит 5%.
МАКСИМ ПАПКОВ, управляющий ВТБ в Самарской области
Недвижимость всегда остается для россиян защитным активом. Население продолжает покупать жилье с целью инвестиций и в текущих условиях.
Основным инструментом решения этого вопроса остается ипотека. Однако отметим, что доля инвестиционных сделок в общем объеме продаж жилищных кредитов ВТБ минимальна.
В основном клиенты предпочитают приобретать недвижимость с целью дальнейшего проживания.
В первом квартале мы фиксировали значительное смещение спроса клиентов в сторону новостроек.
Это было обусловлено заградительными ставками в сегменте вторичного жилья. Кроме того, интерес к жилью от застройщиков подогревали льготные и субсидированные программы. В ВТБ в Самарской области доля сделок на льготных условиях выросла с 30% в январе до 51% в марте.
Снижение ключевой ставки в апреле позволило избежать длительной стагнации вторичного рынка недвижимости.
В настоящее время доля заявок на стандартные программы в структуре продаж банка растет и уже составляет 45%, тогда как в апреле не превышала 40%.
Также мы видим прирост числа заявок на ипотеку с господдержкой, ставка по которой была скорректирована до 9%. В результате за первые рабочие дни мая заемщики оформили заявок на ипотеку в два раза больше, чем в последнюю неделю апреля.
ИРБЕГ ХУГАЕВ, совладелец ООО «Специализированный застройщик «Строй-Амонд»
Рассрочку при покупке в новостройках и так давали почти все застройщики. При этом могут быть небольшие скидки.
По нашим объектам сейчас мы наблюдаем увеличение спроса. И эта тенденция сохранится по мере роста физических объемов строительства.
В этом случае у инвесторов появляется уверенность, что объект будет достроен.
ЕЛЕНА РУДЕНКО, первый заместитель генерального директора ООО «ПОСКО»
С декабря 2021-го по февраль 2022 года стоимость новостроек увеличилась на 10%, а с марта по май 2022-го снизилась на 5%.
Цена на недвижимость будет находиться в состоянии «заморозки». Увеличение стоимости первичного жилья или его стабильное состояние обусловлено в первую очередь повышением цены на материалы и оборудование от 10 до 100%, даже с использованием импортозамещения.
Рост стоимости продажи первичного жилья, как и его снижение, каждый застройщик будет определять для себя самостоятельно, так как это зависит от многих факторов — например, условий проектного финансирования, заполняемости счетов эскроу, размеров ожидаемой прибыли и т.д.
Каждая компания будет двигаться в продажах с помощью акций по отдельным видам квартир, этажности, рассрочкам.
Инструменты по продаже первичного жилья включают в себя весь спектр, сформированный на сегодняшний день: рассрочка, трейд-ин, акции (скидки, подарки). Одним из успешных инструментов продаж является субсидирование ставки по льготной ипотеке застройщиком от 3%.
Удорожание недвижимости повышает порог входа на этот рынок, но и делает его более привлекательным.
Несмотря на преимущества недвижимости как инструмента для инвестиций, возможности вложиться в нее есть далеко не у всех в условиях постепенного подорожания квартир. С другой стороны, динамика стоимости как раз и демонстрирует наглядно инвестиционный потенциал рынка.
Согласно данным сайта RealtyMag.ru, с июня прошлого года средняя цена квадратного метра в новостройках Самары поднялась более чем на 30 тыс. рублей — с 57,6 тыс. до 92 тыс. рублей.
Еще острее чувствуется подорожание, если рассматривать динамику в разрезе отдельных районов города. Например, средняя цена на первичном рынке в Ленинском районе в январе прошлого года составляла 99,6 тыс. рублей за кв. м — к апрелю 2022 года она достигла пикового значения в 162,4 тыс., после чего немного упала — до 142,7 тыс. рублей за кв. м в мае.
Не сильно отстает в этом отношении и Самарский район — с 90,7 тыс. рублей за кв. м в начале 2021 года средняя стоимость жилья там поднялась до 147,9 тыс. рублей к маю текущего.
Участники рынка практически единогласны во мнении, что в нынешних условиях снижение цен на новостройки маловероятно.
По мнению главы группы «Трансгруз» Эдуарда Волкова, ожидать каких-либо корректировок «вниз» на этом направлении в ближайшее время не следует.
«Никто не будет работать себе в убыток. Себестоимость строительства выросла из-за того, что основные компоненты не слишком упали в цене после резкого подъема прошлого года. Хотя и продекларировали, что цены на металл снизились, он так и не опустился до прежней стоимости. Деньги сами стали дороже. Единственное, что может хорошо подтянуть спрос на недвижимость в таких условиях, — это льготная ипотека. Без нее стоит ожидать, что в дальнейшем спрос будет только падать», — рассуждает предприниматель.
В том же ключе высказался и Ирбег Хугаев. «За полгода рост составил примерно 15-20%. Разница в стоимости между сданными домами и строящимися составляет 5-10 тыс. рублей на кв. м.
Снижения цен я не жду, по крайней мере, по социальному жилью и в строящихся объектах. Нет уверенности в том, что стоимость стройматериалов и механизмов не увеличится», — полагает совладелец СЗ «Строй-Амонд».
Не верят в возможность удешевления жилья и аналитики.
С этим согласна и Анна Прокудина.
«Снижения точно не будет. Сейчас застройщик, который на плаву после внесенных изменений в 214-ФЗ в 2018 году, строит на деньги от проектного финансирования и не зависит от дольщика здесь и сейчас, а так как сферу строительства жилой недвижимости государство поддерживает, предпосылок для снижения стоимости нет», — комментирует эксперт.
В таких условиях, чтобы сохранить интерес покупателей к своим объектам, застройщикам важно активно использовать выработанные за годы механизмы поддержки клиентов.
«Рассрочки были и будут всегда. По поводу обмена старого жилья на новое: не встречала в рабочей практике ни разу, хотя лозунги такие слышала, но это не рабочая схема. Сейчас есть классные объекты с субсидированными ставками от застройщика, вот это очень хороший и рабочий инструмент», — отмечает Анна Прокудина.
Вместе с тем даже активное применение подобных инструментов может оказаться недостаточным для реализации всего объема готовых к продаже площадей.
«Да, застройщики будут предлагать такие услуги, как рассрочка, трейд-ин, а также субсидированные ставки по ипотеке, что окажет некоторую поддержку спросу. Но в сравнении с показателями 2021 года продажи в течение 2022 года будут ниже. Продажи будут ниже в метрах, но сопоставимы с прошлогодними показателями в рублях за счет роста цен», — полагает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
НАТАЛИЯ ПЫРЬЕВА, аналитик ФГ «Финам»
Показатели первичного рынка по I кварталу были достаточно высокими, но за счет высокого уровня спроса в январе-феврале на опасениях о повышении ключевой ставки, в марте – в связи с экономической турбулентностью, на фоне которой люди массово начали покупать недвижимость.
При этом доля ипотечных сделок снизилась за счет выхода на рынок покупателей с наличностью.
В среднесрочной перспективе мы ожидаем дальнейшего сжатия спроса.
В большинстве своем на данный момент самыми востребованными являются дешевые лоты – от самых малогабаритных до самых неудачно расположенных (у крупных дорог, без доступа к метро).
Еще в прошлом году депозиты считались надежным, но не самым прибыльным инструментом. Так, согласно данным Центрального банка РФ (cbr.ru), процентная ставка за 2021 год в среднем выросла с 4,48% (в январе) до 7,73% (в конце года).
При этом величину инфляции за тот же период в Росстате оценивали в 8,4%. Это значило, что отданные банкам деньги все равно постепенно обесценивались.
За 2022 год размер ключевой ставки уже не раз резко менялся, что сказывалось и на предложениях по депозитам.
В январе 2022 года максимальная процентная ставка составляла 7,8%. В конце февраля она повысилась до 8,5%. На начало марта 2022 года пришелся скачок до 20,5%, связанный с экстренным повышением ключевой ставки.
Как объяснили в Центробанке, мера должна была компенсировать возникшие в результате санкционного давления девальвационные и инфляционные риски для россиян.
Тогда ряд банков ввел, как правило, краткосрочные (3-6 месяцев) депозиты по ставкам до 24%. Это привело к массовому притоку средств в банки — количество вкладов за начало года по сравнению с прошлым годом в некоторых учреждениях выросло в 1,5 раза.
Однако столь привлекательные условия депозитов действовали недолго. После 11 марта началось постепенное снижение ставок — до 19,8%, затем до 18,5% (с 20 по 31 марта).
С начала апреля до середины месяца ставка снижалась с 16,5 до 15%. На конец месяца процентная ставка составляла 12,9%. В начале же мая она сохранялась на уровне 12%, затем начала снижаться до 11,7%.
На минувшей неделе Центробанк на внеочередном заседании понизил ключевую ставку до 11%.
Кроме того, ожидается, что 10 июня размер ключевой ставки вновь снизят. Между тем в федеральном правительстве 25 мая сообщили, что по итогам года ожидают инфляцию на уровне 15%.
При этом, как правило, у всех банков имеются свои ограничения по депозитам. Обычно они заключаются в минимальной и максимальной сумме, сроках вложения, возможности вывести средства досрочно.
Иногда вывести деньги досрочно нельзя, в некоторых случаях возможен частичный вывод средств.
Согласно данным Центробанка РФ, средневзвешенные процентные ставки по привлеченным кредитными организациями вкладам (депозитам) физических лиц в долларах США составляли 0,43% в январе и 0,49% в феврале 2022 года.
В марте же ставка выросла до 3,92%. Речь идет о вкладах сроком до 30 дней, включая до востребования.
В евро же процентная ставка изменилась с 0,01% в январе и феврале 2022 года до 0,11% в марте текущего года. Сегодня же по валютным вкладам, как и по рублевым, ставки снижаются, а учитывая укрепление рубля, этот продукт оказался не очень востребован.
В марте 2022 года в правительстве России решили стимулировать инвестиции в драгметаллы.
Тогда был отменен НДС в 20% за покупку золотых слитков, что должно было сделать данный инструмент альтернативой валютным сбережениям.
Как сообщали изданию The Bell в Сбербанке, спрос на слитки весной увеличился в 30 раз.
В пользу вложений в золото оказалось и то, что это свободно конвертируемый инструмент. Слитки можно продавать на зарубежных рынках, хотя и с дисконтом.
Впрочем, заработать на вложениях в золото пока будет сложно. Согласно базе данных Центробанка РФ, цена золота также подверглась серьезным колебаниям.
С конца февраля до 11 марта 2022 года стоимость грамма подскочила с 4,4 тыс. до 7,7 тыс. рублей. Но уже 13 апреля цена снизилась до 4,9 тыс. рублей. Затем она немного варьировалась, то возрастая, то снижаясь. На 27 мая Центробанк установил цену за грамм 3,68 тыс. рублей.
Другими популярными среди инвесторов драгметаллами являются серебро, платина и палладий.
Стоимость грамма серебра на начало января 2022 года составляла 53,7 рубля.
11 марта текущего года цена превысила 101,3 рубля за грамм. После чего началось постепенное снижение до 43,5 рубля за грамм на 27 мая 2022 года.
От 2,2 тыс. до 2,6 тыс. рублей варьировалась стоимость грамма платины в январе. К концу февраля цена возросла до 3 тыс. рублей.
На 12 марта пришел пик цены — 4 тыс. рублей. После чего стоимость постепенно начала снижаться, достигнув отметки в 1,9 тыс. рублей на 27 мая.
Стоимость палладия на начало 2022 года составляла 4,6 тыс. рублей за грамм. В конце января — середине февраля цена варьировалась от 5 тыс. до 6 тыс. рублей. В конце февраля началось активное повышение стоимости.
Пик роста пришелся на 11 марта. Тогда металл продавали за 11,3 тыс. рублей. Затем цена начала постепенно понижаться. На 27 мая стоимость составила 3,9 тыс. рублей.
АННА ПРОКУДИНА, руководитель агентства недвижимости PROKUDINA.ONLINE
Просто хорошая новостройка приносит в среднем 40% годовых. Банковский депозит ограничен суммой и верхним процентом, а драгметаллы вообще хороший источник сохранения, а не заработка денежных средств.
Повышенного спроса на жилье по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сейчас мы не наблюдаем.
Поменялись вопросы от клиентов — чуть больше паники, но все это устраняется после нашей помощи в составлении инвестиционной стратегии.
Самым привлекательным для наших клиентов жильем остается то, которое отвечает всем показателям — статус объекта, сроки сдачи, локация, инфраструктура, эстетика.
Как правило, это бизнес-класс и премиум-сегмент.
— Роман Щерба, Руфия Кутляева
2024 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
