Изъятие заброшенных земель в самарских дачных массивах запустит механизм передела собственности

Заброшенные земельные участки, годами не используемые их собственниками, вскоре могут сменить владельцев.

Читайте также:

В Самаре восстановили движение транспорта по Московскому шоссе

Самарские рестораны «Мушмула» творчески поработали с тыквой

Светлана Демьянова: «Потребность в профессионалах диктуют колоссальные объемы стройиндустрии»

Больше

Вступило в силу постановление Правительства РФ, определившее признаки неиспользования участков под ИЖС и садоводство. Это создало юридическую базу для изъятия невостребованных земель и их передачи новым хозяевам. Участники рынка и представители самарских садово-дачных товариществ признают, что новый алгоритм может быть использован для передела собственности, но он стартует с заметной задержкой во времени. Более того, затронет он преимущественно ликвидные земли в востребованных массивах в крупных городах губернии и поблизости от них. То, что находится далеко от мегаполисов и не обеспечено необходимой инфраструктурой, вряд ли кого-то заинтересует. Даже для того, чтобы это изымать из частного владения.

С 1 сентября начало действовать постановление Правительства Российской Федерации от 1 мая 2025 г. №826. Этим документом утвержден перечень признаков неиспользования участков на территории земель населенных пунктов, а также садовых и огородных участков. Теперь формализованы критерии, по которым земельный надел может быть признан неиспользуемым собственником, а проще говоря — заброшенным. После установления такого факта надел может быть изъят в государственную или муниципальную собственность.

Для разных категорий участков при определении «заброшенности» имеющие значение критерии отличаются. Например, в случае садовых, огородных или приусадебных наделов основанием для изъятия может послужить то, что больше половины их территории захламлено мусором или заросло сорняками, кустарниками и деревьями высотой более метра. А для участков, выделенных под нужды индивидуального жилищного строительства, помимо критерия захламления мусором добавляется два других. Во-первых, неиспользуемой землю могут посчитать, если расположенные на ней легальные постройки находятся в непригодном для использования состоянии — у них разрушены стены, крыша, отсутствуют окна. Если их несколько, под эти признаки должны попадать все. Во-вторых, выделенные под ИЖС участки могут признать неиспользуемыми, если спустя семь лет после оформления права собственности на них не зарегистрировано достроенного жилого дома. Исключение — случаи, когда суд установил, что завершить строительство не удалось из-за действия или бездействия органов власти или операторов сетей, к которым должен быть подключен дом.

На сегодняшний день в Самарской области, как и во многих других регионах России, есть большое количество земельных участков, которые юридически имеют собственников, но в реальности бесхозные. В 90-е годы, когда государственное имущество передавалось в частные руки, а соблюдению всех формальностей законодательства не всегда придавалось большое значение, земельные наделы порой брали «по случаю», в силу подвернувшейся возможности, нередко оформляя их на третьих лиц, как правило, близких и дальних родственников. Спустя десятилетия про неликвидную землю ее официальные собственники могли просто забыть. Зачастую сами владельцы даже не знают о существовании у них земельных активов. Так, большое количество заброшенных участков расположено на территории садово-дачных товариществ. В советское время отданные под дачи территории были разделены на наделы и переданы в пользование гражданам. Однако далеко не все эти земли впоследствии были официально оформлены — некоторые люди просто пользовались ими, имея на руках лишь первоначальную справку на надел. И зачастую граждане, получившие право оформить земельный участок в собственность, вскоре теряли к дачным делам интерес, и их наделы стояли невостребованными. После смерти этих людей их наследники порой даже не знают о своих правах на земельный участок, поскольку процесс оформления земли в собственность когда-то был запущен, но не доведен до конца и данные о недвижимом активе просто не отображаются в соответствующих реестрах.

На территориях различных СНТ такие «заброшки» стали настоящей проблемой для дачников-соседей, использующих и обрабатывающих свои участки. По сути, бесхозные наделы являются источником распространения мусора и вредных насекомых. Но легких путей решения этой проблемы найти пока не удалось.

Как правило, это большая проблема для СНТ с низколиквидной землей, удаленных от крупных городов и населенных пунктов. «В нашем СНТ таких участков мало, потому что мы при поддержке дачников уделяем большое внимание развитию инфраструктуры — свет, вода, газ, дороги, — говорит председатель СНТСН «Ракитовские Дачи-1» Николай Устинов. — Поэтому у нас по сравнению с соседями ситуация на порядок лучше. Заброшенных участков, где 10-15 лет никто не появляется, нет данных по собственникам и так далее — в принципе не осталось. А вот у соседей «заброшек» больше. Процентов двадцать точно есть. Если смотреть по области в целом, то чем дальше от города или поселка, тем «заброшек» больше. Потому что людям и добираться сложнее, и инфраструктура там хуже. Эти критерии в данной ситуации играют ключевую роль». При этом какие-то консолидированные данные о количестве фактически заброшенных в регионе земель на сегодняшний день отсутствуют.

Вступившее в силу постановление правительства создало юридическую базу для изъятия де-факто бесхозных земель. Однако рассчитывать на то, что проблема «заброшек» теперь в короткие сроки разрешится, не стоит. Во-первых, изъятие участков начнется не раньше, чем через четыре года. Три года составляет недавно утвержденный срок освоения участков из состава земель населенных пунктов, еще год отводится на то, чтобы соответствующие критериям «заброшенности» земли были приведены их хозяевами в надлежащее состояние. В случае участков под ИЖС начало работ по изъятию «заброшек» может произойти и вовсе спустя семь лет.

Туманность перспектив изъятия заброшенных земель кроется не только в продолжительных сроках для старта процедуры. В настоящий момент нет ясности относительно того, как будет организована работа по выявлению заброшенных участков. По словам адвоката «Поволжского юридического отдела» Рустема Ярвы, факт неиспользования земельного участка констатируют органы муниципального земельного контроля, по этому направлению порой в администрациях работают всего несколько специалистов. Вряд ли они смогут справиться с резко возросшим у них объемом работы.

К тому же пока неясным остается еще один аспект — начнутся ли плановые массовые проверки земель, или «заброшки» будут выявлять только точечно, после обращений от других граждан. «Если, например, товарищество заинтересовано в участке — как может быть в районе 19-го км Московского шоссе, где активно строят коттеджи, — изъятие могут инициировать по решению правления этого товарищества. Оно может обратиться в администрацию, суд, прокуратуру — и этим ускорить процесс», — отмечает юрист Павел Старостин. А вот вопрос о том, когда дело дойдет до менее обжитых дачных кооперативов, где не найдется желающих самостоятельно начинать борьбу с заброшенными участками, остается открытым.

Впрочем, даже если теоретически предположить, что большую часть заброшенных земель удастся оперативно выявить и перевести в собственность государства, с точки зрения освоения этих наделов мало что изменится. Вопрос с невостребованной, но ликвидной землей в большинстве случаев решается между ее владельцами и потенциальными покупателями по взаимной договоренности, без привлечения судов и госорганов. А неликвидные наделы очень часто простаивают без дела, потому что найти на них покупателей даже по невысокой цене у владельцев не получается. По закону изъятые наделы выставляются на торги, и на них ищется новый хозяин. Как пояснил Павел Старостин, в случае отсутствия претендентов наделы будут выставляться на новые торги с соответствующим снижением стоимости. Однако вряд ли госорганы окажутся успешными в поиске желающих потратиться на неликвидную и невостребованную землю.

Велика вероятность того, что вступивший в силу новый закон по факту поможет решить вопрос о принадлежности единичных бесхозных участков, оставшихся в садовых товариществах, расположенных недалеко от крупных городов или в городской черте. Но для удаленных СНТ, где наделы не пользуются ажиотажным спросом, ситуация практически не изменится.

РУСТЕМ ЯРВА, адвокат «Поволжского юридического отдела»

Факт неиспользования земельного участка констатируют органы муниципального земельного контроля. Их создание в органах местного самоуправления предусмотрено законом. Как правило, это специалисты местной администрации. В сельских поселениях это зачастую всего один-два человека. В районах города в этих отделах тоже работают человека три. Эти люди проводят плановые и внеплановые проверки использования или неиспользования участков и фактов их самовольного занятия — проверки нарушения земельного законодательства. Сам земельный контроль не вправе применять никаких санкций. Они только проверяют, выдают предписания, составляют акты и передают документы в органы государственного земельного надзора — Росреестр, который уже привлекает собственников к ответственности по факту административного правонарушения.

ПАВЕЛ СТАРОСТИН, юрист

Ситуации бывают разные. Например, наследник не успел оформить участок на себя. У меня самого дача покойного дедушки не оформлена — не доходят руки, так и «висит» на нем. В таких случаях наследники могут в пределах сроков исковой давности и даже с восстановлением сроков на эту землю претендовать. Такой заброшенной земли достаточно много. И сейчас собственников подтолкнули к тому, чтобы они занялись ее оформлением, ну и, соответственно, занялись самой землей и начали платить за нее налоги. Думаю, что значительную часть таких собственников это все-таки сподвигнет к легитимизации наделов.

НИКОЛАЙ УСТИНОВ, председатель СНТСН «Ракитовские Дачи-1»

Не думаю, что эти меры помогут. Все эти постановления — не они ведь определяют заброшенность участка. А его доступность и окружающая инфраструктура — вот два критерия, определяющие в данном вопросе. Приняли закон, который наказывает за неиспользование. Но он не помогает развитию таких участков. Поэтому мое мнение — он проблемы не решит. Тем более что у нас зачастую то, что приняли закон, еще не значит, что он будет исполняться. Так что от одного закона толку будет мало. Чтобы было меньше «заброшек» — нужно развитие инфраструктуры дачных поселков и их доступности.

— Отдел недвижимости