В апреле-мае 2022 года продажи жилья у застройщиков практически остановились.
Причиной стало резкое увеличение Центральным банком ключевой ставки. Сегодня размер ставки вернулся к уровню конца прошлого года, но это не помогло строителям автоматически восстановить сделки жилья в прежних объемах.
Как будут меняться условия программ льготного кредитования новостроек? Сократятся ли объемы строительства в этом и следующем году? Каковы итоги перехода строительной отрасли на новую схему финансирования через эскроу-счета?
На эти и другие вопросы ответила Координатор «Национального объединения строителей» (НОСТРОЙ) по Приволжскому федеральному округу Любовь Аристова.
— В июле Центробанк понизил уровень ключевой ставки до 8%, что привело к снижению ставок по ипотеке. Удалось ли благодаря этому застройщикам нарастить темпы продажи недвижимости?
— С помощью жилищных кредитов покупалось до 90% квартир в новостройках. И это был позитивный тренд. Потребители понимали, что можно уже сегодня жить в лучших условиях, не откладывая покупку квартиры на долгий срок. Если у людей есть стабильная работа, то эта схема для них оптимальна. Да и в целом, она единственно возможная для большей части населения.
В апреле-мае, после увеличения ключевой ставки, продажи серьезно просели. Сейчас, когда ставка вернулась к уровню прошлого года, значительного роста спроса не произошло.
Застройщики субсидируют банкам процентную ставку по ипотечным кредитам покупателей. Эти расходы застройщики приняли на себя. Но и таких мер оказывается недостаточно. Причина в том, что покупательная способность у людей снижается, они не так активно берут ипотеку, как раньше. Для нынешнего уровня доходов населения будет комфортным ежемесячный платеж при ипотечной ставке в 4%-5% годовых.
Предложения застройщиков планируется озвучить 16 августа на совете НОСТРОЙ в Москве.
Следует увеличить государственное субсидирование банков по программе льготной ипотеки, чтобы ставка снизилась с действующих 7% до 5%. Возобновление сделок по покупке новостроек через льготные программы должно стимулировать и вторичный рынок. Активность на нем влияет и на количество сделок с новостройками.
— Учитывая резкое падение продаж новостроек, ожидается ли сокращение объемов ввода жилья?
— На июль 2022 года в регионе строится 1 млн 700 тыс. кв.м жилья, что почти на 200 тысяч больше, чем годом ранее. Увеличивается и этажность нового строительства: если ранее средняя высотность многоквартирных домов в Самаре равнялась 17 этажам, то теперь составляет 25.
Риск переноса срока сдачи домов строительными компаниями минимален. Однако снижаются темпы запуска застройщиками новых проектов. Строительство – долгосрочный процесс. С момента получения разрешения на строительство до сдачи дома проходит около двух лет. Соответственно, в 2024 году объем ввода жилья по региону, скорее всего, снизится.
— С 2018 года в России застройщики не могут самостоятельно собирать средства дольщиков напрямую, стройки финансируются через эскроу-счета. Есть ли сегодня необходимость корректировать такой механизм?
— Проектное финансирование себя оправдало. Такая схема финансирования полностью исключила возможность появления новых обманутых дольщиков. Банки конкурируют за новых клиентов, однако банки хотят работать с надежными компаниями, с хорошей кредитной историей и опытом строительства, а таких игроков немного.
Проектное финансирование открывают при условии, что застройщик за счет собственных средств оплатит 30% от стоимости проекта. Это означает, что каждая компания должна располагать ресурсами. Для новых компаний, строящих один дом, такое условие выполнить бывает сложно.
Есть определенные проблемы с раскрытием эскроу-счетов. То есть застройщики не могут получить доступ к средствам сразу после сдачи дома в эксплуатацию. При этом застройщики перекредитованы. А процентная нагрузка у компаний высокая.
«Самарская гильдия строителей» предлагала открывать счета после выдачи компании заключения о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации (ЗОС). Федеральные министерства эту инициативу согласовали, а Центробанк отказал.
Но работу в этом направлении мы продолжаем. Радует то, что у представителей отрасли есть коммуникация с Министерством строительства Самарской области и через НОСТРОЙ с Министерством строительства Российской Федерации.
— Не приведет ли схема проектного финансирования к монополизации строительного рынка?
— Небольшие застройщики, давно работающие на рынке, ежегодно сдавая один-два дома, вполне могут продолжать работу по новой схеме финансирования. Деятельность компаний, вводящих до 100 тысяч кв.м жилья в год, я считаю наиболее устойчивой. Строить и сдавать больше – крайне тяжело.
— В каких мерах поддержки нуждаются сегодня строительные компании?
— 20 июля состоялся «Архитектурно-строительный форум» в Саратове, на котором обсуждалось развитие стройкомплекса Приволжского федерального округа. В форуме принял участие заместитель министра строительства Российской Федерации Сергей Музыченко. Прозвучали предложения по поддержке отрасли.
Хочу отметить некоторые антикризисные мероприятия, которые действуют в настоящее время.
В 2021 году произошел резкий скачок себестоимости строительства. В связи с этим были внесены изменения в постановление Правительства РФ №1315 от 9 августа 2021 года. Согласно этому постановлению, стоимость государственных контрактов по строительству, реконструкции, капитальному ремонту разрешалось увеличивать до 30%. Для этого требуется пройти повторную экспертизу проектной документации. Далее заказчик заключал с подрядчиком допсоглашение об изменении условий контракта.
На данный момент многие региональные подрядные организации уже прошли повторную экспертизу по своим контрактам. Но допсоглашения подписаны не у всех государственных заказчиков. Наиболее благоприятная ситуация по контрактам с министерством строительства Самарской области и министерством транспорта Самарской области. Там большинство компаний прошли повторные экспертизы в 2021 году, а в первом квартале 2022 года заключили дополнительные соглашения и получили дополнительное финансирование. Таким образом, они уже получают оплату по новым условиям.
Не так оперативно решаются вопросы по объектам здравоохранения и образования. Одной из причин этого является отсутствие у заказчиков федеральных лимитов на увеличение стоимости госконтрактов. Всего на Приволжский федеральный округ выделено дополнительно 10,444 млрд рублей государственных средств, на Самарскую область — 951 млн руб. Поэтому обращаюсь к региональным строителям с важной информацией. Оплату по новой цене контрактов необходимо получить по действующим контрактам до конца 2022 года. Cоветуем подрядчикам оперативнее заключать допсоглашения с заказчиками.
Еще одно нововведение, согласованное правительством, позволит сократить налоговую нагрузку на застройщиков. Отменен налог на добавленную стоимость для нежилых помещений в составе строящихся многоквартирных домов. Напомню, что раньше налогом не облагались только жилые помещения.
Хорошая поддержка – увеличение объема выкупа квартир у застройщиков для государственных нужд по программам расселения из аварийного жилья и обеспечения жильем сирот. Такая мера вводилась в 2008 году и показала свою эффективность. Конечно, при этом должна быть установлена стоимость приобретения, близкая к рыночной, тем более что жилье приобретается уже с отделкой, готовое к заселению. Очереди на предоставление квартир для сирот в муниципалитетах, как правило, достаточно большие.
Выкуп квартир будет важен и для того, чтобы строительные компании пополняли оборотные средства и могли не снижать объемы строительства в следующие годы. Ведь до 30% прибыли застройщики вкладывают в подготовительные работы: покупку земли, проектирование, подключение инженерных коммуникаций.
— Будет ли цена квадратного метра в новостройках снижаться в нынешних экономических условиях?
— Стоимость жилья росла постепенно в 2018-2019 годах. Скачок произошел только осенью 2020 года, и решающим фактором этого стала цена металла. Тогда производители на 100% подняли цену. Следом подскочили цены и на другие материалы. Да, сегодня арматура подешевела на 50%, но цены на все остальное не изменились. В связи с этим даже рассматривается возможность увеличения металлоемкости строительных объектов.
За последние два года себестоимость строительства выросла в два раза. Но цены на новостройки увеличились не так значительно: с 60 тыс. в 2020 году до 80-100 тыс. рублей за квадратный метр жилья эконом-класса в настоящее время.
Cчитаю существующие цены на недвижимость справедливыми. На протяжении многих лет стоимость была заниженной. Застройщики просто выживали, продавая квартиры по себестоимости.
Низкая рентабельность строек в нашем регионе подтверждается и тем, что к нам многие годы не заходили федеральные девелоперы. Региональные застройщики продолжали работать в таких условиях, чтобы сохранять свои коллективы. Специалисты в нашей отрасли сегодня на вес золота. Если кто-то из застройщиков штат распустит, то уже завтра его не соберет.
Если обратиться к данным по количеству строек в Самаре, то мы увидим, что наибольший объем ввода обеспечивают компании, уже много лет работающие на рынке. Значительная часть новой недвижимости вводится на окраинах города. Застройщики начали работать там не от хорошей жизни. Рассчитываем на увеличение объемов строительства в историческом центре города.
— Весной и летом 2022 года ряд иностранных компаний – поставщиков инженерного оборудования, строительной техники объявили о прекращении поставок в Россию. Насколько это отразится на самарском рынке?
— Пока уход ряда поставщиков не стал серьезной проблемой. Критической зависимости от иностранной продукции у нас нет. Большая доля строительных и отделочных материалов производится в нашей стране: лакокрасочная продукция, сантехника, плитка. Другой вопрос, что цены на эти материалы продолжают расти.
Строители в меньших объемах используют и зарубежную спецтехнику, по сравнению, например, с «дорожниками». Значительно выросли цены на некоторые виды инженерного оборудования: трансформаторные подстанции, котельные. НОСТРОЙ совместно с Минстроем РФ создали каталог по импортозамещению строительных материалов и оборудования. Данный каталог размещен на сайтах саморегулируемых организаций и используется в сметах по госконтрактам.
— У нас в регионе возлагают большие надежды на запуск программы комплексного развития территорий (КРТ). Она должна помочь скорее обновлять жилой фонд и не снижать темпы строительства. Но пока интерес инвесторов к предложенным лотам невелик. Вы верите в потенциал этой программы?
— Перспективы у программы КРТ есть. Более того, это едва ли не единственная возможность обновлять городские территории.
Мэрия Самары одной из первых в России провела такой аукцион в июне 2022 года. Во многих регионах еще не приняты нормативные документы по КРТ. Я уверена, что городские власти проанализируют итоги торгов, а условия договоров с инвесторами откорректируют. Лоты должны быть привлекательны для компаний, чтобы они боролись за право зайти на площадку. Здесь необходимо найти «золотую середину» в интересах компаний и администрации, чтобы и у инвесторов, и у исполнительной власти была равная ответственность.
В прошлом году была создана организация — «Фонд развития территорий». Она будет содействовать реализации КРТ, финансировать отселение из ветхого и аварийного жилья.
Поздравляю с профессиональным праздником своих коллег по строительной отрасли! Желаю крепкого здоровья вам и вашим семьям, благополучия, уюта и добра, уважения коллег и друзей, всего самого наилучшего!
– Анастасия Гримашевич
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
