Мы используем файлы cookie.
Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Узнать больше
Программа комплексного развития территорий (КРТ) в Самарской области, перезапущенная год назад на региональном уровне, до сих пор, по сути дела, буксует.
Из семи заключенных ранее в Самаре договоров чиновники санкционировали реализацию лишь одного. Из анонсированных региональным министерством градостроительства 20 новых проектов — в работе три, причем инвесторы для них не найдены, а мастер-планы разрабатывались за бюджетный счет. Власти заявляют о готовности бизнеса включиться в реализацию КРТ, но на практике сталкиваются с прежними проблемами: протестами жителей Самары, как на Красной Глинке, и инфраструктурными ограничениями, которые могут заморозить проект «Фарн-Строя» на Сухой Самарке еще на годы, если не навсегда. Зато у курирующего программу регионального министерства градостроительной политики много красивых картинок и перспективных идей.
С момента запуска в регионе в 2022 году программы комплексного развития территорий (КРТ) и до конца 2024 года администрации Самары удалось найти инвесторов на семь площадок. С того времени новых договоров не заключалось — в конце 2024-го программа была заморожена, а в феврале 2025 года все полномочия относительно КРТ перешли от муниципалитетов на региональный уровень, ко вновь созданному министерству градостроительной политики. В течение года проекты, реализация которых должна была начаться уже давно, простаивали без движения. Значительную роль в этом сыграло недовольство местных жителей, начавших протестовать против уже заключенных договоров. Новый распорядитель самарского КРТ приступил к разработке всевозможных документов, направленных на изменение системы функционирования программы. К настоящему моменту значительная часть работ в этом направлении уже проделана. По действовавшей ранее системе определенный под КРТ участок выставлялся на торги, желающие заняться освоением данной площадки подавали на них заявки, и по их результатам заключался договор о комплексном развитии территории, в котором были рамочно прописаны обязательства инвестора. После этого застройщик начинал готовить всю необходимую документацию. Сейчас система изменена, и девелопер должен заранее разработать и утвердить мастер-план участка.
Как сообщается в ТГ-канале минграда, теперь действует новый принцип градостроительной политики региона, который предполагает работу над проектом в несколько идущих друг за другом этапов: идея проекта, мастер-план (концепция), согласование на Градостроительном совете, публичные обсуждения, разработка проектной документации, получение разрешительных документов. «Механизм согласования мастер-планов на Градостроительном совете, с одной стороны, позволяет учесть все возможные изменения территорий в будущем, социальную инфраструктуру, архитектурные решения и социальные объекты. С другой стороны, предварительное согласование концепции значительно экономит средства инвестора. Переделывать проект планировки — это долго и дорого», — поясняют новый алгоритм на ТГ-канале регионального минграда.
На минувшей неделе врио министра градостроительной политики Самарской области Андрей Грачев, подводя итоги года, публично заявил, что ведомство сейчас стремится «сократить инвестиционный цикл». Предполагается, что действия минграда по разработке новой документации позволят сделать работу программы КРТ более прозрачной и эффективной. «Открыв дверь, мы должны сделать так, чтобы там были четкие правила, которыми будет руководствоваться бизнес. Они должны быть открытыми и, самое главное, конкурентоспособными», — заявил Грачев. По его утверждению, интерес у девелоперов к комплексному развитию территорий есть. «Должны быть созданы правила и должна быть конкуренция на этот участок, чтобы выбрать лучшее решение, — заявил Андрей Грачев на онлайн-конференции 16 декабря. — И сейчас мы эти решения получаем от многих. И многие спрашивают — где? Обращусь к любому застройщику — двери министерства открыты, приходите, знакомьтесь с площадками под КРТ, конкурсная процедура, победитель — и вперед. Мы за то, чтобы довести все до результата».
На практике с реализацией программы КРТ все выглядит далеко не столь просто и легко, как пытаются представить власти. В правительстве региона неоднократно заявляли, что самая серьезная проблема с ветхим и аварийным жильем, которая требует первоочередного решения, — район Безымянки. В очередной раз на мероприятии 16 декабря это подтвердила главный архитектор Самарской области Екатерина Семенова. «Наше основное внимание сейчас сконцентрировано на территории Безымянки. Для Самары это порядка 80% ветхого аварийного жилья, которое необходимо расселять и сносить, — заявила Семенова. — Это сложная территория… Но мы сейчас разрабатываем новый механизм, смотрим возможности старта по этой площадке. Уже три территории КРТ там сформированы, они в стадии разработки проектов планировки. Думаю, что в следующем году они выйдут на получение разрешений на строительство».
Пока же реновация Безымянки остается только теорией. Вместо нее в приоритетах минграда оказались Красная Глинка и проекты за пределами областного центра — в Кинельском районе и Жигулевске. Как сообщила Семенова, мастер-план на проект КРТ на Красной Глинке уже утвержден, по Кинельскому району и Жигулевску такие планы прорабатываются. При этом проекты приказов о комплексном развитии территории в этих локациях уже опубликованы. В Жигулевске речь идет об 11,53 га на ул. Транспортной, а в Кинельском районе — о 7,56 га в границах села Парфеновка. На Красной Глинке под КРТ отдано 10,67 га в границах улицы Батайской, Крайнего проезда и внутриквартальных проездов 2-го и 3-го кварталов, неподалеку от завода «Электрощит».
Всего сейчас, как было заявлено 16 декабря, у минграда 20 проектов КРТ в разной стадии проработки. Хотя, как пояснил «СО» близкий к министерству источник, в реальной работе только вышеназванные три проекта. В департаменте информационной политики администрации губернатора Самарской области на запрос «СО» о количестве проектов КРТ и их потенциальных инвесторах также ответили: «Министерством градостроительной политики Самарской области в настоящее время рассматриваются три площадки, в отношении которых подготовлены архитектурно-градостроительные концепции (мастер-планы)» — и перечисли проекты на Красной Глинке, в Жигулевске и Кинельском районе. При этом в департаменте сообщили, что «подготовка архитектурно-градостроительных концепций осуществляется подведомственной министерству организацией — АНО «Комплексное пространственное развитие Самарской области». Все мастер-планы в установленном порядке направлены и согласованы профильными органами исполнительной власти Самарской области в рамках их компетенции» в соответствии с утвержденным правительством региона Положением об особенностях КРТ.
Разработанная минградом новая схема функционирования КРТ предполагает, что мастер-планы формируют непосредственно сами застройщики, заинтересованные в заключении договора на КРТ выбранных ими площадок. Поэтому не очень понятно, почему указанные мастер-планы разрабатывала бюджетная организация. Характерно, что ни в департаменте информполитики, ни в минграде, ни в одном из обнародованных документов касательно всех трех площадок под КРТ не называются имена застройщиков, готовых взяться за эти проекты. Из всего этого напрашивается неутешительный вывод, что желающих подключиться к программе КРТ сейчас нет. Вместо этого областные власти сами разрабатывают документацию — в надежде привлечь инвестора на уже готовые к реализации проекты. Такая схема действительно имеет право на существование и даже более выгодна для девелоперов, готовых вложиться в данные площадки. Уже на момент вхождения в проект они будут понимать его экономику и существующие возможные риски, что позволит оценить перспективы и понять, есть ли смысл этим заниматься. Ключевой вопрос — а найдутся ли вообще желающие? И стоит не забывать о том, что такая схема заработает при условии, если в проектах будет оптимальное соотношение «цена — качество». Сейчас по трем проектам КРТ, которые утверждены в минграде, цифры обозначены только по одному — на Красной Глинке. Его реализация оценивается в сумму порядка 16,5 млрд рублей, из которых 1,5 млрд пойдут на расселение и снос ветхого жилья, 12,7 млрд — на строительство жилых и коммерческих площадей, 1,2 млрд — на возведение паркингов. Кто будет готов вкладывать столько миллиардов в комплексное развитие территории в условиях падающего рынка — вопрос открытый.
Вокруг этого проекта уже начал формироваться негативный информационный фон. Сведения о том, что именно планируется делать на этой площадке, только что обнародованы, а в соцсетях уже появились сообщения о недовольстве местных жителей. Они высказывают претензии к планам по возведению новых «человейников», уничтожению облика района, выражают сомнения в безопасности планируемых к строительству зданий. Именно жалобы жителей год назад стали причиной заморозки в регионе проекта КРТ и разработки новой системы работы с ним, что потребовало почти года работы министерства градостроительства. Один из самых громких конфликтов возник после того, как мэрия города заключила договор с компанией «Фарн-Строй» о комплексном развитии территории в районе Сухой Самарки. Местные жители выступили категорически против этого проекта, аргуметируя свое недовольство преимущественно двумя причинами. Первая — угроза транспортного коллапса, который теоретически мог последовать за возведением в данной локации новых высотных жилых зданий. Вторая — нежелание допустить уничтожения стихийно выросших в этой местности деревьев, юридически вообще не являющихся лесным фондом. Что не мешало жителям считать его таковым и требовать отнести к памятникам природы.
Тогда областные власти заморозили проект «Фарн-Строя». Сейчас в рамках КРТ на Красной Глинке, разработанного уже по новым стандартам минграда, чиновники столкнулись с очень похожими претензиями местных жителей. «Фактически речь идет о полном изменении облика Красной Глинки и утрате ее главного преимущества: природы и ощущения отдельного, живого пространства, куда приезжают отдыхать от городской суеты», — ретранслирует претензии местного населения один из ТГ-каналов. Если в случае с проектом «Фарн-Строя» на Сухой Самарке в конфликт с жителями по данному поводу пришлось вступать застройщику, то на Красной Глинке на передовую решили выйти чиновники. «По территории поселка Красная Глинка планируется проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по вопросу включения объекта в границы комплексного развития территории жилой застройки, — сообщили «СО» в департаменте информполитики администрации губернатора. — По результатам проведения голосования будет принято соответствующее решение о комплексном развитии территории».
Несмотря на то, что в числе приоритетов работы министерства градостроительной политики сейчас называется сокращение инвестиционного цикла, пока практическим результатом всех усилий выглядит торможение реализации проектов. Спустя год работы минграда над совершенствованием программы КРТ, призванной сделать ее максимально безболезненной для жителей, претензии самарцев никуда не делись и остаются прежними. Из новых проектов в работу пока не запущен ни один, а из семи договоров, заключенных до конца 2024 года и замороженных для решения возникших проблем, недавно начал реализовываться единственный — освоение площадки в границах улиц Советской Армии, Тихвинской, Гастелло, Ново-Садовой, которым занимается входящее в группу «Вира» ООО «АТМ-Строй».
Остальные шесть остаются на паузе. Одним из самых продуманных и проработанных проектов КРТ многие эксперты считали освоение района Сухой Самарки, планируемое ООО «Фарн-Строй». Договор между компанией и городом был заключен еще в первой половине 2024 года, с тех пор прошло более полутора лет. Инвестор успел вложиться в разработку документации и готов был приступить к строительству (которое, согласно условиям договора, должен завершить за семь лет) в кратчайшие сроки, но оно не запущено до сих пор — разрешения на это власти не дают. По словам источника «СО» в Градостроительном совете, на последнем его заседании проект компании рассматривался и в целом не вызвал нареканий. Единственной проблемой в нем является обеспечение будущего микрорайона транспортной доступностью. Судя по заявлениям Андрея Грачева, как минимум до марта 2026-го начать реализацию проекта «Фарн-Строй» не сможет из-за вопроса транспортной инфраструктуры. «Там основная проблема — недостаточно объема дорожной сети, — говорит Грачев. — Есть две итерации.
Первая — быстрое решение. Изменение скорости переключения светофоров, изменение дорожного движения, отсыпка небольших участков дорог, создание карманов для остановок автобусов. Это то, что сейчас делает город, который активно подключился к этой проблеме». При этом министр отметил, что при реализации там проекта КРТ этого недостаточно. «Можно быть против любого проекта, но есть юридическая составляющая, — отмечает Андрей Грачев. — Если есть договор, есть обязательства, то это или судебный порядок и компенсация (в случае расторжения договора. — Прим. ред.), или это реализация проекта, и тогда есть вопрос усиления этого района и социалкой, и дорогами. И это вторая итерация, более сложная и длительная. Это расширение дороги, то есть генеральный план. Увеличение пропускной способности мы уже просчитывали, требуются дополнительные две полосы. Соответственно, необходимо заложить расширение дороги в генеральном плане, подготовить проект планировки территории и производить процедуру изъятия, после чего проектирование и строительство. Это занимает порядка пяти лет. Мы не можем не синхронизировать реализацию проектов (КРТ и расширения дороги. — Прим. ред.), несмотря на то что проект заключен между городом и инвестором. Нам нужно понимать, успеваем ли мы к моменту реализации проекта выполнить все мероприятия по усилению транспорта. Мы сейчас планируем ориентировочно до марта разработать конкретные решения, концепцию того, как это будет у нас пошагово развиваться».
Судя по всему, решение судьбы проекта «Фарн-Строя» теперь зависит от слаженности взаимодействия министерства градостроительной политики, министерства транспорта (вряд ли вопрос транспортной инфраструктуры будет решаться без его участия) и экспертных органов в сфере градостроительства и от того, как быстро они снимут все вопросы. С точки зрения тайминга получается, что ориентировочно к марту 2026 года минград определится концептуально с идеей. После чего, очевидно, последуют торги на проектирование расширения улицы Белорусской и моста через реку Татьянку. По завершении конкурсных процедур их победитель займется проектированием, проект должен пройти экспертизу. Это значит, что непосредственно подряд на строительство будет разыгран в лучшем случае не раньше весны 2027 года (когда у инвестора останется из первоначальных семи лет всего лишь четыре года «на все про все». Если, конечно, он к тому времени не устанет ждать и не потребует расторжения договора и компенсации всех понесенных им издержек). Еще один немаловажный аспект — за чей счет будет финансироваться решение этой проблемы. По некоторым оценкам, расширение дороги и мостового перехода потребует порядка 10-15 млрд рублей. Пока ответы на все эти вопросы не появятся, инвестор начать реализацию проекта КРТ не сможет.
Не в лучшей ситуации находятся и другие застройщики, заключившие договоры о комплексном развитии территории более года назад, успевшие потратить средства на начало их исполнения, но так и не сумевшие приступить к строительству. Вложенные ими инвестиции пока остаются замороженными вместе с проектами.
В своем онлайн-интервью, посвященном подведению итогов года, врио министра градостроительной политики Андрей Грачев на первое место поставил сокращение инвестиционного цикла. «Главное для нас в нынешней экономической ситуации — чтобы средства, которыми обладает бизнес, работали на благо города и его жителей», — заявил Грачев. Однако позже министр отметил: «Всегда говорят об очень медленном цикле вхождения в этап строительства. А я всегда говорил, что необходимо сначала хорошо подготовиться к этому этапу, чтобы потом избежать ошибок. Подготовка с нашим участием позволяет потом избежать ошибок». Каких-то рамок, сколько времени может и должна занимать предварительная подготовка проекта, министр не обозначил.
— Отдел недвижимости
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены