В 2024 году эффективность дальнейшей работы системы льготного ипотечного кредитования оказалась под вопросом.
Причина — в снижении размера компенсации банкам за недополученный доход по таким кредитам и, как следствие, в решении банков ввести по ним комиссии для застройщиков и выдавать кредиты только тем, кто покупает недвижимость у компаний — партнеров финансовой организации. Итогом этого может стать либо повышение цен на квартиры, либо отказ банков работать по льготным программам, а результатом и того, и другого — резкое падение покупательского спроса на жилье, опасаются участники рынка.
Декабрьское постановление Правительства РФ, внесшее изменение в условия ипотечного кредитования, сократило предельный размер субсидий банкам по госпрограммам на 0,5 п.п. Проще говоря, уменьшился объем компенсации, которую получают банки как возмещение недополученного дохода по льготным кредитам. При этом на фоне повышения ключевых ставок Центробанком такое кредитование для финансовых организаций уже находилось на грани рентабельности из-за большого разрыва между рыночными и льготными ставками.
Ответом на инициативу властей стало решение банков выдавать льготную ипотеку только тем покупателям, которые покупают жилье у их партнеров. И с каждого выданного льготного кредита застройщик должен будет платить банку комиссию. Первыми об этом заявили представители Сбербанка. «В связи со вступлением в силу постановления Правительства России в Сбербанке меняются условия выдачи льготной ипотеки на готовое и строящееся жилье. Чтобы сохранить доступность ипотечных госпрограмм для клиентов, было принято решение продолжать выдачу льготной ипотеки с применением субсидирования от застройщиков — партнеров банка», — сообщили в пресс-службе организации.
Вслед за Сбербанком дополнительные комиссии для застройщиков ввел ВТБ — соответствующее решение появилось 12 января. В организации подчеркнули, что после сокращения субсидии выдача льготных кредитов фактически стала для банков убыточной. Уже 15 января тем же путем проследовал Альфа-Банк, затем комиссии ввели Промсвязьбанк, Росбанк, Совкомбанк. Таким образом, в крупнейших банках страны, на которые, по оценке «Дом.РФ», совокупно приходится около 85% всех ипотечных выдач — Сбере, ВТБ и Альфа-Банке — начали действовать новые правила льготного кредитования. Без дополнительного субсидирования кредита со стороны застройщика, согласно информации из открытых источников, сейчас еще можно взять льготную ипотеку в банке «Дом.РФ», Газпромбанке, Россельхозбанке, банке «Тинькофф», Абсолют Банке и некоторых других. Однако федеральные эксперты полагают, что количество организаций, предоставляющих льготное кредитование без дополнительной нагрузки на застройщиков, будет постепенно сокращаться.
Очевидным последствием новой реальности стало уменьшение свободы покупателей при выборе новых квартир, если они хотят воспользоваться льготными программами. «Банки оповещают нас, что такие программы теперь действуют только при условии покупки напрямую у застройщика-партнера. Поэтому, когда приходит клиент, который хочет воспользоваться льготной программой, мы сразу ведем его в те банки, которые являются партнерами интересующего застройщика и проводим по старой схеме, если есть такая возможность. Хотя некоторые банки оставили старую программу кредитования и продолжают выдавать займы на прежних условиях, в том числе и с переуступкой для физических лиц», — комментирует генеральный директор ООО «Агентство недвижимости Ивановой Дарии», вице-президент Ассоциации «Поволжская гильдия риелторов» Дария Саурова.
В Центробанке считают, что масштабирование такой практики создает риски для заемщиков. Дополнительные расходы застройщики могут компенсировать за счет покупателей — повышения стоимости недвижимости, которое чревато усилением разрыва цен между первичным и вторичным рынком. ЦБ предложил оператору льготной программы — банку «Дом.РФ» — расширить лимит субсидирования тем организациям, которые не вводят комиссии для застройщиков. Ухудшения обстановки на рынке опасаются и в министерстве финансов, которое объявило о готовности «вмешаться» в ситуацию с комиссиями. А Федеральная антимонопольная служба сейчас рассматривает жалобы на ограничения выдачи ипотеки по льготным программам. «В связи с информацией в СМИ и поступившими в ведомство жалобами граждан и застройщиков на действия банков ФАС России направила запросы в кредитные организации с целью анализа обоснованности решений об установлении такой комиссии», — гласит сообщение на официальном сайте ФАС.
Пока ситуация находится в развитии, эксперты осторожны в своей оценке дальнейших перспектив рынка. Однако отмечают, что закономерным итогом ввода комиссий для застройщиков может стать или новое повышение цен, или отказ от сделок с использованием льготных ипотек. «Я не могу говорить за застройщиков. Но очевидно, что это должно привести к росту цен — компании будут повышать стоимость недвижимости, чтобы компенсировать комиссии банка. Уже сейчас у них цены сильно отличаются от вторичного рынка в сторону увеличения. Если будет новое повышение, оно может простимулировать «вторичку» на подъем — что вызывает опасения для здоровья рынка недвижимости в целом. Второй вариант для застройщиков — убрать сделки с льготной ипотекой как продукт», — считает Дария Саурова.
Как рассказал «СО» региональный директор ПСБ в Самаре Виталий Белоцкий, в январе 2024 года динамика выдачи ипотечных кредитов в самарском офисе ПСБ сохранилась на уровне января прошлого года, но средний чек оказался выше на 7%, составив 3,3 млн рублей.
В пресс-службе «Кошелев-Банка» «СО» заявили, что на данный момент не планируют вводить дополнительную комиссию для застройщиков при выдаче льготных ипотечных кредитов.
«Объем выдачи ипотеки в России увеличивается с каждым кварталом, до 90% сделок составляет льготная ипотека, — отметили в пресс-службе «Кошелев-Банка». — Востребованность ипотечного кредитования будет до тех пор, пока будет желание людей иметь собственное жилье. Низкие ставки и другие льготы только увеличивают стимул брать ипотечные кредиты. Без стимулов объемы кредитования снизятся, но не прекратятся. Поэтому банки всегда будут заниматься ипотечным кредитованием».
Правительство РФ выделило банкам дополнительно 2,3 трлн рублей на льготные ипотечные программы. Большая часть этих средств пойдет на поддержку семейных ипотек.
Среди льготных ипотечных программ наибольшую роль традиционно играет «Семейная ипотека». По оценкам банка «Дом.РФ», в 2023 году именно на нее пришлась почти половина всех выдач по льготной ипотеке в России. За все время действия семейной ипотеки, запущенной в 2018 году, жилищные условия по ней улучшили более 800 тыс. семей. По данным аналитиков, суммарный объем оформленных кредитов за этот срок составляет 3,3 млрд рублей, а средний размер займа — 5,8 млн рублей.
Однако действие данной льготной программы должны было закончиться 1 июля 2024 года. В связи с чем вопрос о том, продлят ли ее действие, остается одним из наиболее важных для многих. Осенью прошлого года вице-премьер России Марат Хуснуллин заявил, что правительство планирует продлить действие семейной ипотеки. В декабре, в ходе прямой линии президент РФ Владимир Путин снова сказал о такой возможности: «Правительство сейчас думает над тем, чтобы ее продлить. Конечно, оно должно исходить из реальных возможностей бюджета. Но лучше думать в сторону продления семейной ипотеки. Там и первый взнос минимальный, 20%, и ставка в 6%, а если в семье трое и более детей, полагается жилищная субсидия. Я обязательно поручу правительству подготовить и представить предложения по этому поводу».
Пока конкретной информации о новых сроках действия семейной ипотеки (при условии, если ее все-таки продлят) нет. Тем не менее при распределении между банками средств на компенсацию разницы между рыночными и льготными ставками именно на поддержку этой программы дополнительно выделили 1,2 трлн рублей. Из-за неоднократного повышения Центробанком ключевой ставки деньги на выдачу льготных жилищных кредитов расходовались слишком быстро. Но выделенные правительством средства должны позволить основным банкам предоставлять клиентам льготное кредитование в первой половине 2024 года.
Тем временем в Минфине РФ продолжают настаивать на том, чтобы изменить условия массовых льготных программ. По оценке ведомства, для их продления на 2024-2026 гг. потребуется не менее 1 трлн рублей. Поэтому в Минфине считают, что для повышения эффективности льготы должны выделяться адресно — на поддержку граждан, которые действительно в них нуждаются, и стимулирование спроса на недвижимость в регионах с низкими показателями.
Ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов, произошедшее под конец 2023 года, пока не снизило спрос на рынке недвижимости. Однако эксперты отмечают, что здесь сыграли свою роль пролонгированные сделки. И если на первичном рынке активность еще поддерживается, то ситуация на вторичном развивается в сложно предсказуемом направлении.
Ипотечное кредитование в последние годы стабильно выступает в качестве основного драйвера рынка недвижимости. Еще до окончания 2023 года на рынке был установлен новый рекорд — с января по ноябрь россияне оформили 1,8 млн ипотечных кредитов на общую сумму порядка 7 трлн рублей. По сравнению с показателями 2022 года количество договоров выросло более чем на 60%, а их финансовый объем — на 70%. И хотя по числу выданных кредитов прошедший год так и не перебил предыдущий максимум — в 2021 году было выдано порядка 1,9 млн кредитов, в денежном соотношении он превзошел его почти на треть (по сравнению с 5,4 трлн рублей в том же 2021-м). Подобные результаты логично связать с продолжающимся ростом цен на недвижимость, которое закономерно приводит к увеличению размеров кредитов на покупку жилья. В этом отношении 2023 год также показал рекордный результат — средний размер выданного ипотечного кредита по стране в декабре достиг 4,45 млн рублей. В Самарской области тенденция была аналогичной. По итогам прошедшего года жилищные кредиты получили более 6 тысяч жителей региона на общую сумму 22 млрд рублей. При этом регион отметился в федеральной статистике: наряду с Челябинской областью в Самаре был зафиксирован самый высокий рост средней суммы ипотечного займа — на 21%, до уровня в 4 млн рублей.
Однако сама доступность жилищного кредитования для граждан к концу прошедшего года заметно упала из-за ужесточения условий выдачи займов. В отношении льготных программ произошло повышение минимального первоначального взноса с 20% до 30%, а сам размер таких займов теперь не может превышать 6 млн рублей для всех регионов страны. В случае с рыночными кредитами главную роль играет неоднократное повышение ключевой ставки, проводившееся Центробанком — с июля по декабрь она поднялась с 7,5% до 16% годовых. И хотя глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявляла, что в 2024 году возможно ее понижение, вряд ли таких шагов следует ожидать в ближайшее время. «Если посмотрите на наш базовый прогноз — мы видим пространство для снижения ставки в этом году, скорее, во втором полугодии, — заявила Набиуллина 30 января. — Когда именно это произойдет, будет зависеть от поступающих данных. Мы должны убедиться, что тренд на снижение инфляции устойчивый».
В Самарской области риелторы пока не видят, чтобы эти изменения привели к заметному падению спроса на ипотеку. «Основная часть покупателей все так же использует ипотечные кредиты. И, конечно же, большая часть этих сделок приходится на льготную ипотеку и ипотеку с господдержкой, — комментирует вице-президент Ассоциации «Поволжская гильдия риэлторов» Дария Саурова. — Их многие пытаются взять, и само наличие этих программ стимулирует клиентов решать вопрос с недвижимостью». В схожем ключе высказалась и директор ГК «Камертон» Ирина Семенюк. «Жилье берут с помощью ипотечных кредитов. Конечно, в меньшей степени, чем во время того бума, когда ипотека была под 4-5%. У нас в компании уже был ряд сделок со ставками 16-17%. Да, брали небольшую сумму — не 70%, а 10-20% от стоимости квартиры. Люди рассчитывают свои финансовые возможности, берут небольшие суммы, которые в состоянии погасить. Но — берут. А куда деваться? Мы всегда живем в предлагаемых обстоятельствах», — рассуждает Семенюк.
По мнению риелторов, перспективы для рынка недвижимости пока не радужные. «Ставки по ипотеке для «вторички» совершенно драконовские, — говорит Ирина Семенюк. — Спрос переметнулся в сторону новостроек. «Вторичка» встала и пока стоит мертвым грузом. Не могу пока сказать, что она падает, но процентные ставки очень высокие. Слава богу, пока оставили госпрограммы. Но наши крупнейшие банки объявили о том, что у них закончились квоты на ряд государственных программ. Что тоже не способствует росту спроса».
Однако и катастрофического падения, как считает Дария Саурова, пока ожидать не стоит — до тех пор, пока продолжают действовать льготные программы. «Месяц уже прожили в новом году, так что какие-то выводы уже можно сделать. Я думаю, ситуация хуже не станет. Люди, которые делали совсем пессимистичные прогнозы — они, пожалуй, не учитывали, что IT и семейная ипотека никуда пока не делись. Соответственно — вот вам активный покупательский сегмент, для которых пока ничего не поменялось. Я вижу новые обращения, люди берут ипотеку. В этой категории покупателей мы не видим вообще никаких изменений в худшую сторону — того, что они откладывают свои планы приобрести недвижимость. А если еще произойдет какой-то спад на рынке недвижимости, который приведет к снижению цен — этот сегмент, наоборот, активизируется еще больше. Да и люди с собственными деньгами на рынке тоже есть», — комментирует риелтор.
МИХАИЛ МИНАЕВ, президент группы «Визит»
Сейчас в первую очередь речь идет о трех основных банках. Они не отказывают в оформлении ипотеки клиентам совсем, просто оформляют их по другой, не льготной ставке. А льготные — одобряют только тем, кто покупает у компаний, заключивших с ними договор. У нас в Самаре — это «Древо», «Новая Самара». И ПОСКО, насколько знаю, тоже собирается заключать партнерское соглашение. Остались еще небольшие банки, которые не требуют субсидирования от застройщиков — тот же «Уралсиб». И государственный банк «Дом.РФ». Соответственно, сейчас потоки перераспределяются в их сторону. Но в их случае встает вопрос лимитов — у кого-то они есть, у кого-то нет. Рынок сейчас находится в определенном раздрае.
Процент, который должен будет компенсировать застройщик, — это не единичная маркетинговая ставка, а долгосрочная вещь. Процентную ставку нужно компенсировать на весь период — это лет двадцать. Если застройщики будут это делать, начнется достаточно сильное повышение цены на недвижимость. Сейчас уже идет ужесточение условий по льготной ипотеке, если ее совсем отменят — это серьезно, это не в лучшую сторону скажется на рынке недвижимости. Спрос упадет. А вот упадут ли в таком случае цены, будет зависеть от инфляции — при высоком ее уровне они могут не измениться. Тем более что здесь застройщики дополнительно ограничены теми же банками. Они ведь сейчас работают по эскроу-счетам, и банки жестко контролируют продажную стоимость недвижимости. Застройщики не имеют права сильно снижать цены, иначе они выйдут за финансовую модель, которую выстроили вместе с банками. И это тоже может привести к падению продаж. Пока сложно сказать, что за всем этим последует. Ситуация сложная и еще находится в развитии. Посмотрим, куда кривая выведет.
ИРИНА СЕМЕНЮК, директор ГК «Камертон»
Я думаю, что из-за этой ситуации будет рост цен на новостройки. Застройщики сейчас «зашьют» дополнительные издержки в стоимость — им, как говорится, деваться некуда. А вот как себя поведет «вторичка» на фоне происходящего — сказать сложно. Есть такой принцип: когда новостройки растут — то и «вторичка» неизбежно тоже должна расти. Но сейчас такое время, которое нельзя сравнить ни с одним кризисом — ни 2008-го, ни 2014-го. Раз нет спроса на «вторичку», должно идти снижение цен. Однако такого явного снижения не наблюдается. Пока люди, которым не сильно критично продать недвижимость именно сейчас, просто убрали свои квартиры с рынка. Поэтому предложения по «вторичке» на данный момент достаточно ограничены.
Но нужно отметить, что январь — это еще не показатель. До 10 числа все отдыхают. Плюс — идут пролонгированные сделки, оставшиеся с прошлого года, когда у людей еще оставались одобренные по более-менее низким ставкам сделки. Поэтому в плане статистики и тенденций январь никогда не был показательным. Думаю, что все прояснится в феврале.
АЛЕКСАНДР БАННИКОВ, финансовый директор ГК «Град»
Отказаться продавать по льготным программам могут только те, у кого очень много наличности и мало объемов. А так — как тут можно отказаться, если на сегодня продажи квартир по ипотеке составляют до 80%, а то и более — в зависимости от объекта. В эконом-классе могут и до 90% доходить. В элитных объектах этот показатель, конечно, ниже — может быть менее 50%. Но все, что касается эконом- и среднего класса — это фактически весь рынок ипотеки. Никуда от нее не денешься.
Сейчас, конечно, ФАС пытается что-то сделать, но, я думаю, это ничем не кончится. И в итоге какое-то время, может быть, месяца 3-4, убытки будут брать на себя компании-застройщики. А через полгода или чуть больше — все издержки фактически снова лягут на клиентов, начнется изменение ценовой политики в сторону увеличения стоимости жилья.
ВЯЧЕСЛАВ СИДОРОВИЧ, вице-президент группы «Берег»
В кабинете министров сидят реалисты, которые занимаются экономикой государства. А в Центробанке существует свое видение развития финансового сектора. Насколько я понимаю, между ними очень большие противоречия. Естественно, это отражается на ключевой ставке и, как следствие, стоимости денег вообще для бизнеса. Бизнес в лице банков стремится сохранить свои доходы. И соответственно — застройщики получают определенные предложения по взаимодействию.
В Сбербанке — одна программа по взаимодействию с застройщиком, в «Уралсибе» — другая, в «Дом.РФ» — свои предложения. Все эти программы направлены на то, чтобы основной потребитель не страдал из-за финансовых игр. Наша задача — выбрать лучшую программу. А они есть. И таким образом в итоге потребитель остается в неизменном состоянии, когда он получает свою процентную ставку по ипотеке, которая не превышает 8%. Все, что творится, условно говоря, в верхах и публичной плоскости, интерпретируется бизнесом. И бизнес, к моему удовольствию, находит компромиссы во взаимодействии друг с другом, чтобы это не отразилось на потребителе.
Эти программы существуют, мы их уже реализовываем, и на сегодня в принципе работа с людьми продолжается. Сейчас по нашим площадкам все идет в рамках плановых показателей, которые предусматривают не только текущие продажи квартир, но еще и рост стоимости с учетом стадии готовности объекта. Поэтому если говорить за компанию «Берег» — мы адаптировались и работаем в своем плановом режиме.
ДАРИЯ САУРОВА, директор ООО «Агентство недвижимости Ивановой Дарии»
Сейчас у нас есть три основные льготные программы. Это айтишники, семейная и ипотека с господдержкой для покупки квартир в новостройках. Последней с декабря можно воспользоваться только один раз, поэтому поток людей, которые брали недвижимость с господдержкой, естественно, иссякнет. Раньше была возможность взять в кредит подешевле, заработать на новостройках — некоторые люди этим пользовались.
ЮЛИЯ АБРАМОВА, управляющий директор по ипотеке Банка ВТБ в Самарской области
По итогам января мы наблюдаем сезонное охлаждение спроса, характерное для этого месяца. Но можно уверенно говорить, что итоги января этого года превышают итоги января 2023-го и по количеству, и по объему выдач жилищных кредитов. На сегодняшний день ВТБ предлагает приобрести жилье, как по льготным программам, так и по собственным программам банка. ВТБ сотрудничает с большинством крупных застройщиков Самарской области — мы находимся с ними в постоянном контакте. В условиях изменения параметров госпрограмм правительством РФ и понимая, что ипотека остается основным инструментом покупки недвижимости для населения, мы продолжаем выдачи льготных жилищных кредитов совместно с аккредитованными застройщиками.
Мы ожидаем, что уже в первом квартале фокус заемщиков заметно сместится в сторону вторичного жилья и индивидуального жилищного строительства. Заметен интерес у граждан к приобретению объектов недвижимости, находящихся в залоге у других банков, а также на коммерческую недвижимость.
— Роман Щерба
2024 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
