Обманутые дольщики «Эл-Гранда» пытаются вырваться из капкана, в который их загнали обанкротившийся застройщик и близкие к нему лица

Владельцы квартир в сданном в эксплуатацию более двух лет назад доме стали заложниками пяти физлиц, оформивших права на несуществующие коммерческие площади в проблемном объекте. 20 июля 2023 года точку в затянувшемся конфликте должен поставить областной суд. Если дольщики добьются своего, то смогут должным образом зарегистрировать свои квартиры и полноценно распоряжаться ими.

Возведение дома в Советском районе Самары по адресу: ул. Ставропольская, 127 (пересечение Ставропольской и Запорожской), началось в 2003 году без разрешительной документации. Застройщиком выступало ЗАО «ПФСК «Эл-Гранд». Планировалось, что объект будет сдан в первом квартале 2006 года, но строительство было остановлено. В 2009 году в отношении «Эл-Гранда» было возбуждено дело о банкротстве, объект включили в число проблемных. Генерального директора и владельца компании Владимира Матвеева приговорили к 6 годам лишения свободы за мошенничество в отношении дольщиков. В 2015 году министерство строительства Самарской области по результатам конкурса передало право завершить возведение объекта на Ставропольской ООО «Юниверс-Строй». Одновременно с правами на проблемный недострой «Юниверс-Строй» обязался удовлетворить требования 120 обманутых дольщиков «Эл-Гранда», передав им 101 квартиру общей площадью 5581 кв. м. В итоге дом достроили, 30 декабря 2020 года «Юниверс-Строй» получил разрешение на его ввод в эксплуатацию и бесплатно передал обманутым дольщикам все причитающиеся им квартиры по акту приема-передачи. Однако до сих пор вопрос нельзя считать закрытым. Здание не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, а следовательно, владельцы квартир не могут оформить на них свои права, не могут ни продавать квартиры, ни закладывать их, ни оставлять в наследство родным и близким. Мину под завершение процесса заложили претензии группы физических лиц на нежилые коммерческие помещения в достроенном «Юниверс-Строем» здании, договоры на покупку которых якобы заключались еще с «Эл-Грандом». В итоге сегодня на несуществующие площади свои права предъявляют Людмила Попова (жена ранее известного самарского банкира Анатолия Попова), Олег Зайцев, Владислав Русецкий, Наталья Чубарова и Лев Фишман, которые, по их версии, полностью оплатили все квадратные метры «Эл-Гранду». Гражданка Чубарова потребовала от «Юниверс-Строя» в июне 2021 года передать ей нежилые помещения. В компании ответили отказом, поскольку каких-либо договоров с нею ООО не заключало, денег от нее не получало, а в списке минстроя с правами дольщиков, которые следовало удовлетворить, фамилия Чубарова вообще отсутствовала. Это не устроило несостоявшуюся владелицу недвижимости, она подала жалобу в прокуратуру Советского района Самары, которая в сентябре 2021 года внесла представление об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве. В документе содержалось требование о передаче загадочных нежилых помещений собственникам. Как рассказали «СО» в ООО «Юниверс-Строй», при передаче объекта на Ставропольской/Запорожской компания так и не получила проект дома, разработанный ЗАО «ПФСК «Эл-Гранд». Новому застройщику пришлось разрабатывать его с нуля, а не корректировать старый. Коммерческих помещений в проекте «Юниверс-Строя» не было. Минстрой Самарской области выдал компании разрешение на возведение дома на основании новой проектной документации, и именно по новому проекту здание введено в эксплуатацию. В тот момент никаких претензий и вопросов ни у кого по этому поводу не возникло. «Юниверс-Строй» обжаловал представление прокуратуры в областном арбитраже. Решением от 17 февраля 2022 года заявление застройщика удовлетворили, представление прокурора района признали незаконным, и это решение устояло в апелляции и кассации. Кассационный суд сделал вывод о том, что требование прокуратуры в отношении нежилых помещений не соответствует закону и нарушает права «Юниверс-Строя» в сфере предпринимательства и экономической деятельности. Однако «инвесторы» продолжили свою игру, выразив готовность отказаться от своих «прав» за сумму, превышающую отметку в 100 млн рублей, говорят в компании. Поскольку эти требования сочли не основанными на законе, выполнять их в «Юниверс-Строе» отказались. Крайними в этой ситуации становятся дольщики, которые по сей день не могут зарегистрировать свои права на недвижимость. Еще в июне 2021 года пользователь Елена Маркова (@ElenaMa97964195) в сети Twitter писала: «Нас 121 человек. Только из реестра обманутых нас исключили, а по факту получили не свои квартиры и не понятно что. Долгострой торжественно сдали 31 декабря 2020 года. На реестре до сих пор дом не стоит. Все валят друг на друга. Когда это закончится? Квартиры когда нормально будут оформленные и все коммуникации? Свет по времянке, воды горячей нет». Судя по всему, дальнейшая судьба дольщиков может определиться 20 июля 2023 года. На этот день в областном суде назначено рассмотрение апелляционной жалобы по иску 23 обманутых дольщиков к «Юниверс-Строю» и пяти гражданам, заявляющим о своих правах на нежилые помещения — Поповой, Зайцеву, Русецкому, Чубаровой и Фишману. Дольщики потребовали признать права собственности на жилые помещения и отсутствующими — права на помещения нежилые (то есть аннулировать все притязания Чубаровой и Ко). Советский райсуд, где стартовало это разбирательство, принял парадоксальное решение: по первой части требования удовлетворить, по второй — нет. По сути дела, оно так и оставляло ситуацию в тупике: пока сохраняются претензии на «нежилые помещения», невозможно завершить оформление ни самого дома, ни отдельно взятых квартир в нем. Теперь дело перешло в апелляционную инстанцию, в облсуд. Любопытно, что на предыдущем заседании суда по этому делу, прошедшем 29 июня, от лица Натальи Чубаровой выступал сын осужденного экс-главы «Эл-Гранда» Владимира Матвеева Данила Матвеев. Получается, что Чубарова, якобы потерявшая свои деньги из-за действий отца, доверила бороться за ее права сыну. Еще один нюанс: ранее Данила Матвеев неоднократно участвовал в различных судебных заседаниях относительно «Эл-Гранда» по доверенности от конкурсного управляющего компании Оксаны Николаевой, представляя интересы последней. Означает ли это, что Матвеев-младший располагает рычагами контроля и за ходом банкротства «Эл-Гранда», до которого компанию довел его собственный отец? 29 июня двое из пятерки «оппозиционеров» не ограничились борьбой за «собственные» квадратные метры. Владислав Русецкий и представлявший интересы Олега Зайцева Павел Казаков заявили, что просят отказать всем дольщикам ЖК «Журавли» в регистрации права собственности на их квартиры. Сам ход заседания наводил на мысли о вполне мирных и партнерских взаимоотношениях между пятью пострадавшими клиентами «Эл-Гранда» и Данилой Матвеевым. Именно Данила Матвеев выступал в суде от имени Натальи Чубаровой, а в своих выступлениях бизнесмен и представители пятерки «заинтересантов» были весьма солидарны. 20 июля суд должен определить — получат ли 120 покупателей квартир право стать полноценными хозяевами своей недвижимости и распоряжаться ею по собственному усмотрению, или вернутся в статус «обманутые дольщики». Если суд констатирует, что у «Юниверс-Строя» нет обязательств перед владельцами коммерческой недвижимости, Росреестр потеряет основания для отказа в постановке здания на кадастровый учет. Тогда дольщики, которые давно проживают в своих квартирах, легализуют и свои права на них. Если же победят Попова и Ко, ситуация, скорее всего, окончательно зайдет в тупик — поскольку требуемых ими площадей не существует в природе, как не существует уже и «Эл-Гранда», который должен был их предоставить.

ВЛАДИМИР РЖАВСКИЙ, дольщик ООО «Юниверс-Строй»

Я как дольщик крайне заинтересован в решении этого вопроса. Хотелось бы, чтобы министерство строительства конкретно обозначило свои обязанности в плане строительства и сдачи дома. Когда пришел новый застройщик достраивать наш дом, документации по нему практически не было. Каким образом получилось, что ее нет? Куда она делась? Министерство нагрузило нового застройщика задачей завершить объект. Слава богу, застройщик разработал свой проект на это здание, представил его. Минстрой проект утвердил. Застройщик же не самовольно все это делал. А когда начали сдавать дом, выяснилось, что проект, согласованный минстроем, «не тот». Я мог бы пожалеть и тех, кто покупал коммерческие площади (если, конечно, таковые на самом деле покупались). Но в любом случае их продавал Матвеев. Предполагаю, что продавались они незаконно, потому что на этажах, где находятся спорные площади, должна размещаться инженерная инфраструктура — трубы, канализация и так далее. Как что-то могло там продаваться «Эл-Грандом»? Если эти люди получат помещения, на которые претендуют, управляющая компания лишится доступа к инженерной инфраструктуре здания? А все жильцы станут заложниками, поскольку любой «коммерсант» приобретет возможность требовать деньги за использование его имущества для общедомовых нужд. Будь у нового застройщика нормальный проект изначально, полагаю, он или решил бы проблему на ранних этапах, или вообще отказался бы от объекта. И сейчас, когда дом уже заселен, никаких вопросов бы не возникло.

РУСТЕМ ЯРВА, юрист, адвокат Поволжского юридического отдела

Когда регистрируется договор долевого участия на жилое или нежилое помещение, все эти договоры регистрируются в качестве обременения на земельный участок, где строится объект. Если заказать на участок выписку из ЕГРН, в ней видны все обременения. Министерство и новый застройщик не проверили наличие обременений на стадии разработки и утверждения проекта жилого дома? Но возникает вопрос, а где все это время были участники долевого строительства нежилых помещений. Все проблемные объекты обнародуются, они попадают на официальный сайт минстроя. Обманутые дольщики по нежилым помещениям тоже получают информацию о том, что объект проблемный, на стадии, когда он таким признан. Каждый участник долевого строительства имеет договор на руках, где указаны сроки завершения строительства. Эти сроки были нарушены, так что претенденты на нежилые помещения в курсе, что их права нарушены. А значит, исходя из принципа разумности и осмотрительности, они тоже должны быть осведомлены о том, что достраивать объект будет кто-то другой. Соответственно, в интересах этих дольщиков выяснить, соблюдены ли их права и законные интересы при строительстве дома. Поскольку они не специалисты, то могут не понимать, где находится их помещение. Но вести переписку по поводу того, не забыл ли застройщик о них, дольщики могут. И если они такую переписку не вели, получается, что объект построили без нежилых помещений, и виноваты в этом в том числе и они сами.

ТАМАРА КРУЧИНКИНА: «Проблемные объекты можно было давно достроить»

Бывший главный бухгалтер ПФСК «Эл-Гранд» раскрыла внутреннюю кухню бизнеса семьи Матвеевых

Дольщики скандально обанкротившейся компании «Эл-Гранд» уже более 15 лет не могут официально получить свои квартиры в ЖК «Журавли». Оформление уже достроенного жилья остановлено из-за претензий группы покупателей коммерческой недвижимости в «Журавлях», не предусмотренной в согласованном с минстроем плане дома и, соответственно, юридически не существующей. Как появились на объекте владельцы коммерческой недвижимости? Как они связаны с бенефициаром «Эл-Гранда», собственно, и доведшим ситуацию до банкротства и уголовных дел? Почему «Эл-Гранд» не смог выполнить свои обязательства и достроить начатые объекты?«СО» удалось получить ответы на эти вопросы у бывшего главного бухгалтера ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» Тамары Кручинкиной.

— Что вообще представляла собой группа «Эл-Гранд», какие структуры в нее входили?

— В «Эл-Гранд» входило много компаний, в том числе подрядные организации. Одна из них изначально называлась «Эл-Гранд Строй», потом ее переименовали в ЗАО «Техжилстрой». Также в составе группы было ООО «ЧОП «Эл-Гранд Безопасность» — служба безопасности. Были и различные фирмы, принадлежавшие сыну Владимира Матвеева — Даниле Матвееву. Я не знаю, чем они занимались. Все решения в группе принимались Матвеевыми. Матвеев-младший (Данила) был первым заместителем генерального директора. Инициатива банкротства исходила именно от него, насколько я помню. Это было новое веяние, и, видимо, они думали, что все сойдет с рук. Никто даже не попытался вытащить компанию из сложной ситуации. Банкротство началось, был назначен конкурсный управляющий, но мы его вообще не видели. Он приходил ежемесячно получать 30 тыс. рублей — и все.

— К началу банкротства в 2009 году «Эл-Гранд» не выполнил обязательства по достройке в Самаре шести проблемных объектов. Действительно ли процедура банкротства была так необходима, или застройщик все-таки имел возможность завершить начатое?

— На тот момент сложные времена были не только у «Эл-Гранда», а у всех застройщиков. Стоимость аренды земли увеличилась в 12 раз. Все, кто захотел, остались на строительном рынке и не полезли в банкротство. Конечно, и «Эл-Гранду» можно было обойтись без него.

Тогда я даже предлагала нашему директору обратиться к Владимиру Артякову (губернатор Самарской области в 2007-2012 гг. — Прим. ред.), потому что строительные компании зажали в такие рамки, что требовалось что-то делать на глобальном уровне. Мне на это директор Владимир Матвеев ответил: «Вы что, с луны свалились? Кто к вам прибежит помогать? Хотите — пишите». Я и написала. Буквально через неделю всех застройщиков пригласили для обсуждения общих проблем. Но наш директор на это собрание даже не пошел. Думаю, будь у руководства желание, завершить строительство объектов «Эл-Гранд» смог бы. Причем объекты у нас были в достаточно высокой степени готовности. На объекте на Ставропольской/Запорожской были инженерные коммуникации, висели батареи, дом подведен под крышу, вставлены пластиковые окна. Было практически все. Почему бы его не достроить? У нас и Ленинская, 257, тоже под крышей была.

— Что осталось у семьи Матвеевых после краха «Эл-Гранда»? Остались ли у них активы, которые могли бы войти в конкурсную массу?

— Все, что у семьи Матвеевых было, то и осталось. У них остались двухуровневые квартиры, в которых они жили. Остались машины, недостроенный дом в пригороде и жилой дом вместе с земельным участком. Матвеевы ничего не потеряли, ничего из их имущества в конкурсную массу не включили.

— Сколько денег было привлечено в объект на Ставропольской/Запорожской, где сейчас построен ЖК «Журавли»?

— Этого я уже не помню. Но вообще там была высокая готовность дома, лифты были заказаны и оплачены, но не поставлены на объект и куда делись, не скажу. Неоплаченных или не полностью оплаченных договоров долевого участия было очень мало. Думаю, достроить объект можно было. Но когда стартовало банкротство, Матвеев-старший абстрагировался от проблем компании. Заправлять всем остался Матвеев-младший. И в итоге с объекта все вынесли — батареи, стеклопакеты, завезенные стройматериалы, металл и все возможное и невозможное. Охрана на объекте изначально была, но она состояла из тех же строителей, которые не получили денег. Они же и продавали все за зарплату себе.

— В 2015 году за достройку объекта на Ставропольской/Запорожской взялось ООО «Юниверс-Строй». В 2021 году «Юниверс-Строй» не смог зарегистрировать в Росреестре ЖК «Журавли», поскольку в ЕГРН оказались сведения о правах восьми собственников на шесть нежилых помещений. Предполагались ли по проекту «Эл-Гранда» нежилые помещения?

— По изначальному проекту на первом этаже предполагались не офисные площади, а магазины. По поводу последнего этажа ничего не могу сказать. Эти собственники не случайные люди. Про Фишмана я не знаю, там у него и Матвеевых были кулуарные разбирательства. А что касается Поповой, то изначально помещения продавались Николаю Ивакину, с которым был заключен договор долевого участия и на квартиру, и на нежилые помещения. Потом оказалось, что от Ивакина коммерческая недвижимость перешла Людмиле Поповой, жене банкира Анатолия Попова.

— Вы сами считаете притязания этой группы на квадратные метры в «Журавлях» легитимными? Или не очень основанными на нормах закона?

— Процедура банкротства идет с 2009 года. Проблемный объект, который гремит, звенит, с уст не сходит не только у дольщиков, но и у прессы, соседей. И почему-то получается, что идет переуступка другому человеку. Например, Чубарова (коллега Попова по банку) покупает долю нежилого помещения в таком проблемном объекте по переуступке. Я бы не купила. А она вот купила. Поэтому у меня есть сомнения в чистоте этих сделок.

— Каким образом оплачивались эти помещения — деньгами или какими-то взаимозачетами?

— У всех по-разному. По Фишману не знаю. Насколько помню, у него был договор долевого участия на квартиру в объекте на Вилоновской, 60. Но на тот дом ничего не было — ни проекта, ни разрешения. Даже дом под расселение не был снесен. Видимо, чтобы возместить ему деньги, Матвеевы «выдали» ему коммерческое помещение на Ставропольской/Запорожской. Русецкий вроде тоже по переуступке от Ивакина оформил помещение. У Ивакина вообще много было кредитных договоров в банке, где работал Попов. Он брал кредиты, вкладывал их в недвижимость. И не только в объекте на Ставропольской/Запорожской, но и в других объектах. А потом собственниками оказались другие люди.

— «Юниверс-Строй» ранее заявлял, что никакую проектную документацию от «Эл-Гранда» не получал и о нежилых помещениях в доме не знал. Как так могло получиться? Вообще документация новому застройщику передавалась?

— Когда началось следствие по уголовному делу, приехали правоохранительные органы и в один мешок все сгребли и увезли. Но до этого я видела у Матвеева часть проектной документации. Скорее всего, Матвеевы просто эту документацию забрали себе.

— По вашей информации, были еще какие-то странные эпизоды, которые не повлекли за собой никаких негативных последствий для Матвеевых?

— «Эл-Гранд» как строительная компания также занималась тем, что покупала старое жилье под снос у людей и расселяла их. И все выкупленное имущество, даже дрова, должно быть на балансе компании. У нас всем этим занимался лично Данила Матвеев и его товарищ Константин Кунеевский. А потом оказалось, что «Эл-Гранд» купил под снос жилье, требования жителей удовлетворил, а все имущество подарил Даниле Матвееву. У меня на руках оказался договор дарения. Очень интересный документ. Новый застройщик придет на объект, и Данила Матвеев еще получит деньги как собственник. И таких договоров, скорее всего, было много.

Сейчас начинают всплывать новые истории, Например, судами установлено, что изначально проектом по объекту на Ставропольской/Запорожской на первом этаже планировались магазины, а их продали как офисные помещения. Я не понимаю, почему Матвеев-младший по сей день имеет влияние на ситуацию. Да, он крупнейший кредитор в реестре «Эл-Гранда». Но почему у него есть доверенность от конкурсного управляющего Оксаны Николаевой? Он практически обанкротил фирму, и у него доверенность, он ходит в суды и представляет «Эл-Гранд».

Когда я пересматривала первый реестр, который образовался при начале банкротства «Эл-Гранда», то увидела, что Данила Матвеев включился в него с договором долевого участия, оформленным на его дочь Зинаиду Матвееву. За моей подписью был представлен приходный ордер №60 на оплату квартиры. Хотя меня в то время там уже не было, я в компании не работала с августа 2010 года. Потом Матвеев пишет заявление от лица своей дочери (на тот момент она была несовершеннолетней), что Зинаида Матвеева обязательства по договору исполнила в полном объеме. Это подтверждается квитанцией к приходному ордеру №60 от 1 августа 2011 года. Этот документ предъявлен Оксане Николаевой и в арбитражный суд. Николаева мне звонила насчет этого документа, и я сказала, что на тот момент уже не работала и подпись там не моя. Она побоялась пропустить это заявление в реестр, и в его первый вариант оно не вошло.

— Есть и другой реестр?

— Да. Сейчас Фонд развития территорий удовлетворяет требования дольщиков по объектам, которые не завершили. Фонд делает это путем выплаты денег из федерального бюджета. Дольщики, которые не получили квартиры, обращаются туда. И Матвеев-младший там фигурирует сразу по нескольким квартирам — по договору на него самого, на его дочь, сестру и других родственников. В том числе в этом реестре оказался и вышеупомянутый договор. Все эти квартиры не были оплачены, а теперь он за них пытается получить деньги от фонда.

— Известны ли вам другие случаи присутствия в документах вашей подписи, которую вы не ставили?

— Да. Пример — договор с Ивакиным. «Эл-Гранд» без даты, без исходящего номера пишет письмо о подтверждении полной оплаты доли по договору строительства жилого дома на улице Чкалова. Стоимость вышеназванной доли — 13,8 млн рублей. Подписано Кручинкиной Т.А. Это я. Но подпись не моя.

— Были ли факты двойных продаж «Эл-Грандом» в объекте на Ставропольской/Запорожской?

— Да. Они произошли с квартирами Павла Васильева и Ибада Оруджова. Все покупатели изначально знали, что их квартиры уже были ранее проданы. Павел Васильев и Ибад Оруджов были сотрудниками «Эл-Гранда». Им в день зарплаты деньги не выдавали, они сразу шли в счет погашения договоров долевого участия. Их договоры были старого образца. Они их целенаправленно даже не перерегистрировали согласно закону 214-ФЗ, потому что квартиры были уже проданы другим. Но когда началась процедура банкротства и все подали заявления в арбитражный суд для включения в реестр кредиторов, то Матвеев-младший сделал дополнения к этим договорам, что квартиры Васильева и Оруджова находятся в доме №2. Этого дома в природе не существовало, проекта и разрешения на строительство не было. Сейчас, насколько я знаю, идут суды по этому поводу. Но эту проблему надо бы вернуть «Эл-Гранду», пока он еще жив или полужив. А почему-то ее повесили на нового застройщика. Хотя пока еще есть возможность предъявить свои требования виновнику ситуации. Васильев и Оруджов идут к новому застройщику и прокуратура их поддерживает. Прокуратура думает, что им помогает. Но нет. Сейчас банкротство компании закончится, и они останутся и без компенсации, и без квадратных метров.

— Если эти дольщики знали, что квартиры уже были проданы другим людям, почему эта ситуация их устраивала?

— Она и не устраивала. Когда я спросила Васильева на этот счет, он мне сказал, что хотел обратиться в прокуратуру, но жена ему сказала: «Побойся за детей». Требования они компании предъявляли, Оруджов без конца ходил, умолял Матвеева-старшего. Но Матвеевы умеют зомбировать и уговаривать. Люди им верили. Когда все дольщики вставали в реестр, Оруджов мне звонил и спрашивал, что делать. Он же платил деньги, а тут двойная продажа. Я ему посоветовала срочно подавать в суд на «Эл-Гранд», иначе он просто останется без жилья. Потом выяснилось, что Матвеев-младший его успокоил и заключил дополнительное соглашение, в котором указал квартиру в доме №2.

Матвеевы вообще очень хорошо умеют уговаривать и убеждать. У нас даже дольщики, которые приходили разъяренные, выходили от них, будто им конфету дали. Это и меня тоже коснулось. Когда начались проблемы, естественно, пошли денежные нехватки. Надо было срочно в 127 квартале оформлять разрешение на строительство, нужны были деньги на проектирование. Владимир Матвеев взял кредит на себя, на Данилу, на Артура Пономарева и на меня. Он дал мне слово офицера, что решит эту проблему через пару месяцев. Нужно было запустить проект, чтобы Ростехнадзор не присылал штраф на 500 тыс. рублей. Нужно было запускать стройку, так как это дело сезонное. И вот в итоге я осталась без жилья, без машин и вообще без денег.

— Юлия Демина, Руфия Кутляева