Очищение

Рынок управления многоквартирными домами в Самарской области его участники называют невероятно сложным, высококонкурентным и низкоприбыльным.

Читайте также:

Полный вперед

Иван Носков: «Город — это единый механизм»

Мимикрия Сорокина

Больше

Несмотря на это, он не только успешно развивается, продолжая набирать обороты, но и привлекает новых игроков. Как развивался бизнес на слесарях и метлах в 2024 году — анализирует «ДЕЛО» в ежегодном проекте, посвященном самым богатым управляющим компаниям Самарской области.

Точный расчет

Топ-50 крупнейших частных УК по итогам 2024 года двигался в двух противоположных направлениях. С одной стороны, большинство показали рост выручки. Только пять организаций, как и лидеры 2023 года, сбавили обороты. Совокупный оборот крупнейших компаний по итогам 2024 года составил 16,1 млрд рублей. По сравнению с показателями 2023 года они нарастили выручку на 12,4%, с 14,3 млрд рублей.

Отметим, что 50 крупнейших УК Самарской области — участников прошлогоднего рейтинга «ДЕЛА» в 2023 году аккумулировали более скромные финансовые потоки с меньшей динамикой. Объем выручки тогда составлял 14,4 млрд рублей, с ростом к 2022 году всего в 5,9%. При этом 18 из 50 компаний, или 36%, в 2024 году не смогли сохранить весь свой пул домов в управлении. Число подконтрольных им домов сократилось.

В целом эксперты оценивают рынок неоднозначно. С одной стороны, они отмечают, что бизнес становится все более зарегулированным, оставаясь низкомаржинальным, с другой — у добросовестных компаний есть возможность заработать.

Так, по оценке исполнительного директора НП «Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль» Сергея Сохранова, в последние годы на рынке не наблюдается явных тенденций к сокращению или росту рынка управления. «Из-за все ужесточающихся мер по контролю за деятельностью управляющих организаций и невозможности установить экономически обоснованные тарифы у них не остается иного выхода, как приспосабливаться: где-то совершенствуя методы управления, добавляя автоматизацию и внедряя информационные системы, но чаще за счет оптимизации штата (замены квалифицированных работников более дешевым персоналом) и снижения объема фактически оказываемых услуг», — говорит он.

По словам Сохранова, сейчас Минстроем разрабатывается новая концепция управления многоквартирными домами, которая должна приблизить плату собственников к реальным нуждам дома, связав перечень оказываемых услуг по управлению и обслуживанию дома с необходимыми работами по содержанию и текущему ремонту в каждом конкретном МКД, с учетом реально имеющегося инженерного оборудования и коммуникаций. Эта мера должна сделать работу УК более прозрачной и справедливой с точки зрения регулирования бизнеса. По мнению юриста, эксперта по вопросам управления МКД, экономиста Дмитрия Бурняшева, увеличение выручки на 10% и выше может объясняться либо ростом числа домов в управлении, либо повышением цен на коммунальные услуги. «Вместе с ростом цен на коммунальные услуги управляющие активно пытаются повышать тарифы на жилищные услуги, приближая их к экономически выгодным и комфортным. При этом в последнее время УК активно используют механизмы индексации тарифов на жилищные услуги, так как собственники пассивны и не утверждают новые тарифы на общих собраниях», — поясняет он.

Генеральный директор Ассоциации «НП СРО «Поволжский межрегиональный центр регулирования деятельности в сфере ЖКХ» Игорь Косилов считает, что для профессиональных и добросовестных УК при всех нюансах рынок остается интересным.

«Если правильно управлять деньгами, не воровать, то можно существовать очень хорошо, платить достойную зарплату сотрудникам. Притом что у нас не самый экономически обоснованный тариф, он позволяет получать маржинальность около 5%. С учетом того, что ЖКХ — это всегда живой, подвижный расчетный счет, деньги поступают постоянно — это неплохо. По нашим расчетам, положительный баланс организации начинается от 100 тысяч кв. м в управлении и выше. Это могут быть два-три дома, если речь идет о больших комплексах, или около 30 меньших», — поясняет эксперт.

Кто же смог уложиться в тариф, а кто ужимался в прошедшем году?

Наметают

Первые два места в актуальном рейтинге крупнейших частных компаний сферы управления МКД сохранили за собой прошлогодние лидеры. Золото по-прежнему удерживает тольяттинская УК № 1 ЖКХ Семена Арутюняна.

По итогам года компания потеряла три дома в управлении, их общее число снизилось со 142 до 139, или на 2,1%. Однако удалось справиться с падением выручки 2023 года, которое составляло 1%. В 2024 году УК № 1 ЖКХ увеличила показатель на 6,8% — с порядка 1,4 млрд до 1,5 млрд рублей. Преодолеть резкое сокращение прибыли, впрочем, не вышло: с 64 млн в 2022 году она снизилась до 6,4 млн в 2023-м, а в 2024-м составила и вовсе 1,2 млн рублей.

Не исключено, что на показателях прибыли сказались затяжные расчеты и споры с налоговой службой. Ранее представители ФНС, проведя проверку уплаты налогов и сборов за 2017-2019 годы, заподозрили УК в сомнительных схемах. Речь шла о признаках «дробления» бизнеса, когда формально выстраивалась цепочка контрагентов, но фактически работы выполнялись самостоятельно. Изначально налоговая служба требовала доплатить 259 млн рублей, затем сумма снизилась до 195 млн.

В схемах, по мнению налоговой, могли участвовать не только аффилированные компании, но и несколько профсоюзных организаций. Сэкономленные средства компания размещала на депозитах, а затем тратила на выплату дивидендов, а также жертвовала профсоюзам «на уставную деятельность». Впоследствии эти средства шли сотрудникам УК № 1 ЖКХ и тех самых контрагентов. Таким образом, согласно выводам суда и ФНС, работникам оплачивался труд в обход уплаты необходимых взносов и НДФЛ. Тяжбы с налоговой службой оказались затяжными и шли с 2022 года. В августе 2025-го суд первой инстанции занял сторону ФНС. Впрочем, УК № 1 ЖКХ уже подала апелляционную жалобу.

Второе место в новом рейтинге «ДЕЛА» сохранилось за «КСК г. Отрадного» Игоря Ефремова. Число домов и, по сути, выручка остались неизменными. Компания продолжала управлять 275 объектами. Оборот увеличился на символические 0,3% — с 993 млн до 996 млн рублей. Прибыль также выросла, но осталась на минимальном уровне. В 2023 году «КСК г. Отрадного» заработала ничтожные 169 тыс., в 2024 году — 409 тыс.

С 5-го на 3-е место поднялась сызранская УК «Юго-Запад» Альберта Хаметова. Компания нарастила выручку с 735 млн до 948 млн рублей. Динамика составила 29%. Прибыль также выросла — с 6,3 млн до 11,3 млн рублей. Росту сопутствовало сокращение числа домов в управлении. Их количество снизилось на 6,1% — с 424 до 398. Однако, судя по всему, это ничуть не помешало росту финансовых показателей.

Потесненный

По итогам 2024 года тройку лидеров списка «ДЕЛА» покинул один из крупнейших игроков рынка управления МКД — тольяттинский ДЖКХ. Последние годы компания, входящая в империю Виктора Попова, стремительно теряла и в выручке, и в числе домов в управлении.

В 2024 году ее обороты упали на 43,2% — с 984 млн годом ранее до 559 млн рублей. Из-за падения показателя компания опустилась с 3-го на 10-е место рейтинга «ДЕЛА». За год более чем на четверть сократилось число домов в управлении — в 2023 году их было 387, в 2024-м — осталось только 286. С учетом того, что в 2022 году компания управляла 555 объектами, можно сказать, что за два года она утратила половину своего фонда.

ДЖКХ уже несколько лет не выходит из убытков. 2024 год не стал исключением, хотя компании удалось снизить их масштаб. В 2023 году объем убытков составлял 66,6 млн рублей, и она была четвертой в топе убыточных организаций отрасли. В 2024-м «минус» снизился до 18,2 млн. Сама компания в последние годы постоянно попадала в эпицентр скандалов, с 2023 года сохраняется угроза банкротства. Ее бенефициар Виктор Попов оказался под уголовными делами, однако пока и компании, и ее владельцу удавалось оставаться на плаву.

Консолидация Юматова

Пока вчерашние лидеры медленно опускаются в рейтинге «ДЕЛА», другие участники рынка, напротив, набирают обороты. В 2024 году начал очерчиваться контур нового претендента на лидерство в секторе — Ильи Юматова. В последние годы он последовательно вошел в капитал нескольких управляющих компаний — участников топ-50 лидеров рынка управления МКД региона. Притом что каждая из них по отдельности не претендует на высшие места, совокупно его «королевство» оказывается весьма внушительным.

Бизнесмен, как это нередко бывает в Тольятти, — выходец из структур АвтоВАЗа. Как минимум в 2010-х он был главным юрисконсультом юридического отдела дочерней компании автогиганта — «Лада-Сервис», до 2021 года входил в совет директоров «Автоцентр-Тольятти-ВАЗ», на 51% принадлежащего «Лада-Сервису» и в настоящее время находящегося в процессе ликвидации.

Также Юматов в разные годы был директором других структур автогиганта — «Зеленоград-Лада», «Кубань-Лада», «Екатеринбург-Лада», «Воскресенск-Лада». Возможно, на практике их было еще больше. По информации ИС «СПАРК», у директора вышеперечисленных юрлиц с участником рынка ЖКХ совпадают и ФИО, и ИНН.

Активно заходить на рынок ЖКХ Илья Юматов начал в конце 2024 года. Практически одновременно в ноябре 2024-го он стал единоличным собственником трех тольяттинских управляющих компаний. УК «Энерджи» была зарегистрирована в 2017 году и принадлежала Людмиле Путилиной. В 2024-м у нее в управлении был 21 дом. Выручка составляла 275 млн рублей, прибыль — 2,6 млн. В рейтинге крупнейших УК она заняла 19-е место.

Строчкой ниже разместилась УК «Восточная». Она появилась в 2020 году. Первым собственником был Никита Калашников, в 2022 году его сменил Сергей Камалеев. В управлении у УК 22 дома. Выручка была на уровне 251 млн, прибыль — 11 млн рублей. Третья фирма — УК «ТЛТ» с 22-го места, созданная в 2019 году Натальей Очировой. В 2022-м хозяйкой стала Анна Суворова. В управлении у«ТЛТ» 22 дома. Выручка по итогам 2024 года — 230,5 млн рублей, прибыль — 1,6 млн.

В декабре 2024 года Юматов получил 1% в капитале одного из лидеров рейтинга — УК № 2 ЖКХ. Она занимает четвертое место. Компания была основана в 2006 году, собственники многократно менялись, и их структура непрозрачна. С 2015 года 100%, а с 2019-го 99% в капитале контролировало АО «АС-Инвест» из города Элисты Республики Калмыкия. Выручка в 2024 году составляла 799,7 млн, а прибыль — 7,9 млн. Информация о том, кто контролирует акционерное общество, в ИС «СПАРК» отсутствует.

Впрочем, предыдущий бенефициар Александр Стряпчев в комментариях СМИ заявлял, что 10 декабря 2024 года продал все доли, включая долю в АО. В 2024 году УК № 2 ЖКХ управляла 76 домами.

В 2025 году экспансия Юматова на рынок ЖКХ Тольятти продолжилась. В феврале 2025-го он стал собственником УК «БОН». С 2012 года компанией владел сначала Андрей Миков, а затем Сергей Миков. В рейтинге «ДЕЛА» она заняла 16-е место. В 2024 году компания располагала 32 домами. Выручка составляла 305 млн рублей, прибыль — 23 млн. По этому параметру она стала шестой в топ-10 самых прибыльных компаний в 2024 году.

Таким образом, по итогам 2024-го Илья Юматов имел отношение к пяти УК с совокупным фондом в 173 дома, выручкой 1,86 млрд и прибылью в 46,1 млн.

Интересно, что стоило Юматову появиться в компаниях, как у прибыльных УК незамедлительно начались проблемы с деньгами. 25 декабря 2024 года самарский филиал АО «ЭнергосбыТ Плюс» опубликовал в своих соцсетях пост о том, что обратился в надзорные органы из-за нарушения платежной дисциплины всеми пятью компаниями, связанными с Юматовым. Их совокупный долг за тепловую энергию превысил 120 млн рублей. «Неправомерные действия руководителя УК могут грозить уголовным преследованием при установлении в его действиях признаков преступления», — предупреждали в компании.

14 февраля 2025 года риторика стала еще жестче. Компании Юматова уже называли «злостными должниками». Претензии от «Т Плюс» и «Тевис» достигли 377,1 млн рублей. К этому моменту они три месяца не платили ни за тепло, ни за водоснабжение, ни за водоотведение.

«В Тольятти складывается тревожная ситуация: жильцы порядка 150 многоквартирных жилых домов оплачивают коммунальные услуги, однако эти финансовые средства не поступают на счета поставщиков ресурсов и, скорее всего, не направляются на техническое обслуживание жилого фонда. В конечном счете это может привести к резкому ухудшению условий жизни десятков тысяч тольяттинцев», — комментировал директор Самарского филиала АО «ЭнергосбыТ Плюс» Владимир Сураев.

14 марта пресс-служба ГУ МВД России по Самарской области опубликовала сообщение о том, что в Тольятти возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество) в отношении директора управляющей компании. Судя по всему, речь шла о компаниях Юматова.

Следователи установили, что нарушения происходили с 1 декабря 2024-го по 1 февраля 2025 года. «Подозреваемый путем обмана завладел денежными средствами жителей 157 многоквартирных домов, которые они перечисляли на счет управляющей компании для оплаты коммунальных услуг. Общий ущерб, причиненный противоправными действиями злоумышленника, составил более 1 млн рублей», — рассказывали в полиции. Параллельно в СМИ появилась информация о задержании Юматова.

В настоящее время к его компаниям поступают многочисленные иски от контрагентов. К УК № 2 ЖКХ только в 2025 году в арбитражный суд поступили иски о взыскании задолженности на 346 млн рублей, к «БОН» — на 98,8 млн, УК «Восточная» — 105,7 млн, УК «ТЛТ» — 74 млн, «Энерджи» — 107,6 млн рублей.

Интересно, что, несмотря на проблемы, даже по итогам второго квартала 2025 года у компаний оставались дома в управлении. По данным ГЖИ Самарской области, у УК № 2 ЖКХ числилось 75 домов, у «БОН» — 33, у «Восточной» и «ТЛТ» — по 22, у «Энерджи» — 21.

Не худший вариант

«Хотите выбрать хорошую УК — первым делом смотрите рейтинги ГЖИ, Общественной палаты, журнала «ДЕЛО». Найдите организацию с высокими показателями недалеко от вас, идите к ней и договаривайтесь, возьмет ли она ваш дом», — говорит Игорь Косилов.

По его словам, очищение рынка от недобросовестных компаний может идти не только сверху, но и снизу — если жители региона будут голосовать «ногами».

Проблема недобросовестных УК действительно существует, даже без учета инцидента с УК № 2 ЖКХ и ее «родственницами». В феврале 2025 года губернатор Самарской области Вячеслав Федорищев объявил, что в регионе начнется реформа этого рынка и от недобросовестных компаний будут избавляться. К концу 2025 года число игроков должно было снизиться с 300 до 50, к сентябрю 2026-го — до 20.

По оценке Косилова, сейчас в Самарской области действительно избыточное количество управляющих компаний. «Так что я согласен с губернатором. Рынок нужно очищать, может быть, не в таком количестве, но если управляющие компании, не понимающие, что это социальный рынок, не готовые работать по правилам, уйдут — это будет в интересах жителей», — считает он. По оценке Косилова, речь может идти о половине существующих УК.

Он советует жителям региона брать дело в свои руки и уходить, если управляющая компания справляется плохо. В оценке управляющих можно опереться на различные рейтинги.

В частности, качество управления по ряду критериев оценивает ГЖИ Самарской области. Инспекция делит управляющих на три категории, размеченные красным («удовлетворительно»), желтым («хорошо») и зеленым («отлично»), в зависимости от соответствия показателям.

Отметим, что по сравнению с 2023 годом в 2024-м число УК с приемлемой оценкой выросло. В 2023 году в топ-50 «удовлетворительно» оценивалась работа 29 компаний, «хорошо» — 7, «отлично» — 14. В 2024 году только 3 УК оказались в красной зоне, 34 — в желтой и 12 — в зеленой. Одно ТСЖ оценки не получило.

По словам Косилова, улучшения заметны на практике. «Это видно, те компании, которые настроены работать долго и профессионально, заинтересованы поддерживать высокие показатели. Для профессионала это стимул выйти в «желтую», а лучше в «зеленую» категорию. Значит, люди к ним идут, увеличивается число квадратных метров в управлении», — считает он.

Повысят ли качество своей работы участники рынка, получившие плохой балл, или их «подчистят» как недобросовестных — проверит журнал «ДЕЛО» в следующем году.

— Надежда Галимуллина