Охранители центра Самары без работы не останутся

В 2019 году Самаре присвоили статус исторического поселения, что создало правовую основу для реализации комплексной программы по сохранению и дальнейшему развитию исторической среды. Одновременно с этим утвердили предмет охраны: 446 объектов культурного наследия регионального значения, 47 объектов федерального значения и 233 выявленных объекта культурного наследия. Таким образом предполагалось предотвратить снос и самовольное изменение конструкций зданий, расположенных в центре города.

Однако охрана не распространялась на средовую застройку, типичную для исторического центра. Власти решили составить реестр ценных градоформирующих объектов (ЦГФО), которые также предполагается защищать от сноса и самовольной реконструкции.

Формированием перечня занималось Управление государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области (УГООКН). Таких зданий первоначально насчитали 796. Однако этот перечень в дальнейшем посчитали избыточным, и по итогам работы согласительной комиссии при мэрии Самары список сократили до 645 зданий.

19 мая 2022 года список ценных градоформирующих объектов согласовала администрация Самары. Предполагается, что в ближайший месяц он будет утвержден областным правительством, и тогда механизм защиты вступит в силу.

В дальнейшем для застройки в историческом центре придется получать дополнительные разрешения, если рядом с застройкой будут находиться ЦГФО. Очевидно, новые ограничения серьезно повлияют на перспективы реновации площадок в центре города.

Впрочем, как стало известно «СО», чиновники допускают и возможность точечной корректировки списка. По словам и.о. руководителя Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области Ивана Стафеева, полномочиями по пересмотру списка будет наделена комиссия при городской администрации.

«Необходимость корректировки списка ЦГФО есть, поэтому принято решение утвердить список в том виде, в котором он отработан согласительной комиссией и согласован мэрией. Уже в дальнейшем в него возможно вносить изменения. Они могут быть связаны с утратой объекта, с невозможностью его реконструкции в связи с разными нормами», — пояснил чиновник.

Однако, как выяснилось, движения в реестре ЦГФО могут носить и разнонаправленный характер. Уже после его утверждения список можно не только сокращать в упрощенном порядке, но и увеличивать. «В настоящее время не решен вопрос, кто станет принимать решение о внесении дополнительных объектов в список ЦГФО, но будет создана комиссия при администрации города. Работа по корректировке списка продолжится нашим управлением и администрацией города на постоянной основе. В комиссию войдут представители заинтересованных структурных подразделений правительства Самарской области», — отметил Иван Стафеев.

Как утверждают в УГООКН Самарской области, также предполагается упросить порядок взаимодействия с девелоперами, планирующими участвовать в реновации площадок в границах исторического поселения. «Фактически сегодня отсутствуют какие-либо грамотные предложения в виде инвестиционных паспортов, для того чтобы инвестор мог направить финансы на конкретные виды работ и получить по итогу конкретные экономические показатели в приобретенных объектах. Тем не менее историческая малоэтажная застройка представляет интерес с точки зрения, например, стрит-ритейла. Это отдельная сфера рынка, к которой у некоторых девелоперов присутствует интерес. Такие проекты пока подготовлены не были, но рассматривается вопрос о формировании автономной некоммерческой организации, в полномочия которой войдут вопросы по развитию исторической среды и подготовка инвестиционных паспортов ЦГФО», — пояснил Иван Стафеев.

Градозащитники все еще беспокоятся по поводу того, что до окончательного утверждения списка ценные объекты могут исчезнуть. По словам председателя самарского отделения Всероссийского общества охраны памятников и культуры (ВООПиК) Нины Казачковой, за время работы согласительной комиссии 10 объектов из предварительно согласованного списка были уничтожены. «Что же касается схемы упрощенного внесения объектов в список ЦГФО, то она пока не отработана, мы просто обговорили, что можем как исключать, так и включать объекты. Мы же тоже включаем в объекты культурного наследия (ОКН) какие-то здания. Находим вдруг дома, которые обладают необходимыми признаками, но раньше просто руки не доходили, не видели каких-то элементов. А вот мы заказали экспертизу и увидели, и он становится ОКН или ЦГФО. От этого никуда не денешься», — отметила Нина Казачкова.

Участники строительного рынка неоднозначно оценивают перспективы реконструкции площадок с ЦГФО. Президент ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости» Олег Вахрамов поделился неудачным опытом покупки здания из списка таких объектов. «Я приобрел здание на ул. Алексея Толстого, 47, была мысль вписать его в постройку. Мы стали исследовать объект и обнаружили, что реконструировать его невозможно. Фундамент был подмыт в трех местах, и он просто висел на нескольких опорах. Угол дома уже начал обваливаться, и появилась трещина в 10 сантиметров. Иногда проще два новых здания построить, чем одно отреставрировать. Мне хватило одного исторического объекта, с самарским подходом точно не стану покупать второй», — сетует Олег Вахрамов. Напомним, в начале мая 2022 года здание на ул. Алексея Толстого, внесенное в список ЦГФО, снесли. На его месте «Спектр недвижимости» планирует возвести новый пятиэтажный дом.

Так же критично девелопер воспринимает ограничения этажности на этой территории. «Нам согласовали высоту здания 12 метров. Но рядом с нашей площадкой стоит 8-этажный дом и 8-этажное здание ФСБ. Большинство зданий на улице Алексея Толстого точно выше 15 метров. Так уж сложилась высотная застройка в этом квартале, но к нам почему-то предъявляют иные требования», — недоумевает Вахрамов.

Директор ООО «МРСК «Базис» Николай Кормаков высказывает желание купить здание из числа ЦГФО, но оно не имеет никакого отношения к бизнесу.

«Это больше не коммерческий объект, а проект для души. Есть в старой части города, в районе площади Куйбышева дом, который я бы хотел купить и отреставрировать», — мечтает предприниматель.

Многие девелоперы опасаются, что после утверждения списка ЦГФО число стройплощадок в границах исторического поселения, и без того невеликое, дополнительно сократится. По мнению бенефициара группы компаний «Вира» Минахмета Халиуллова, ограничение высотного строительства в историческом поселении оправданно. «Там логично строить здания в 5-6 этажей. Но после подписания постановления по ЦГФО ожидать строительного бума не стоит. Девелоперы переживают сейчас не лучшие времена, связанные с ценами, ипотечной ставкой, ключевой ставкой ЦБ. Надеяться, что историческая часть города начнет застраиваться, я не могу. Безусловно, жилье в центре города всегда будет востребовано, но, с другой стороны, для застройщиков эти проекты окажутся нерентабельными. Сейчас расселять эти гнилушки, бараки? Сколько нужно будет потратить денег? А потом на этом месте построить 5-6-этажный дом, а еще важно учитывать, что на одну квартиру полагается и одно машино-место», — резюмирует Халиуллов.

Олег Вахрамов добавляет, что возможность упрощенного расширения списка ЦГФО создает девелоперам дополнительные риски. «Прогноз для рынка в этом случае негативный. Нельзя вносить или выносить объекты в список ЦГФО. Есть правила игры, которые должны быть постоянными, и застройщики должны понимать, что если они берут дом, то он не входит и не войдет по чьей-то прихоти в перечень объектов культурного наследия или ЦГФО», — подчеркивает Вахрамов.

мнение

Нина Казачкова, председатель Самарского отделения Всероссийского общества охраны памятников и культуры:

«Когда ты покупаешь дом в исторической части города, риски есть. Может случиться вообще все что угодно. Человек может жить долго, не имея на своем доме статуса ОКН или ЦГФО, а потом выясняется, что ты должен его реставрировать, или дом сносят, потому что здесь метро проводят и изымают землю. Такие риски есть в любом районе города: могут снести под строительство магистралей или что угодно еще. Если берешь дом в исторического поселении, и есть вероятность, что его могут внести в ОКН и ЦГФО, и ты не можешь это знать наверняка, то — да, для инвестора это риски».

Минахмет Халиуллов, бенефициар ГК «Вира»:

«На сегодняшний день строители переживают не самые лучшие времена: продажи встали; многие думают о том, чтобы достроить уже начатые объекты, застолбить проекты, к которым пока не могут приступить. Нужно экономику считать. Сколько нужно потратить денег на расселение, на то, чтобы подвести коммуникации и сети, устроить парковочные места. Когда мы считаем, то получается, что строить в историческом поселении не очень выгодно. Нельзя продавать квадратные метры по тем ценам, которые есть в Москве, — их просто не купят. Построить не сложно, вопрос в том, кто будет покупать такое дорогостоящее жилье. Многие строители призадумаются.

Иван Стафеев, и.о. руководителя Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области:

«Список ЦГФО не существует в отрыве от исторического поселения. В настоящее время проект постановления правительства находится на согласовании. Большая часть подразделений список уже согласовала. Но до 20 июля процесс точно не завершится, поскольку не пройдена лингвистическая экспертиза, проект не рассмотрен правовым управлением».

Девелоперы играют на опережение

«Гулливер» успел развернуть реконструкцию объекта из будущего списка ЦГФО

Пока список ЦГФО не утвержден постановлением регионального правительства, застройщики еще могут на свое усмотрение использовать эти здания без дополнительных ограничений. Именно так и поступил учредитель ООО «Гулливер» Андрей Гулевский со зданием по улице Ленинской, 197. Это особняк построен еще в 1908 году, раньше там располагалась школа, затем — распределительный пункт погорельцев. С 2008 года строение и земля перешли в муниципальную собственность, а в 2017 году — в частную.

В мае 2022 года собственником земли и здания и стал бизнесмен Андрей Гулевский. Тогда же он начал реконструкцию строения. Но столкнулся с недовольством жителей соседних домов.

Как отмечают жители, строителей заметили еще в начале мая, а согласно данным ФГИС ЕГРН, право собственности Андрея Гулевского зарегистрировано лишь 20 мая. Кроме того, жильцы пожаловались, что реконструкцию вопреки нормам вели и в ночное время.

Администрация Ленинского района Самары отреагировала на обращения, и 8 июня чиновники провели выездную проверку на площадке. Тогда Андрею Гулевскому как владельцу здания выдали предписание остановить ведущиеся работы.

Реконструкция продолжилась в прежнем режиме. Более того, вскоре стало известно, что деятельность предпринимателя на объекте вообще может оказаться самовольной. Как уведомил департамент градостроительства Самары районную администрацию, разрешения на строительство или реконструкцию здания Гулевскому не выдавали.

Оперативность работы бизнесмена в данной ситуации может объясняться в том числе и тем, что реконструированное здание включено в список ЦГФО, который вот-вот будет утвержден. Эту информацию «Самарскому обозрению» подтвердила Нина Казачкова. С учетом предстоящего утверждения этого списка и ввода ограничений на работы реализация планов девелопера может осложниться.

Сам Андрей Гулевский заверил «СО», что все работы ведутся в установленном законом порядке. Кроме того, как выяснилось, он специализируется на реконструкции старого жилого фонда и готов и дальше работать с объектами из списка ЦГФО. «Я беру старинные здания и восстанавливаю, люблю такие объекты. В доме на улице Ленинской хочу все восстановить, чтобы там все сохранилось, чтобы здание имело ценность для нашего города. Это было бы правильно. В здании будут аптека, магазин по продаже горшечных цветов и красивая историческая кофейня. Арендаторы уже ждут, когда закончится ремонт данного помещения», — поделился своим планами Андрей Гулевский.

-Мария Кулешова