Вслед за небывалым повышением цен на стройматериалы в прошлом году, которое взвинтило стоимость жилья в новостройках, застройщики вошли в новую зону турбулентности.
Резкое повышение ключевой ставки Центрального банка привело к удорожанию кредитов для строительства в рамках проектного финансирования.
Кроме того, из-за новых условий ипотеки рискует схлопнуться и эта схема привлечения средств в строительные проекты. Девелоперы опасаются снижения объемов продаж жилья и говорят, что меры государственной поддержки отрасли позволят избежать негативного сценария.
Российские застройщики лишились возможности напрямую привлекать деньги дольщиков с 1 июля 2019 года.
Во избежание новой волны появления обманутых соинвесторов строительства, которые отдавали свои сбережения строительным компаниям под будущее жилье, теперь средства граждан, вложенные в стройки, хранятся на специальных банковских счетах — эскроу.
Девелоперы, в свою очередь, финансируют стройки либо за счет собственных средств, либо за счет кредитов в рамках проектного финансирования.
Получить денежные средства с эскроу-счета застройщик может только после ввода объекта в эксплуатацию. Эта мера должна была защитить дольщиков, уменьшая риск заморозки объекта и невыполнения обязательств застройщиком.
В реальности же она стала дополнительной причиной удорожания жилья. И теперь, после экстренного решения Центрального банка России увеличить ключевую ставку с 9,5% до 20% годовых, стоимость ипотеки для граждан и кредитов для застройщиков стали повышать крупнейшие банки страны.
В новых условиях работа по эскроу-счетам создает дополнительные риски для строительного рынка.
Средства на этих счетах становятся доступными для девелоперов только после сдачи объекта, обычно это 2-4 года, за это время и при прежней спокойной экономической ситуации маржинальность строительного бизнеса снижалась.
Какие ставки по ипотеке на новостройки предлагали банки на 4 марта 2022 года
Сбербанк — 19,5 %
ВТБ — 22,4 %
Альфа-банк — 14,89 %
«Уралсиб» — 17,99 %
ФК «Открытие» — 21,79 %
«Россельхозбанк» — 23,35 %
СМП банк — 10,69 %
«Ак Барс» — 18,99 %
Росбанк — 19,7 %
Банк «Зенит» — 17,05 %
А с начала 2021 года себестоимость строительства резко выросла из-за удорожания и дефицита некоторых строительных материалов, а также нехватки рабочей силы.
Эти факторы уже к началу 2022 года вызвали рост цен на квартиры до 40%. Тренд, судя по всему, продолжится — ввод санкций в отношении России, падение курса рубля и неконтролируемая инфляция добавляют нестабильности в строительном секторе.
За ростом ключевой ставки ЦБ следует ужесточение банками условий проектного финансирования.
Еще недавно у застройщиков была возможность получить проектное финансирование по ставкам, близким к нулевым, при соблюдении двух условий: ключевая ставка ЦБ на уровне 4,25% и доля реализованных квартир по эскроу-схеме более 70%. В современных реалиях о нулевых процентах девелоперам остается только мечтать.
Участники рынка надеются, что в ближайшее время федеральное правительство примет меры, которые позволят бизнесу нормально работать в условиях рекордно высоких банковских ставок.
«Мы уверены, что строительная отрасль, как и другие, будет поддержана, в том числе и банками», — говорит управляющая банком «Открытие» в Самарской области Зарина Плукчи.
По мнению первого заместителя генерального директора «Поволжской строительной компании» («ПОСКО») Елены Руденко, чтобы минимизировать риски, необходима поддержка государства при выдаче проектного финансирования.
Пока застройщики расходятся в прогнозах относительно планов продаж и объемов строительства.
Директор ООО «СМПФ «Элри» Шамиль Хисамутдинов в разговоре с «Самарским Обозрением» отметил, что о дальнейших планах пока не загадывают, но сокращать объемы строительства не намерены.
«Ждем новостей с Запада. Продавать нам нечего, строим на свои средства три дома. Какие кредиты? При нынешней ставке кредиты для строителей будут достигать 25-30%. Это немыслимо. Будем ждать, какие события будут происходить, когда все утихомирится», — поясняет Хисамутдинов.
«Безусловно, рынок недвижимости дестабилизирован и дезориентирован. К концу прошлого года рынки вышли на новый уровень цен на новостройки, даже не зафиксировав их. Сейчас возник еще один фактор, который может вообще развернуть рынки в непонятном направлении, поэтому делать сейчас прогнозы просто невозможно», — соглашается Вячеслав Рандаев.
По словам Елены Руденко, в связи с планируемым повышением процентов на проектное финансирование, процентов по ипотеке, а также из-за фактического удорожания материалов и инфляции застройщики, чтобы не строить в убыток, будут вынуждены поднимать стоимость объектов недвижимости.
«Чтобы минимизировать эти риски, исходя из многолетнего опыта, необходимо приобретать материалы у проверенных поставщиков, включить жесткий режим экономии», — резюмирует она. Но при этом снижения объемов строительства в «ПОСКО» не планируют.
Обещали кинуть спасательный круг
На прошлой неделе в федеральном правительстве заявили о подготовке антикризисного плана для строительной отрасли.
Сообщается, что комплекс мероприятий утвердят в ближайшие дни, тогда же назовут конкретные меры. Уже известно, что они будут включать поддержку жилищного строительства, сокращение инвестиционного строительного цикла, вопросы ценообразования и поставок стройматериалов.
Кроме того, вице-премьер Правительства РФ Марат Хуснуллин анонсировал программу субсидирования кредитных ставок для застройщиков. «У нас под серьезными рисками находится жилищное строительство.
Сейчас в связи с этой ситуацией банки фактически установили заградительные ставки по финансированию.
Мы в ближайшее время выпустим постановление и будем продолжать поддерживать ипотеку. Будем также субсидировать процентные ставки для застройщиков. Объявим, на каких условиях», — заявил тогда Хуснуллин.
Ипотека зависла на пике
После повышения ключевой ставки Центрального банка ряд кредитных учреждений и вовсе решил приостановить выдачу ипотечных кредитов. Среди таковых ресурс Frank.rg называл Газпромбанк, ФК «Открытие», Совкомбанк, «Уралсиб», банк «Санкт-Петербург», Московский кредитный банк.
Предполагалось, что новые ипотечные условия они установят позднее. Однако, по данным на 3 марта, в ФК «Открытие» и Совкомбанке выдачу ипотечных кредитов на новостройки по-прежнему не начали.
ВТБ еще 28 февраля заявил о повышении ставки по ипотеке с 4% до 15,3% годовых.
Условия по ранее одобренным заявкам по жилищным кредитам в банке намеревались сохранить до 5 марта включительно. Оформление заявок на рефинансирование ипотеки там временно приостановили.
В Сбербанке 1 марта повысили ставки по основным ипотечным программам до 18,6% годовых. Днем ранее базовая ставка по ипотеке составляла 11,3%. По льготным ипотечным программам условия пока менять не будут.
Резкий рост ставок по ипотеке фактически сделал недоступными жилищные кредиты для потребителей. Новые ипотечные ставки банков не позволят большинству заемщиков взять кредит, поскольку ежемесячный платеж увеличится примерно в два раза.
Согласно данным «Единой информационной системы жилищного строительства», в январе 2022 года в Самарской области средняя ипотечная ставка составляла 8,43% годовых.
Ежемесячный платеж по наиболее распространенным запросам на сумму кредита в 2,5 млн рублей и срок в 20 лет составлял 15 109 рублей.
При той же величине и сроке кредита по новой ставке в 19,5%, как у Сбербанка, ежемесячный платеж вырастет до 29 044 рублей. В Газпромбанке под 21,3% годовых ежемесячный платеж будет достигать 32 492 рубля.
В Самарской области по итогам прошлого года 44,6% договоров долевого участия совершалось с привлечением ипотечных средств. Таким образом, при отсутствии кредитования из-за заградительных ставок спрос на квартиры может сократиться вдвое.
Впрочем, определенная доля ипотечных сделок на рынке пока сохранится. До 1 июля 2022 года в России действует программа льготного ипотечного кредитования на первичном рынке по ставке в 7% и величине кредита до 3 млн руб.
«Ставки остаются на текущем уровне по программам господдержки: «Ипотека для семей с детьми», «Дальневосточная ипотека», «Господдержка-2020» и ряду других», — уточнили в пресс-службе Самарского отделения Сбербанка.
В кредитных учреждениях подчеркивают, что уже выданных ипотечных кредитов рост ставок не коснется.
Как сообщила «Самарскому Обозрению» управляющая банком «Открытие» в Самарской области Зарина Плукчи, условия кредитов останутся прежними: по закону банк не может в одностороннем порядке менять условия договоров.
Аналогичную позицию в ответ на запросы «Самарского Обозрения» на минувшей неделе определили в Россельхозбанке, Сбербанке и Промсвязьбанке.
«С 4 марта минимальная ставка по ипотеке в ВТБ установлена на уровне 22,4% как для готового, так и строящегося жилья — с учетом суммы дисконтов в размере 0,6 процентного пункта при использовании сервисов безопасных расчетов и электронной регистрации на сделке и получении зарплаты на карту банка. Заемщикам, которые столкнутся со сложностями при обслуживании своих кредитов, ВТБ готов оперативно помочь, предложив программы реструктуризации кредитов, а также кредитные каникулы», — пояснили «Самарскому Обозрению» в пресс-службе ВТБ.
Директор оценочной компании «Логика» Вячеслав Рандаев полагает, что недоступность ипотеки — временная. «С началом стабилизации ситуации, скорее всего, ипотечные программы и ставки вернутся. Но когда это произойдет — непонятно», — признает эксперт.
ШАМИЛЬ ХИСАМУТДИНОВ, директор ООО «СМПФ «Элри»
Все эти процессы, особенно повышение ключевой ставки, влияют на платежеспособность населения. Уже сильно подорожали строительные материалы, и рост цен продолжится. Для рядового гражданина жилье станет практически недоступным, как было в 90-е годы.
Если правительство решится удержать цены на энергоресурсы или даже их снизить, тогда да, возможно большого скачка цен на жилье удастся избежать.
Сейчас мы работаем по две смены в день, в том числе и в субботу. Мы не используем ни эскроу-счета, ни проектное финансирование. Строим на свои средства. Намерены в этом году сдать один дом, а потом — посмотрим.
ВЯЧЕСЛАВ РАНДАЕВ, директор ООО «Логика»
Рынок недвижимости очень инертный, события происходят довольно медленно, реакция доходит через довольно продолжительный период времени. Даже если будут приниматься какие-то стратегические решения, то их влияние на рынок тоже будет отложено на полгода-год.
— Мария Кулешова, Анастасия Гримашевич
