Планы строительства жилья в Самарской области резко покатились вниз

В 2025-2027 годах, по данным регионального минстроя, должно быть сдано в эксплуатацию 4,782 млн кв. м жилья. Такой план для региона согласовали в федеральном центре в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». То есть в среднем в год показатель не превышает 1,6 млн кв. метров, что значительно ниже объемов предыдущих нескольких лет. Между тем руководство области официально ставило задачу к 2029 году сдать в эксплуатацию не менее 10 млн кв. м жилья. Чтобы достичь этого показателя, уже в ближайшие два года необходимо начать строительство около 5 миллионов квадратных метров жилых помещений. Технически выполнить такие планы еще возможно, но в сложившейся рыночной конъюнктуре, на которую накладывается административная дезорганизация, крайне нелегко. Чиновникам, ответственным за региональную строительную отрасль, придется подключать госресурс при реализации построенных квартир и в срочном порядке обеспечивать привлекательные условия для участников рынка недвижимости. Если же делать, как сейчас, прямо противоположное, то амбициозные пятилетние планы смело можно выбрасывать в корзину уже сегодня.

В соответствии с планом, который установил для Самарской области федеральный центр, в 2024 году в регионе должно было быть введено в эксплуатацию 2,214 млн кв. м жилья. Однако уже к середине года власти понимали, что достичь этих цифр не удастся. На прошедшем в июле прошлого года оперативном совещании правительства Самарской области временно исполнявший в тот момент обязанности министра строительства региона Алексей Веселов говорил, что ожидаемый уровень ввода в 2024-м составит порядка 1,67 млн кв. м. То есть почти на треть ниже тех показателей, которые хотели видеть федеральные власти. «У нас суммарный показатель для Самарской области — 2,214 млн кв. м. Напомню, что по сравнению с прошлым годом показатель прибавил 300 тыс. кв. м. На сегодня ввод составляет 966 тыс. кв. м, или 44% от утвержденного плана. В целом мы сейчас идем в зеленой зоне, по графику. Но по проектным декларациям, по выданным разрешениям на строительство мы прогнозируем годовой ввод на уровне 1,67 млн кв. м», — доложил тогда на совещании Алексей Веселов. Реальность оказалась гораздо оптимистичнее, и региону даже удалось впервые за последние годы преодолеть отметку в 2 млн кв. м. Как сообщили «СО» в министерстве строительства Самарской области, в 2024 году в регионе введено в эксплуатацию 2,013 млн кв. м жилья. Хотя это меньше первоначально заявлявшихся 2,214 млн, тем не менее план регион выполнил — благодаря уже хорошо отработанной схеме. «Правительством Самарской области в адрес Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации было направлено письмо о рассмотрении возможности снижения планового задания по вводу жилья в эксплуатацию на 2024 год с 2,214 млн кв. м до 1,998 млн кв. м, — сообщили «СО» в региональном минстрое. — Предложение о снижении планового показателя на 2024 год было поддержано». В итоге, по данным ведомства, сданные 2,013 млн кв. м жилья составили 100,7% от установленного планового задания и 103,8% к аналогичному показателю предыдущего года.

Сейчас федеральные власти установили для губернии рекордно низкую планку по сдаче жилья, причем сразу на три года. По данным регионального минстроя, «в рамках реализации национального проекта «Жилье и городская среда» для Самарской области на 2025 год установлено плановое задание по вводу жилья в эксплуатацию в объеме 1,656 млн кв. м, на 2026 год — 1,690 млн кв. м, на 2027 год — 1,436 млн кв. м». То есть в течение трех лет — с 2025 по 2027 год — в Самарской области должно быть введено в эксплуатацию 4,782 млн кв. м жилья. Возможно, выполнить такой план области удастся даже без уже ставших традиционными корректировок в сторону его снижения.

Создается впечатление, что такие планы региональный минстрой согласовывал в федеральном центре без учета тезиса, оглашенного губернатором Вячеславом Федорищевым.

«Не менее 10 млн кв. м жилья возведем к 2029 году», — звучало в презентованной им в сентябре 2024 года программе социально-экономического развития региона на ближайшие пять лет. Какая именно система подсчета имелась в виду — до конца непонятно. Включались ли в эту цифру квадратные метры, которые сдавались в уже истекавшем к тому моменту 2024 году и учитывался ли объем сдачи жилья в 2029-м? Или же формулировка «к 2029 году» означает, что 10 млн новых квадратных метров должны появиться уже по итогам 2028 года? Ответить точно сложно. Если взять максимально возможный срок в шесть полных лет, учитывая 2,013 млн, сданные в 2024 году (половина которого прошла еще при прежнем руководстве региона), остается «достроить» еще 3,205 млн «к 2029 году», то есть в 2028-м. Если же рассчитывать без учета 2024-го, то цифры получаются по региональным меркам астрономические — 5,218 млн кв. м за один год — «к 2029 году». Или все же по 2,609 млн в 2028-м и 2029 годах. В любом случае такие объемы жилищного строительства являются рекордными для регионального рынка недвижимости. И чтобы добиться таких показателей к назначенному сроку, будь то начало 2029 года или его конец, эти миллионы квадратных метров надо начинать возводить уже сейчас, учитывая среднюю продолжительность строительства многоквартирных домов.

Отраслевые эксперты говорят, что чисто технически реализовать заявленное возможно. По словам аналитика рынка недвижимости Вячеслава Рандаева, в среднем строительство жилого дома — начиная от проектирования и заканчивая вводом в эксплуатацию — занимает 2-2,5 года. «Строительство домов можно запускать целой серией, комплексом, один за другим с небольшим отставанием. Сроки для наших застройщиков в принципе вполне себе реалистичные, — комментирует Рандаев. — Более того, скажу: у нас в области уже наверняка создан портфель площадок с подготовленными проектами. На которые может быть еще не получено разрешение на строительство, а может, и получено, но пока застройщики отодвигают сроки начала строительства ввиду рыночных условий. Поэтому если будут созданы условия для сбыта такого объема жилья, застройщики мобилизуются очень быстро».

Но вот именно с условиями работы сейчас большие проблемы. После смены руководства области последовала кардинальная ломка всей управленческой системы региона, которая не обошла стороной и строительную отрасль. Рынок застыл в ожидании формирования новой команды топ-менеджеров, когда станет известно, какой политики теперь будут придерживаться чиновники. Ждет отрасль и завершения разработки новых градостроительных документов. Застройщики сейчас предпочитают отложить реализацию проектов, пока не станет понятно, по каким правилам им предстоит играть.
Реализация ряда крупных проектов в настоящий момент сталкивается с затруднениями: чиновники объявили, что замораживают программы комплексного развития территорий для их «проверки и корректировки».

Все это накладывается на и без того очень сложную рыночную ситуацию. По сути, заградительный размер ключевой ставки Центробанка в 21% для застройщиков делает привлечение заемных ресурсов невыгодным, а высокие ставки по ипотеке резко сокращают покупательский спрос на жилье. Начинать сейчас новые крупные проекты, не имея понимания по потенциалу продаж будущего жилья, станет далеко не каждый участник рынка. Хотя ряд игроков до сих пор говорят о готовности продолжать обновление Самары. В частности, по информации «СО», в группе «Новый Дон» планируют в случае получения соответствующих разрешений на строительство начать возведение 250 тыс. кв. м жилья в 2025 году и еще 300 тыс. кв. м — в 2026-м.

По данным сайта «Наш.дом.РФ», другие застройщики региона сейчас возводят около 1 млн 200 тысяч кв. м жилья со сроком сдачи в 2025-2028 годах. Так, например, ГК «Древо» планирует сдать в эти сроки объекты, жилая площадь которых составляет 173 тысячи кв. м. У трех компаний холдинга девелопера Виктора Суркова — ООО «СЗ «Ракита», ООО «СЗ «ГВ-Девелопмент» и ООО «СЗ «ССК-Юг» — совокупно строится 149,19 тысячи кв. м жилья. «Трансгруз» обещает возвести 68 тысяч кв. м, а в работе у компании «Строительный холдинг «Град» в настоящий момент 6 домов на 44,15 тысячи кв. м жилой площади.

В рамках программы комплексного развития территорий СЗ «Фарн-Строй» группы компании «Амонд» планировал возвести на Сухой Самарке 160-170 тысяч кв. м жилья, а проект планировки территории в районе телецентра, которую должна застраивать компания «АТМ-Строй» ГК «Вира» также по договору о КРТ, предполагает 109 тысяч кв. м жилой недвижимости.

Судя по всему, в возможность высоких темпов строительства в Самарской области не верят даже в российском Минстрое, на ближайшие годы установившем для региона гораздо более низкие планки. Вячеслав Рандаев отмечает, что при нынешнем состоянии рынка вообще очень сложно говорить о каких-либо прогнозах по вводу. «Не думаю, что основная масса застройщиков начнет сейчас реализовывать проекты именно на коммерческих условиях, потому что не ясны условия сбыта этой недвижимости, — говорит Рандаев. — Безусловно, на рынке может присутствовать такой глобальный заказчик, как государство. И если в рамках каких-то госпроектов будет размещен заказ на строительство или покупку значительного объема жилья, это может ситуацию выправить. Эта категория не так зависит от колебаний рынка — там условия по распределению-реализации квартир не рыночные. Но пока таких планов не озвучено». Чтобы воплотить в жизнь заявленные 10 млн кв. м жилья к 2029 году, по словам Рандаева, нужно, во-первых, чтобы в 2025-2026 годах были названы условия сбыта и, во-вторых, чтобы проекты действительно были запущены — либо спроектированы с нуля, либо доведены до получения разрешения на строительство. «Тут административный ресурс может очень здорово помочь — ускорить процесс получения исходной разрешительной документации для застройщика на значительное количество объектов. Если эта процедура будет сокращена, то вполне вероятно, что в течение двух лет все основные мобилизационные мероприятия могут быть пройдены», — отмечает эксперт.

Тем временем «административный ресурс» работает, скорее, против застройщиков. Пока региональные власти не утвердят и не обнародуют новые правила работы на строительном рынке, застройщики вряд ли начнут запускать новые проекты. А учитывая технологический цикл строительства, где на проектирование, возведение и сдачу дома необходимо минимум два года (средняя же продолжительность стройки МКД, по оценкам ряда участников рынка, может достигать 3-4 лет), приступать к проектам, которые должны сдаваться в 2028 году, нужно уже в ближайшем будущем. В противном случае заявленная программа социально-экономического развития в части строительства потерпит крах. Решать этот вопрос и обеспечивать ввод в регионе в эксплуатацию более 10 млн кв. м нового жилья за 5-6 лет теперь предстоит персонально первому вице-губернатору — председателю регионального правительства Михаилу Смирнову. В феврале 2025 года глава губернии Вячеслав Федорищев подписал указ, в котором установлены критерии оценки эффективности чиновников и назначены ответственные. В документе указано, что отвечать за объем ввода в эксплуатацию жилой и нежилой недвижимости будет глава самарского кабинета министров Михаил Смирнов.

Обкатали схему на понижение

Поставленный федеральным правительством в 2020 году план ввода 2,2 млн кв. м жилья, который региональные власти сразу называли недостижимым, пришлось корректировать, снизив практически на треть — до 1,42 млн кв. м. Но даже эту планку область тогда взять не сумела, выполнив план по вводу лишь на 98%. В следующие два года объемы ввода жилья формально удовлетворяли ставившимся перед областью целям. В 2021-2022 годах в регионе вводилось по 1,88 млн кв. м жилья, что позволяло достичь плановых показателей. Однако более амбициозные объемы пока остаются для региона недостижимыми. В 2023 году также была предпринята попытка установить планку выше 2 млн, которая также провалилась. Спущенный сверху в область план удалось выполнить лишь за счет того, что в последний момент его скорректировали, снизив с изначальных 2,192 млн кв. м до 1,9 млн кв. м введенного жилья.

РАМИЛЬ ХАЛИУЛЛОВ, руководитель ГК «Вира»

В целом построить — реалистично. Но важно еще понимать, кому продать такой объем жилья. Если через три года будут позволять условия — стоимость ипотеки, ключевая ставка, экономическая ситуация в целом, то в принципе подобных цифр можно добиться. У города еще есть договоры комплексного развития территорий, которые как раз через несколько лет могут подойти к вводу и будут набирать обороты. За счет них получится определенный прирост квадратных метров. Также, возможно, найдутся инвесторы на другие территории, имеющиеся в Самаре. Только нужно понимать, что для таких показателей пятилетки по вводу жилья нужно определять территориальные точки роста, разрабатывать мастер-планы территории уже сейчас, а выдавать разрешения на строительство в горизонте ближайших двух лет.

ВЯЧЕСЛАВ РАНДАЕВ, аналитик рынка недвижимости

Все зависит от сбыта. Застройщики строят ровно столько, сколько рынок поглощает. Больше им строить не нужно. Зачем замораживать средства? Это невыгодно. Тем более что сейчас все стройки работают с заемными кредитными средствами, а там еще и проценты капают. Так что если нет внятной программы по сбыту, то лучше и не начинать, чем ввязываться в какие-то долгие проекты, не находящие своего потребителя.

Заявленные объемы поглощения достаточно амбициозные. По два-три миллиона квадратных метров в год. В практике Самарской области еще не было, чтобы такие объемы реализовывались на открытом рынке. Темпы поглощения у нас пока едва-едва дотягивали до миллиона квадратных метров. Чтобы было больше, должен быть либо очень хороший, развивающийся рынок, суперусловия по ипотеке, высокие доходы работающего населения. Либо, опять же, в рамках нерыночных программ — это жилье должно реализовываться государству и распределяться среди категорий граждан, которые получают госжилье.

— Юлия Демина, Роман Щерба