ПОДПИСКА NEW!
Воскресенье, 4 июня, 2023
  • Логин
  • Зарегистрироваться

Корзина пуста.

Нет результатов поиска
Показать все результаты
oboz.info
  • Россия
  • Самараtop
    • Обозрение Новокуйбышевск/«Город Н-ск 2000»
    • Обозрение Тольятти
    • Обозрение Сызрань
  • Политика
  • Бизнес
  • «Самарское Обозрение»
    • Читать свежие публикации и архив
    • Купить подписку и номера
    • Номера для подписчиков
  • «ДЕЛО»
    • «ДЕЛО»: купить новые номера
    • Журнал «ДЕЛО»: Главная
    • Люди года
    • Рейтинги
    • Расследования
    • Истории
    • Проекты
    • «ЗОЛОТОЙ ПОРТФЕЛЬ»
  • Вкус жизни
    • Еда&Рестораны
    • Путешествия
  • Криминал
  • Редакция
    • Редакция
    • Реклама
  • Россия
  • Самараtop
    • Обозрение Новокуйбышевск/«Город Н-ск 2000»
    • Обозрение Тольятти
    • Обозрение Сызрань
  • Политика
  • Бизнес
  • «Самарское Обозрение»
    • Читать свежие публикации и архив
    • Купить подписку и номера
    • Номера для подписчиков
  • «ДЕЛО»
    • «ДЕЛО»: купить новые номера
    • Журнал «ДЕЛО»: Главная
    • Люди года
    • Рейтинги
    • Расследования
    • Истории
    • Проекты
    • «ЗОЛОТОЙ ПОРТФЕЛЬ»
  • Вкус жизни
    • Еда&Рестораны
    • Путешествия
  • Криминал
  • Редакция
    • Редакция
    • Реклама
Нет результатов поиска
Показать все результаты
oboz.info
Нет результатов поиска
Показать все результаты
ВАША ЭФФЕКТИВНАЯ РЕКЛАМА НА OBOZ.INFO ВАША ЭФФЕКТИВНАЯ РЕКЛАМА НА OBOZ.INFO ВАША ЭФФЕКТИВНАЯ РЕКЛАМА НА OBOZ.INFO
Главная ЖУРНАЛ "ДЕЛО" "ДЕЛО". Проекты Люди года

Покупка года: Дмитрий Островский

DЕЛО
20/12/21 - 07:00
"ДЕЛО". Проекты, Люди года, Люди года 2021
Время чтения: 4 мин.
A A
Дмитрий Островский. Фото: архив "Самарского Обозрения"

Дмитрий Островский. Фото: архив "Самарского Обозрения"

103
Поделились

В сентябре 2021 года состоялась одна из крупнейших сделок на рынке недвижимости региона за последние несколько лет. Торгово-офисный центр «Вертикаль» сменил владельца.

Им стала фирма, у которой, как считают многие девелоперы, прослеживаются определенные связи с крупным бизнесменом Дмитрием Островским.

За бизнес-центр новые собственники заплатили колоссальную сумму — более 1 млрд рублей. Как предполагают ряд экспертов «Дела», покупка в ее нынешнем виде начнет радовать хозяина прибылью не раньше чем через 10 лет.

И это без учета влияния всевозможных кризисов, которые с началом пандемии коронавируса стали привычным фактором перманентного ухудшения условий работы бизнеса. К чему такие расходы?

Высотка

«Сделка эта знаковая. Я даже не помню, какие у нас другие крупные торговые центры продавались так успешно. Выставляли в свое время «Биг-Бен», «Скалу»… «Вавилон» пытались продать — то кусками, то целиком. Но таких масштабных сделок не было.

Вообще, «Вертикаль» — очень интересный объект, и не зря за него шла такая битва», — рассуждает в беседе с «Делом» директор агентства недвижимости «БагратИнвест» Роман Костин.

«Я не наблюдал таких крупных сделок в последние годы. Раньше вообще было проще построить что-то свое, побыть немного рантье и «хлопнуть» проект, чем купить что-то готовое», — не без удивления говорит глава «Агентства оценки «Интеллект» Денис Шевяков.

Как такая сделка в Самаре стала возможной?

ТОЦ «Вертикаль» в Самаре стоит на стыке Ленинского, Октябрьского и Железнодорожного городских районов.

Центр состоит из 27-этажного офисного комплекса с площадью помещений порядка 10 тыс. кв. м и пятиэтажного торгового центра (торговые площади — чуть больше 19,5 тыс. кв. м). Здание до сих пор остается вторым по высоте в Самаре.

До недавнего времени ТОЦ «Вертикаль» находился в собственности одноименного ООО, которое в свою очередь принадлежало компании «Росскат-Капитал» Николая Тарана, экс-совладельца тольяттинского АвтоВАЗбанка.

В 2020 году банк «Траст» подал иск к ООО «Вертикаль» с требованием признать компанию банкротом из-за долга в размере более 369 млн рублей.

Николай Таран. Фото: архив «Самарского Обозрения»

Один из кредитов фирмы брался под залог «Вертикали» — самих помещений бизнес-центра, земли под ним и оборудования. В результате этого центр и попал на торги.

Первая попытка найти покупателя «Вертикали» не увенчалась успехом. «На первых торгах объект продавался за 800 млн рублей, и никто его не купил. На повторных торгах в борьбу за центр включились крупные региональные бизнес-группы.

Среди возможных покупателей были представители холдингов «Молл Групп Девелопмент» и «Альянс-Менеджмент», «Корпорации Кошелев» и даже питерского АО «Концерн Энерготехнологии» (оператор ТЦ «Кубатура»).

Однако победа на торгах в итоге досталась безвестной тюменской компании «Транссервис», аффилированной, как считают многие, известному самарскому бизнесмену Дмитрию Островскому.

В основе его бизнеса — многомиллиардное производство галеновых препаратов (лекарственных спиртовых настоек). Официально Островский контролирует в Самаре комплекс «Матрешка Плаза» и базу отдыха «Циолковский».

В борьбе за «Вертикаль» проявилась весьма любопытная тенденция, о которой теперь приходится рассуждать экспертам: ТОЦ сначала не купили за 800 млн, зато потом купили больше чем за миллиард. Почему?

«Когда за объект торгуются более трех участников, цена в большинстве случаев обычно поднимается на треть, — поясняет «Делу» заместитель генерального директора УК «Альянс-менеджмент» Мария Иванова. — В случае с «Вертикалью» и участников было больше, и цена поэтому выросла на 45%.

Я бы могла повторить свою любимую мысль: аукцион — самый действенный способ установить справедливую рыночную цену.

Но в данном конкретном случае добавлю — это еще и способ дать возможность заплатить за лот столько, сколько готов потратить победитель.

Для Самары это безусловно одна из самых капиталоемких сделок, за счет общей площади прежде всего, так как стоимость квадратного метра даже по итогам торгов получается всего около 23 тыс. рублей за квадратный метр. Что, собственно, и привлекло инвесторов», — подчеркивает Мария Иванова.

ТЦ Вертикаль. Фото: архив «Самарского Обозрения»

Подарков не жди

«Мне рассказывали, что офисная «свечка» забита почти на все 100% и там постоянно была очередь из желающих взять площади в аренду, — комментирует «Делу» покупку один из экспертов самарского рынка недвижимости. — А вот с торговым центром бывшие владельцы попали в небольшой просак — из-за относительно маленькой его площади и небольшой парковки конкурировать с другими подобными объектами было сложно.

Владельцы искали новые концепции, им подсказали сделать центр именно «спортивным». Когда они начали осваивать эту идею, то арендаторам говорили: «У нас себестоимость аренды — 500 рублей за метр. За эту цену мы и готовы пускать арендаторов, чтобы уйти в ноль, а в основном зарабатываем на офисах».

Так, по мнению источника «Дела», мог формироваться доход оператора «Вертикали».

Эксперты признают, что «Вертикаль» обладала большим потенциалом. Однако современные реалии уже плохо соотносятся с той моделью управления, которой придерживались ее прошлые собственники.

«Сам торгово-офисный центр располагается на пересечении двух оживленных транспортных артерий города, и когда улицу Луначарского соединят с Северо-Западной магистралью, здесь будет тройное пересечение, создающее вообще колоссальный потенциал, — рассуждает Денис Шевяков. — Но дело в том, что за последние два с лишним года нас приучили к тому, что дистанционка — это очень хорошо.

Офисы перестали быть востребованы в прежних масштабах. Торговые центры тоже, по сути, перестали быть нужны, потому они в большей степени всегда выступали в качестве мест досуга. Люди туда ходили не столько за покупками, сколько развеяться.

Поэтому в перспективе тот огромный потенциал, который у «Вертикали» был, сильно снижается. Катастрофически, я бы даже сказал».

Чтобы окупить вложения в покупку, новым хозяевам «Вертикали» придется изменять схему управления и пытаться найти новые стратегии развития торгово-офисного центра.

«Объект, конечно, интересный: чтобы построить что-то подобное, инвестировать пришлось бы в разы больше, — считает директор АН «Визит» Михаил Минаев. — Но как эффективно будут окупаться инвестиции? Это напрямую определит подход нового собственника «Вертикали».

У других участников торгов были достаточно интересные идеи по поводу редевелопмента площадки. Например, один из вариантов предполагал создание апартаментов на верхних этажах офисной «свечки». Есть ли у покупателя собственные идеи по развитию комплекса?»

С необходимостью редевелопмента соглашается и Мария Иванова.

Дмитрий Островский. Фото: «Самарское Обозрение»

«По моим оценкам, объект в чистом рынке был интересен по цене до 950 млн рублей, и то там срок окупаемости получался средний. Надо учитывать потенциал.

Во-первых, сейчас здесь большие затраты на содержание — около 100 млн рублей в год. Если их оптимизировать, экономика становится интереснее.

Во-вторых, объект хоть и имеет 95% заполняемости, средняя арендная ставка невысокая — чуть больше 420 рублей за кв. м. В то время как, например, напротив стоит новенький офисный центр «Монте Роза», и там ставка 800 рублей за кв. м.

При текущих показателях ежемесячная прибыль от сдачи в аренду получается около 500 тыс. рублей. Это слишком маленькая сумма для объекта в 45 тыс. кв. м, пусть и с аренднопригодной площадью 32 тыс. кв. м.

Такую прибыль можно получать, сдавая три помещения одному арендатору типа «Пятерочки», «Магнита» или медицинских услуг — без хлопот, напряжения и сложностей управления крупноформатным объектом с разными арендаторами», — рассуждает Мария Иванова.

Эксперты предупреждают, что ждать прибыли от приобретения новому владельцу «Вертикали» в скором времени не приходится.

«Чем больше сумма инвестиций, тем больше срок окупаемости, что естественно. При прежнем векторе развития будет просто замечательно, если центр окупится за 10 лет», — полагает Роман Костин.

«Если подтянуть уровень арендной ставки до средней ставки 600-650 рублей за кв. м, то можно говорить об окупаемости до 10 лет», — придерживается более оптимистичных оценок Мария

Иванова. Оптимизация затрат на содержание и увеличение доходной части объекта — точка роста общей доходности объекта.

Что дальше?

Вертикальный взлет?

— Роман Щерба

Темы: Дмитрий Островский
ПоделитьсяПоделиться5ПоделитьсяОтправитьТвит26

Еще интересно:

Доллар, по нашим оценкам, предпримет попытки к снижению на текущей неделе
"ЗОЛОТОЙ ПОРТФЕЛЬ"

Доллар, по нашим оценкам, предпримет попытки к снижению на текущей неделе

oboz.info
29.05.2023
Доллар продолжает консолидироваться
"ЗОЛОТОЙ ПОРТФЕЛЬ"

Доллар продолжает консолидироваться

oboz.info
22.05.2023
Доллар восстанавливает позиции
"ЗОЛОТОЙ ПОРТФЕЛЬ"

Доллар восстанавливает позиции

oboz.info
15.05.2023
Больше
ЭФФЕКТИВНАЯ РЕКЛАМА НА OBOZ.INFO

Выбор редактора

Губернатор Гладков: в селе Новая Таволжанка Белгородской области идет бой с украинской ДРГ

Губернатор Гладков: в селе Новая Таволжанка Белгородской области идет бой с украинской ДРГ

2 часа назад

Самару посетила председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко

3 дня назад
Минобороны РФ подтверждает попытку наступления ВСУ на одном из важных направлений

Минобороны рассказало об атаке танков ВСУ на Белгородскую область 1 июня

3 дня назад
ФСБ: тысячи смартфонов Apple заражено вирусами-шпионами из США

ФСБ: тысячи смартфонов Apple заражено вирусами-шпионами из США

3 дня назад
Цены на гробы в России выросли в два раза, похоронные услуги подорожали на треть

Цены на гробы в России выросли в два раза, похоронные услуги подорожали на треть

4 дня назад
Больше

Самое читаемое

  • Скрывающийся во Франции бизнесмен Яркин попал в местную тюрьму и тут же из нее вышел

    В Самаре прекратили уголовное преследование главы холдинга «Автотрейд» 

    2030 Поделились
    Поделиться 812 Твит 507
  • Самарскую область снова накроют грозы, град и порывистый ветер 4 июня

    124 Поделились
    Поделиться 50 Твит 31
  • Пьяный пассажир рейса Самара-Москва покурил и подрался с бортпроводниками  

    1045 Поделились
    Поделиться 418 Твит 261
  • МИД РФ: возобновлен прием заявлений о выдаче паспортов сроком действия 10 лет

    1021 Поделились
    Поделиться 408 Твит 255
  • В Самаре на Московском шоссе ликвидируют пешеходный переход

    251 Поделились
    Поделиться 100 Твит 62

Самые богатые люди Самары

Пилюли Корневых: более 21 млрд рублей оборота и более 7 млрд чистой прибыли
"ДЕЛО". Истории

Пилюли Корневых: более 21 млрд рублей оборота и более 7 млрд чистой прибыли

DЕЛО
21.10.2021
Больше
ЭФФЕКТИВНАЯ РЕКЛАМА НА OBOZ.INFO

"ДЕЛО": Рейтинги

Агробароны 2023: 100 самых богатых владельцев агробизнеса в Самарской области
"ДЕЛО". Рейтинги

Агробароны 2023: 100 самых богатых владельцев агробизнеса в Самарской области

DЕЛО
16.05.2023
100 крупнейших компаний Самарской области — 2022
"ДЕЛО". Рейтинги

100 крупнейших компаний Самарской области — 2022

DЕЛО
02.11.2022
«Регион» дистанцировался от площадки саратовского завода
"ДЕЛО". Рейтинги

300 самых богатых семей самарских политиков и чиновников — 2020

oboz.info
25.02.2021
Больше
oboz.info

2023 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены

Наименование средства массовой информации сетевого издания: «Обозрение». Регистрационный номер СМИ: Эл № ФС77-82126 от 18.10.2021, зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций. 16+ Учредитель: ООО «Рекламно-информационный центр». Главный редактор: В. О. Петрова. Эл. Почта редакции: portal@63media.ru Телефон редакции: (846) 342-50-28 Любое использование материалов возможно только в соответствии с Условиями использования

  • Редакция
  • Реклама
  • Контакты
  • Журнал «ДЕЛО». Расследования & Рейтинги
  • Условия использования и ограничения
  • Политика конфиденциальности
  • Вакансии

Техническая поддержка сайта от агентства "Простые решения"

Нет результатов поиска
Показать все результаты
  • «Самарское Обозрение»&«ДЕЛО»: подписка и номера
  • Россия: главное
  • Военная операция
  • Самара: главное
    • Обозрение Новокуйбышевск/«Город Н-ск 2000»
    • Обозрение Тольятти
    • Обозрение Сызрань
  • Политика
  • Бизнес
  • Технологии
  • «Самарское Обозрение»
    • Читать свежие публикации и архив
    • Купить подписку и номера
    • Номера для подписчиков
  • Рейтинги
  • Расследования
  • Истории
  • «ДЕЛО»
    • «ДЕЛО»: купить новые номера
    • Журнал «ДЕЛО». Расследования и рейтинги
    • Люди года
    • 300 самых богатых семей самарских политиков и чиновников — 2022
    • Самарские «короли госзаказа» — 2022
    • «Агробароны 2022»
    • «50 самых влиятельных женщин 2022»
    • 50 самых богатых владельцев медклиник Самарской области — 2022
    • «ЗОЛОТОЙ ПОРТФЕЛЬ»
    • «Эпоха Титова»
  • Интервью
  • Медицина
  • Еда и Рестораны
  • Спорт
  • Криминал
  • Спецпроекты
    • «САМАРСКАЯ ОБЛАСТЬ — ТЕРРИТОРИЯ КУРОРТОВ»
    • «Самарская крепость»
    • «НЕФТЬ И ГАЗ»
    • «ПОРЯДОК ПРЕОБРАЗОВАНИЯ»
    • «РЕАКТОР»
    • «СТРОИТЕЛЬНЫЙ СЕКТОР»
    • «СФЕРА ЗНАНИЙ»
    • «Самарская медицина: лучшее из возможного»
    • «БОЛЬШАЯ ХИМИЯ. СРЕДНЯЯ ВОЛГА»
  • Новокуйбышевск
    • Новости, истории и люди
    • Газета «Город Н-ск»: номера
  • Мнения
  • Кунсткамера
  • Общество
  • Экология
  • Образование
  • Культура
  • Туризм
  • Дни рождения. Даты. Юбилеи
  • Новости партнеров
  • Редакция
  • Рекламная служба
  • Контакты
  • Логин
  • Зарегистрироваться
  • Корзина

2023 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены

Добро пожаловать!

Войти чeрез Google
или

Войдите в свою учетную запись ниже

Забыли пароль? Зарегистрироваться

Создайте новый аккаунт!

Зарегистрироваться через Google
или

Заполните формы для регистрации (только латинские символы)

Все поля обязательны для заполнения Войти

Получить пароль

Пожалуйста, введите имя пользователя или e-mail для сброса пароля

Войти
Вы действительно хотите получить доступ?
Осталось публикаций : 0
Уверены, что хотите отказаться от подписки?