В сентябре 2021 года состоялась одна из крупнейших сделок на рынке недвижимости региона за последние несколько лет. Торгово-офисный центр «Вертикаль» сменил владельца.
Им стала фирма, у которой, как считают многие девелоперы, прослеживаются определенные связи с крупным бизнесменом Дмитрием Островским.
За бизнес-центр новые собственники заплатили колоссальную сумму — более 1 млрд рублей. Как предполагают ряд экспертов «Дела», покупка в ее нынешнем виде начнет радовать хозяина прибылью не раньше чем через 10 лет.
И это без учета влияния всевозможных кризисов, которые с началом пандемии коронавируса стали привычным фактором перманентного ухудшения условий работы бизнеса. К чему такие расходы?
Высотка
«Сделка эта знаковая. Я даже не помню, какие у нас другие крупные торговые центры продавались так успешно. Выставляли в свое время «Биг-Бен», «Скалу»… «Вавилон» пытались продать — то кусками, то целиком. Но таких масштабных сделок не было.
Вообще, «Вертикаль» — очень интересный объект, и не зря за него шла такая битва», — рассуждает в беседе с «Делом» директор агентства недвижимости «БагратИнвест» Роман Костин.
«Я не наблюдал таких крупных сделок в последние годы. Раньше вообще было проще построить что-то свое, побыть немного рантье и «хлопнуть» проект, чем купить что-то готовое», — не без удивления говорит глава «Агентства оценки «Интеллект» Денис Шевяков.
Как такая сделка в Самаре стала возможной?
ТОЦ «Вертикаль» в Самаре стоит на стыке Ленинского, Октябрьского и Железнодорожного городских районов.
Центр состоит из 27-этажного офисного комплекса с площадью помещений порядка 10 тыс. кв. м и пятиэтажного торгового центра (торговые площади — чуть больше 19,5 тыс. кв. м). Здание до сих пор остается вторым по высоте в Самаре.
До недавнего времени ТОЦ «Вертикаль» находился в собственности одноименного ООО, которое в свою очередь принадлежало компании «Росскат-Капитал» Николая Тарана, экс-совладельца тольяттинского АвтоВАЗбанка.
В 2020 году банк «Траст» подал иск к ООО «Вертикаль» с требованием признать компанию банкротом из-за долга в размере более 369 млн рублей.
Один из кредитов фирмы брался под залог «Вертикали» — самих помещений бизнес-центра, земли под ним и оборудования. В результате этого центр и попал на торги.
Первая попытка найти покупателя «Вертикали» не увенчалась успехом. «На первых торгах объект продавался за 800 млн рублей, и никто его не купил. На повторных торгах в борьбу за центр включились крупные региональные бизнес-группы.
Среди возможных покупателей были представители холдингов «Молл Групп Девелопмент» и «Альянс-Менеджмент», «Корпорации Кошелев» и даже питерского АО «Концерн Энерготехнологии» (оператор ТЦ «Кубатура»).
Однако победа на торгах в итоге досталась безвестной тюменской компании «Транссервис», аффилированной, как считают многие, известному самарскому бизнесмену Дмитрию Островскому.
В основе его бизнеса — многомиллиардное производство галеновых препаратов (лекарственных спиртовых настоек). Официально Островский контролирует в Самаре комплекс «Матрешка Плаза» и базу отдыха «Циолковский».
В борьбе за «Вертикаль» проявилась весьма любопытная тенденция, о которой теперь приходится рассуждать экспертам: ТОЦ сначала не купили за 800 млн, зато потом купили больше чем за миллиард. Почему?
«Когда за объект торгуются более трех участников, цена в большинстве случаев обычно поднимается на треть, — поясняет «Делу» заместитель генерального директора УК «Альянс-менеджмент» Мария Иванова. — В случае с «Вертикалью» и участников было больше, и цена поэтому выросла на 45%.
Я бы могла повторить свою любимую мысль: аукцион — самый действенный способ установить справедливую рыночную цену.
Но в данном конкретном случае добавлю — это еще и способ дать возможность заплатить за лот столько, сколько готов потратить победитель.
Для Самары это безусловно одна из самых капиталоемких сделок, за счет общей площади прежде всего, так как стоимость квадратного метра даже по итогам торгов получается всего около 23 тыс. рублей за квадратный метр. Что, собственно, и привлекло инвесторов», — подчеркивает Мария Иванова.
Подарков не жди
«Мне рассказывали, что офисная «свечка» забита почти на все 100% и там постоянно была очередь из желающих взять площади в аренду, — комментирует «Делу» покупку один из экспертов самарского рынка недвижимости. — А вот с торговым центром бывшие владельцы попали в небольшой просак — из-за относительно маленькой его площади и небольшой парковки конкурировать с другими подобными объектами было сложно.
Владельцы искали новые концепции, им подсказали сделать центр именно «спортивным». Когда они начали осваивать эту идею, то арендаторам говорили: «У нас себестоимость аренды — 500 рублей за метр. За эту цену мы и готовы пускать арендаторов, чтобы уйти в ноль, а в основном зарабатываем на офисах».
Так, по мнению источника «Дела», мог формироваться доход оператора «Вертикали».
Эксперты признают, что «Вертикаль» обладала большим потенциалом. Однако современные реалии уже плохо соотносятся с той моделью управления, которой придерживались ее прошлые собственники.
«Сам торгово-офисный центр располагается на пересечении двух оживленных транспортных артерий города, и когда улицу Луначарского соединят с Северо-Западной магистралью, здесь будет тройное пересечение, создающее вообще колоссальный потенциал, — рассуждает Денис Шевяков. — Но дело в том, что за последние два с лишним года нас приучили к тому, что дистанционка — это очень хорошо.
Офисы перестали быть востребованы в прежних масштабах. Торговые центры тоже, по сути, перестали быть нужны, потому они в большей степени всегда выступали в качестве мест досуга. Люди туда ходили не столько за покупками, сколько развеяться.
Поэтому в перспективе тот огромный потенциал, который у «Вертикали» был, сильно снижается. Катастрофически, я бы даже сказал».
Чтобы окупить вложения в покупку, новым хозяевам «Вертикали» придется изменять схему управления и пытаться найти новые стратегии развития торгово-офисного центра.
«Объект, конечно, интересный: чтобы построить что-то подобное, инвестировать пришлось бы в разы больше, — считает директор АН «Визит» Михаил Минаев. — Но как эффективно будут окупаться инвестиции? Это напрямую определит подход нового собственника «Вертикали».
У других участников торгов были достаточно интересные идеи по поводу редевелопмента площадки. Например, один из вариантов предполагал создание апартаментов на верхних этажах офисной «свечки». Есть ли у покупателя собственные идеи по развитию комплекса?»
С необходимостью редевелопмента соглашается и Мария Иванова.
«По моим оценкам, объект в чистом рынке был интересен по цене до 950 млн рублей, и то там срок окупаемости получался средний. Надо учитывать потенциал.
Во-первых, сейчас здесь большие затраты на содержание — около 100 млн рублей в год. Если их оптимизировать, экономика становится интереснее.
Во-вторых, объект хоть и имеет 95% заполняемости, средняя арендная ставка невысокая — чуть больше 420 рублей за кв. м. В то время как, например, напротив стоит новенький офисный центр «Монте Роза», и там ставка 800 рублей за кв. м.
При текущих показателях ежемесячная прибыль от сдачи в аренду получается около 500 тыс. рублей. Это слишком маленькая сумма для объекта в 45 тыс. кв. м, пусть и с аренднопригодной площадью 32 тыс. кв. м.
Такую прибыль можно получать, сдавая три помещения одному арендатору типа «Пятерочки», «Магнита» или медицинских услуг — без хлопот, напряжения и сложностей управления крупноформатным объектом с разными арендаторами», — рассуждает Мария Иванова.
Эксперты предупреждают, что ждать прибыли от приобретения новому владельцу «Вертикали» в скором времени не приходится.
«Чем больше сумма инвестиций, тем больше срок окупаемости, что естественно. При прежнем векторе развития будет просто замечательно, если центр окупится за 10 лет», — полагает Роман Костин.
«Если подтянуть уровень арендной ставки до средней ставки 600-650 рублей за кв. м, то можно говорить об окупаемости до 10 лет», — придерживается более оптимистичных оценок Мария
Иванова. Оптимизация затрат на содержание и увеличение доходной части объекта — точка роста общей доходности объекта.
Что дальше?
Вертикальный взлет?
— Роман Щерба
