Мы используем файлы cookie.
Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Узнать больше
Суды Самарской области встроились в общероссийский тренд и начали рассматривать дела обманутых пенсионерок, которые продают квартиры, деньги от продажи отправляют онлайн-мошенникам, а жилье затем возвращают в судебном порядке. В России уже формируется практика, при которой суды встают на сторону таких продавцов, в итоге покупатель (чаще всего это ипотечники с детьми) остается без жилья и с туманной перспективой возврата денег.
Летом и осенью 2025 года федеральные СМИ и телеграм-каналы начали писать о пенсионерках-скамщицах (от английского слова scum — мошенничество), которые продали жилье по совету онлайн-мошенников, а затем благополучно вернули его через суд. В итоге без жилья и без денег, но с невыплаченной ипотекой остались десятки покупателей таких квартир, которые сейчас объединяются в чаты и группы поддержки. «Они в первую очередь делают это из собственной выгоды, потому что хохлы обещают вернуть деньги, а бабки знают заранее, что покупателя придется выгнать — и квартиру вернут», — сообщается в одном из таких чатов.
«Сделка прошла успешно, в течение 14 дней она должна была выехать. Но спустя 14 дней она в три часа ночи мне звонит и говорит, что денег у нее нет, и из квартиры она никуда не уедет, так как это единственное жилье. Деньги, полученные от меня, пролежали на ее счете 5 дней, и потом она их перевела на какие-то счета», — делится другой несчастливый покупатель скам-недвижимости.
Почти во всех случаях продажи квартир шли через риелторские агентства, сделка выглядела абсолютно законной, продавец предоставлял справку о вменяемости, а порой к оформлению документов привлекались нотариусы. «Пенсионерки выставляют на продажу квартиры, получают за них деньги от покупателя, переводят средства мошенникам, затем отказываются от сделки и возвращают себе квартиру через суд. Все долги пенсионерки легко списываются через процедуру банкротства. Покупатель при этом теряет все», — сообщает телеграм-канал BAZA.
Похоже, общероссийский тренд дошел и до Самарской области, здесь тоже начали рассматривать подобные дела. В частности, в конце 2024 года Промышленный районный суд принял решение по иску Натальи Владимировны Ш. (покупатель) к Светлане Николаевне Е. (продавец) о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении. Ответчица заявила встречный иск — о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости. Полные данные сторон судебного процесса скрыты из этических соображений.
Как следует из материалов дела, сделка купли-продажи прошла чисто, что подтверждено договором купли-продажи, выпиской из ЕГРН, распиской ответчика. По данным МП «ЕИРЦ», в спорной квартире никто не зарегистрирован. При подготовке к продаже квартиры Е. выписалась из нее, продала мебель и бытовую технику. Объявление о продаже квартиры было размещено на «Авито». В карточке дела в суде в качестве третьего лица указана риелторская компания «Этажи» — видимо, квартира продавалась при ее посредничестве.
«После совершения сделки истец предложила ответчику освободить квартиру, однако ответчик отказалась покинуть помещение, чем до настоящего времени нарушает права истца. Предусмотренные законом или договором основания для сохранения за ответчиком права пользования в спорной квартире отсутствуют», — говорится в решении суда.
Представители пенсионерки в судебном заседании иск не признали, указали, что на Е. в течение месяца «оказывалось воздействие», по результатам которого она продала квартиру. Полученные денежные средства ответчица «вынуждена была перечислить третьим лицам, которые оказывали на нее давление», а продавать квартиру она якобы не собиралась.
Во встречном иске Е. говорится, что в отношении нее «неустановленными лицами совершались мошеннические действия, направленные в том числе на продажу квартиры и перечисление денежных средств указанным лицам». Данное обстоятельство подтверждается материалами уголовного дела, возбужденного по факту мошенничества и находящегося в производстве специализированного следственного отдела по расследованию преступлений, совершенных с использованием информационно-телекоммуникационных технологий, следственного управления УМВД России по городу Самаре. По данному уголовному делу Е. признана потерпевшей.
Согласно постановлению о признании продавца потерпевшей, ущерб был причинен при закрытии сделки купли-продажи квартиры. Этому якобы способствовало «длительное психологическое воздействие» на пенсионерку, в результате которого она была вынуждена заключить договор купли-продажи, а денежные средства от продажи квартиры перечислить на названный неустановленными лицами банковский счет (деньги ушли не сразу из-за неправильных реквизитов, но упорная пенсионерка повторила перевод). Пожилую даму ввели в заблуждение лица, представлявшиеся «сотрудниками следственного отдела» и «майором ФСБ». Она была уверена, что «участвует в операции правоохранительных органов по изобличению лиц, совершающих преступные действия в отношении пожилых. Доверяя указанным лицам, истица полагала, что заключенный договор не представляет юридической ценности и квартира останется в ее собственности». Проданная квартира якобы была единственным местом жительства Е.
Свидетели описывают пенсионерку Е. как «доверчивую, общительную, добродушную, внушаемую». Ранее ее уже обманывали, а на этот раз мошенники запретили рассказывать что-либо близким, угрожая, что ее сына мобилизуют. Родственники заметили, что в январе 2024 года Е. стала замкнутой и как будто «зомбированной». Сын узнал о продаже квартиры, только когда Е. позвонила ему ночью и сообщила, что ее выгоняют из дома и что она участвовала в спецоперации по поимке мошенников, квартиру продавать не собиралась, ее насильно заставили.
С доводами защиты Е. не согласились представители покупательницы квартиры Ш. В их версии, ответчица «полностью отдавала себе отчет в своих действиях, во время сделки пояснила, что «после продажи квартиры будет проживать за городом, где у нее есть дом, так как она любит рыбалку», а на деньги от продажи квартиры собирается купить сыну автомобиль.
В материалах дела есть заключение комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы, согласно которой на момент подписания договора купли-продажи квартиры Е. не страдала каким-либо психическим расстройством, могла понимать значение своих действий и руководить ими. В то же время экспертиза установила, что хотя действия Е. были осознанными и сопровождались адекватным контролем, но «их психологическая основа была неадекватна, не соответствовала истинным намерениям испытуемой, которая хотела оказать помощь правоохранительным органам в «спецоперации», а не продать свою квартиру, которая является ее единственным жильем». Таким образом, ответчица «умышленно и целенаправленно с использованием обмана была введена в заблуждение относительно цели сделки». А «мощное психологическое воздействие обусловило ее деструктивное состояние — состояние эмоционального напряжения, сопряженного с ощущением растерянности и чувством страха».
Следовательно, воля пенсионерки была сформирована «не свободно, а под влиянием манипулятивных действий мошенников в форме обмана и психологического воздействия на ее психику, повлекших несоответствующие действительности представления».
Суд установил, что доводы о «единственном жилье» пенсионерки — не совсем правда. На момент сделки по продаже квартиры у Е. была еще одна квартира, долю в праве на которую она подарила сыну и внучке, когда уже шло судебное разбирательство по гражданскому делу. У пенсионерки экономическое образование, ранее она работала экономистом. В итоге к заключению экспертов о том, что волей ответчицы якобы манипулировали, суд отнесся критически и удовлетворил исковые требования покупательницы квартиры Ш. о выселении пенсионерки.
Решение суда не успело вступить в законную силу, как в тему вмешалась прокуратура, потребовавшая восстановить процессуальные сроки на подачу апелляционного представления на решение Промышленного районного суда. По всей видимости, надзорное ведомство теперь будет выступать на стороне ответчицы-пенсионерки Е., и в этом случае шансы на возвращение ей жилья повышаются. И даже если покупатель Ш. выиграет процесс, это будет стоить ей больших нервов — судя по хронологии тяжбы, она не может выселить пенсионерку и заехать в законно купленное жилье уже почти два года.
Начало судебной практике по возврату проданного под влиянием обмана жилья жертвам телефонных мошенников положило ЧП с известной российской певицей. Как сообщали федеральные СМИ, весной и летом 2024 года онлайн-мошенники смогли убедить народную артистку РФ Ларису Долину в том, что она участвует в «операции правоохранительных органов». Певица под давлением аферистов продала квартиру в Хамовниках за 112 млн рублей и отправила деньги на «безопасный счет». Также мошенникам достались 68 млн рублей сбережений артистки.
Задержания по громкому делу начались почти сразу — в частности, были арестованы столичный инструктор по пилатесу и еще несколько человек, которые выполняли различные роли в этой мошеннической схеме. Среди задержанных был 20-летний дроппер из Тольятти — через его счета шла транзитом часть похищенных у поп-дивы денег. Конечных бенефициаров этой махинации следует искать на Украине.
Позже Йошкар-Олинский городской суд взыскал с десяти участников преступной схемы в пользу Ларисы Долиной 62,7 млн рублей. Четверо из них были фигурантами уголовного дела о мошенничестве, шестеро — дропперами. Кроме того, Мосгорсуд вновь признал проданную квартиру собственностью Долиной. В минусе осталась 34-летняя покупательница, заплатившая за недвижимость в Хамовниках 112 млн рублей. Предполагается, что эти деньги ей вернут в рамках взыскания по уголовному делу, которое может растянуться на долгие годы. Эксперты федеральных СМИ уже назвали «кейс Долиной» опасным прецедентом для рынка недвижимости.
Мне позвонил мужчина, представившийся следователем Следственного комитета, сказал, что я должна снять деньги со своего счета и перевести их на другие счета, указал, в каком банкомате это сделать. Затем сказал взять кредит. После со мной связался майор ФСБ, который попросил меня помочь. Я считала, что все это неправда, знала, что квартира будет за мной. Я начала играть, как мне говорили, чтобы все выглядело правдоподобно. Мне запретили говорить о своих действиях родственникам.
Судебная практика не должна превращаться в инструмент легализации мошеннических схем.
НАДЕЖДА МАНЯХИНА, старший юрист практики разрешения коммерческих споров и правового сопровождения компаний АБ «Земчихин и партнеры»
— Какую сделку суд может признать недействительной?
— Согласно статье 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Заблуждение предполагает ошибочное представление о существенных обстоятельствах сделки. Однако принципиальное различие состоит в наличии умысла. Если лицо осознанно участвует в мошеннической схеме, понимая, что последующее обращение в суд позволит вернуть квартиру, то речь идет не о заблуждении, а о мошенничестве, подпадающем под действие статьи 159 УК РФ.
Суды исходят из принципа защиты слабой стороны гражданского оборота, этот подход отражен в статьях 1 и 10 ГК РФ, закрепляющих принципы добросовестности, разумности и справедливости.
Пожилые люди признаются психологически уязвимыми, а их состояние в момент заключения сделки часто подтверждается медицинскими заключениями, показаниями родственников и свидетельствами о переводах денег мошенникам. Однако данный подход не должен приводить к автоматическому признанию пожилых людей жертвами и лишению защиты добросовестных покупателей.
— В каких случаях приобретатель спорного имущества может признаваться добросовестным?
— Конституционный суд РФ указывает на то, что добросовестным приобретателем является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует два обстоятельства. Первое — что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом. Или второе — что, исходя из конкретных обстоятельств дела, данное лицо не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.
Для признания приобретателя добросовестным необходимо наличие как минимум трех условий. Во-первых, у лица, передавшего имущество, не должно быть права на совершение этого действия. Во-вторых, спорное имущество должно быть приобретено на возмездной основе, хотя возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. В-третьих, у приобретателя объективно должна отсутствовать возможность узнать о противоправном поведении продавца.
— Реально ли суду не запутаться в добросовестности и недобросовестности сторон подобной сделки?
— Действительно, бывают случаи, когда суды фокусируются на уязвимости пожилых людей (возраст, состояние здоровья, низкая правовая грамотность), не учитывая, является ли их заблуждение объективным или частью сознательной схемы. При втором случае поведение лица должно квалифицироваться как злоупотребление правом.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что судебная практика, направленная на защиту пожилых лиц, безусловно, имеет социальное значение. Однако она не должна превращаться в инструмент легализации мошеннических схем.
ВАЛЕРИЙ ЛАПИЦКИЙ, управляющий партнер АБ «Лапицкий и партнеры»
Хочется надеяться, что суды, принимая решения в пользу таких пенсионеров, руководствуются законом, хотя здравый смысл кричит о том, что подобные решения ничего общего с законом не имеют. Думается, что в данной ситуации, как и во многих других, на первое место встает желание угодить наименее защищенному слою населения и при этом наиболее политически активному. Считаю, что покупатели квартир являются добросовестными приобретателями.
СЕРГЕЙ МИРЗОЯН, управляющий партнер АБ «Мирзоян, Селиванова и партнеры»
Складывающаяся судебная практика по данным спорам удивляет меня не меньше других. Когда суд принял такое решение по иску известной в стране поп-дивы, была надежда, что этот кейс вовсе не судебная практика. Но чем дальше, тем тревожнее становится за фундаментальные нормы права.
Уверен, что нынешняя практика будет скорректирована Верховным судом РФ и в подобных делах обратят внимание на добросовестных приобретателей и те случаи, когда у последних имущество не подлежит истребованию.
Дело в том, что если продавец-потерпевшая желала отчуждения собственного имущества, но не получила вырученные средства в силу обмана, то отсутствует порок воли в действиях продавца по отношению к добросовестному покупателю, и тогда такое имущество не может быть и востребовано обратно в пользу продавца-потерпевшего.
МАРИНА ЖИРОВА, адвокат, старший партнер АБ «Яблоков и партнеры», кандидат юридических наук
Как это ни удивительно, но требование справедливости не предъявляется к судебному решению, выносимому в гражданском процессе. Оно должно быть законным, обоснованным и мотивированным, но — не обязательно справедливым. Действительно, при совершении сделок под влиянием мошенничества жертва преступления зачастую идет в суд, и суд признает такую сделку недействительной. При этом добросовестность покупателя не влияет на итоговый вывод суда, поскольку основное, на чем сосредотачивается суд, — выбыло ли имущество из владения продавца вопреки его воле или нет? Если суд устанавливает, что продавец действовал под влиянием заблуждения (то есть под влиянием мошенников не осознавал толком, что делает), то суд приходит к выводу о том, что имущество выбыло вопреки воле продавца. И даже у добросовестного покупателя могут имущество в таком случае отобрать, признать сделку недействительной. Поэтому, к сожалению, эта ситуация является несправедливой изначально к продавцу (в момент мошенничества), и точно так же она является несправедливой к покупателю (в момент суда), поскольку такие покупатели нередко остаются «на улице» и с еще большим долгом по ипотеке. Но, как я уже сказала, здесь вопрос не в справедливости, а в правовой квалификации. И действительно, большая часть судебной практики в масштабах страны на сегодняшний день защищает именно таких продавцов, попавших под влияние мошенников.
— Наталья Эльдарова
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены