Развитие исторического поселения Самары вернулось на стадию проектного офиса

После подписания постановления о создании объединенной зоны охраны ИП именно проектный офис должен разработать все необходимые градрегламенты для реновации исторического центра Самары. Ранее декларировалось, что совместными усилиями чиновников, архитекторов и застройщиков будут выработаны прозрачные правила для развития исторического поселения. Однако в новом составе проектного офиса не оказалось ни одного застройщика, а также представителей архитектурного сообщества, имеющих отличную от сплоченной группы градозащитников точку зрения на развитие ИП. Эксперты опасаются, что следствием станет продолжение многолетнего застоя в процессе обновления старого города и отсутствие каких-либо масштабных инвестиций — если не считать таковыми точечные вложения в отдельные объекты за счет бюджета, то есть налогоплательщиков.

Распоряжение о создании проектного офиса датировано 7 февраля 2024 года. Это уже вторая итерация управленческой структуры, которая должна выработать нормативно-правовые акты — правила работы в границах ИП, инвентаризировать ценные градоформирующие объекты (ЦГФО), прописать принципы сохранения объектов культурного наследия (ОКН) и создать на территории Самарской области центр инженерной реставрации.

Первая административная структура, которой предстояло готовить нормативную базу для закрепления статуса исторического поселения и всей сопровождающей процесс документации, появилась в апреле 2019 года. Руководить новым ведомством тогда назначили (на тот момент) заместителя председателя правительства Самарской области Александра Фетисова. Проработал офис до 2023 года и был закрыт с формулировкой «ввиду выполнения основных задач». Однако, как показала практика, задачи так и остались невыполненными. Принципы сохранения архитектурного наследия в границах исторического поселения Самара (ИП) не были сформированы до конца — и остаются в таком состоянии до сих пор. На тот момент не был принят список ценных градоформирующих объектов (ЦГФО), не утверждена объединенная зона охраны (ОЗО) и не разработаны градрегламенты, что поставило на длительную паузу всю градостроительную деятельность в черте старого города. 24 декабря 2024 года глава губернии Вячеслав Федорищев в своем телеграм-канале объявил о возобновлении работы структуры для создания понятных механизмов и правил игры на строительном рынке. «Определили состав проектного офиса по развитию исторического поселения, в него вошли градозащитники. В начале года проведем первую большую встречу, определим план работ и обсудим откорректированный проект градостроительных регламентов. Именно в них сформулировали подходы к работе с исторически ценными градоформирующими объектами, перечень которых поручал утвердить в июне. Юридически закрепляем запрет сноса таких зданий», — написал Вячеслав Федорищев. Окончательно формализовалось все в феврале, когда вышел соответствующий документ. В положении о создании проектного офиса подчеркивается, что он является постоянно действующим межведомственным коллегиальным органом.

Руководить работой офиса Вячеслав Федорищев будет лично. В структуре ведомства предусмотрены два заместителя: первый вице-губернатор — председатель правительства Самарской области Михаил Смирнов и помощник главы региона по урбанистике — тульский архитектор-реставратор Анастасия Сорокина. Секретарем назначен руководитель государственной инспекции по охране объектов культурного наследия (ГИООКН) Иван Стафеев.

В состав проектного офиса от градозащитников вошли: редактор отдела культуры газеты «Волжская коммуна» Арменак Арутюнов, председатель Самарского областного отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Нина Казачкова и член Общественной палаты Самарской области, директор региональной общественной организации «За информационное общество» Анастасия Кнор. Конгломерат чиновников представлен министром культуры Самарской области Ириной Калягиной, министром строительства региона Александром Фоминым, главой Самары Иваном Носковым, первым заместителем министра строительства — главным архитектором Андреем Грачевым и генеральным директором АО «Корпорация развития Самарской области» Иваном Манаевым. Архитектурное сообщество представлено двумя общественными советниками губернатора — Ириной Фишман и Олегом Никитенко, а также бывшим главным архитектором областной столицы и экс-советником Дмитрия Азарова Виталием Стадниковым. Для последнего это можно считать попыткой повторно войти в ту же реку. Стадников входил и в первый состав проектного офиса еще в 2019 году и являлся одним из идеологов всего проекта исторического поселения. Будучи ярым сторонником бывшего губернатора, он тем не менее попал в опалу, подвергся публичной обструкции после неосторожного высказывания в самарском радиоэфире в августе 2021 года, где заявил буквально следующее: «Еще один ценный градоформирующий объект был просто уничтожен варварски. Я, ей-богу, каждый раз думаю, может быть, лучше б нас фашисты захватили, чтобы хотя бы варвары не убивали наш город». Очевидно, что «фашистов» Стадникову никак не могли спустить даже тогда и вскоре после заявления поста советника лишили.

В последнее время Виталий Стадников числится преподавателем Высшей школы урбанистики им. А.А. Высоковского при Федеральном государственном автономном образовательном учреждении «Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики», но живет и работает за рубежом и во всех последних мероприятиях градозащитного сообщества принимал участие по ВКС. Не исключено, что эта практика продолжится и в части заседаний самарского проектного офиса, по крайней мере, вопрос «СО» о том, намерен ли он лично присутствовать на них в Самаре, Стадников оставил без ответа. Но при этом достаточно критично охарактеризовал процессы, происходящие сейчас в сфере урбанистики. «Стафеев и Сорокина не проявляют никакой инициативы, пока на них не давят. Идет замыливание всех обещаний Федорищева», — констатировал Виталий Стадников, отвечая на вопросы «СО».

Наконец, академическую науку в новой-старой структуре представляет ректор Самарского государственного технического университета Дмитрий Быков. Это неудивительно, ведь именно в этом вузе работают кафедра «Реконструкция и реставрация архитектурного наследия» и научно-проектный центр «Архиград», где за бюджетный счет разрабатывается концепция устойчивого развития ИП. Ни одного члена Самарской региональной организации Союза архитекторов России в составе проектного офиса не оказалось. Равно как там не присутствует ни один застройщик. Между тем именно девелоперов профессиональное сообщество считает единственными реальными источниками масштабных инвестиций в комплексное восстановление исторической недвижимости.

Председатель Самарской региональной организации Союза архитекторов России Юрий Астахов недоумевает по поводу персонального состава проектного офиса: «Проектный офис странный, там нет ни одного проектировщика. У нас в области есть и кандидаты, и доктора наук, пять академиков-реставраторов, где они в этой структуре? Нет никого. Как нет и застройщиков. Поскольку у идеологов этого процесса они главные враги, как и мы. «Жадные» застройщики и «продажные» архитекторы. Так что отсутствие членов союза я связываю со своей личной позицией, нетрадиционной по отношению к градозащитникам». «Прекращение строительной деятельности в центре города — порочный путь. Считал и буду считать только так», — заявил Юрий Астахов.

Самаре определили зону

Воссоздание проектного офиса стало третьим шагом региональных властей на тернистом пути поисков путей спасения исторического центра областной столицы. До сих пор этот путь с практической точки зрения ограничивается преимущественно обсуждением вопроса и формированием документальной базы.

Дело вроде бы сдвинулось с мертвой точки в июне 2024 года, когда Вячеслав Федорищев подписал список из 645 ЦГФО. Началась работа над объединенной зоной охраны ОКН. Локальные проекты начиная с 2012 года разрабатывали разные организации и по различным методикам. В результате сложилась ситуация, когда режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам от разных объектов культурного наследия для одной и той же территории различались. Поэтому потребовалось создать ОЗО — объединенную зону охраны, то есть территориальную зону, которая ограничивает градостроительную деятельность на участках, сопряженных с объектами культурного наследия. После государственной историко-культурной экспертизы документа первая версия ОЗО в сентябре 2024-го была отправлена на согласование в Минкульт РФ. Тогда ведомство сделало ряд замечаний, которые были учтены разработчиками, исправлены и в ноябре повторно отправлены на согласование.

В конце декабря 2024 года многострадальный документ был окончательно одобрен федеральным ведомством и в итоговой версии опубликован на сайте Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области (УГООКН), которое недавно повысили до статуса государственной инспекции. Постановление должно быть подписано главой регионального кабинета министров Михаилом Смирновым, но пока этого не произошло. Из-за курсировавших в последние годы разговоров и обсуждений вокруг утверждения ОЗО складывалось впечатление, что ее появление — ключевой вопрос. Утверждалось, что оформление охранной зоны станет переломным моментом, после которого сразу решатся все проблемы с созданием полного пакета градостроительной документации, правила работы в центральной части Самары станут абсолютно понятными и прозрачными и застройщики тут же смогут начать реализовывать там новые проекты, развивая исторический город. Однако на деле не все так однозначно. Как пояснил «СО» председатель Самарской региональной организации Союза архитекторов России Юрий Астахов, сейчас вообще нет понимания, кто, что и как в дальнейшем будет регулировать на самарском строительном рынке. «У нас полный разброд, потому что многие функции у города забрали и передали области. А в области некому эти функции принять — для этого попросту нет людей, — говорит Астахов. — По идее, дальше все достаточно просто: нормативы прописаны в объединенной зоне охраны, написаны все их показатели. В правилах землепользования и застройки будет ссылка на то, что параметры заданы — извольте в этих параметрах действовать. То есть при выдаче ГПЗУ будут просто из параметров ОЗО переносить все прописанные условия. По высоте, плотности и всему остальному. Но кто и как это будет делать — сегодня это покрыто мраком».

Пока же хоть какую-то информацию о возможном развитии событий можно почерпнуть из своеобразного мастер-плана дальнейших усилий региональных властей в сфере градостроительства и охраны исторического наследия, который предъявил читателям своего телеграм-канала губернатор Вячеслав Федорищев. «В августе создали инвестпортал с историческими объектами для предоставления заинтересованным лицам. В следующем году будем его дорабатывать и развивать, — пишет Федорищев. — Одновременно прорабатываем внедрение стандарта по сохранению культурного достояния — учтем лучшие практики по работе с инвесторами в данной сфере. Вошли в «пилот» программы по вовлечению в хозяйственный оборот объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, в рамках поручения Президента РФ Владимира Владимировича Путина о восстановлении 1000 объектов культурного наследия к 2030 году. От Самары отобраны три объекта. Также в адрес Министерства культуры РФ направлены дополнительные кандидаты-памятники. Завершаем разработку региональной программы «100 объектов культурного наследия». Она включит в себя знаковые памятники архитектуры и сведет воедино все ремонтные и реставрационные работы, запланированные в области, для комплексного и стратегического подхода к сохранению наследия». Все это, по мнению главы региона, должно привести к радикальному перелому ситуации, когда памятники истории и культуры продолжают разрушаться, строительство в центре Самары фактически заморожено, а поиск инвесторов пока увенчался тем, что по нашумевшей программе «долгосрочная аренда на 49 лет за 1 рубль» новым собственникам передано 2 здания, которые к тому же вовсе не находились в списке исторической недвижимости, которую власти намеревались отдать новым собственникам и с этой целью разместили на инвестпортале Самарской области еще в августе 2024 года. Скептики из строительной среды продолжают сомневаться, что регламентирование правил работы на рынке само по себе поспособствует притоку масштабных инвестиций в реставрацию архитектурных памятников. В частности, президент АСК «Спектр недвижимости» Олег Вахрамов заявил «СО»: «Все усложнения в градостроительной деятельности, а это неизбежно после принятия ОЗО и градрегламентов, приведут только к тому, что инвестор не пойдет работать в черту исторического поселения. Это элементарно невыгодно. Значит, город будет и дальше стареть, среда разрушаться, а вместо реконструкции центра мы получим его руинирование». Не испытывает оптимизма относительно перспектив ренессанса исторической части Самары и Юрий Астахов.

«Ситуация предельно запутанная. Можно ли говорить, что сразу (после подписания всех документов. — Прим. ред.) станет лучше? Конечно, нет, — полагает Астахов. — Какая-то ясность появится, но серьезная активность на этих территориях вряд ли начнется. Потому что ограничения накладываются очень жесткие. Когда я делал анализ этих территорий, видел, что на каких-то участках становилось лучше, появлялось больше возможностей для развития. А на каких-то такая возможность просто полностью закрывалась. Вообще вся затея с историческим поселением с точки зрения сохранения культурного наследия оказалась неэффективной. Всем кажется, что до него все было плохо. Хотя на самом деле охрана шла, каждый объект имел свои ограничения, охранные зоны, зоны регулирования застройки. Более того, при нормальном обосновании они могли корректироваться. Когда возникали какие-то вопросы, специалисты, аттестованные федеральным Министерством культуры, рассматривали ситуацию, аргументировали, доказывали разные позиции. Процесс был совершенно нормальным».

ЮРИЙ АСТАХОВ, председатель самарской региональной организации Союза архитекторов России

Само по себе утверждение объединенной охранной зоны формальное — раз согласовало министерство федеральное, у нас здесь оно автоматом пройдет. Технических проблем вроде бы нет. Проблемы в том, что идет очень серьезная реорганизация градостроительной деятельности. Сейчас я для начала пытаюсь получить какое-то консолидированное мнение хотя бы своего сообщества. А в целом — было намерение все-таки встречаться с представителями строительного бизнеса. Они сейчас тоже в сложном состоянии. Все наши СРО примерно в той же прострации находятся. Может быть, эта история подтолкнет их к формированию какой-то консолидированной позиции.

ОЛЕГ ВАХРАМОВ, президент АСК «Спектр недвижимости»

Мы носимся с историческим поселением уже 5 лет, а правил как не было, так и нет. Все усложнения в градостроительной деятельности, а это неизбежно после принятия ОЗО и градрегламентов, приведут только к тому, что инвестор не пойдет работать в черту исторического поселения. Это элементарно невыгодно. Значит, город будет и дальше стареть, среда разрушаться, а вместо реконструкции центра мы получим его руинирование. Что и происходит все последние годы. Самара превратится в прекрасную площадку для «Мосфильма» и его натурных съемок. Зачем конструировать искусственные разрушения и хаос, когда он есть в природе? Градозащитникам надо предложить пожить хотя бы одну зиму в деревянных лачугах с печным отоплением и туалетом во дворе. Для понимания и осознания тонкостей процесса. Так что легче после принятия всего пакета документов точно не будет. Надо делать градостроительные проекты по каждому кварталу. Точечно и детально их разрабатывать для заинтересованного инвестора. Но это время и огромные деньги. А сейчас, при наличии моратория на комплексное развитие территории в границах исторического поселения, застройщику будут выдавать участки «пятнами». Так проблему реновации старого центра не решить.

ВИТАЛИЙ СТАДНИКОВ, преподаватель Высшей школы урбанистики им. А.А. Высоковского при ФГАОУ «Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики»

Да, меня пригласили в этот офис. Стафеев и Сорокина не проявляют никакой инициативы, пока на них не давят. Идет замыливание всех обещаний Федорищева. Реально за весь срок только постановление по ЦГФО подписано. Больше ничего не сделано. Единственный вариант влиять на Сорокину и Стафеева (был) Хинштейн. Теперь его нет (бывший депутат Государственной думы от Самарской области Александр Хинштейн в декабре 2024 года был назначен врио губернатора Курской области. — Прим. ред.). Поэтому ужасно долго и бесполезно идут разговоры о градосовете и офисе. Проекта регламентов не видел, но, скорее всего, он не детализирует то, что в очень общих регламентах ОЗО. То есть не добавляется регламентации архитектурных требований и материалов с цветами. В ОЗО только высота и протяженность фасадов регламентируются. Процесс передачи (полномочий) буксует, потому что Стафеев вообще ничего для улучшения этой ситуации не сделал. А в городе всех переставили, а теперь вообще непонятно, кто работает, их заново всему учить надо. Кстати, то же с минархитектуры (видимо, имеется в виду предстоящее вычленение из минстроя нового ведомства — министерства градостроительной политики. — Прим. ред.) — люди просто не знают, что на них свалилось, а это ПЗЗ и генпланы всех городов.

НИНА КАЗАЧКОВА, председатель Самарского регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры

Мы безнадежно отстали. Были первенцами, а инициативу полностью упустили. Тот же Нижний Новгород в плане организации работы по охране исторических зданий в центре города ушел далеко вперед. Мы пять лет топтались на месте — и вот переходим значимый рубикон. Принятие ОЗО — это ключевой этап для организации дальнейшей работы по историческому поселению — разработки градрегламентов. То есть установки прозрачных и единых для всех правил игры в историческом центре. После этого застройщики не станут заложниками ситуации, когда им предлагают шило в мешке: может, выиграешь, а может быть, и нет. Да, правила будут жесткие, но каждый сможет оценить свои силы. Не можешь — не заходи. Ждем постановления правительства Самарской области по утверждению ОЗО. Это будет прорыв. В глоссарии к документу уже есть некоторые параметры, принципиальные для застройщиков, например этажность. От этого зависит их норма прибыли. Предстоит еще разработать морфотипы: скаты крыш, окраску и т.п. Времена, наконец, изменились. Ограничительные меры неизбежны, если мы хотим сохранить городскую историю. В свое время мы отказались от статуса исторического поселения федерального значения — и зря. Эта работа была бы давно завершена.

— Роман Лямшин, Роман Щерба