Развитие территории за Московским проспектом Тольятти пустили на самотек

Она публично отказалась от создания проекта планировки территории. Это бьет по интересам самарского девелопера Алексея Шаповалова, консолидировавшего на этом направлении 655 га. Реализация проекта упирается в неспособность городских властей выстроить нормальную дорожную инфраструктуру.

Территория за Московским проспектом Автозаводского района Тольятти считалась одним из главных направлений развития города с советских времен. Впервые она фигурировала как место для перспективного развития жилой застройки еще в генеральном плане Тольятти от 1976 года. Но в советское время застройка этой территории так и не началась, векторы развития Автозаводского района были иными.

Владельцем земельного массива за Московским проспектом Автозаводского района Тольятти исторически был совхоз имени Степана Разина. С 2000-х годов началась активная распродажа земель сельхозпредприятия. В 2011-2012 годах известный самарский девелопер Алексей Шаповалов консолидировал на разные структуры и физических лиц 655 га. Рисовались весьма радужные планы комплексного освоения территории. Часть площадки планировалось застроить коттеджами, часть — малоэтажными типовыми домами, еще часть — высотными жилыми 9- и 17-этажными домами.

Планы застройки уперлись в отсутствие готовой инженерной инфраструктуры и сети дорог. В 2015 году, еще при администрации Сергея Андреева, был размещен и разыгран тендер на выполнение проектно-изыскательских работ по строительству первой очереди улично-дорожной сети западнее Московского проспекта. Ставка делалась на продление улицы Фрунзе Автозаводского района за Московский проспект, на новом отрезке ее планировали увеличить до шести полос.

В 2018 году, уже во времена, когда мэром был Сергей Анташев, Шаповалову удалось выйти на подписание трехстороннего соглашения (его структуры, администрация Тольятти, дума Тольятти), согласно которому он бесплатно предоставлял земельные участки под строительство дорожной сети за Московским проспектом.

«Переговоры с Шаповаловым и его представителем по развитию земель за Московским проспектом велись и при администрации Сергея Андреева, и при администрации Сергея Анташева. Обсуждалось и создание улично-дорожной сети, и генеральный план развития территории. В 2018 году был подписан трехсторонний меморандум. Собственник обязался передать участки под строительство улично-дорожной сети и подготовить план развития территории западнее Московского проспекта. Администрация брала на себя обязательства подготовить весь необходимый пакет документов. Дума должна была утвердить генеральный план, а также согласовать изменения в правила землепользования и застройки. В конечном счете выиграли бы все стороны. Шаповалов смог бы начать освоение земельного массива, получив дороги, а также имея на руках весь необходимый пакет документации. Администрация получала нормальный план комплексного освоения территории. Но меморандум в полном объеме так и не выполнен. Главным образом, из-за администрации Тольятти. Шаповалов свои обязательства по передаче земельных участков городу исполнил. Администрация ни настаивать, ни тем более контролировать создание комплексного плана развития территории западнее Московского проспекта не стала, кроме того, не до конца решили вопрос выкупа земельных участков под строительство дороги у сторонних собственников, что затормозило реализацию проекта», — рассказывает «СО» депутат Тольяттинской городской думы Дмитрий Микель, на момент подписания договора с Шаповаловым — спикер.
По данным «СО», изъятие земельных участков завершить действительно не удалось. Строительство дорог не ведется, требуется дорогостоящая актуализация проекта. Но при этом, как подтверждают источники «СО» в администрации и городской думе, при любых новых переговорах по участкам земли для дорог за Московским проспектом «ставка делается на добрую волю Шаповалова».

Судя по представленному от администрации пакету документов в Тольяттинской гордуме, ситуация окончательно стала патовой. Мэрия не может без Шаповалова построить какие-либо дороги за Московским проспектом, но и сама не готова заниматься комплексным развитием территории, так как та находится в частной собственности. В итоге все сводится к точечным изменениям проекта планировки. Популярностью пользуются только первые линии Московского проспекта и Приморского бульвара, которые практически все полностью уже заняты под проекты, как жилые, так и производственные.

Администрация Тольятти теперь «не считает эффективным расходование бюджетных средств на подготовку документации по планировке территории, на которой земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества находятся в частной собственности». Более того, она, согласно информации от главы департамента градостроительства Игоря Квасова, «не имеет информации и полномочий подготовить проекты документов для заключения договора (соглашения) на реализацию комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости».

Один из тольяттинских девелоперов на правах анонимности сообщил «СО», что «земли Шаповалова сложно считать ликвидными активами». «Эти активы не были особо интересны даже в 2000-е годы, поэтому Шаповалов их так легко собрал. Они не особенно интересны и сейчас», — рассказывает он «СО».

Автовладельцы отбились

Самарский областной суд одно за другим оставляет в силе решения, согласно которым ООО «Ротор», структуре Алексея Шаповалова, отказали в сносе гаражных комплексов за Московским проспектом.

За Московским проспектом Тольятти в 1990-2000-е годы на землях совхоза имени Степана Разина были выстроены пять гаражных комплексов с погребами: ГПСК №106 «Эдельвейс», ГСК №107 «Жасмин», ГПСК №108 «Волна», ГК №110 «Призер», ГПСК №113 «Запад». Разрешительная документация на предоставление земельных участков, выполнение строительно-монтажных работ и ввод в эксплуатацию выдавалась тольяттинской мэрией еще в 90-е годы. В силу юридических коллизий чиновники считали, что имеют право распоряжаться этой землей. Паи в кооперативах были выкуплены пайщиками, многие гаражи и погреба оформлены в собственность. Общие количество пайщиков может превышать 4 тысячи человек, в том числе большое количество пенсионеров.

Земельные участки под гаражами несколько раз меняли собственников. Сейчас владельцем их выступает шаповаловский «Ротор», который последние несколько лет безуспешно прессингует владельцев гаражных боксов и погребов. Попытки взыскать неосновательное обогащение закончились решениями, в которых с гаражников взыскивают незначительные суммы, часто — до 100 рублей.

Стремление добиться признания зданий самовольными постройками с последующим выходом на снос тоже увенчалось фиаско. «Основной целью ООО «Ротор» является получение возмещения за пользование земельным участком, а настоящий иск предъявлен для оказания давления как на членов кооператива, так и на ГСК в целом, что нельзя признать добросовестным», — говорилось в решениях Автозаводского районного суда. На днях областной суд Самарской области оставил в силе и эту формулировку, и собственно решения в отношении ГСК №107 «Жасмин», ГПСК №108 «Волна» и ГПСК №113 «Запад».
Юрий Рязанцев, вице-президент Палаты адвокатов Самарской области, который представлял в одном из процессов интересы пайщика одного из гаражей, рассказал «СО», что «Ротору» остается только искать формы нормального диалога с членами гаражных кооперативов». Скорее всего, таковым станет или оформление арендных платежей, или предложение по продаже. В любом случае и участок под гаражами, и проезд к ним уже окончательно выпадают из зоны перспективной застройки.

— Николай Краснов