Реновация центра Самары теперь требует десятки миллиардов и инвесторов

Однако само по себе подписание лоббировавшегося урбанистами-градозащитниками документа не решает ничего, главный вопрос — в реализации заложенных в нем идей и привлечении многомиллиардных инвестиций в восстановление полуразрушенных «особо ценных» зданий.

Ответа на вопрос, где найти требуемых для этого инвесторов, пока нет. Возможно, он появится после 1 августа, когда первые 20 исторических объектов, нуждающихся в восстановлении, выставят на специально создаваемый ради этого инвестиционный портал.

О подписании списка ценных градоформирующих объектов Самары было объявлено 23 июня, и через неделю документ с формулировкой «Об утверждении перечня исторических поселений регионального значения, имеющих особое значение для истории и культуры Самарской области» опубликовали на сайте регионального правительства. Список завизирован 21 июня 2024 года и.о. первого вице-губернатора — председателя правительства Самарской области Игорем Андреевым. В предмет охраны вошел 631 ЦГФО в границах исторического поселения Самары.

Списка ЦГФО ждали несколько лет. Областные власти неоднократно отчитывались о завершающейся работе над ним и утверждали, что документ вот-вот появится. Дело даже дошло до того, что прокуратура обратилась в Ленинский районный суд, который в итоге обязал власти организовать соответствующую работу до 8 июня 2024 года. Однако и в эти сроки документ так и не появился. В январе 2022 года на тот момент председатель правительства Самарской области Виктор Кудряшов, отвечая на вопросы «СО», подчеркивал, что решения о формировании списков ценных градоформирующих объектов должны приниматься с учетом многих факторов. «Это не только архитектурная ценность, но и заинтересованность потенциальных инвесторов, которые захотят преобразить тот или иной квартал. Повальное отнесение всех объектов старого фонда к ЦГФО просто законсервирует нынешнее состояние исторического центра на долгие годы»,- отмечал Кудряшов в интервью «СО». Однако осенью 2023 года сам Кудряшов попал под уголовное дело, ушел в отставку, был арестован и до сих пор остается за решеткой. 31 мая 2024 года о своем уходе с поста губернатора объявил и Дмитрий Азаров.

На фоне смены власти в регионе совсем иной характер приобрела и динамика решения вопросов по оформлению ЦГФО. Врио губернатора Самарской области Вячеслава Федорищева градозащитники незамедлительно привлекли на свою сторону. Для обсуждения темы исторического поселения врио губернатора пригласили в дом купца Маштакова (он же музей-галерея «Заварка»), предмет особой гордости общественников и депутата Госдумы Александра Хинштейна, который неотступно сопровождал главу области и делился с ним историей этого многострадального памятника и его реставрации.

Мероприятие выглядело как слет абсолютных единомышленников — на него не позвали тех, кто не разделял точку зрения о необходимости форсированного и массированного введения защитных регламентов в старой Самаре. В частности, за бортом остался председатель правления Самарской региональной организации Союза архитекторов России Юрий Астахов. «Моя позиция в градостроительной политике кардинально отличается от общественников, поэтому меня и не позвали на встречу в «Заварку», — подтвердил это в общении с «СО» сам Астахов. Зато на встрече уже присутствовала Анастасия Сорокина из Тулы, которую впоследствии Вячеслав Федорищев представил на заседании регионального правительства в качестве своего помощника по урбанистике. По всей видимости, именно она будет курировать все вопросы и проекты по реновации исторического поселения Самары. В «Заварке» градозащитники получили поддержку своих начинаний, а также обещание врио губернатора отреставрировать объект культурного наследия, находящийся в аварийном состоянии, — особняк Субботина-Шихобалова, расположенный на улице Алексея Толстого. Именно там 23 июня было официально объявлено о подписании списка ЦГФО.

На сегодняшний день в границах исторического поселения (ИП) находится 620 объектов культурного наследия с жестким режимом охраны, в частности 116 аварийных зданий, нуждающихся в срочной реставрации. Теперь к ним добавился еще 631 ЦГФО. По данным департамента управления имуществом Самары, по состоянию на июнь 2024 года из всех ЦГФО 29 объектов признаны аварийными и подлежащими реконструкции, а 84 (многоквартирные жилые дома, имеющие смешанный вид собственности) — в 2016 году признали аварийными и подлежащими сносу. Но теперь снести зачастую уже разваливающиеся здания, юридически ставшие «ценными объектами», нельзя. А значит, нужно искать средства для их спасения.

Оценить, хотя бы в очень грубом приближении, масштаб требуемых затрат можно на примере находящегося на территории исторического поселения 129 квартала, расположенного в границах улиц Чкалова, Маяковского, Самарской и Садовой (см. допблок). По сведениям председателя регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Нины Казачковой, в этой «входной группе» ИП находится 14 ЦГФО и 2 объекта культурного наследия (ОКН).

Как пояснила «СО» Ирина Фишман, главный архитектор проекта реконструкции 129 квартала, получившего название «Проходной двор», «по нашим подсчетам, стоимость ремонта зданий составит около 190 млн рублей. Стоимость благоустройства территории «Проходного двора» — около 60 млн рублей (в ценах 2023 года). Но нужно понимать, что сюда не входят подвод и ремонт инженерных сетей. Это очень острый вопрос, и его предстоит решить как раз городу и региону». По оценке Фишман, ориентировочная стоимость приведения в порядок этих зданий и благоустройства территории — 250 млн рублей.

Что же касается стоимости ремонта и подключения инженерных сетей, то этими подсчетами пока никто даже и не занимался. В ресурсоснабжающие организации запросов на подобные расчеты не поступало. Ирина Фишман говорит, что один из потенциальных инвесторов «предположил», что решение вопроса подведения сетей потребует порядка 250 млн рублей.

Если все эти расчеты верны, то на 16 объектов требуется полмиллиарда, то есть в среднем по 31,2 млн на одно здание. Важный нюанс: здесь речь идет именно об объектах, освобожденных от жителей, затрат на отселение не потребуется. Если экстраполировать такие расчеты на 620 ОКН и 631 ЦГФО в границах ИП, то по самым минимальным оценкам получится, что требуется инвестировать 40 млрд рублей. Подчеркнем, это крайне грубый порядок нижней планки расчетов. На самом деле они будут значительно выше, поскольку требования к реставрации ОКН (и, соответственно, затраты) на порядки жестче, а отселение потребует дополнительных ресурсов, которые опять-таки никто не просчитывал. Приблизительный порядок необходимых затрат подтвердил «СО» и главный архитектор Самары Игорь Галахов. (См. интервью «Сейчас самая актуальная задача — консолидация усилий».)

Поэтому для нерушимого альянса чиновников и градозащитников первостепенной задачей становится поиск тех, кто готов вложиться в разрушающиеся и ветшающие здания. Пока эта работа носит точечный характер и не способна обеспечить системный характер решения проблемы. Например, в рамках федерального проекта «1000 ОКН» предлагается отреставрировать дом П.Е. Каткова на ул. Комсомольской, 15/ул. Водников, 39а (предполагаемый объем финансирования на восстановление — 74 млн рублей), дом Армения Юрина, находящийся на ул. Льва Толстого, 83 (на объект необходимо 172 млн рублей), дом Михаила Юрина на ул. Степана Разина, 52 (171,3 млн рублей).

Также в этот список входит особняк Субботина-Шихобалова на улице Алексея Толстого, за который перед Вячеславом Федорищевым ратовали градозащитники. Объем финансирования, необходимый для его реконструкции, пока не называется. Схема предполагает ассигнования из федерального бюджета, предоставление инвестору льготного кредита на восстановление объекта, а после реставрации — передачу ОКН ему в собственность.

Также существует муниципальная программа передачи инвесторам требующих ремонта памятников архитектуры в аренду за 1 рубль с условием, что те их отреставрируют. Программа есть. Инвесторов — нет.

Один из идеологов и разработчик проекта исторического поселения Олег Никитенко считает, что найти желающих вкладываться в ОКН и ЦГФО реально. «Вложиться в реставрацию особняка с высокой исторической и культурной ценностью куда выгоднее, чем приобрести 100 однокомнатных квартир, — полагает Никитенко. — Потому что эти квартиры будут стареть и терять в цене, а объект культурного наследия, наоборот, год от года только дорожать». В качестве удачного примера вложения средств инвестором он привел реставрацию «Кухмистерской Альфреда фон Вакано». Здание десятилетиями разрушалось, и для его реанимации потребовались огромные инвестиции. Теперь же оно обрело новый облик и прежний функционал.

Возрождение кухмистерской обеспечили инвестиции со стороны Алены Таран, и этот проект действительно можно считать удачным с точки зрения обеспечения качественной реновации исторического здания. Но если посмотреть с позиций окупаемости инвестиций, все не так радужно. Сама Таран рассказывала в интервью «СО»: «Мы рассчитываем вернуть только часть вложений, изначально не ставили цель заработать на кухмистерской. Было понимание, что это не совсем бизнес-проект».

Много ли найдется бизнесменов, готовых вложить миллиарды в старые здания, сознавая, что эти инвестиции или не окупятся никогда, или не при их жизни? Этот вопрос можно считать риторическим. Сколько-то таких, наверное, привлечь получится. Но хватит ли их для того, чтобы обеспечить массированную реновацию сотен объектов культурного наследия и ЦГФО? При этом с каждым годом потенциальных меценатов станет требоваться все больше. Помимо ЦГФО огромные вложения требуются в объекты культурного наследия, число которых постоянно растет. Градозащитники продолжают регистрировать все новые такие объекты по области. За последнее время, по данным УГООКН, выявлено 107 таковых. Помимо этого, некоторые ЦГФО переводятся в статус архитектурных памятников.

В стремлении обеспечить сохранение исторических зданий финансовыми ресурсами Вячеслав Федорищев инициировал запуск с 1 августа в Самарской области инвестиционного портала, где разместят информацию о ЦГФО, предлагаемых к передаче инвесторам для реконструкции. На первом этапе в течение месяца выберут 20 объектов, находящихся на туристических маршрутах. По каждому из них необходимо подготовить карточки, провести их инвентаризацию, сформировать лоты и готовить к торгам через открытый конкурс, где и определится инвестор. Вопросов в отношении принципа работы этого портала пока больше, чем ответов. Непонятно, кто и по каким критериям выберет эти 20 объектов, сколько времени отводится на поиск инвесторов для зданий, что будет, если таковые не обнаружатся, как, где и когда станут искать деньги на реконструкцию оставшихся 611 ЦГФО.

Властям придется не только искать желающих потратиться на находящиеся в муниципальной собственности объекты, но и в той или иной форме оказывать поддержку частным владельцам недвижимости, одномоментно превратившейся в «особо ценную». И таковых может оказаться очень много. Из всех ЦГФО 568 объектов — это многоквартирные дома, среди которых 113 являются аварийными.

Это могут быть большие МКД, как в сталинском ансамбле застройки Самарской площади, где есть ТСЖ или управляющая компания, обязанные следить за содержанием фонда в нормативном состоянии, а может быть двухэтажный ветхий дом в старом городе на 4 или 6 квартир. Как правило, у таких зданий есть несколько собственников. Владеющие этими квартирами семьи, зачастую с очень скромным доходом, вряд ли в состоянии изыскать миллионы рублей на восстановление здания, оформленного как «ценный городской объект».

Несколько лет назад при обсуждении перспектив наделения нескольких сотен объектов статусом ЦГФО отмечалось, что ответственность за сохранение зданий в должном виде необходимо возложить на их собственников. Именно владельцы должны финансировать все требующиеся работы. Сейчас, в уже принятом документе, информация о том, кто и в какой форме должен нести ответственность за это, не прописана. Впрочем, не прописаны и сами нормативы и требования к тому, как должны содержаться ценные градоформирующие объекты. Как пояснила «СО» эксперт «Опоры России» по защите прав инвесторов ОКН Елена Кремер, «в настоящее время ЦФГО не имеют определенного правового статуса относительно законодательной нормативной базы. Они не обладают архитектурной ценностью, как объекты культурного наследия. ЦГФО являются средовыми объектами и не располагают достаточной ценностью для их обязательного сохранения, как ОКН. Их роль заключается в создании аутентичных, исторически целостных фрагментов городской среды. При необходимости допускается их замена на новые объекты, параметрально сопоставимые с существующими». Отсутствие в настоящий момент четких правил игры подтвердили и в администрации Самары. «Обязанности собственников ЦГФО по содержанию и ремонту в настоящее время нормативно-правовым актом не утверждены, — заявили в мэрии в ответ на запрос «СО». — Виды работ и регламенты для объектов в границах исторического поселения, в том числе для ЦГФО, определены в рамках «Проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия в границах исторического поселения г. Самары». Параметры реконструкции и ремонта ЦГФО будут определены принятыми градостроительными регламентами исторического поселения города».

Пока же в администрации города, судя по всему, рассчитывают на зонтичную защиту ЦГФО со стороны ОКН. «Следует отметить, что до момента включения ЦГФО в предмет охраны исторического поселения большинство из этих зданий находились и находятся сегодня в границах действующих зон охраны федеральных и региональных ОКН. Регламенты зон охраны определяют возможность (невозможность) сноса исторической застройки», — отметили в администрации Самары.

Таким образом, на настоящий момент получение зданиями официального статуса ЦГФО, с одной стороны, накладывает на собственников более жесткие обязательства по их содержанию в надлежащем виде, а с другой — никто не может сказать, что это за требования, как их соблюдать и что будет, если этого не делать, поскольку законодательство не предусматривает наложения на собственников каких-либо санкций за ненадлежащее состояние объектов ЦГФО. В такой ситуации, скорее всего, владельцы многоквартирных домов вряд ли будут даже пытаться восстановить свои «ценные», но разваливающиеся объекты.

Как пояснил «СО» главный архитектор Самары Игорь Галахов, «если объект приходит в аварийное состояние, опасное для дальнейшей эксплуатации, проживания людей, то, естественно, их нужно отселить из этого здания. Значит, здание должно быть переведено из жилого в нежилое. И тот комплекс мероприятий, которые нужно провести по его воссозданию и приведению в порядок, либо ляжет на муниципалитет, либо <будет осуществляться> с привлечением средств будущего собственника. После выставления этого объекта на торги. Такой объект может быть предложен на конкурсной основе новому интересанту».

А вот появятся ли искомые «новые интересанты» — еще один вопрос. В ноябре 2022 года занимавший на тот момент пост председателя правительства Самарской области Виктор Кудряшов в интервью «СО» говорил следующее. «Мы неоднократно оценивали экономику для инвестора и приходили к выводу, что в силу существующих ограничений и невозможности изменения характеристик ЦГФО — площади, этажности — экономика будет отрицательная. Любое строительство станет убыточным, а значит, мы никогда не найдем желающих строить здесь новые здания, соответствующие правилам исторической застройки.

Это в свою очередь приведет к тому, что нынешнее состояние подобных кварталов, а их немало в исторической части города, просто законсервируется на длительное время, если не навсегда…

В таком случае мы должны понимать, как, при условии заинтересованности инвестора, распорядиться ЦГФО, особенно аварийными, которые, в соответствии с действующим законодательством, не имеют подтвержденной культурно-исторической ценности и могут войти в диссонанс с новым архитектурным обликом квартала, с новой застройкой малой этажности.

Если не объяснить инвестору, что с ними делать, какие есть требования и ограничения, не предлагать прозрачные условия развития, то эти кварталы «подвиснут» в нынешнем неприглядном виде».

Не исключено, что наделение статусом ценных градоформирующих объектов более 100 аварийных или близких к этому многоквартирных домов ляжет дополнительным бременем на городской, а возможно, и областной бюджет. Многие из этих домов придется не только расселять, что в любом случае делается за бюджетный счет, но и восстанавливать — вместо того, чтобы просто снести. Помимо этого, придется решать вопрос с устаревшими и давно отслужившими свой срок коммуникациями.

Подписание списка ЦГФО может способствовать появлению новых бизнес-проектов, но в то же время и поставить крест на некоторых анонсировавшихся ранее. В рядах первых «жертв новой реальности» могут оказаться бизнес депутата Госдумы РФ Владимира Кошелева и его планы возведения конгресс-холла рядом с гостиницей «Лотте» в центре Самары. Парламентарий анонсировал эти планы еще в 2020 году и признавал, что ради этого необходимо снести 11 домов (включая будущие ЦГФО, в тот момент полуаварийные объекты не имели вообще никакого охранного статуса). Теперь же сделать это невозможно в принципе (см. допблок «Конгресс-центр» весь вышел»).

В то же время финал долгой истории с ЦГФО позволяет сдвинуть с мертвой точки проект развития исторического поселения Самары, буксующий уже почти пять лет. Теперь властям предстоит доработать и принять еще один важный документ — объединенную зону охраны, по сути, дорожную карту для последующей разработки градостроительных регламентов. Затем ОЗО должны утвердить в федеральном Минкульте. На эту работу врио губернатора Самарской области Вячеслав Федорищев отпустил месяц. Дальше предстоит составление градостроительных регламентов, которые должны определить расположение, высотность, архитектурный облик, плотность застройки и т.д. любого вновь возводимого объекта в черте старого города. Предстоит внести изменения и в правила застройки и землепользования (ПЗЗ). На сегодняшний день власти заявляют, что все это должно быть сделано в срок до конца 2024 года. Возможно, решить юридические и организационные вопросы действительно удастся. Но если искомые десятки миллиардов инвестиций не найдутся, то смысл всей этой титанической работы будет теряться в тумане. Никакого обновления исторических кварталов Самары не случится, а руинирование особо ценных градоформирующих объектов последует ударными темпами.

НИНА КАЗАЧКОВА, председатель регионального отделения ВООПИиК

Исторические события происходят в Самаре с приходом нового врио губернатора. Подписан список ценных градоформирующих объектов (ЦГФО) из 631 объекта (в проекте было 645, но часть мы из списка ЦГФО ввели во вновь выявленные объекты культурного наследия). Два с лишним года список не подписывался, хотя был отработан и готов к подписанию. Выполнено. Врио губернатора Самарской области Вячеслав Андреевич Федорищев от имени правительства Самарской области и председатель Самарского регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры подписали протокол о намерениях и сотрудничестве. Вышли в 129 квартал и вживую посмотрели 14 ЦГФО и 2 ОКН, которые входят в проект реновации. 129 квартал взят в работу. А впереди новые горизонты!

ВЛАДИСЛАВ БОРОДИН, юрист, управляющий партнер компании «НИАГАРА Консалтинг»

Как правило, ветхий жилой фонд, будь то ОКН или ЦГФО, редко находится в собственности граждан, там проживающих. В большинстве это наследники людей, которые получали это жилье от предприятий и организаций. Мало кто приватизировал квартиры там, надеясь на переселение в более комфортные условия. В моей практике, как правило, кто-то из жильцов начинал собирать пакет документов для обретения собственности, но не заканчивал. Поэтому, например, один дом на улице Фрунзе, имеющий статус ОКН, взяла на баланс администрация района, так как три прописанных там семьи не могли содержать это ветхое строение. Людей отселили по программе переселения малоимущих семей. Сейчас собственником являются структуры мэрии. Очевидно, что теперь надо предпринять все усилия, чтобы найти дому состоятельного хозяина, будь то физическое или юридическое лицо, для его восстановления. Такая практика широко тиражируется в Москве. Там отдают ветхий ОКН крупным предпринимателям в концессию. Лет на 20-30 с условием в дальнейшем преимущественного права выкупа по льготной цене. А она привязана к кадастровой стоимости этой недвижимости. Поскольку новый собственник должен вложить в восстановление исторического памятника крупные деньги, ему дают скидку на приобретение. Она может доходить до 50%. Что касается ЦГФО, то даже приватизация жилья не препятствие для переселения граждан, если дом признан аварийным и непригодным для проживания, их все равно должны переселить за бюджетный счет.

ЮРИЙ АСТАХОВ, председатель правления Самарской региональной организации Союза архитекторов России

ЦГФО не требуют реставрации. Это объект, который нельзя менять по габаритам, масштабу, сносить и т.д. Большинство ЦГФО являются зданиями как минимум ветхими, а иногда и аварийными. Часть из них снесены по требованию прокуратуры как аварийные. Для того чтобы утвердить объединенную зону охраны (ОЗО), необходимо внести все вновь выявленные ОКН (на них сейчас охранная зона 200 м на каждый) в единый перечень и на каждый разработать свою зону охраны. А таких объектов много. Это достаточно длительная работа, УГООКН в год делает 5-6 зон охраны. Так что даже по оценке сотрудников УГООКН все это потребует больше года.

Элеватор «Две башни» мы предлагали сделать объектом культурного наследия еще 3-4 года назад, но эксперты нам отказали в этом. Поскольку он не ОКН, заставить собственника его реставрировать невозможно. Есть официальный документ государственной экспертизы относительно того, что он аварийный. Прокуратура запросто может предписать его снести.
Что такое «Проходной двор»

Спроектированная Ириной Фишман территория — это отрезок цельной исторической застройки с аутентичными двориками по нечетной стороне улицы Самарской между улицами Маяковского и Чкалова. 18 домов, которым в среднем по 120 лет, попали в зону строительства метро, в связи с чем были расселены. Среди них объекты культурного наследия и ценные градоформирующие объекты, которые теперь войдут официально в предмет охраны исторического поселения Самары, в границах которого расположен 129 квартал. По версии архитекторов, эти здания уникальны — вместе с подворьями они представляют собой дошедший до наших дней целостный срез жизни самарских мещан XIX века, расположенный на въезде в исторический центр города и потому играющий важную репрезентативную роль в формировании его образа.

Так как дома в зоне метро уже непригодны для постоянного проживания, большинство из них требует капитального ремонта, а средства очень ограничены, предлагается использовать строения для сдачи в аренду ремонтным и ремесленным мастерским различных форматов, владельцы которых сами смогут привести их в необходимое им для работы состояние, не требующее, по версии идеологов проекта, такого дорогого ремонта, как кафе, рестораны, модные бутики и офисы. Кроме того, Ирина Фишман предлагает сохранить в паре зданий жилую функцию — в виде аутентичных хостелов или апартаментов для любителей прочувствовать жизнь в историческом доме. Во дворах же предлагается расположить брендовый самарский винтаж-маркет или блошиный рынок.

Таким образом, «Проходной двор» становится местом проведения ярмарок, маркетов, свопов и гаражных распродаж, уличных концертов и фестивалей. Кто именно в реальности должен стать арендатором помещений на новой площадке, располагают ли ремонтные и ремесленные мастерские доходами, достаточными для оплаты аренды? И главное — кто тот инвестор, который готов потратить полмиллиарда на обустройство квартала, и сколько десятилетий или веков будут окупаться эти инвестиции за счет арендаторов в условиях прописанных проектом ограничений на использование площадки? Это на момент сдачи номера «СО» выяснить не удалось.

ИРИНА ФИШМАН, архитектор, член регсовета ВООПИиК, главный архитектор проекта реновации 129 квартала

В зоне метро не может располагаться постоянное жилье. Но запланированные проектом функции, включая аутентичные хостелы и апартаменты, там возможны. Для реализации планов по созданию винтаж-маркета в подворьях необходимо присоединить к земельному участку, отведенному вдоль красной линии под метро, также территорию дворов. Без этой «второй линии» вообще нерационально рассматривать территорию, в свое время об этом не подумали, потому что не было никакого видения развития данной локации. Все дома по Самарской уже расселены, здания в собственности муниципалитета. Честно говоря, мне не по душе такой подход — с расселением.

Исторический центр Самары тем и уникален, что он живой. И самым лучшим решением было бы оставить и этот его фрагмент живым. Но, к сожалению, дело уже сделано, и нашей задачей было предложить такую альтернативу использования территории, которая бы помогла максимально сохранить уникальную атмосферу самарских дворов.

«Конгресс-центр» весь вышел

Амбициозные планы строительства крупного конгресс-холла по соседству с самарской гостиницей «Лотте» глава «Корпорации Кошелев» Владимир Кошелев анонсировал еще в начале 2020 года, и вскоре совет при губернаторе по улучшению инвестиционного климата в регионе одобрил этот проект. Предполагалось, что конгресс-холл расположится в границах улиц Рабочей, Галактионовской, Самарской и Красноармейской. Названный объем затрат, которых может потребовать это строительство, — 3,6 млрд рублей, из них 10% составили бы собственные средства инвестора, остальное — заемные ресурсы.

Общая площадь застройки должна была составить 12,99 тыс. кв. м, площадь здания — порядка 37,38 тыс. кв. м. В состав конгресс-холла по проекту предстояло включить концертный зал вместимостью 1930 человек, при трансформации рядов партера — до 2570 человек, а также кафе-рестораны, выставочное пространство, конференц-зоны.

Но реализация проекта Кошелева сразу же столкнулась с проблемой в виде объекта культурного наследия федерального значения — дома мещанки Петровой, построенного в период с 1880-го по 1890 год. Он расположен в границах выбранного для конгресс-холла квартала и относится к числу «ленинских» мест.

Состояние дома позволяло добиваться его сноса. На сегодняшний день строение лишилось крыши и части стен и фактически превратилось в руины. Рядом с ним расположены ОКН регионального значения.

После утверждения списка ЦГФО на пути возведения конгресс-холла появились новые непреодолимые препятствия. В границах улиц Рабочей, Галактионовской, Самарской и Красноармейской в список ценных градоформирующих объектов включены дом в усадьбе преподавателя древних языков статского советника Н.А. Ильина, дом в усадьбе надворного советника В.И. Кашпирова — Н.А. Уварова, городская усадьба крестьянки А.И. Булычевой, дом с аркой ворот в усадьбе протоиерея Иверского женского монастыря Г.М. Фармаковского и еще три дома.

Любопытно, что еще в июне 2024 года Владимир Кошелев публично критиковал «раздутые» списки охраняемых зданий. Например, в своем телеграм-канале депутат писал: «В моей родной Самаре, которую многие знают как столицу русского модерна, охраняемые всеми возможными ведомствами здания ветшают и разрушаются сами по себе. Так происходит потому, что раздача охранных грамот в нашем случае носит формальный характер. За ней не стоят ни бюджет, ни сроки восстановления конкретного исторически ценного здания. На мой взгляд, такая охранительная практика на деле девальвирует сам смысл охраны памятников архитектуры и, наоборот, ведет к разрушению исторических городских центров.

Из-за избыточных дорогостоящих и длительных административных процедур многие памятники архитектуры медленно умирают и превращают территорию вокруг себя в «мертвую» зону. Считаю необходимым провести ревизию всех памятников архитектуры во всех субъектах России, вычислить лжепамятники и на основе ревизии составить перечень реальных памятников истории и архитектуры, которые подлежат восстановлению». В ходе лоббируемой Кошелевым «ревизии» мешавшие возведению конгресс-холла здания, и впрямь находившиеся в плачевном состоянии, действительно можно было бы снести. Однако после форсированного утверждения командой Вячеслава Федорищева нового документа на этой идее можно смело ставить крест.

Элеватор «Две башни» сносить и нужно, и можно, и нельзя

Отдельное место в постановлении Самарского правительства отведено 32 так называемым архитектурным доминантам. В их ряды попал, в частности, «новый» элеватор «Две башни» на улице Князя Григория Засекина. Уже несколько лет этот объект является предметом дискуссий между градозащитниками, считающими его достойным статуса объекта культурного наследия и требующими сохранить объект, и региональным управлением госохраны ОКН.

Элеватор «Две башни» был построен в 1970-80-х годах, но долго не проработал. Вопрос о дальнейшей судьбе здания начиная с 2010 года поднимался неоднократно. На сегодняшний день оно и земельный участок под ним принадлежат частному собственнику, который покупал его как обычный объект недвижимости, не имевший никаких охранных статусов и находившийся к тому же в аварийном состоянии. Но к началу 2020 годов группа самарских архитекторов и градозащитников вместе с местным отделением ВООПИиК во главе с Ниной Казачковой, обнаружившие в элеваторе признаки объекта культурного наследия, попытались инициировать наделение «Двух башен» соответствующим статусом. Инициатива успехом не увенчалась — в апреле 2021 года Управление госохраны ОКН Самарской области (УГООКН) отказалось это делать. Тогда дискуссия перешла в стены областного суда (там ВООПИиК пытается заставить УГООКН принять требуемое градозащитниками решение). Одна экспертиза уже признала объект аварийным, сейчас рассмотрение дела приостановлено для проведения еще одной.

«Если мы хотим окончательно определиться с судьбой этого объекта, надо в достаточной степени его обследовать, — говорит главный архитектор Самары Игорь Галахов. — На большинство вопросов ответят полномасштабная экспертиза конструкций и, соответственно, рекомендации специалистов по стоимости и характеру тех мероприятий, которые должны быть проведены по этому объекту. И когда у нас будет полная ясность в этом вопросе, тогда, наверное, нужно садиться и серьезно думать, каким образом можно сохранить этот объект или же его нельзя сохранить по каким-то причинам. На сегодняшний день есть заключение, что все элементы конструкции здания фактически находятся в аварийном состоянии, опасном не только для эксплуатации данного объекта, но и для жизни людей, если они будут находиться внутри элеватора. Надо ответить на вопрос: что нужно сделать с конструкциями этого здания или его инженерией для того, чтобы можно было приспособить его под новое целевое использование. Этого ответа на сегодняшний день нет».

«Доминирующее положение данного объекта на стрелке очевидно, при этом надо помнить, что предметом охраны исторического поселения законодательно являются не только сами объекты недвижимости, но и средовые характеристики. Например, регулярная планировочная структура исторической части города с квартальной нарезкой 250 на 120 метров, которая не может быть изменена, так как является предметом охраны. К этому относятся и исторические доминанты, являющиеся градостроительными ориентирами и формирующие неповторимый силуэт города. И если объект будет признан объектом культурного наследия, собственнику вручат охранные обязательства, по которым потребуют от него соответствующего содержания объекта, мер по его восстановлению. Если это будет ЦГФО, то, скажем так, федеральное законодательство не предполагает столь жесткого отношения к сохранности данного объекта. Но и в этом случае несоблюдение предмета охраны влечет за собой административную ответственность. Я хорошо знаком с позициями различных сторон, в том числе с экспертизами, которые были проведены нынешним собственником, и с заключением госэкспертизы на уже проведенную экспертизу. По их результатам я вижу, что главной задачей на сегодняшний день является не определение статуса объекта, а поиск способов и средств по его восстановлению.
Стоимость этого, по-моему, никто сегодня не определил, поскольку никто не подготовил таких предложений по восстановлению ли, ремонту ли, реконструкции ли данного объекта. С полной уверенностью никто не обосновал то, как можно его восстановить, не демонтируя», — отмечает Галахов.

Врио губернатора Самарской области Вячеслав Федорищев публично пообещал лично включиться в процесс «спасения» элеватора в ответ на просьбы градозащитников. Учитывая, что противостоит им непосредственно подчиненное губернатору же УГООКН, можно предполагать, что в контексте этого заявления позиция главы управления Ивана Стафеева в судах способна в одночасье радикально поменяться. Означает ли это признание иска на ближайшем заседании? Не исключено, но вряд ли это станет финалом в истории, поскольку очевидно, что победа ВООПИиК в первой судебной инстанции незамедлительно будет оспорена в вышестоящих и окончательное решение будет приниматься уже не в Самарской области. Но это все формальные споры. Реальный и главный вопрос: а сколько может стоить восстановление аварийного элеватора и кто его способен оплатить? Судя по всему, никто этого не считал и не оценивал, найти частного инвестора, способного потратить, возможно, миллиарды (а если речь пойдет о восстановлении как ОКН, то порядок затрат может оказаться сопоставимым с масштабами финансирования возрождения Фабрики-кухни) с гадательными перспективами окупаемости — задача непростая. Может себе позволить такие затраты бюджет области? Теоретически — да, но неизбежно встанет вопрос, нет ли более эффективных направлений расходования денег налогоплательщиков. И более близких к ним самим.

Независимо от исхода идущей сейчас тяжбы, «Две башни» и так оказались в довольно двусмысленном положении. Изначально владельцы площадки предполагали построить на месте элеватора жилой комплекс, по силуэту и по высоте повторяющий это здание, сохранив таким образом историческую «картинку» этой части города. Однако, как следует из ответа на запрос «СО» администрации Самары, «согласно Приложению к постановлению Правительства №464, предмет охраны исторического поселения регионального значения города Самары включает в себя «Раздел 6. Объемно-пространственная структура», где указано, что охране подлежит местоположение существующих архитектурных доминант, в том числе комплексы старого самарского элеватора 1916 г. и нового самарского элеватора». «Комплексы — это не визуальные образы, а существующие объекты капитального строительства: старый самарский элеватор 1916 г. и новый самарский элеватор. Охране подлежит преобладающее положение архитектурных доминант, что подразумевает охрану архитектурных доминант как существующих объектов».

Получается, что строить на месте «Двух башен» уже ничего иного нельзя. Но и оставлять объект в аварийном состоянии нельзя тоже. И даже восстанавливать «Две башни», возможно, нельзя без их предварительного демонтажа. Но, возвращаясь к началу, — и демонтаж тоже непонятно, возможен или нет.

Непонятно и то, зачем вообще вести столь жаркую борьбу за объект, архитектурная ценность которого сомнительна. Притом что находящийся рядом второй элеватор — Государственного банка, построенный еще в 1914-1916 годах, официально признан памятником архитектуры, но не вызывает ни малейшего публичного интереса со стороны урбанистов-градозащитников. Как рассказал «СО» юрист владеющего данным объектом ООО «Самарский комбикормовый завод» Антон Бородин, «требования действующего законодательства, охранное обязательство устанавливают для собственников такого рода объектов определенные обязанности по финансированию и организации мероприятий, обеспечивающих сохранность объектов культурного наследия, таких как научно-исследовательские, проектные работы, консервация, ремонт, реставрация и иные работы. В частности, ООО «Самарский комбикормовый завод» собственными силами и за свой счет обеспечивает финансирование и периодическое проведение ремонтных работ, которые позволяют обеспечить сохранность объекта. Помимо положений закона необходимость этого обусловлена тем, что это действующий, реально работающий элеватор, на котором осуществляется хранение и подработка сельскохозяйственной продукции».

АНТОН БОРОДИН, юрист ООО «Самарский комбикормовый завод»

В плане борьбы за сохранение культурного наследия, на мой субъективный взгляд, очень важным является оказание реального внимания таким объектам. Не только на словах. Это касается и ЦГФО, поскольку они позволяют сохранить исторический облик города, но не стоит обходить стороной и вниманием объекты культурного наследия, не вошедшие в реестр ЦГФО. Как всегда, необходим баланс в плане усилий и финансирования.

— Роман Лямшин