В 2022 году в Самарской области должно завершиться формирование так называемых приаэродромных территорий, ограничивающих возможности использования земель, прилегающих к аэродромам.
Первыми жертвами нововведений уже успели стать сотни многодетных семей, получивших было на льготных условиях участки в районе Курумоча.
Теперь же ограничения могут коснуться тысяч владельцев участков и недвижимости, расположенных и в Самаре, и на прилегающих к ней территориях.
В непосредственной близости от Самары расположено шесть крупных авиационных объектов. Основной — международный аэропорт Курумоч в Красноярском районе. По соседству с городом функционируют также спортивные аэродромы Рождествено и Бобровка, последний формально считается военным.
Помимо них непосредственно в черте города располагаются аэродромы Безымянка и Смышляевка (в Кировском районе), а также военный аэродром Кряж (Куйбышевский район, поселок Соцгород).
С лета 2021 года вокруг всех этих объектов формально появились зоны, ограничивающие условия землепользования. Это связано с тем, что 1 июля 2020 года вступили в силу изменения в федеральный закон 191-ФЗ, касающиеся приаэродромных территорий. Этот закон определил подзоны для прилегающих к воздушным узлам территорий.
Хотя такие зоны установлены для всех авиационных узлов в регионе, сведения о них еще не полностью внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Соответственно, пока они не накладывают ограничений на участки рядом с аэродромами. Как прокомментировал «Самарскому Обозрению» и.о. директора Кадастровой палаты по Самарской области Максим Гальцов, зоны с особыми условиями использования территории считаются установленными с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН.
«Для внесения в реестр сведений о приаэродромной территории, помимо ряда технических документов, необходимо издание уполномоченным органом постановления об установлении такой территории. Например, для военных аэродромов органом, в ведении которого находится издание такого постановления, является Министерство обороны РФ», — пояснил Гальцов.
Еще летом этого года в Самарской кадастровой палате рассказывали корреспонденту «Самарского Обозрения», что установленные для того же аэропорта Курумоч приаэродромные территории распространились на значительную часть Красноярского и Волжского районов и даже захватили часть областной столицы — Самары.
Ограничения на землепользование действуют и по соседству с другими авиационными узлами.
«На территории Самарской области некоторые части приаэродромных территорий уже установлены для международного аэропорта Курумоч, аэродрома экспериментальной авиации Безымянка, аэродрома Бугуруслан-Северный, находящегося на территории Оренбургской области.
Информация о приаэродромной территории аэродрома Кряж в данном реестре по состоянию на настоящий день отсутствует», — говорит руководитель Кадастровой палаты Самарской области.
Влияние особых подзон на владельцев недвижимости в Самаре приобретет совсем другие масштабы, когда полностью закрепятся все ограничения вокруг аэродромов Безымянка и Смышляевка.
Ограничения в землепользовании затронут и тот же поселок Соцгород, рядом с которым расположен аэродром Кряж, а также жителей Рождествено и Бобровки, где находятся одноименные аэродромы.
«Все перечисленные приаэродромные территории охватывают фрагментарно или полностью населенные пункты, расположенные вблизи аэродромов или в зоне прохождения воздушных коридоров полетов. Установленные в связи с этим конкретные ограничения и запреты можно увидеть в сведениях о земельном участке, попадающем в эту зону, получив выписку из ЕГРН на такой участок», — подчеркнул Максим Гальцов.
Масштаб и последствия предстоящих ограничений пока оценить трудно, поскольку даже главы муниципалитетов, попавших в приаэродромные территории, не обладают полной информацией об ограничениях.
Но происходящее вокруг Курумоча наглядно показывает, по какому сценарию могут развиваться дальнейшие события.
ОЛЕГ КАЗАЧЕК, адвокат КА «Литис»
В Российской Федерации существует целый ряд охранных, защитных зон, зон минимального расстояния. Подобные зоны есть вокруг аэродромов и иных объектов, эксплуатация которых связана с необходимостью обеспечить их безопасность, запретить доступ посторонних лиц в определенные зоны и ведение определенных видов строительства.
В последнее время подобные споры участились. Верховный суд высказал следующую позицию: если лицо на момент возведения постройки имело всю необходимую разрешительную документацию, право распоряжаться земельным участком, а также не знало и не могло знать о нарушении требований охранных зон, то объект нельзя сносить без предоставления собственнику компенсации.
Споры по приаэродромным территориям безусловно будут возникать все чаще. Даже если сами операторы не будут иметь желания обращаться с исками в суд, им придется это делать. Потому что компетентные государственные органы именно их будут проверять, штрафовать и привлекать к ответственности за бездействие.
В каждом конкретном случае суд будет устанавливать, какие документы имелись у осуществлявшего строительство лица. Также будет учитываться, знало ли это лицо, что строит с нарушением регламентов охранных зон.
Если спорные постройки были возведены без разрешения на строительство, на земельном участке, который не предоставлялся для этих целей, или администрация уведомляла собственника, что здесь строить нельзя, в таких случаях, как правило, суд признает постройки самовольными и удовлетворяет требования о сносе.
Местные чиновники, не имевшие никакого представления о новых ограничениях, предоставили земельные участки многодетным семьям, начавшим там обустраивать инфраструктуру и строить дома, а пока получается, что они должны похоронить свои вложения в это и покинуть территорию (подробнее см. в доптексте «Аэродром прокатился катком по многодетным).
Проблема носит серьезный характер, поскольку сотни семей рискуют остаться не то что ни с чем, а еще и с долгами (многие из них обустраивали площадки на кредитные деньги).
Как рассказал «Самарскому Обозрению» глава сельского поселения Курумоч Игорь Елизаров, первый инцидент, связанный с охранными зонами, произошел еще в феврале 2020 года.
«Тогда приостановили постановку участка на учет. Мы начали разбираться. Глав поселений вызывали в прокуратуру, опрашивали.
Давали пояснения, что Росавиация нас не оповещала, не вызывала ни на какие собрания по поводу установки приаэродромных территорий. Никто ничего не знал — потому и выдавали молодым семьям бесплатно земельные участки», — поясняет Елизаров.
Юристы отмечают, что споры, связанные с оформлением приаэродромных территорий, уже появляются в отдельных судах, а в дальнейшем количество подобных разбирательств вырастет, как снежный ком.
«Насколько я знаю, уже сейчас в Красноярском районном суде просто ужас творится из-за дел о сносе построек, нарушающих условия закрепленных охранных зон аэропорта. И вообще полагаю, что нас ждет вал аналогичных судебных исков. Ситуация непростая.
С учетом того, как ориентирует нижестоящие суды Верховный суд РФ, в каждом таком споре главным будет даже не вопрос: «Нарушил собственник условия охранной зоны или нет?»
Будут выяснять, мог ли гражданин каким-то образом знать, что его земельный участок, выданный ему или купленный без каких-либо ограничений, попадает на самом деле в приаэродромную зону. Разбирательства будут непростые, судам не позавидуешь, особенно Красноярскому районному, на который придется масса подобных исков», — рассуждает адвокат КА «Литис» Олег Казачек.
Ограничения от Курумоча оставляют ни с чем 600 многодетных семей, получивших было землю на льготных условиях
В 2019 году в рамках программы государственной поддержки многодетным семьям предоставили под индивидуальную жилую застройку земельные участки в п. Кириллинский Красноярского района.
Новые собственники начали подключать участки к коммуникациям и планировали возведение домов. Однако уже зимой 2021 года стало известно, что строить жилье на этих землях запрещено, поскольку территория поселка попала в седьмую подзону аэропорта Курумоч.
В администрации Красноярского района семьям пообещали, что площадь приаэродромной территории, предусматривающей ограничения застройки, для льготных категорий откорректируют.
В сентябре в АО «Международный аэропорт Курумоч» сообщили, что поселок Кириллинский выведут из границ приаэродромной территории. На проект решения получено санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора.
Сейчас документ находится в Росавиации на утверждении. Но последует ли это утверждение и если да, то когда именно, остается только гадать.
Подобные затруднения возникли и у других льготников, получавших землю бесплатно. Как сообщил глава сельского поселения Курумоч Игорь Елизаров, под приаэродромную седьмую подзону попало около 350 участков для молодых семей.
«Сейчас по ним и постановка на учет и получение разрешений на строительство приостановлены. Управление архитектуры и градостроительства Волжского района решает этот вопрос с министерством транспорта и Росавиацией.
Нам обещали в конце ноября — начале декабря выпустить какое-то постановление с послаблениями. Якобы тысячу с чем-то участков в районе должны вывести из-под ограничений, останется всего 80 или 90. Но пока ничего не произошло», — обеспокоен глава поселения.
Новые ограничения серьезно повлияют на стоимость земель в зонах, которые затронут
Риелторы уже отмечают тренд к снижению цен на землю в Красноярском районе, где уже действуют ограничения, связанные с приаэродромными территориями.
Оценить возможное снижение стоимости земли и объектов недвижимости в областной столице в связи с установлением «приаэродромок» эксперты пока затрудняются.
По их мнению, это во многом будет зависеть от практики, которая сложится после окончательного оформления ограничений.
«То, насколько сильно скажется утверждение приаэродромных территорий на стоимости недвижимости, будет зависеть от количества возникших ограничений. Пока неясно, каких усилий от собственников потребует вывод своих объектов из-под ограничений или освоения площадок с учетом регламентов подзон.
Вообще, думаю, с этим вопросом еще долго будут разбираться. В Самаре и ее пригороде приаэродромные территории накрыли буквально все», — констатирует генеральный директор группы компаний «Визит» Михаил Минаев.
Директор АН «БагратИнвест» Роман Костин отмечает, что влияние приаэродромных территорий на рынок уже ощущается.
«За приаэродромными территориями я специально не следил. Но слышал от коллег, что в Царевщине из-за них уже подешевели большие массивы земли, попавшие под ограничения по разрешенным видам землепользования», — комментирует Костин.
«Несомненно, вся эта ситуация очень негативно скажется на рынке недвижимости. Цены упадут. Это все здорово, когда вроде как заботятся о безопасности граждан, но сдается мне, что именно заботы о безопасности как таковой здесь очень мало.
Предположим, у аэродромов действительно должна быть охранная зона, но почему тогда вообще они находятся в черте городов, населенных пунктов? Другой момент — вопрос кадастровой стоимости. Учитывались ли ограничения приаэродромных территорий во время проведения последней оценки? Почему, если охранные зоны урезают права собственников на использование своих участков, они никак не сказываются на размере выплачиваемых налогов?
Подобных вопросов возникает много. Создается ощущение, что законы-то приняли, а как они отразятся на собственниках земли и объектов вокруг аэродромов — этот момент не продумали», — рассуждает директор ООО «Агентство оценки «Интеллект» Денис Шевяков.
Как устанавливаются приаэродромные территории
1-я подзона для размещения и эксплуатации зданий, сооружений и оборудования, подлежащих размещению в указанной подзоне
2-я подзона для размещения и эксплуатации зданий, сооружений и оборудования
3-я подзона — полосы воздушных подходов
4-я подзона учитывает действие средств радиотехнического обеспечения полетов и авиационной электросвязи
5-я подзона учитывает требования безопасности полетов
6-я подзона выделяется на удалении 15 километров от аэродрома, запрещает объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц
7-я подзона учитывает факторы: электромагнитное воздействие, концентрация загрязняющих веществ в воздухе и шумовое воздействие
Источник: Письмо Федерального агентства воздушного транспорта «О методических рекомендациях по разработке проекта решения об установлении приаэродромных территорий аэродромов гражданской авиации РФ» от 21 января 2020 года
МАКСИМ ГАЛЬЦОВ, и.о. директора Кадастровой палаты по Самарской области
Семь подзон для приаэродромной территории установлены Воздушным кодексом РФ. Первая и вторая связаны с непосредственной охраной воздушного движения и обеспечения пассажиропотока и грузов. Обычно они сопоставимы с территорией самого аэродрома (аэропорта).
Третья подзона имеет гораздо больший территориальный охват и предназначена для охраны аэродромов от размещения объектов, чья высота может негативно сказаться на полетах воздушных судов. Четвертая подзона определяется по принципу невозможности размещения в ней объектов, создающих помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи.
В пятой подзоне запрещается размещать опасные производственные объекты, функционирование которых может повлиять на безопасность полетов воздушных судов. В шестой — запрещено размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц.
Наконец, седьмая подзона устанавливается в целях предотвращения негативного физического воздействия от деятельности аэродрома и может содержать весьма существенные ограничения в использовании земельных участков, например, не осуществлять вновь жилую и общественную застройку.
В орбиту особых территорий аэродрома вошел весь областной центр и ближайшие районы.
Несмотря на то, что сведения о большинстве приаэродромных территорий еще не внесены в ЕГРН, с помощью публичной кадастровой карты уже можно увидеть, какие именно земли попадают под особые зоны аэродрома Самара (Безымянка) и международного аэропорта Курумоч.
В случае с Безымянкой отдельные подзоны на момент написания материала не отображаются на карте — там виден только общий массив приаэродромной территории.
Его центральная часть имеет радиус приблизительно 17 км и захватывает большую часть областной столицы, поселки Алексеевка, Смышляевка и Петра Дубрава, а также ряд сел на левом берегу реки Самары (например, села Черноречье, Николаевка и Лопатино).
Вместе с тем боковые «лепестки» приаэродромной территории на юго-западе накрывают почти весь Куйбышевский район Самары, Новокуйбышевск и значительную часть Волжского областного района.
На северо-востоке от Безымянки зоны с особыми условиями использования территории тянутся вплоть до сел Красный Яр, Тростянка и полностью накрывают село Сколково.
На каких конкретно участках будут действовать ограничения той или иной подзоны Безымянки, по публичной кадастровой карте пока определить нельзя. Однако там уже доступна справка, где описаны сами регламенты подзон этой приаэродромной территории.
Например, в первой и второй подзонах запрещено размещать объекты, не имеющие отношения к организации и обслуживанию воздушного движения — инфраструктуре самого аэродрома.
В третьей подзоне установлены ограничения по высоте застройки, определяемые согласно приказу Минпромторга РФ от 30 декабря 2009 года №1215 «Об утверждении нормативных методических документов, регулирующих функционирование и эксплуатацию аэродромов экспериментальной авиации».
Ограничения четвертой подзоны связаны с возможностью размещать передающие радиотехнические объекты, использующие те же частоты, что выделены для работы аэродрома.
Пятая подзона ограничивает возможность строительства и размещения производственных объектов 1-4 классов опасности, которые могут повлиять на безопасность полетов.
В шестой подзоне нельзя размещать объекты, способствующие привлечению птиц: звероводческие фермы, скотобойни, подсобные хозяйства (свинарники, коровники, птицефермы, зверофермы, рыбные пруды), а также свалки пищевых отходов.
Ограничения для жилой застройки накладывает седьмая подзона приаэродромной территории, в ее пределах помимо самого жилья нельзя размещать ландшафтно-рекреационные зоны, санатории и дома отдыха, садоводческие хозяйства и коттеджную застройку.
А также спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, объекты производства лекарственных средств, фармацевтические и пищевые склады, объекты пищевых отраслей и комплексы сооружений для подготовки и хранения питьевой воды.
Судить о расстоянии, на котором будут действовать подобные ограничения, можно по аналогии с установленными подзонами аэропорта Курумоч.
Для него первая и вторая подзоны в целом соразмерны самому авиаузлу.
Подзоны 3-6 накладываются друг на друга и имеют форму кругов радиусом 15-17 км с четырьмя «лепестками» длиной примерно в 14 км, расходящимися сонаправленно взлетно-посадочным полосам аэропорта. Эти подзоны накрывают собой села Курумоч, Молгачи, Красный Яр, поселки Волжский и Светлое поле, а также другие населенные пункты в пределах своего радиуса.
Согласно регламентам приаэродромной территории аэропорта Курумоч, в третьей подзоне нельзя строить объекты выше 190-195 м.
Ограничения распространяются на новые и реконструируемые объекты.
В четвертой подзоне, не имеющей дополнительных «лепестков», но несколько растянутой в направлении на северо-запад, запрещено строить и реконструировать объекты без документов, которые подтверждают отсутствие влияния построек на безопасность полетов и работу радиотехнических средств.
В пределах пятой подзоны Курумоча нельзя размещать производственные объекты 1-2 классов опасности и газопроводы.
Однако в справке публичной кадастровой карты также указано, что при наличии декларации промышленной безопасности и специальных технических условий эксплуатации эти объекты все-таки получат право на существование.
Шестая подзона, где нельзя размещать объекты, способствующие привлечению птиц, имеет форму простого круга с радиусом 15 км.
Помимо животноводческих комплексов в границах этой подзоны также запрещается размещение предприятий по переработке зерна и производству кормов, опор линий электропередачи без устройств против присада птиц и «высоких сооружений с различными металлоконструкциями на крышах».
В седьмой подзоне аэропорта Курумоч строительство, реконструкция и эксплуатация «отдельных видов объектов определяется с учетом возможности применения мер по предупреждению и устранению негативного физического воздействия».
Она имеет крестообразную форму с длиной лучей приблизительно в 17 км и ориентирована по взлетно-посадочным полосам аэропорта. На северо-западе подзона доходит до села Новый Буян, на юго-западе — захватывает село Солнечная Поляна.
На юго-востоке — накрывает Малую Царевщину и Старосемейкино, на северо-востоке — закрывает села Колодинка и Жареный Бугор.
На сайте Минпромторга уже опубликован проект решения об установлении приаэродромной территории для аэродрома экспериментальной авиации Самара (Безымянка). В этом документе имеются карты с графическими описаниями границ подзон.
Эти границы в целом аналогичны таковым у аэропорта Курумоч, не считая различия в форме дополнительных «лепестков», отходящих от основной части «приаэродромки».
Однако седьмая подзона, накладывающая самые критичные для застройщиков ограничения на землепользование, у Безымянки гораздо скромнее. Согласно документу, она охватывает только территорию самого аэродрома и не перекрывает даже расположенные по соседству коттеджно-дачные массивы.
Не исключено, что, как обычно, главная интрига будет заключаться в том, как именно будут надзорные и контролирующие органы трактовать ограничения, не начнут ли считать «объектами, привлекающими птиц» скворечники и кормушки, мусорные контейнеры и иные достаточно распространенные элементы городской и пригородной инфраструктуры.
Со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Комендатура аэродрома Кряж попыталась перекрыть проезд к соседнему дачному массиву.
Пока приаэродромные территории вокруг Кряжа не успели установить, но он уже попал в публичный конфликт, связанный с ограничениями проезда дачников к своим владениям.
Военный аэродром Кряж расположен на юго-западной окраине Самары.
По соседству с ним существует крупный дачный массив, включающий садово-дачные товарищества «Подстепновка», «Степной Садовод», «КЗРМК» и «Подстепновский массив». С находящимся чуть восточнее поселком Соцгород массив более полувека связывала дорога, огибающая территорию аэродрома у конца взлетно-посадочной полосы.
Эта дорога стала причиной конфликта между комендатурой объекта и дачниками. 2 ноября военные в трех местах перекопали подъезд к массиву, которым жители пользовались последние 60 с лишним лет, фактически отрезав дачников от поселка Соцгород.
Осталась возможность добраться туда, пользуясь объездным путем — через воинскую часть со стороны улицы Утевской.
Впоследствии стало известно, что дорогу перекопали для обеспечения воздушной безопасности.
Об этом рассказал комендант объекта на встрече с депутатом губдумы Романом Балтером, которого попросили вмешаться в ситуацию обитатели массива.
«Как объяснил мне комендант, они хотят весь этот участок огородить, потому что нарушается техника безопасности. Люди часто ходят к дачам не по дороге, а через взлетную полосу, что сильно беспокоит военных. Как перекапывание дороги помешает недобросовестным гражданам проходить к дачам через территорию аэродрома — этого момента я так и не понял», — поделился Роман Балтер.
На данный момент дачникам удалось достичь временного компромисса с комендатурой аэродрома. Проезд решено восстановить на зимний период, а за это время стороны должны найти окончательное решение, которое бы удовлетворило всех.
ГЕННАДИЙ ЧЕРКОВСКИЙ, начальник АНО ДПО «Самарский областной аэроклуб ДОСААФ России»
Аэроклубом заключен договор на проведение работ по разработке и согласованию проекта решения об установления приаэродромной территории аэродрома Бобровка с ООО «Агентство СК».
При разработке технического задания для подготовки проекта возникла необходимость согласования исходных данных с собственником аэродрома — Министерством обороны РФ — в части, касающейся перспективного развития аэродрома. В настоящее время закреплены первая и вторая подзоны.
Земли, расположенные в указанных подзонах за пределами аэродромной территории, относятся к землям сельскохозяйственного использования. Для этой категории земель ограничения по их использованию не накладываются.
Населенные пункты и садоводческие массивы в границы установленных подзон аэродрома в настоящее время не входят. Какие-либо нарушения собственниками прилегающих участков правил землепользования не зафиксированы.
Возможно, в следующем году после оформления приаэродромных территорий военные уже на законном основании окончательно закроют эту дорогу для жителей дачных поселков.
Судя по кадастровой карте, этот участок дороги проходит непосредственно по территории аэродрома.
— Роман Щерба
2024 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
