Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Узнать больше
Большая кампания по изъятию зеленых зон Самары у нынешних и потенциальных инвесторов, собиравшихся застраивать их особняками и туристическими объектами, накрыла и земли острова Поджабный.
Областное минприроды добивается перевода 270 участков общей площадью около 40 гектаров на острове в категорию земель лесного фонда, то есть в федеральную собственность. Цена вопроса велика — кадастровая стоимость этой земли превышает 1,015 млрд рублей, и успех инициативы поставит крест на возможности коммерческого освоения угодий.
Остров Поджабный (Проран) расположен в юго-восточной части Самарской луки между протокой Воложка и Саратовским водохранилищем и территориально относится к Самарскому району Самары. Площадь острова около 2700 гектаров, из них 1881 гектар — это леса, преимущественно сосновые. На острове 12 озер, его название происходит от старинного наименования водяных черепах, которые здесь водятся: самарцы в XIX веке называли их «жабами». Есть легенда, что озеро и черепаха Тортилла в сказке «Приключения Буратино» Алексея Толстого появились из детских воспоминаний автора о Проране. На острове много реликтовых растений, включенных в Красную книгу, множество грибов, в летне-осенний период остров активно посещается туристами и отдыхающими.
Близость к Самаре и рекреационная привлекательность резко повысила интерес потенциальных инвесторов к возможности освоения острова. Тема незаконной приватизации части территории Поджабного всплыла несколько лет назад в рамках кампании по компрометации тогдашнего председателя 6-го кассационного суда общей юрисдикции Александра Ефанова. Земля на Поджабном выводилась на юрлицо — компанию «Эра», которая была связана с родственниками как самого Ефанова, так и с собственниками самарской строительной ГК «Уран». Эта скандальная история способствовала лишению Ефанова статуса судьи.
Затем под следствие попал самарский бизнесмен Александр Панченко, который попытался незаконно приобрести право на земельный участок, расположенный в поселке Проран, площадью 4,63 гектара.
Год назад природоохранная прокуратура потребовала сноса 24 элитных двух- и трехэтажных коттеджей на острове Поджабный, но эта попытка провалилась в судах. Владельцами этих домов выступают видные представители регионального бизнес-сообщества.
И вот новый масштабный процесс, связанный с Поджабным, стартовал в самарском областном арбитраже. В конце мая 2026 года судья Арбитражного суда Самарской области Алексей Шабанов принял к производству исковое заявление министерства природных ресурсов и экологии Самарской области к теруправлению Росимущества об устранении реестровой ошибки. Казалось бы, довольно формальное разбирательство на самом деле влечет за собой очень серьезные последствия, исчисляемые сотнями миллионов рублей.
Предметом спора являются 270 земельных участков городских лесов на острове Поджабный, размежеванных в период с 2018 по 2022 год. Земли относятся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования — природно-познавательный туризм, форма собственности — государственная федеральная. Средняя кадастровая стоимость 1 кв. метра этих территорий составляет 2700-2800 рублей. самый маленький участок имеет площадь 309 кв. метров, самый большой — 72 366 кв. метров. Всего же в иске идет речь о 39,6 гектара земель городских лесов, кадастровая стоимость которых превышает 1,015 млрд рублей.
Предметом иска областного минприроды указано исправление реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о спорных земельных участках путем изменения категории земель на категорию «земли лесного фонда», а также путем указания в качестве исходного земельного участка с кадастровым номером 63:00:0000000:1735. Это участок Пригородного участкового лесничества на правом берегу Волги площадью около 700 гектаров без координат границ. Реестровую ошибку в сведениях ЕГРН об этом земельном участке министерство тоже требует исправить — путем указания спорных земельных участков в качестве последующих, а также «путем уменьшения его площади на площадь последующих земельных участков».
Пока исковое заявление оставлено судом без движения: истцу необходимо предоставить копии документов о высшем юридическом образовании или об ученой степени по юридической специальности представителя, подписавшего исковое заявление, а также выписки из ЕГРЮЛ в отношении истца и ответчика. Кроме того, министерству предложено уточнить правовое и фактическое обоснование и основание исковых требований, обозначить процессуальный круг лиц. Предварительное судебное заседание по делу намечено на 7 июля 2026 года.
«Исправление реестровой ошибки», по сути, означает смену собственника и порядка использования у почти 40 гектаров территорий Прорана — из муниципальной земля перейдет в федеральную собственность. «Перевод участков из категории городских лесов в земли лесного фонда означает их переход в федеральную собственность и под действие существенно более жестких ограничений», — считает самарский адвокат Андрей Соколов.
Директор ООО «Агентство оценки «Интеллект» Денис Шевяков назвал иск «очень странным». «Юридически эти земли и так принадлежат государству и предназначены, как я понимаю, для строительства некоего туристического центра. Фактически изменение категории земель ставит крест на этом явно проработанном проекте. Мне кажется, что в данном случае преследуется цель переподчинить проект строительства туристического центра из собственности Самарской области в собственность федерального центра», — заявил «СО» Шевяков.
Геоинформационный портал «Национальная система пространственных данных» дает примерное представление о том, как расположены спорные участки. Речь идет о нескольких десятках участков вдоль берега протока Воложка — они вытянуты в линию. Большая часть участков расположена в виде своеобразной круглой «ракушки» рядом с озерами Садок и Мякотное. Участки дислоцированы концентрическими кругами и рассечены лучеобразными просеками, идущими от центра.
Распределение территории и ее зонирование явно ориентировано на размещение здесь элитного закрытого коттеджного поселка или кондоминиума домовладений под вывеской «туристско-рекреационного обслуживания». Очевидно, трансформация земель поставит на подобных планах жирный крест. Причем стартующий формат разбирательств таков, что идеологи и потенциальные бенефициары проекта узнают о том, что он становится нереализуемым, постфактум.
Эксперты «СО» сходятся во мнении, что «исправление реестровой ошибки» в случае удовлетворения иска минприроды повлечет за собой не только смену правового статуса спорных территорий, но и фактическую смену владельца. «Земли лесного фонда регулируются Лесным кодексом РФ, и их правовой режим предполагает приоритет охраны и воспроизводства лесов. Это означает резкое ограничение оборота, невозможность приватизации, существенные барьеры для строительства и хозяйственного использования. В отличие от этого режим городских земель допускает значительно более широкие возможности для рекреации, благоустройства и развития инфраструктуры», — заявил «СО» самарский адвокат Андрей Соколов.
«Лесной фонд — принципиально иной правовой режим использования земельного участка: запрещено строительство, садоводство, огородничество, а возведение линейных объектов возможно только для государственных нужд. Ключевой риск — невозможность ведения любой хозяйственной деятельности, включая строительство и оформление участков в частную собственность. Итогом нового спора может стать массовое изъятие участков в федеральную собственность с запретом на любую застройку и использование под ИЖС», — уверен руководитель практики разрешения правового сопровождения компаний АБ «Земчихин и партнеры» Данила Лебедев.
Как сообщил «СО» адвокат АБ «Лапицкий и партнеры» Илья Ворошилов, леса на землях лесфонда тоже различаются — они делятся на защитные, эксплуатационные и резервные. Их использование регулируется лесохозяйственным регламентом.
«К защитным лесам относятся леса, которые являются природными объектами, имеющими особо ценное значение, и в отношении которых устанавливается особый правовой режим использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов. А вот использование эксплуатационных и резервных лесов допускается для широкого спектра целей — от заготовки древесины до рекреации и строительства инфраструктуры. Например, в них разрешено вести охотничье хозяйство и сельское хозяйство, строить линейные объекты (дороги, ЛЭП) и гидротехнические сооружения, выращивать лесные растения, создавать лесные питомники, осуществлять рекреационную и научно-исследовательскую деятельность и так далее», — говорит Илья Ворошилов.
АНДРЕЙ СОКОЛОВ, адвокат АК №222 (Самара)
Иск минприроды Самарской области об «исправлении реестровой ошибки» в действительности выходит далеко за рамки технической корректировки и ведет к смене правового режима значительной территории. Перевод участков из категории городских лесов в земли лесного фонда означает их переход в федеральную собственность и под действие существенно более жестких ограничений.
При этом говорить о балансе интересов в данной ситуации не приходится. Фактические последствия «исправления ошибки» ложатся на физических и юридических лиц, которые добросовестно приобретали участки, исходя из сведений государственного реестра и публичных актов. Их права могут быть существенно нарушены и даже прекращены, а перспективы возмещения убытков остаются неопределенными, по сути, «повисают в воздухе».
Отдельный вопрос вызывает сама природа «реестровой ошибки». Если она действительно имела место и повлекла столь масштабные последствия, логично ожидать оценки действий должностных лиц и специалистов, допустивших ее возникновение. Однако на практике подобные случаи не сопровождаются публичной ответственностью, и весь массив негативных последствий перекладывается на добросовестных приобретателей.
Ситуация также не является уникальной и укладывается в уже сформировавшуюся судебную практику, в том числе по делам в Кировском районе. Если прокуратура ранее добилась удовлетворения значительного числа аналогичных исков, а соответствующая позиция получила поддержку Верховного суда РФ, это фактически закрепляет правовую квалификацию спорных земель как относящихся к лесному фонду.
В таких условиях судебная перспектива для ответчиков выглядит неблагоприятной. Формальное наличие правоустанавливающих документов, как правило, не имеет решающего значения, поскольку приоритет отдается императивным нормам, ограничивающим оборот лесных территорий.
Земли, как правило, были вовлечены в оборот на основании актов, принятых много лет назад, однако системная активность по их оспариванию возникает спустя длительное время и носит волнообразный характер. Это создает ощущение не последовательной правоприменительной практики, а централизованного импульса, после которого резко возрастает количество однотипных исков и формируется единообразный подход судов.
Таким образом, речь идет не столько об исправлении ошибки, сколько о ретроспективном пересмотре правового режима земель с приоритетом публичных интересов, но без выработанного механизма защиты прав и компенсации для затронутых собственников и пользователей.
ДЕНИС ШЕВЯКОВ, директор ООО «Агентство оценки «Интеллект»
Вообще это очень странный иск. Юридически эти земли и так принадлежат государству и предназначены, как я понимаю, для строительства некоего туристического центра. Относятся они территориально к городу. Сейчас на этих землях возможно возведение необходимой инфраструктуры и капитальных строений — разных профилакториев и прочего. В случае же изменения категории на земли лесного фонда никаких капитальных строений разместить будет нельзя, и вся инфраструктура будет иметь временный характер. Фактически изменение категории земель ставит крест на этом явно проработанном проекте. Мне кажется, что в данном случае преследуется цель переподчинить проект строительства туристического центра из собственности Самарской области в собственность федерального центра. Ведь только федеральный центр может впоследствии распоряжаться землями лесного фонда и контролировать процесс застройки и использования данных земель.
ДАНИЛА ЛЕБЕДЕВ, руководитель практики разрешения правового сопровождения компаний АБ «Земчихин и партнеры»
Исходя из сведений, имеющихся в свободном доступе, в случае удовлетворения требований регионального минприроды об исправлении реестровой ошибки 270 земельных участков на острове Поджабный перейдут из категории «земли населенных пунктов» (городские леса) в «земли лесного фонда».
Фактически это повлечет смену собственника: земли лесного фонда находятся исключительно в федеральной собственности.
Что изменится? Городские леса, хоть и строго ограничены в застройке, находятся в ведении муниципалитета и могут использоваться для рекреации, садоводства, ИЖС (если это предусмотрено градостроительным регламентом).
Лесной фонд — принципиально иной правовой режим использования земельного участка: запрещено строительство, садоводство, огородничество, а возведение линейных объектов возможно только для государственных нужд.
Ключевой риск — невозможность ведения любой хозяйственной деятельности, включая строительство и оформление участков в частную собственность. Перевод лесных земель в другую категорию крайне затруднен, а нарушение лесного законодательства влечет наложение штрафов и даже уголовную ответственность.
Судебная практика (в том числе по острову Поджабный, с участием Волжского межрегионального природоохранного прокурора) ранее уже признавала незаконной передачу таких территорий.
Итогом нового спора может стать массовое изъятие участков в федеральную собственность с запретом на любую застройку и использование под ИЖС.
Таким образом, «исправление реестровой ошибки» — это, по сути, перераспределение полномочий и потеря имущественных прав для действующих владельцев.
Специалистам в вопросах земельного права, а также всем собственникам земельных участков важно отслеживать данное дело, поскольку судебный акт, принятый по итогам его рассмотрения, может стать прецедентом федерального уровня.
ИЛЬЯ ВОРОШИЛОВ, адвокат АБ «Лапицкий и партнеры»
Исправление кадастровых ошибок, в том числе в судебном порядке, далеко не новая практика, которая направлена на приведение имеющихся данных о недвижимом имуществе в соответствие с реальностью. Это важно для соблюдения требований лесного и земельного законодательства, а также эффективного управления лесными ресурсами.
При этом крайне важно понимать разницу между городскими лесами и землями лесного фонда — у них разный правовой статус и режим использования.
Городские леса — это леса на землях населенных пунктов, находящиеся в ведении органов местного самоуправления. Хотя их доля в общем лесном фонде России невелика, они выполняют важные экологические функции: очищают воздух, обеспечивают наличие зон отдыха для горожан.
В соответствии с действующим законодательством в городских лесах запрещены использование токсичных химикатов, охота, сельскохозяйственная деятельность, добыча полезных ископаемых, строительство (кроме велодорожек, лыжных трасс, гидротехнических сооружений).
Земли лесного фонда, напротив, составляют основную часть покрытых лесом территорий страны. Они находятся в федеральной собственности и могут предоставляться в аренду, постоянное или безвозмездное пользование.
Согласно положениям Лесного кодекса РФ, на землях лесного фонда можно строить и эксплуатировать объекты капитального строительства (а также некапитальные строения, не связанные с лесной инфраструктурой), но только в строго определенных целях. К ним относятся: геологическое изучение недр, разведка и добыча полезных ископаемых; строительство и эксплуатация водохранилищ, искусственных водных объектов, морских и речных портов, гидротехнических сооружений; строительство, реконструкция и эксплуатация линейных объектов (дорог, ЛЭП и так далее); создание и эксплуатация объектов лесоперерабатывающей инфраструктуры; рекреационная и религиозная деятельность.
Таким образом, перевод лесов из категории городских в земли лесного фонда существенно меняет их правовой статус. Это не означает автоматического начала хозяйственной или строительной деятельности, но потенциально расширяет перечень допустимых видов использования в рамках закона.
— Наталья Эльдарова
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены