В Самаре пытаются продать под застройку прибрежную площадку в рекреационной зоне

При этом две трети продаваемого участка примыкают к территории будущей самарской набережной и относятся к рекреационной зоне, в которой строительство запрещено. Более того, в будущем владелец может столкнуться с необходимостью либо продать землю муниципалитету по предложенной тем цене, либо стать меценатом и вкладываться в развитие площадки без реальных шансов получить финансовую отдачу от своих вложений. Если, конечно, расчет не делается на то, чтобы поставить власти, планировавшие гармоничное развитие всей территории, перед свершившимся фактом — как это происходит уже сейчас в другой части будущей набережной.

В апреле 2023 года правительство Самарской области утвердило проект планировки одной из самых ценных площадок в центре Самары — территории трех бывших промышленных предприятий: завода имени Масленникова, силикатного завода и КИНАПа. В рамках проекта планируется освоить 160 га в Октябрьском районе города. Большая часть территории сейчас находится в частной собственности, площадки под строительство преимущественно уже поделены между крупнейшими застройщиками города. Однако некоторые площадки пока остаются в подвешенном состоянии. Недавно на сайте Avito на продажу выставили земельный участок в 48 соток. Как указано в объявлении, он находится «на первой линии от Волги, вблизи построен ЖК «Парус», ведутся работы по подготовке соседнего участка под многоэтажное строительство (территория ЗИМа). ГПЗУ позволяет строительство многоэтажного жилого дома».

В реальности продаваемый участок состоит из двух, расположенных по соседству друг с другом, но кардинально различающихся между собой. Площадь меньшего из них — 16 соток. Он находится в зоне Ц-3, в которой разрешена средне- и многоэтажная жилая застройка. В соответствии с проектом планировки территории ЗИМа, участок попадает в зону доминант, где допустимо строительство зданий высотой до 99 метров. Но второй участок — площадью около 32 соток — в зоне Р-2. Виды разрешенного использования относящейся к ней земли — «Парки культуры и отдыха. Улично-дорожная сеть», а среди условно разрешенных видов значатся «Площадки для занятий спортом; причалы для маломерных судов; общее и специальное пользование водными объектами». При этом в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) отмечено, что его часть принадлежит к территории общего пользования и на нее действие градостроительного регламента не распространяется. Также в ГПЗУ на обе площадки указано, что они расположены в границах зон с особыми условиями использования территории — часть водоохранной зоны Саратовского водохранилища, часть прибрежной защитной полосы Саратовского водохранилища и приаэродромная территория аэродрома экспериментальной авиации Самара (Безымянка).

В документации на участки, которую предлагают потенциальным покупателям, в списке постановлений властей о планах на данную локацию отсутствует информация, что они находятся в зоне, в отношении которой разработан проект планировки территории ЗИМа. ГПЗУ на продаваемые площадки, подготовленные на основании заявления Дмитрия Андреева, датированы 18 апреля 2023 года, а проект планировки территории бывших промпредприятий подписан первым вице-губернатором области Виктором Кудряшовым практически одновременно с этим событием. Но именно этот документ будет играть решающую роль при освоении участков. Как ранее отмечал руководитель участвовавшей в разработке проекта планировки территории ЗИМа компании «ОКТОГОН» Олег Никитенко, практически вся проектируемая территория находится в частной собственности и владельцам земель придется учитывать положения документа. «Безусловно, утверждение ППТ (проекта планировки территории) означает некие ограничения для собственников. Хотя у них и остается возможность отклоняться от предусмотренных регламентов через внесение изменений в постановление правительства. При этом им придется обосновать необходимость предлагаемых изменений», — подчеркивал Никитенко.

Продать 48 соток владелец участка пытается уже не первый год. Изначально за свой актив он запрашивал 50 млн рублей. Найти покупателя ему до сих пор не удалось, но, тем не менее, продавец сыграл на повышение. Сейчас оба участка в объявлении на сайте Avito оценены в 70 млн рублей. Однако, как рассказали в занимающемся их продажей агентстве недвижимости «Шале», площадки продаются независимо друг от друга. Правда, если покупать их по отдельности, то каждый обойдется в 45 млн рублей.

«У них разные территориальные зоны, в одной из зон возможно строительство, в другой нет, поэтому цена у меньшего участка такая же, как и у большего», — сообщили в «Шале».

Вероятность того, что нынешним владельцам участков возле ЖК «Парус» удастся найти покупателя на 16 соток, расположенных в зоне Ц-3, существует. Хотя разрешение на строительство на участке, как сообщили в агентстве недвижимости «Шале», не запрашивалось, регламентирующие документы позволяют возводить здесь жилую или коммерческую недвижимость. А вот кого могут заинтересовать 32 сотки в зоне Р-2, непонятно. Как прокомментировал «СО» председатель региональной организации Союза архитекторов России Юрий Астахов, если эта территория относится к зоне Р-2, то строить там нельзя. «Мне трудно представить себе частного инвестора, который согласится приобрести участок в территории Р-2. Ну теоретически, если появится некий меценат… Но в это не очень верится. Я затрудняюсь сказать, с какой целью этот участок выставлен на продажу. Это загадочная процедура», — говорит Астахов.

По сути, у собственников земли в зоне Р-2 есть очень небольшой выбор вариантов того, как можно ее использовать. Например, построить здесь спортивные площадки или организовать стоянки для катеров и лодок. Но и это может оказаться непростой задачей. Проект планировки ЗИМа предполагает строительство новой набережной, которая примерно уже распланирована (см. допблок). Выставленная на продажу площадка граничит с будущей набережной, и при ее освоении собственнику предстоит учитывать прописанные властями планы и подстраиваться под них. По замыслу разработчиков проекта планировки территории ЗИМа, набережная должна будет выполнять не только функцию городского парка — она возьмет на себя нагрузку и внутридворовых площадок для воркаута для детей. Под эти цели выставленная сейчас на продажу площадка возле ЖК «Парус» вполне подходит, но коммерческий интерес для потенциального инвестора в таком варианте весьма сомнителен. Более того, сейчас на площадке находится пустырь. В будущем этот участок должен приобрести цивилизованный вид, чтобы стать частью элитной территории города. И вкладываться в участок придется его собственнику. Единственным реальным претендентом на выкуп этой земли Юрий Астахов считает муниципалитет. «Никто не вкладывается в чужую землю. Если муниципалитету этот участок нужен для реализации его планов, он его выкупит», — считает Астахов.

— Юлия Демина