В Самаре снова поищут желающих обеспечить комплексное развитие площадки на Мехзаводе

Там по федеральной программе комплексного развития территорий требуется расселить ветхие дома, а затем построить новое жилье и социальную инфраструктуру.

Прежняя попытка найти инвестора для этой площадки провалилась: в торгах участвовала лишь одна компания — «ЭЛРИ», которая спустя месяц отказалась от своих планов.

Несмотря на это, менять условия договора по программе чиновники пока не собираются. По мнению участников рынка, при существующих требованиях к обязательствам застройщиков масштабного обновления городских территорий придется ожидать еще долго.

В Самаре с 2008 года действовала программа по развитию застроенных территорий. Согласно ей, муниципалитет определял на аукционе инвестора для освоения площадки, занятой старым жильем.

Однако программа за 14 лет существования оказалась малоэффективной.

В конце 2020 года утвердили новую федеральную программу комплексного развития территорий (КРТ). Сообщается, что она имеет преимущества по сравнению с ранее действовавшей муниципальной программой.

С ее помощью в областном центре намеревались построить 2,8 млн кв. м нового жилья и расселить 500 тыс. кв. м старых домов.

В Самаре чиновники собираются обновить по этому механизму 30 площадок. 25 из них расположены на Безымянке, еще пять находятся в историческом центре города и прилегают к строящейся станции метро «Театральная».

Указывается, что территории Безымянки имеют низкую плотность застройки. Там до сих пор расположены ветхие двухэтажные дома. Преимуществом площадок является развитая социальная инфраструктура, а также близость к станциям метрополитена.

Ожидается, что привлекательность этих районов увеличится после запуска новой станции «Театральная», которая свяжет промышленные районы с историческим центром.

Пилотной площадкой для запуска программы комплексного развития территорий выбрали 1-й квартал Мехзавода/Московского шоссе в Красноглинском районе. Площадь этой территории составляет 3,17 га.

Уже 15 июня департамент градостроительства Самары провел аукцион на право заключения договора КРТ по этому лоту. ООО «Строительно-монтажная производственная фирма «ЭЛРИ» стало единственным участником торгов, его и признали победителем.

При этом для компании Шамиля Хисамутдинова заключение договора означало возможность продолжить работу на строительном рынке в условиях дефицита земельных участков.

Однако, как стало известно «Самарскому обозрению», полноценного запуска программы в регионе пока не состоялось. Еще в июле СМПФ «ЭЛРИ» решила отказаться от заключения договора по площадке на Мехзаводе.

Об этом сообщили в департаменте градостроительства. Причины решения фирмы чиновники не озвучивают.

«В соответствии с действующим законодательством отказ от заключения договора в подобных случаях не подразумевает мотивированную часть отказа», — сообщили в департаменте.

В «ЭЛРИ» также не стали комментировать свою позицию, оставив соответствующий запрос «СО» без ответа.

Эксперты полагают, что действующие на данный момент условия обновления территории малопривлекательны для инвесторов.

Об этом говорил директор ООО «Специализированный застройщик «СпецСтрой» Николай Кормаков, чья компания также подавала заявку на участие в торгах по лоту на Мехзаводе, но после изучения конкурсной документации на аукцион не явилась.

По информации «СО», этим же лотом интересовались в группе «Финстрой», застраивающей на Мехзаводе квартал «Новая Самара». Как рассказал источник, знакомый с ситуацией, в «Финстрое» после анализа условий по этому лоту проект сочли убыточным.

«Возвести там можно до 40 тыс. кв. м жилья, что не очень много. Получается, сегодня инвестор должен изыскать средства на расселение, инфраструктуру, а реализовать недвижимость можно будет только через пару лет», — уточнял собеседник издания.

Между тем в мэрии Самары, судя по всему, пока не планируют корректировать схему взаимодействия с потенциальными инвесторами КРТ.

О целесообразности изменений в интервью «СО» говорила председатель правления Ассоциации «Саморегулируемая организация «Самарская гильдия строителей» Любовь Аристова.

«Я уверена, что городские власти проанализируют итоги торгов, а условия договоров с инвесторами откорректируют. Лоты должны быть привлекательны для компаний, чтобы они боролись за право зайти на площадку. Здесь необходимо найти золотую середину в интересах компаний и администрации, чтобы и у инвесторов, и у исполнительной власти была равная ответственность», — подчеркивала она.

Но, как сообщали «СО» в городском департаменте градостроительства, «в связи с отказом СМПФ «ЭЛРИ» заключить договор о комплексном развитии вышеуказанной территории условия контракта не пересматривались».

23 августа мэрия Самары объявила о проведении повторных торгов на право заключения договора КРТ по площадке на Мехзаводе. Их дата пока не названа.

Указана лишь начальная цена лота — 2,071 млн рублей. Она осталась такой же, как и на первом аукционе. Напомним, в границах квартала находятся семь двухэтажных домов. Все они планируются под снос.

Участники строительного рынка говорят, что на инвесторов по КРТ возлагают обязательства, которые делают строительство на таких площадках нерентабельным. Поэтому и на дальнейших аукционах будет непросто привлечь девелоперов.

Директор ООО «СЗ «СпецСтрой» Николай Кормаков считает, что с теми условиями, которые выставлены сейчас, лоты не будут востребованы.

«Нереально построить рентабельное жилье по договору КРТ. Нужно расселить жильцов, что прилично увеличивает стоимость квадратного метра, построить детский сад и школу.

В этом случае стоимость квадратного метра жилья для реализации придется повышать. Рядом продаются дома (микрорайоны «Новая Самара» и «Кошелев-Парк». — Прим. ред.), где не нужно этого делать. Как они могут конкурировать с такими площадками? Никто не станет покупать квартиру по завышенному ценнику, когда рядом есть более приемлемые варианты жилья.

Думаю, что рынок сейчас совсем не такой, каким его видят чиновники», — размышляет бизнесмен.
Аналогичной точки зрения придерживается и президент АСК «Спектр недвижимости» Олег Вахрамов: «Пока положительного опыта очень мало. К КРТ больше вопросов, чем ответов. В каждом квартале есть свои подводные камни, «хотелки» от города. Пока я не вижу, чтобы за всем этим хозяйством застройщики стояли в очереди. Думаю, что даже отчаянные девелоперы не будут заходить в КРТ», — опасается Вахрамов.

Совладелец ГК «Берег» Вячеслав Сидорович считает, что для того, чтобы комплексное развитие территории было востребовано застройщиками, им должны быть понятны условия освоения участка.

Сроки сдвигаются

Вслед за территорией на Мехзаводе в Самаре должно быть разыграно еще 11 лотов по программе КРТ.

Как сообщали «СО» в ДГС, отказ СМПФ «ЭЛРИ» от заключения договора КРТ не повлечет за собой изменение графика проведения других аукционов.

Но, судя по всему, сроки торгов все-таки корректируются. Еще в феврале 2022 года в департаменте градостроительства рассчитывали до 1 июля 2022 года провести два аукциона: по участку на Мехзаводе и по площадке в границах улицы Нагорной, Ташкентского переулка, проспекта Юных Пионеров, улицы Советской в Кировском районе. Выбрать инвесторов для них и вовсе надеялись в марте-апреле.

И если по первой площадке повторный аукцион все-таки объявили, то по второй территории дата до сих пор не определена, по крайней мере в государственной информационной системе «Торги» данные по этому поводу отсутствуют.

ВЯЧЕСЛАВ СИДОРОВИЧ, совладелец ГК «Берег»:

Если у застройщика есть оборотный капитал, то, вкладывая его в отселение на таких территориях, есть возможность денежные средства потом вернуть за счет государственной субсидии.

По стандартам инвестор должен предусмотреть на одну квартиру одно машино-место.

Но финансовые возможности дольщиков ограничены только квартирой. Если мы говорим о Кировском, Промышленном и Советском районах, то здесь в основном покупатели приобретают квартиру за счет ипотеки.

Объект нагружают парковочными местами, но, как правило, это надземный паркинг и до 90% мест там не выкупаются. Значит, прибыль застройщика оседает в замороженных парковочных местах.

Поэтому власти должны дифференцированно подходить к каждой локации, с учетом покупательной способности, и возможностей потенциального дольщика. Если комфорт-класс и элит-класс обязательно должны иметь одно место на одну квартиру, то в данных локациях наличие парковочных мест не должно превышать коэффициент 0,3.

ВЛАДИМИР КОШЕЛЕВ, первый заместитель председателя комитета Государственной думы по строительству и ЖКХ:

Прежде чем говорить о поправках в программу комплексного развития территорий, нужно, чтобы чиновники на местах занялись ее реализацией.

Мы наблюдаем в стране очень неровную практику. Есть города, где комплексное развитие городских территорий осуществлялось до появления программы и осуществляется сегодня. А есть города, в которых чиновники, как заговоренные нечистой силой, в упор не видят стратегических государственных задач, игнорируя в том числе КРТ.

Сравните, например, Самару с Казанью или Екатеринбургом и, как говорится, почувствуете разницу. В историческом центре Самары, который должен быть по идее самой привлекательной частью города, люди продолжают жить в ветхих домах, с «удобствами на улице», в буквальном смысле падающими стенами и рассыпающимися крышами.

При элементарном хозяйственном подходе любой квартал в центре города можно расселить без отвлечения денег из бюджета. Объявить его на торги под комплексное освоение с обеспечением всего, что требует квартальная застройка от городских властей — подведение коммуникаций и так далее.

Мало того, что без привлечения денег из бюджета можно расселить кварталы, так город еще на этом и заработает. Новый жилой район всегда создает вокруг себя жизнь. Комплексное развитие территорий — это не только жилье.

Это и магазины, и рестораны, и офисные здания, и центры развлечений. Поэтому дело не в программе комплексного развития территорий, а в людях, которые ее реализуют.

— Мария Кулешова, Анастасия Гримашевич