В Тольятти незадачливый инвестор рискует потерять 143 млн рублей, вложенных в проблемный объект

Фирма приобрела на банкротном аукционе 89 договоров долевого участия, рассчитывая перепродать квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Однако вместо этого по решению суда она оказалась в четвертой очереди кредиторов, и теперь финансовые претензии «ЕКГ» могут удовлетворяться только за счет средств от продажи активов застройщика-банкрота — компании «Сентябрь-два». Но имущества и денег на погашение этих долгов нет, и взять их неоткуда.

В январе 2022 года компания «ЕвроКемикалс Групп» на банкротных торгах выкупила 89 договоров долевого участия в недостроенном доме в Комсомольском районе Тольятти, на Певческом поле у пересечения улиц Матросова и Коммунистической. Сумма сделки составила 143 млн рублей. Дом состоит из трех секций разной этажности (11, 14 и 17 этажей), имеет подземную автостоянку на 89 машин, всего в нем 255 квартир. Застройщиком выступала обанкротившаяся бизнес-группа скандально известного тольяттинского строителя Юрия Багателии. Дважды судимый Багателия сейчас признан банкротом, третий год является фигурантом очередного уголовного процесса. Договоры долевого участия «ЕКГ» выкупила в рамках банкротства ООО «ГК «Базис», через которое финансировалось строительство дома. Возводило объект ООО «Сентябрь-два», к настоящему моменту также признанное банкротом.

Сделка по покупке «ЕКГ» договоров долевого участия была закрыта в феврале 2022 года. Из отчетности компании следует, что она рассчитывала конвертировать эти договоры в квартиры и потом их распродать. Потенциально это могла быть очень высокодоходная сделка. Общая площадь выкупленных квартир составляет 6 тыс. кв. м, то есть средняя выкупная стоимость квадратного метра около 24 тыс. рублей. Даже на момент сделки цена за квадратный метр в этом доме в объявлениях на сайтах domofond.ru и «Авито» составляла порядка 55-60 тыс. рублей, а в настоящий момент достигает примерно 70-100 тыс. за кв. м. Реальная сумма, на которую мог рассчитывать «ЕКГ» при распродаже квартир, составляет от 600 млн рублей. С учетом затраченных на покупку договоров 143 млн рублей компания могла бы получить более 450 млн прибыли.

Главная причина такого резкого роста цен на квартиры в данном доме: в мае 2023 года он был сдан и на сегодняшний день исключен из числа проблемных. Однако построено здание было благодаря бюджетным средствам. В октябре 2021 года дом передан для завершения строительства Самарскому региональному фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее — Фонд), принадлежащему правительству Самарской области. На момент покупки «ЕКГ» договоров долевого участия достройка здания уже была вполне реальной, по нему велись проектные работы.

Благополучное разрешение ситуации с достройкой дома решило проблему обманутых дольщиков. Но вот «ЕвроКемикалс Групп», судя по всему, реализовать свои инвестиционные планы не удастся. Более того, компания, видимо, не только не сможет конвертировать договоры в квартиры, но и потеряет вложенные в их покупку деньги. После выкупа актива у ГК «Базис» компания «ЕКГ» как его правопреемник была включена в третью очередь кредиторов банкротящегося «Сентябрь-два». Общий размер претензий был зафиксирован на отметке 89 квартир номинальной стоимостью 194 млн рублей. Но Фонд вышел в суд с требованием понизить «ЕКГ» до четвертой очереди и заменить обязательства в виде квартир на денежные.

Суд первой инстанции отказал Фонду, но в апелляционной инстанции тот смог добиться успеха. Логика суда состояла в том, что нельзя уравнивать граждан, которые пытаются решить свой жилищный вопрос, и инвесторов, пытающихся извлечь прибыль. «Граждане, вступившие в отношения с застройщиком и заключившие договор долевого участия в строительстве, преследуют цель удовлетворения своих потребностей, связанных с жильем», — говорится в судебных документах. Также там отмечается, что «если с целью решения вопросов обманутых дольщиков государственный орган власти принял решение о достройке проблемного объекта за счет бюджетных средств и снятия таким образом социальной напряженности, то реализация такого решения за счет бюджетных средств не может быть направлена и на удовлетворение требований коммерческой организации», так как «законных оснований к тому нет». Таким образом, инвестиционная схема «ЕКГ» была фактически обнулена решением достроить дом за счет средств, привлеченных из бюджета.

«В настоящем деле суд апелляционной инстанции, по сути, применил обратную силу закона, — поясняет партнер адвокатского бюро «Яблоков и партнеры» Марина Жирова. — Дело в том, что в 2019 году в законодательстве появился механизм повышенной защиты пострадавших дольщиков-физлиц. Выработаны новые правовые подходы, в соответствии с которыми граждане — участники строительства являются приоритетной категорией кредиторов. Как указывает апелляционный суд, было бы неверным уравнять в правах кредиторов-физлиц, которые являются непрофессиональными инвесторами и приобретают недвижимость с целью удовлетворения потребностей в жилье, и кредиторов, заключивших с должником договор инвестирования в целях извлечения прибыли».

Итогом «высокодоходной» сделки для «ЕвроКемикалс Групп» может стать потеря вложенных 143 млн рублей. Оказавшись в четвертой очереди кредиторов «Сентябрь-два», компания может рассчитывать на погашение долгов за счет продажи имущества банкрота. Но у последнего по состоянию на 2023 год из активов продается только теплообменник, оцененный в 1,5 млн рублей. Конкурсный управляющий «Сентябрь-два» Наиля Овчинникова сообщила «СО», что предприятие находится на стадии завершения конкурсного производства и «денежные средства, чтобы начать гасить обязательства четвертой очереди, у него отсутствуют». Единственное, что может помочь «ЕКГ» вернуть деньги — признание недействительным договора, по которому права на недостроенные квартиры перешли к компании. Правда, в этом случае крайней может оказаться конкурсный управляющий ООО «ГК «Базис» Ирина Канаева. Есть вероятность, что незадачливый покупатель выйдет с претензией уже к ней. «Необходимо исследовать положения договора цессии, которым права требования были уступлены ООО «ЕвроКемикалс Групп», — говорит Жирова. — Нужно изучить вопрос о том, возможно ли признать его недействительным и, как следствие, в дальнейшем предъявлять претензии самой ГК «Базис» и ее конкурсному управляющему».

Карбамид заменили на квадратные метры

ООО «ЕвроКемикалс Групп» зарегистрировано в городе Одинцово Московской области в апреле 2019 года. Уставный капитал компании составляет 3 млн рублей, единственным учредителем и директором является Артем Тарасов. Организация имела два представительства в Тольятти. Из отчета компании за 2021 год следует, что ставка делалась на продажи карбамида, на который приходилось до 70% выручки. Но с декабря 2021 года поставки химической продукции через «ЕКГ» прекратились. Как итог, произошло сокращение штата персонала и обрушение выручки — с 3 млрд рублей в 2021 году до 98 млн в 2022-м. Из отчета о движении денежных средств следует, что «ЕКГ» закончила год с отрицательным сальдо денежных потоков в размере 256 млн рублей.

— Николай Краснов