Виталий Лукьянов: «Коттеджный кластер под Самарой мог бы стать процветающим местом в регионе»

Как этот тренд отражается на бизнесе девелоперов, специализирующихся на создании коттеджных поселков? С какими трудностями они сталкиваются в своей работе? В чем главные козыри пригородных территорий Самарского региона?

На эти и другие вопросы в интервью «СО» ответил исполнительный директор ООО «Девелоперская компания «Феникс» Виталий Лукьянов.

— По итогам 2021 года около 60% сданного жилья в Самарской области обеспечили индивидуальные жилые дома. С чем связано увеличение интереса граждан к загородному жилью?

— Город — достаточно агрессивная среда со своим темпом жизни, от которого люди устают. Свой вклад внесла и пандемия. Люди побыли в квартирах круглосуточно и испытали настоящий шок.

А в наших поселках в это время жители свободно ездили на велосипедах, гуляли на свежем воздухе.

Теперь молодое поколение активнее тянется за город: если раньше средний возраст покупателей был от 40 до 50 лет, то за последние два года чаще к нам обращались тридцатилетние, в основном с детьми.

Некоторые семьи у нас и зимой живут, не хотят уезжать. Свою роль играет доступность загородного строительства. Использование инновационных материалов позволяет не только снизить стоимость, но и повысить энергоэффективность загородных домов.

— Тем не менее в сегменте комплексной коттеджной застройки по области представлены лишь единичные компании. Как вы думаете, почему?

— При комплексном освоении территории есть требование разрабатывать проекты планировки. В целом это правильно, но финансово затратно, и, в свою очередь, затраты отражаются на стоимости проекта.

При всем этом нельзя повысить стоимость застройки выше рыночной. Из-за низкой маржинальности многие девелоперы забросили свои проекты. Свою лепту вносит нестабильность экономической ситуации.

С кризиса 2008 года рынок периодически лихорадит. Человек же покупает не дом, а образ жизни, соседей, спокойствие и безопасность.

Соответственно, мы должны все это создать. Доля затрат на строительство домов и на развитие инфраструктуры обычно равновесна. Дорогие и труднодоступные кредиты вносят свою лепту. Кто понимает весь этот процесс, обычно уходит из нашего бизнеса. Финансовую нагрузку на комплексное загородное строительство надо уменьшать в виде налоговых льгот или льготного кредитования и подвода коммуникаций.

Одно дело, когда на двадцати сотках строят многоквартирный дом на 400 квартир стоимостью как загородный дом каждая, и совсем другое, когда на площади 20 га застраивается коттеджный поселок.

Объемы вложений в подведение и присоединение коммуникаций несопоставимо разные.

Масштабы асфальтового покрытия в загородном строительстве в разы больше. Равно как и подготовки под застройку, выравнивание участков. И тут опять необходимо сделать проект, согласовать.

Все это требует очень много труда и денег. Упрощение и удешевление всех составляющих может дать возможность развития данного направления.

— С какими еще проблемами часто приходится сталкиваться при строительстве коттеджных поселков?

— Есть сложности со сменой категорий земель, разрешительной документацией, зонированием. Все зависит от муниципалитета. В целом девелоперам в этом вопросе почти не оказывают помощи.

Сказывается отсутствие диалога власти и бизнеса и непонимание, что без диалога и помощи не будет развития. Юридические вопросы — еще одна статья расходов.

Конфликты с соседями — дополнительная составляющая. Зачастую встречается непонимание того, что строительство обеспечивает развитие района и капитализирует стоимость всей земли в данной местности.

Простой пример: приобрели участок недалеко от водоема, в одно из половодий землю размыло.

Начинаешь восстанавливать границы, и появляется человек, которому это не нравится. Сыплются жалобы, чередуются изматывающие суды и исчезает желание делать вообще хоть что-то. И полное непонимание со стороны контролирующих организаций. Каков итог? Заброшенная стройплощадка, потерянные деньги и главное — нежелание что-то создавать. Маленький пример того, насколько у нас собственность и бизнес уязвимы и не защищены.

Все это связано с недостаточной регламентацией порядка строительства загородной недвижимости. Если бы существовал диалог власти и бизнеса для составления регламентов, то искомый порядок навести было бы совсем несложно.

— Что, по вашему мнению, могло бы подстегнуть сейчас развитие загородных поселков?

— Если говорить конкретно о той зоне, в которой мы трудимся (район Царевщины. — Прим. ред.), то этой местности пошло бы на пользу выделение в отдельное поселение к одному району или в отдельный район со своей администрацией.

На данный момент она разделена между тремя муниципалитетами: Красноярским, Красноглинским районом г.о. Самара и Волжским районом. Часть территории относится к нескольким населенным пунктам — пгт Волжский, пос. Власть Труда и г.о. Самара.

Местность находится на удалении от всех администраций. Соответственно, боюсь, что далеки от чиновников и нужды проживающих в данной местности.

Хотя здесь постоянно живет порядка 1500 человек, своевременно оплачивающих имущественные налоги, которые должны идти на развитие данной территории. Вместо этого людям приходится собирать деньги и на летний ремонт асфальта, и на зимнюю прочистку дорог.

Это минимальные блага, которые между тем должны быть у каждого налогоплательщика.

Конечно, если бы это был отдельный населенный пункт, со своей администрацией в данной локации, потребности данной местности можно было бы решать более оперативно.

Первоочередное — это хорошая дорога.

Требуется и обустройство пляжей, зон общего пользования: скверов, игровых площадок для детей и школ с детскими садами. Все это будет способствовать развитию и обеспечит формирование отдельной туристической зоны для горожан и гостей города.

Из хороших примеров: в КП «Лукоморье» человек открыл частный детский сад. Но этого, конечно, недостаточно.

А ведь чем больше успешных территорий будет в области, тем более привлекательным станет регион для туристов и, соответственно, для инвестиций.

— Существует ли в Самарской области или в соседних регионах опыт комплексного освоения загородных территорий, в котором участвуют районные или городские власти?

— У нас в области есть «Экодолье», развитие которого, насколько мне известно, стало возможным при федеральной поддержке. Застройщику были предоставлены преференции для реализации проекта. Но даже при этом проект так и не доведен до конца.

Хороший опыт подобной работы есть в Казани. Застройщик там несет небольшую финансовую нагрузку, выполняя ремонт социальных объектов, вкладываясь в общую инфраструктуру, и за это получает «зеленый свет» всем начинаниям, газ, электричество, дороги. У власти есть понимание, что развитие территории увеличивает поступление налогов.

— Почему региону может быть выгодно развивать загородное строительство?

— В нашей области не хватает благоустроенных загородных жилых комплексов и туристических зон с развитой инфраструктурой.

Касательно туризма — наша область очень богата на исторические события. Мы сотрудничаем с КИФ «Булгарское наследие». Фонд занимается историей Волжской Булгарии.

Немало знаковых исторических событий, таких как Баранья битва с монголами, сражение Тимура с Тохтамышем, происходили на нашей территории. Историки предполагают, что именно на Царевом кургане располагалась смотровая площадка хана Тохтамыша.

Региону есть с чем работать в исторической сфере, повышая туристическую привлекательность и, соответственно, развитие территории.

Для развития туризма необходимы объекты туристической инфраструктуры, транспортная доступность, музейные комплексы, места для комфортабельного размещения.

При том, что на данный момент внутреннему туризму уделяется особое внимание, в нашей местности есть проблема с дорогами, а также некоторое количество баз отдыха с развалившейся инфраструктурой, оставшейся со времен СССР.

Из-за низкой рентабельности и высокой затратной части у собственников этих баз отдыха нет либо денег, либо желания развивать эти площадки.

Чтобы сделать круглогодичную базу, требуются серьезные инвестиции. Для полноценного отдыха недостаточно создать инфраструктуру «за забором». Здесь опять необходим диалог власти и предпринимателя для развития общей инфраструктуры всей местности.

Создание переправы в Ширяево, комфортабельных яхт-клубов с развитой ремонтной базой поспособствуют развитию водного туризма.

Говоря о развитии территорий, есть прекрасный пример строительства великолепной набережной в Ширяево. Но, полагаю, это как раз тот сюжет, где нельзя останавливаться на достигнутом!

— Роман Щерба