Владелец 25 га в крупнейшем самарском лесопарке выбивает миллиарды у мэрии города

Судя по всему, именно во столько компания оценила убытки в связи с лишением возможности застроить жильем свои земельные владения. Разбирательства стартуют на фоне попыток завершить оформление лесопаркового зеленого пояса Самары, куда входит и парк 60-летия Советской власти. Именно там и расположены 25 га, оказавшиеся в собственности «Лагуны». Видимо, сознавая, что скоро инвестиционная привлекательность площадки приблизится к нулю, компания Беника Айвазяна решила заработать за счет налогоплательщиков. Между тем, по мнению экспертов «СО», шансы обосновать в суде гигантскую сумму убытков от неосвоения территории минимальны.

Лесопарк им. 60-летия Советской власти в границах Московского шоссе, ул. Ташкентской, Стара-Загора, Алма-Атинской считается одной из крупнейшим зеленых зон Самары. Изначально его площадь составляла 133 га.

В течение последних 20 лет ряд бизнесменов пытались приватизировать участки внутри лесопарка и использовать их под застройку. Ситуация осложнялась тем, что большая часть лесопарка не была размежевана и поставлена на кадастровый учет. Поэтому муниципалитет, по сути, не имел возможности распоряжаться этой территорий и заниматься ее благоустройством.

В результате значительная часть лесопарка оказалась в собственности у ООО «Лагуна», аффилированного с бизнесменом Беником Айвазяном. По данным ИАС «СПАРК-Интерфакс», «Лагуна» создана в 2013 году. В настоящее время совладельцами общества являются Асмик Айвазян (87,12%) , Валерия Коваленко (12%) и ООО «Кантри-Клуб» (0,88%).

Компания приобрела у ЗАО «Ассоциация содействия социальным программам общества» четыре земельных участка, ранее входивших в территорию парка. Их общая площадь составляет около 25 га.

Затем «Лагуне» удалось изменить зонирование бывших рекреационных территорий. В 2018 году площадки уже относились к зонам Ц-2 и Ц-3 (общественно-деловые зоны городского и районного значения), что позволяло девелоперу возводить там средне- и многоэтажную жилую застройку.

Планы «Лагуны» по освоению зеленой зоны встречали сопротивление горожан. Неоднократно заверяли, что не допустят застройки парка, и городские чиновники. Мэрия не ограничилась декларациями. В январе 2019 года были утверждены изменения в генеральный план Самары, согласно которым всю территорию лесопарка, включая участки «Лагуны», перевели в рекреационную зону Р-3, где размещение каких-либо объектов капитального строительства запрещено.

Вскоре после этого стало известно, что администрация Самары намерена предложить «Лагуне» альтернативную площадку для застройки взамен 25 га, которые осваивать теперь стало невозможно. Источники «СО» тогда сообщали, что такой сценарий удовлетворил собственников «Лагуны», которые в надежде на мену не стали выступать против поправок в генеральный план.

Однако обмен земель так и не состоялся. Судя по всему, или менять оказалось не на что, или в мэрии решили, что в рокировке нет практического смысла. Возможностей застройки парка «Лагуна» лишилась, а обязанностей платить налоги за свой участок в бюджет — нет. По крайней мере, именно такую позицию обрисовал в октябре 2020 года «СО» Сергей Шанов, в то время возглавлявший департамент градостроительства Самары. «Нам выгодно, чтобы эти территории принадлежали владельцу, который платит за них налоги. Территории находятся в рекреационной зоне, строить там ничего нельзя. Если владельцу надоест платить налог, он может прийти в управление Росреестра и написать заявление об отказе от права. Участок автоматически перейдет в муниципальную собственность», — подчеркивал чиновник.

Оптимистические прогнозы не оправдались, и ситуация вновь обострилась весной 2022 года. Тогда в социальных сетях появилась информация, что территорию «Лагуны» оградили сеткой и выставили охрану. Жители забеспокоились, что компания начнет вырубку деревьев и зачистку участков. Мэрия организовала проверку на объекте и нарушений со стороны землевладельца не выявила. После этого стартовал очередной раунд переговоров с собственниками компании, завершившихся ничем.

В апреле 2022 года администрация города заявила о намерении дополнительно защитить парк 60-летия Советской власти. Достичь этого планировали за счет включения объекта в «лесопарковый зеленый пояс». Это территории с особыми условиями использования, где капитальное строительство также недопустимо. Но размещать там можно объекты для осуществления рекреационной деятельности, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности.

Инициативу о вхождении парка в эту зону поддержали на публичных слушаниях, затем — решением Самарской губернской думы и постановлением правительства области.

Теперь, судя по всему, в «Лагуне» решили взыскать с чиновников убытки, понесенные из-за невозможности застройки своих земель. 2 декабря компания обратилась в Арбитражный суд Самарской области с новым иском. Ответчиками выступают администрация города и городской департамент финансов. Названа сумма требований фирмы к властям — 2,411 млрд руб., из чего она складывается — непонятно. Иск еще не принят к производству, никаких документов в картотеке арбитража на данный момент нет.

Эксперты предполагают, что в ходе разбирательства «Лагуна» пытается компенсировать упущенную после смены зонирования ее земель выгоду. Как отмечает управляющий партнер адвокатского бюро «Подмарьков, Егоров и партнеры» Василий Подмарьков, «Лагуна» может взыскивать убытки в виде уменьшения стоимости участков. «Убытки могли возникнуть в результате перевода земельного участка из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для жилищного строительства — в категорию земель иного специального назначения Р-3, без согласования или против воли собственника. При таком подходе взыскание имеет перспективу. Размер убытков определяет суд, скорее всего, путем назначения оценочной судебной экспертизы. Но если процедура перевода земель в рекреационную зону проведена без нарушений и никем не оспорена, то самостоятельный иск о взыскании убытков в виде упущенной выгоды малоперспективен. Надо также иметь в виду, что деловые просчеты, которые не были учтены на стадии освоения земельного участка, являются рисками предпринимательской деятельности. При должной степени осмотрительности компания должна была осознавать возможное наступление связанных с указанной деятельностью рисков с учетом непосредственной близости от парка», — резюмирует эксперт.

По мнению адвоката Палаты адвокатов Самарской области Людмилы Сениловой, законодательством РФ предусмотрена возможность возмещения убытков, причиненных правомерными действиями органов государственной власти и органов местного самоуправления, вследствие которых возникло ограничение права в связи с установлением зон с особыми условиями использования территорий. «Однако судебная практика по данному вопросу в настоящее время не сформирована. Следует также отметить: поскольку земельные участки, принадлежащие истцу, изначально входили в границы парка 60-летия Советской власти и представляют собой лесной массив, возможность строительства в границах данных участков представлялась довольно спорной, что не могло быть неизвестно истцу. На наш взгляд, сумма исковых требований в указанном объеме (2,411 млрд руб.) представляется существенно завышенной и удовлетворение исковых требований в заявленном объеме представляется маловероятным», — прокомментировала Сенилова.
Получить комментарий в ООО «Лагуна» на момент сдачи номера «СО» не удалось. Телефон компании в открытом доступе отсутствует. Мобильный бенефициара компании Беника Айвазяна не отвечал. С ноября 2022 года директором ООО «Лагуна» является Сергей Калинин, сменивший в этой должности Дениса Грузинова. Сергей Калинин руководит еще несколькими компаниями, аффилированными семье Беника Айвазяна. Среди них ООО «Кантри-Клуб», ООО «ИК РА-Инвест». Все эти организации зарегистрированы в Самаре на ул. Чапаевской, 144, и имеют общий телефон. По этому телефону сообщили, что Сергей Калинин в офисе отсутствует и пообещали передать ему вопросы издания.

Посчитали по максимуму

Судя по размеру исковых требований, в «Лагуне» при оценке своих потерь исходили из того, насколько уменьшилась рыночная стоимость земли в результате действий чиновников.

По данным публичной кадастровой карты, в настоящее время кадастровая стоимость крупнейшего участка «Лагуны» площадью 19,8 га составляет 738,165 млн руб., то есть 37,1 млн руб. за гектар. Разрешенным видом использования территории значится «природно-познавательный туризм». Соседний с этим участком надел площадью 27,5 га, скорее всего, входит в границы лесопарка и находится в государственной собственности. Кадастровая цена этой земли более чем втрое дешевле, чем у «Лагуны». Там 1 га стоит 11 млн руб. Этот надел имеет разрешенное использование «земли общего пользования».

По оценкам участников рынка, на 1 га земли можно возвести жилой дом площадью до 15 тыс. кв. м. Таким образом, на 25 га земли «Лагуна» могла бы реализовать до 375 тыс. кв. м жилья. По данным аналитического отчета Самарского областного фонда жилья и ипотеки, средняя цена 1 кв. м в новостройках на третий квартал 2022 года составляла 87 тыс. руб. Выручка «Лагуны» от продажи объектов могла бы достигать 32 млрд руб. Как правило, на рынке цену земельного участка оценивают от 5 до 10% от стоимости реализованного жилья. Следовательно, стоимость земельного участка компании, если бы он оставался пригодным для застройки, составляла бы от 1,5 до 3,2 млрд руб.

Как комментирует источник, знакомый с ситуацией, нынешняя кадастровая стоимость, скорее всего, не отражает действующих ограничений по использованию. «С учетом того, что площадка относится к рекреационной зоне, ее рыночная цена может быть в 3-4 раз ниже кадастровой. Если бы участок по-прежнему относился к зонам под жилую застройку, его рыночная цена, напротив, могла бы превышать кадастровую, так как площадка перспективна для комплексного освоения. Но сумма потерь в 2,4 млрд руб. мне кажется завышенной. Вряд ли именно настолько снизилась бы рыночная цена земли после смены зонирования», — рассуждает собеседник издания.

Он напоминает, что ежегодный налог на землю начисляется по ставке в 1,5% от кадастровой стоимости. Исходя из этого расчета, «Лагуна» лишь за участок в 19,8 га выплачивает около 11 млн руб.

Один из крупных девелоперов говорит, что если размер претензий в 2,4 млрд рублей связан с площадкой «Лагуны» в лесопарке, то его можно считать «фантастическим».

По словам другого самарского строителя, кадастровая цена на этот участок, скорее всего, близка к рыночной. «За участок в половину этого, но где можно строить, просили от 350 до 500 млн. А тут строить — нельзя. Я бы ни за какие деньги покупать эту землю не стал — что с ним потом делать? Таскать с собой чемодан без ручки до гробовой доски?» — задается риторическим вопросом источник издания.
Зеленый пояс пока не заработал

Новый охранный статус для лесопарка еще только оформляется.

О вводе на территории города зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) в Самаре заявляется с 2018 года. Первоначально к «лесопарковому зеленому поясу» отнесли 262 га земель острова Коровий. В июне 2022 года губернская дума утвердила изменения в закон «О создании лесопаркового зеленого пояса» и добавила туда парк 60-летия Советской власти.

Однако применение нового механизма защиты зеленых зон затруднилось из-за несовершенства федерального законодательства. Согласно Земельному кодексу РФ, зоны с особыми условиями использования считаются установленными именно со дня внесения сведений о них в Единый государственный реестр объектов недвижимости (ЕГРН). Но в том же Земельном кодексе лесопарковые зеленые пояса не отнесены к ЗОУИТ. Поэтому в самарском филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» не смогли внести сведения о региональных объектах зеленого пояса в ЕГРН. По данным публичной кадастровой карты, площадка в 19,8 га «Лагуны» по-прежнему не входит ни в какую зону с особыми условиями использования территорий.

Власти, видимо, рассчитывают исправить ситуацию. 5 декабря опубликовано новое постановление правительства Самарской области «Об установлении границ лесопаркового зеленого пояса». В документе уточнены координаты границ острова Коровий и лесопарка имени 60-летия Советской власти. Скорее всего, именно на основании этого документа региональный минлесхоз попытается оформить зеленый пояс в кадастре.

ВАСИЛИЙ ПОДМАРЬКОВ, управляющий партнер адвокатского бюро «Подмарьков, Егоров и партнеры»

Земельный участок ООО «Лагуна» заметен, о нем известно практически всем жителям города, а его местонахождение является местом отдыха. Думаю, при рассмотрения исковых требований о взыскании с муниципалитета 2,411 млрд рублей суд будет учитывать данные обстоятельства.

ЛЮДМИЛА СЕНИЛОВА, адвокат Палаты адвокатов Самарской области

Размер убытков определяется путем сложения размера реального ущерба, понесенного правообладателем земельного участка, и размера упущенной выгоды этого лица. При определении размера убытков учитываются установленные виды разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий наступлению причины, повлекшей возникновение убытков, условия рынка, определяющие доходность использования земли, и невозможность осуществления всех видов деятельности на земельном участке.

— Анастасия Гримашевич