ООО «Лагуна» инициировало в арбитраже процесс о взыскании с администрации Самары 2,411 млрд руб.
Судя по всему, именно во столько компания оценила убытки в связи с лишением возможности застроить жильем свои земельные владения. Разбирательства стартуют на фоне попыток завершить оформление лесопаркового зеленого пояса Самары, куда входит и парк 60-летия Советской власти. Именно там и расположены 25 га, оказавшиеся в собственности «Лагуны». Видимо, сознавая, что скоро инвестиционная привлекательность площадки приблизится к нулю, компания Беника Айвазяна решила заработать за счет налогоплательщиков. Между тем, по мнению экспертов «СО», шансы обосновать в суде гигантскую сумму убытков от неосвоения территории минимальны.
Лесопарк им. 60-летия Советской власти в границах Московского шоссе, ул. Ташкентской, Стара-Загора, Алма-Атинской считается одной из крупнейшим зеленых зон Самары. Изначально его площадь составляла 133 га.
В течение последних 20 лет ряд бизнесменов пытались приватизировать участки внутри лесопарка и использовать их под застройку. Ситуация осложнялась тем, что большая часть лесопарка не была размежевана и поставлена на кадастровый учет. Поэтому муниципалитет, по сути, не имел возможности распоряжаться этой территорий и заниматься ее благоустройством.
В результате значительная часть лесопарка оказалась в собственности у ООО «Лагуна», аффилированного с бизнесменом Беником Айвазяном. По данным ИАС «СПАРК-Интерфакс», «Лагуна» создана в 2013 году. В настоящее время совладельцами общества являются Асмик Айвазян (87,12%) , Валерия Коваленко (12%) и ООО «Кантри-Клуб» (0,88%).
Компания приобрела у ЗАО «Ассоциация содействия социальным программам общества» четыре земельных участка, ранее входивших в территорию парка. Их общая площадь составляет около 25 га.
Затем «Лагуне» удалось изменить зонирование бывших рекреационных территорий. В 2018 году площадки уже относились к зонам Ц-2 и Ц-3 (общественно-деловые зоны городского и районного значения), что позволяло девелоперу возводить там средне- и многоэтажную жилую застройку.
Планы «Лагуны» по освоению зеленой зоны встречали сопротивление горожан. Неоднократно заверяли, что не допустят застройки парка, и городские чиновники. Мэрия не ограничилась декларациями. В январе 2019 года были утверждены изменения в генеральный план Самары, согласно которым всю территорию лесопарка, включая участки «Лагуны», перевели в рекреационную зону Р-3, где размещение каких-либо объектов капитального строительства запрещено.
Однако обмен земель так и не состоялся. Судя по всему, или менять оказалось не на что, или в мэрии решили, что в рокировке нет практического смысла. Возможностей застройки парка «Лагуна» лишилась, а обязанностей платить налоги за свой участок в бюджет — нет. По крайней мере, именно такую позицию обрисовал в октябре 2020 года «СО» Сергей Шанов, в то время возглавлявший департамент градостроительства Самары. «Нам выгодно, чтобы эти территории принадлежали владельцу, который платит за них налоги. Территории находятся в рекреационной зоне, строить там ничего нельзя. Если владельцу надоест платить налог, он может прийти в управление Росреестра и написать заявление об отказе от права. Участок автоматически перейдет в муниципальную собственность», — подчеркивал чиновник.
Оптимистические прогнозы не оправдались, и ситуация вновь обострилась весной 2022 года. Тогда в социальных сетях появилась информация, что территорию «Лагуны» оградили сеткой и выставили охрану. Жители забеспокоились, что компания начнет вырубку деревьев и зачистку участков. Мэрия организовала проверку на объекте и нарушений со стороны землевладельца не выявила. После этого стартовал очередной раунд переговоров с собственниками компании, завершившихся ничем.
В апреле 2022 года администрация города заявила о намерении дополнительно защитить парк 60-летия Советской власти. Достичь этого планировали за счет включения объекта в «лесопарковый зеленый пояс». Это территории с особыми условиями использования, где капитальное строительство также недопустимо. Но размещать там можно объекты для осуществления рекреационной деятельности, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности.
Инициативу о вхождении парка в эту зону поддержали на публичных слушаниях, затем — решением Самарской губернской думы и постановлением правительства области.
Теперь, судя по всему, в «Лагуне» решили взыскать с чиновников убытки, понесенные из-за невозможности застройки своих земель. 2 декабря компания обратилась в Арбитражный суд Самарской области с новым иском. Ответчиками выступают администрация города и городской департамент финансов. Названа сумма требований фирмы к властям — 2,411 млрд руб., из чего она складывается — непонятно. Иск еще не принят к производству, никаких документов в картотеке арбитража на данный момент нет.
Эксперты предполагают, что в ходе разбирательства «Лагуна» пытается компенсировать упущенную после смены зонирования ее земель выгоду. Как отмечает управляющий партнер адвокатского бюро «Подмарьков, Егоров и партнеры» Василий Подмарьков, «Лагуна» может взыскивать убытки в виде уменьшения стоимости участков. «Убытки могли возникнуть в результате перевода земельного участка из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для жилищного строительства — в категорию земель иного специального назначения Р-3, без согласования или против воли собственника. При таком подходе взыскание имеет перспективу. Размер убытков определяет суд, скорее всего, путем назначения оценочной судебной экспертизы. Но если процедура перевода земель в рекреационную зону проведена без нарушений и никем не оспорена, то самостоятельный иск о взыскании убытков в виде упущенной выгоды малоперспективен. Надо также иметь в виду, что деловые просчеты, которые не были учтены на стадии освоения земельного участка, являются рисками предпринимательской деятельности. При должной степени осмотрительности компания должна была осознавать возможное наступление связанных с указанной деятельностью рисков с учетом непосредственной близости от парка», — резюмирует эксперт.
По мнению адвоката Палаты адвокатов Самарской области Людмилы Сениловой, законодательством РФ предусмотрена возможность возмещения убытков, причиненных правомерными действиями органов государственной власти и органов местного самоуправления, вследствие которых возникло ограничение права в связи с установлением зон с особыми условиями использования территорий. «Однако судебная практика по данному вопросу в настоящее время не сформирована. Следует также отметить: поскольку земельные участки, принадлежащие истцу, изначально входили в границы парка 60-летия Советской власти и представляют собой лесной массив, возможность строительства в границах данных участков представлялась довольно спорной, что не могло быть неизвестно истцу. На наш взгляд, сумма исковых требований в указанном объеме (2,411 млрд руб.) представляется существенно завышенной и удовлетворение исковых требований в заявленном объеме представляется маловероятным», — прокомментировала Сенилова.
Получить комментарий в ООО «Лагуна» на момент сдачи номера «СО» не удалось. Телефон компании в открытом доступе отсутствует. Мобильный бенефициара компании Беника Айвазяна не отвечал. С ноября 2022 года директором ООО «Лагуна» является Сергей Калинин, сменивший в этой должности Дениса Грузинова. Сергей Калинин руководит еще несколькими компаниями, аффилированными семье Беника Айвазяна. Среди них ООО «Кантри-Клуб», ООО «ИК РА-Инвест». Все эти организации зарегистрированы в Самаре на ул. Чапаевской, 144, и имеют общий телефон. По этому телефону сообщили, что Сергей Калинин в офисе отсутствует и пообещали передать ему вопросы издания.
Посчитали по максимуму
Судя по размеру исковых требований, в «Лагуне» при оценке своих потерь исходили из того, насколько уменьшилась рыночная стоимость земли в результате действий чиновников.
По данным публичной кадастровой карты, в настоящее время кадастровая стоимость крупнейшего участка «Лагуны» площадью 19,8 га составляет 738,165 млн руб., то есть 37,1 млн руб. за гектар. Разрешенным видом использования территории значится «природно-познавательный туризм». Соседний с этим участком надел площадью 27,5 га, скорее всего, входит в границы лесопарка и находится в государственной собственности. Кадастровая цена этой земли более чем втрое дешевле, чем у «Лагуны». Там 1 га стоит 11 млн руб. Этот надел имеет разрешенное использование «земли общего пользования».
По оценкам участников рынка, на 1 га земли можно возвести жилой дом площадью до 15 тыс. кв. м. Таким образом, на 25 га земли «Лагуна» могла бы реализовать до 375 тыс. кв. м жилья. По данным аналитического отчета Самарского областного фонда жилья и ипотеки, средняя цена 1 кв. м в новостройках на третий квартал 2022 года составляла 87 тыс. руб. Выручка «Лагуны» от продажи объектов могла бы достигать 32 млрд руб. Как правило, на рынке цену земельного участка оценивают от 5 до 10% от стоимости реализованного жилья. Следовательно, стоимость земельного участка компании, если бы он оставался пригодным для застройки, составляла бы от 1,5 до 3,2 млрд руб.
Как комментирует источник, знакомый с ситуацией, нынешняя кадастровая стоимость, скорее всего, не отражает действующих ограничений по использованию. «С учетом того, что площадка относится к рекреационной зоне, ее рыночная цена может быть в 3-4 раз ниже кадастровой. Если бы участок по-прежнему относился к зонам под жилую застройку, его рыночная цена, напротив, могла бы превышать кадастровую, так как площадка перспективна для комплексного освоения. Но сумма потерь в 2,4 млрд руб. мне кажется завышенной. Вряд ли именно настолько снизилась бы рыночная цена земли после смены зонирования», — рассуждает собеседник издания.
Он напоминает, что ежегодный налог на землю начисляется по ставке в 1,5% от кадастровой стоимости. Исходя из этого расчета, «Лагуна» лишь за участок в 19,8 га выплачивает около 11 млн руб.
Один из крупных девелоперов говорит, что если размер претензий в 2,4 млрд рублей связан с площадкой «Лагуны» в лесопарке, то его можно считать «фантастическим».
По словам другого самарского строителя, кадастровая цена на этот участок, скорее всего, близка к рыночной. «За участок в половину этого, но где можно строить, просили от 350 до 500 млн. А тут строить — нельзя. Я бы ни за какие деньги покупать эту землю не стал — что с ним потом делать? Таскать с собой чемодан без ручки до гробовой доски?» — задается риторическим вопросом источник издания.
Зеленый пояс пока не заработал
Новый охранный статус для лесопарка еще только оформляется.
О вводе на территории города зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) в Самаре заявляется с 2018 года. Первоначально к «лесопарковому зеленому поясу» отнесли 262 га земель острова Коровий. В июне 2022 года губернская дума утвердила изменения в закон «О создании лесопаркового зеленого пояса» и добавила туда парк 60-летия Советской власти.
Однако применение нового механизма защиты зеленых зон затруднилось из-за несовершенства федерального законодательства. Согласно Земельному кодексу РФ, зоны с особыми условиями использования считаются установленными именно со дня внесения сведений о них в Единый государственный реестр объектов недвижимости (ЕГРН). Но в том же Земельном кодексе лесопарковые зеленые пояса не отнесены к ЗОУИТ. Поэтому в самарском филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» не смогли внести сведения о региональных объектах зеленого пояса в ЕГРН. По данным публичной кадастровой карты, площадка в 19,8 га «Лагуны» по-прежнему не входит ни в какую зону с особыми условиями использования территорий.
Власти, видимо, рассчитывают исправить ситуацию. 5 декабря опубликовано новое постановление правительства Самарской области «Об установлении границ лесопаркового зеленого пояса». В документе уточнены координаты границ острова Коровий и лесопарка имени 60-летия Советской власти. Скорее всего, именно на основании этого документа региональный минлесхоз попытается оформить зеленый пояс в кадастре.
ВАСИЛИЙ ПОДМАРЬКОВ, управляющий партнер адвокатского бюро «Подмарьков, Егоров и партнеры»
Земельный участок ООО «Лагуна» заметен, о нем известно практически всем жителям города, а его местонахождение является местом отдыха. Думаю, при рассмотрения исковых требований о взыскании с муниципалитета 2,411 млрд рублей суд будет учитывать данные обстоятельства.
ЛЮДМИЛА СЕНИЛОВА, адвокат Палаты адвокатов Самарской области
Размер убытков определяется путем сложения размера реального ущерба, понесенного правообладателем земельного участка, и размера упущенной выгоды этого лица. При определении размера убытков учитываются установленные виды разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий наступлению причины, повлекшей возникновение убытков, условия рынка, определяющие доходность использования земли, и невозможность осуществления всех видов деятельности на земельном участке.
— Анастасия Гримашевич